プレシス新宿御苑ってどうですか？

マジェスティは現状は近年稀に見る失敗物件だったな。

分譲が35戸だけだったエンパイアは買い手がいて即完だったが、
125戸も分譲する物件までが人気になるとは限らない、ってことでしょう。

隣接と近接の差かと。通りはさむんじゃ単なる近所。

昨日写真をアップした者ですが、高島屋に用事があったついでに寄りました。
本当についで、という感覚の距離ですね。

エンパイアがあれほど人気があったのはやはり御苑に隣接して眺望が補償つきだからでしょう。
さほど利便性が高い立地ではないので、マジェスティのように通りの向こうとなると特に
魅力はないんですが、そこを強気の価格で出してきたところが勘違いだったと思います。

この物件は利便性は申し分ないですし、眺望もバイパス越しにはなりますが御苑ビューで
それが簡単には変わりそうにない。戸数も30戸強と条件は揃っていますね。

ただ昨日静かだと書きましたが、バイパスがオープンしたら24時間車通りが絶えなくなる
でしょうから、その音は考えておく必要がありそうです。
近隣が小規模ビジネスホテルと小規模賃貸マンションなのもプラスにはなりません。

さて価格がどうなるか気になります。

で、モデルルーム行った人は大まかな値段を聞いてるんだから教えて。

３０戸ならMRに来た人から価格聞いて、最終的に高い方の平均取るんじゃない？

ここ自体が現代の私娼窟となる可能性はどうなの

築浅で賃料高いうちは無理でしょう。発覚すればマンション内のお隣さんも黙ってないし。
ターミナル駅付近の集合住宅が無法地帯化するのは、老朽化して訳あり住民くらいしか借り手がいなくなってから。

私娼窟ｗ
おおっぴらな風俗は新宿高校あるからできないよ。
ビジホも立ちんぼの連れ込みには応じない。そんなに新宿の警察も甘くない。

立ちんぼ・・・懐かしいな。20年位前には新大久保駅近くの路地にいたもんだ。
八頭身のロシア系美女がスリットドレスで脚を見せつけてたが、そこも今や韓流に乗っ取られたな。

わざわざ新築の駅近で御苑が見えるマンション買ってそんな阿呆なことに使う人いないでしょ

値段知りたい。

警官の巡回強化指定エリアにされるほど治安は悪いが利便性はいいな。
狭い通路のビル壁が落書きだらけで至る所に警察通報しますのビラが貼ってある。
ファミリーにはちと厳しいが利便性を取るDINKSにはありかも。

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

防犯マップで確認してみな。新宿駅の近辺で一番犯罪の少ない地域だから。
近隣が赤やオレンジな中で緑色、ほとんど起きてないエリアだよ

歌舞伎町と比べてらあかんで。

現地見て来た。
怪しいビジネスホテル二つに挟まれとりました。
しかし、あの落書きは何とかならんかね。

やっぱ新宿駅の近くでも南新宿やこの物件のある辺りは治安がいいね

⬆
営業さんかしら？

一建設業績絶好調！！ここは、即売狙いの少しだけ格安設定。だから宝くじです。絶対申し込むべきです！！！

防犯マップみて驚いたけど、ほんとに犯罪は少ないんだな。
まあ人口も少ないからなんだろうけど、雰囲気はともかく安全そうな地域なんでちょっと安心したかも。

午前２時に女の子一人で歩いていたら危ないのは当たり前です。東京の治安は田舎とは違います。治安を気にする人は、午後１０時以降の外出はやめるべきです。そして、これは日本の都市部の常識になってしまいました。この立地のマンションをけなす手段はこのことぐらいですが、辺鄙な場所より安心ともいえると思いますが・・・

女の子の深夜一人歩きは感心しないにしても、確かに夜中の2時なら田舎の誰もいない道より
新宿の繁華街の表通りのほうがおそらく安全。
だけどこの物件は裏道だから・・・油断はしない方がいいと思う。

新宿駅徒歩圏は都心の中の都心。にも関わらず静寂と緑と日照を得られるとは、まさに得難い希少立地。
割高でも瞬間蒸発かと。

バイパスが通るから、静寂は疑問。
マンションに行く細道の人通りは寂しいが。

リセールはどうかな。

この場所ならリセールより賃貸で行けるでしょう。よほど最初の価格が高くなければ。

高い単価設定しても売れないことを事業主は理解しているので、瞬間蒸発価格で間違いありません。上野公園の失敗を繰り返すわけありません。考えていたら、ここは、絶対買い逃します。

バイパスは、予定だともう少しで開通なんですよね？
それだったら、開通されてから考えても（値段と物、環境のバランスを）遅くないですね。

値段とあとは、場所がら外国人が入居する物は避けたい思いもあるので、
入居した人がはっきりしてからでもいいのかも。
と考えています。

御苑と接する長さ約３３０メートルの区間については、２５年３月に完成、
その先の明治通りに接続するのは２８年度中で、開通は２９年度の見込み。

http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/politics/localpolicy/617990/

もうすぐ出来上がるのはトンネルだけだそうで（車も通らないんではないかと）。
キャッシュでもローンでも、今どき買える外国人は日本人より金持ちだったりして笑

開通するころには残ってないでしょう。

入居予定が来年の６月だからバイパス全通までの三年間は静かに暮らせるね。

この物件絶対欲しいな。立地も間取りもいいし。３ＬＤＫで６千万円代希望だけど・・・それじゃ即完売だから無理かな。

ここ買い煽りが多いなー。坪360で果たして買いか？

ドヤ街なのに坪３６０もするの？

実際に現地を訪れると、人によってはドン引く。

そこらへんで価格もドン引いていただければ最高だが。

すでに情報戦になってるね。
注目度が高いのは間違いなさそうだけどね

近年稀にみる希少立地なのは間違いない。

御苑ビューで南向きの物件は、これから先なかなか出てくることはないので、けっこう強気の価格で行く気がする・・・。上階は坪４００ぐらいとみてます。

下層＠330
中層@350
上層@380

平均すると350-360くらい

最高でも7000万くらいかと思います。

現地の前、バイパス工事の真っ最中だね。

ここ、かつて建物がいくつかあったみたいだけどよく合筆できたな。

立地を活かしてプレシスシリーズのフラッグシップになるべく、高級仕様