グランスイート広尾　（港区南麻布）

２部屋あるモデルルームのうち１部屋が調整中？とかで見られなかったり
度重なる設計変更だったり…確かにマネジメントに不安がありますね。
広尾徒歩６分に惹かれて待ってましたが、これならPH西麻布やグラン南青山買っておけばよかったかも…。

＞２部屋あるモデルルームのうち１部屋が調整中？とかで見られなかったり
既に、モデルルームでさえ突貫工事中？だめだこりゃ笑

感想

・内容の割には思ったより高い

・内装仕様はGOOD

・駅距離など立地はGOOD

・詰め込んだ間取りが多い

・広めの部屋でも収納狭い（トランクルームのレンタルなし）

・駐車場アプローチがイマイチ（一方通行の関係）

正直期待ハズレでした・・・

１階減らした影響がモロにでて詰め込んだ間取りになってるのかな？

周辺は小さな一戸建てが多い坂下ですが、
駅に近い（マンションへのアプローチの雰囲気の良し悪しは別として）
ので人気が出るのかもしれませんね。
これから周りの環境も高級感が出てくるのかなぁ。
立地環境の割りには高級仕様物件だと思います。

全ての方角がお見合い住戸になるよ（除く上層階）。ここは。

近くを通ったので、現地を見て来ました。
エントランス部分が見えたのですが、一階部分の床が地面より低いみたいですね。
あと、最近のマンションにしては、各階が低い気がしたのですが、気のせいなのかな？
確かに、３８７さんが言われるみたいに、お見合いになる戸が多そうですね。
今日はゴミ日だったみたいで、マンションもまわりには、エントランス側に２箇所、町内のゴミ置き場がありますね。
これがそのまま残ると、正面の両脇にゴミ置き場となるようで、ちょっと考えました。

とにかく残念…

仕様は予想していたより良かったが、階数減らした事によってかアベノかで割高感あり。
その上突貫工事や今後の不安要素が…

上層階しかオーダー対応ないのもね。

坪単価４５０越えでも、満足度があれば購入したのにホント残念。

残念すぎますね。
麻布、広尾、青山周辺でこれから発表される計画ってありますか？
あったとしたらここよりさらに高くなりそうですが、全体的な満足感という意味で。

青山アパート立替プロジェクトがありますね。プレミスト南青山のスレにでてますが。立地よすぎて最低＠６００では。。

ゴミ置き場は、北側のみでした。でも、駅からの導線にあるので、人を呼ぶ際にも気にはなりそうです。

近隣住民に押し切られてこんなゴミ置場を敷地内として設置することになった。車寄せもなぜか後付けで設置みたいだけど、ここ、図面にちゃんと表記されていないんだよね。トランクルームもなぜか全戸なし。間取りも小さめ（特にリビング）。風呂は大きめのが多いんだよね。外国人向け？　紹介ビデオもなぜか英語の音声（笑）。ここはインターナショナルというのは自明なんで別にという感じだが、全体的な印象として何もかも中途半端だな。

＞３９０
わたしもそれ知りたいです。このところこの界隈は随分供給が活発だったので、まだまだ隠し球があるのではと勘ぐってしまいます。

青山って、地所がかなりの高額で買ったところですか？好きな人は好きそうな立地ですね。

他にはありますか？特に、六本木通りの南側の情報を知りたいです。

この前、広尾羽澤みに行ったら、隣で戸建て用の土地が売りにでていて、まぁ、歩いて見るものだなと思いました。

元麻布と南麻布でパナの小ぶりのマンションありますよ。

確かに間取り狭いですよね。
狭い部屋が細切れにあるより、部屋数が少なくても広い間取りの方が好みなので残念。
それにしても収納スペースが狭くて、トランクルームもないのは、住む人のことを考えた設計なのか、いろいろな点で不安になってきます。

＞391さん
＞394さん
＞395さん

青山アパートの建替えは…確かに坪600は越えてきそうですよね。
残念ながらさすがにちょっと手が出ないです。
パナは安いには安いですが、モノがどうなのでしょう。

隠し玉、ないですかねー。

みなさん失望しているのでしょう。
販売時期を遅らせ、HPも孔雀のまま、じらしきった上で出てきたのがこれでしたから。

紹介ビデオが英語だったのに建物自体に外国人向け要素が感じられない（広さ・天井高・設備等）ことからも
マンションのコンセプトがぶれぶれなのが見て取れます。
周辺環境に合わせて素直に地に足の着いたそこそこのグレードのマンションにしておけばよかったものを。
諸事情から無理に高級物件にしようとして、ただの高額物件になる気がします。残念無念。

＞399 ただの高額物件になる気がします。残念無念。
その通りですね。このデベ、麻布台を全然教訓としてないね。脳みそ足りなさすぎ（笑）。

建物、立地、値段、どれも中途半端。

残念無念、正にその通り。

この物件を待って、他を見送ってたいたのを後悔。

＞この物件を待って、他を見送ってたいたのを後悔。
我が家もそう。三菱３件（広尾、南青山、西麻布）みたが、駅近の観点でパス.　がしかし、ふたを開けてみたら。唖然、、　HP更新しないのも納得だよ。ずーと孔雀でいてくださいな（笑）

今、HPみたら内容の更新は全然なくて、夏期休業だけ更新してやがる。怠慢な会社やな笑

コンセプトがぶれぶれ、正にその通り。

ところでどなたか、この物件の近くのNTT麻布セミナーハウス跡地の
空き地が今後どのようになるかご存知な方いらっしゃいませんか。
つい最近まで、ウェリスやプラウド南麻布のモデルルームや駐車場のあった
場所です。

４０５さん

あの場所、風情があってよいですよねぇ。

>403さん
我が家もまったく同じです…。
けどこの際南青山グランに舞い戻ろうかと思ってます。

４０５さん

私も気になって調べましたが、
中々正確な情報がないですね。

広尾タワーズ前の最高立地。
仮にマンションが出来ても相当な価格でしょうね。

愕然としました。
更新されたのが夏期休暇のお知らせですから。
こういうことをさせれるデベロッパーさんの物件は後が怖くて買えません。
どのような物件であるにせよ、今後フォローするのを止めます。

ほんと残念すぎる。
こうなると南青山のグランのよさが際立ってみえるのは私だけでしょうか。もはや駅までの徒歩5,6分の差はどうでもよく思えてきました。

駅近マンションが欲しい人は、サンアリーナ広尾を選択するからね。
なんと広尾駅徒歩3分。雰囲気も、ここよりは良い。

グランを選ぶような人は環境重視派でしょう。ニーズが違います。

すみません。舌足らずでした。


雰囲気も、ここよりは良い。
↓
周辺環境の雰囲気も、ここよりは良い。

旧NTTルパルク駐車場（麻布セミナーハウス跡地）は大手動産会社が土地を取得しましたよ。
利用用途は未定らしいですが用途地域から考えると分譲マンションを建設する可能性が高いのではないでしょうか。。

＞旧NTTルパルク駐車場（麻布セミナーハウス跡地）は大手動産会社が土地を取得しましたよ。
タワマンできそうですな（笑）ここなら１階でもいいやWW
建築計画の看板がでるか見張ってよ。

どこが取得したのですか？
ここより駅近ですし、分譲となればかなり気になります。

413さん
情報ありがとうございます。
分譲マンションとなればタワーマンションの可能性もありですね。
ここならタワーマンションでも買いたいです。
楽しみにしてます。

こりゃー待ちかなWW　（定借でもいいや）

あたぼ～よ。南麻布の高台で高級建替えの噂さあるとどこかが見たけど、ど～お。

↑有栖川公園のとなりはこども圓建築中だが、そことの勘違いじゃない？

麻布運動場、テニスコート前のホーマットAugustが壊されて、
マンション建設を期待していたら、今度、A×Aの社長さん宅になる模様。
裏の一戸建て３件分の土地の広さのようです。

＞４１９

そこではないよ。ナショナル麻布の裏辺り。

誰かが、地下鉄の宿舎の建設、とか前に書き込んで
いなかったっけ？

って、ここのMR行ったら、どなたかデベに聞いて下さい。
そんな情報も正確に知らないようなデベはないでしょう。

買ったのは住友不動産ですね。
今日の日経不動産マーケット情報に出てましたよ。

＞そんな情報も正確に知らないようなデベはないでしょう。
この前質問したら、返答できなかったよ（笑）。北東側ホテル前の小さい敷地に関しても。レベルわかるでしょWW

あの立地で住友不動産なら坪600コースだろう。

分譲でない可能性もあるよね。商業施設＋高級賃貸（外国人向等）とか。分譲ならすみふはパスかな。予算軽くオーバーになりそうだ。

NTTのところは特区外だからタワマンは建てられない。ここも特区外だけど。

タワマンでなければ、広尾タワーズのような高級賃貸になるのかな。
はやく知りたい。

413さん、嬉しい情報ありがとうございます。
ここのマンション出来るなら私も待ちたいです。
ここなら、定借でもかまいません。

3A駅近でこのサイズの土地はまず出ないから賃貸ってこともおおいにある

ここは有益な情報交換がなされていていい雰囲気ですね。
もはや全てグランスイートと関係ないですが笑。

話題に挙がっている土地なら定借でもかなりのお値段しそうですね！

確かに住友不動産なら代官山に引き続きラトゥール広尾or南麻布ってのもあるかもね。
一中高で300%しか指定されてないし、前面道路の幅員が小さいから低層しかできないし、オープンエンド型私募ファンドの物件としては最適かもね。

敷地が広いので、おしゃれな商業施設も作ってほしいな。

港区は高さ制限の新しい条例で地価が全く変わることになるから要注意。

港区な高さ制限の話は知ってますが、地価、マンションの価格にはどのように影響するんでしょうか？条例できる前に買っといた方がいいんですか？

高さ制限エリアはアベノミクス特区指定されないから容積率が上がらん上に高さ制限までくらうダブルパンチエリア。建て替えがほぼ出来ないのでバリューに大差。

NTTのところ、
自分は、所有or定借or賃貸には拘らないので、いずれでもよいのですが、
わりと賑やかなエリアなので、ゲーテッドというか、外部の人が敷地内
に入り込めない造りにして欲しいのと、最近のマンションみたいに、
敷地きつきつに建てずに、余裕ををもった造りにして欲しいです。

あとは、なぜ住友、、、というのが自分の一番の思うところです。
三井にやってほしかった。

また、どうせならナショナル麻布の敷地とあわせて、オシャレにやれば
よかったのにね、と思うのです。

麻布台より高い感じですが、売れるんですかね。

今日の日経夕刊にグロブナーが六本木の築10年マンションを坪1000万で売るってでてますね。ここが600万なら割安感ありますね

近隣物件と比べると高いね。
価格を好評すると皆退いちゃうね。
麻布台が売れたりして。

ここ、というのは、グランスイート広尾のこと？

割安と思う方はどうぞ買ってあげてください。坪６００で。

グランスイート広尾が坪６００万ですか。
世の中の価値観は変わっていくとはいうけど、
それって、余程、麻布に憧れている人がいるってことですか。
それなら坂上の方が余程価値があると思います、個人的には。

ウェリス有栖川より高い感じですか。

ウェリスの方が、
・駅から近い
・囲まれ感あるが、感じが全然ちがう。
・スーゼネ
・仕様・設備は丸紅よりいい

という印象ではありますが。

単なるぼったくり商法？

西麻布レジデンスは既存不適で、the end。やはり低層に限る。

まぁ、タワマンなんか多かれ少なかれ既存不適だし、西麻布レジデンスは、そこまで超高層ではないので、スラム化はないでしょうが。

割安でも質が悪いな

事前案内会行ってきました。全体的にグダグダで買う気が一気に失せました。
価格は最安値が坪450あたりで、7階8階のプレミアム住戸は700超え。
モデルルーム130平米（ルーフテラスが30平米以上ありますが）は2億9000万くらいらしいです。
間取りが3LDKばかりでコンセプトが謎。高級路線で小さい部屋たくさんの間取りが理解できん。
広尾エリアで億出して買う人はこんな間取り求めてないでしょうに。売れ残り必至と予想。
完成間近ながら2LDKに間取り変更可能か検討はしているようですが、
すでに6階まではオプション変更の余地もないし、現実的には不可能なんじゃないでしょうかね。

明らかに商品企画がぶれています。

アベノミクスじゃないでしょうかね。
高くなったのわ。

いくらいい物件でも高く買ったらそれ以上で売れる可能性は低くなりますから。
マンションは古くなれば価値が下がるのは仕方ないですし

最安値で坪450ですか…、衝撃的な価格ですね。

リビング狭すぎ。
多くがお見合い部屋。
上層階でも東・北側ホーマットから見下ろされ、テラスでくつろげない？ww
で勘違い値付

設計変更で１階削られたのが影響しての勘違い価格というのは本当だったのか。。。

ここを待っていた人は、悲惨ですね。

あわてて他の物件に流れるのでしょうが、
良い位置取り・間取りの部屋が残っているのかどうか…。

最安値　坪450とは強気ですね。
どんな人たちが喜んで買うのでしょうか？
お見合い部屋、庶民的な立地等々、地元をよく知っている人は
ちょっととまどっているでしょうね。

間取りを見ても、マスターズハウスみたいなコンセプトだったらよかったと思うのですが。

＞ここを待っていた人は、悲惨ですね。
西側広尾の新築分譲全部パスしてここ待ってました。ホント、悲惨です。。
でも、リスクヘッジとして他の物件も追ってます（汗。

＞設計変更で１階削られたのが影響しての勘違い価格というのは本当だったのか。。。
コストを顧客に転嫁してくる会社の姿勢を疑いますよ。割高もいいとこ。お隣のウェリス有栖川より高いなんてありえんわ笑。

これで管理費修繕とかも高かったら（ふっかけ値付で）大笑いだね。

ここは周辺環境とかいまいちですし、至近距離のお見合いも多く、
デベもゼネコンもあれだし、全然いいところないのですが、唯一
人気になり得るとすると、本村小学区ということではないかな。

ただ、本村小学区が近年人気が高いのは、南麻布のイケテナイ
方の地域の方々が本村小学区を目指すからで、かつ、リアル南麻布
に住んでいるひとは私立いってしまっていたりして、実は、あまり
いけていなかったりするんだよね。

青南小とかは、抽選ないけど、私立落選組が滑り止め的に来ること
が多いので、レベルはそれなりに高い。

結局、学区を考えて買うのであれば、ここにする意味はあまりない
気がする（そもそも、公立のレベルは、特に教員のレベルは、一定
していないので、教育のことを考えるのであれば、公立は危険。）。

購入者への価格転嫁じゃなくて、三井不動産に払う手数料や
無駄なプロモーション費のコストを削って欲しかったです。

物件自体に十分な商品力があれば、営業や販促費なんて少なくても平気だと思います。

三井の営業はここにきてるのですか。パートかな（笑？　並行で三田物件ありますが、そこにはパーマン営業（三井グランディオーソクラブ担当営業）がきていて販売強化してますが。

管理費も思った以上になるんじゃないでしょうか。
コンシェルジュがつくみたいです。
このあたりの、他の物件は、グランスイート広尾の事前案内が始まってから売れ始めているようですよ。

もともと立地がイマイチだからこそ、販売側もどういうコンセプトでいくか迷いに迷って、何かを根拠に価格高級路線を突っ走ってもいけそうと判断したから、中味は狭い間取りの非リッチ層を対象とした、ニューコンセプト高級物件になったようですね。だから購入層もそれなりになるような予感。
こちらを候補から外して、旧NTTの土地の住友不動産物件に期待して待つ人々も出てくるのでしょうね。

これから出てくる新価格マンション第1号ってとこでしょ。坪600っていったってドルベースの坪単価だと値上がりしてないしね。

なるほど、日本人が一人も買わない物件なのね(笑)。

丸紅は麻布物件で一人負けの模様

マドリミセロ．

管理費は、m2単価400円前後ですね

＞462
高級物件に関して、用地取得含め企画力がないんでしょうね。

ここが売れたら、アベノミクスも本物だと思うけど、そうなる可能性は、
限りなく低いような。売れ残りをどこで拾うかが勝負の分かれ目ですかね。

丸紅は、どれくらいから、値引きを始めるのでしょうか。

少なくともあまり売れ行きの芳しくない麻布台でさえまだ値引きしてませんから、
値引きはしばらく期待できなさそうですね。

グランスイート白金高輪は竣工後に値引きしていたっぽいので、やはり狙い目は竣工後ですかね。

来年４月に引き渡しだからそれ迄待てばいいんじゃない。低・中は残戸でそうだよ。上層階も危ういかなw
価格転嫁した物件なんか買えないよ。さすがに。明らかに構想段階での見積りミス。

麻布台がここへ来て結構売れてるみたいです。

でしょ。麻布台の方がいいですもん。お客流れたかな

南麻布が麻布台をアシストしているなら、こちらは売れる見込みが無いね。
情報が開示される度にネガが増えそうだな。

完売したパークコート六本木ヒルトップ（清水、三井不動産）の方が
仕様、間取りともレベルが高いのに、坪単価はこちらが高そうなのはなぜ。
こちらは価格転嫁の影響で高いの。

立地がよいからでは？
南麻布の中ではイケテイナイ立地とはいえ、
腐っても南麻布。

西麻布レジデンスと公式で徒歩６分でおなじ。ウエェリス有栖川よりも遠い。仕様もごく普通。なのに割高。
それも９月中旬に募集をかけて一気に売り切ろうとしている。セレクトプラン等もなし（除く上層階）。消費税上がりますよと煽りながらね。

西麻布レジデンスは、大通り沿いなので、そもそも人が住むところではありません。

その通り。そこまで車通りが多くないとはいえ、現地を見ると、通りからマンションまでが結構近い。

外苑西通りの東側って天現寺の墓地ですよね
ここだって西向きの部屋は毎日墓を見て暮らすことになるんじゃないでしょうか

ほとんどの階がお見合いだから墓はあんまり関係なかったりします。

ここにきて麻布台が売れてきているってどうゆう意味でしょう？
麻布台は当初７月下旬予定だった三期販売が８月下旬予定まで延び延びになってる。
二期までに売り出した先着販売住戸が売れていると言う意味かな？
でも麻布台は先着販売住戸がHP に公開されてないから、公式には「無い」はず。。。
業者さんの自爆でしょうか(笑)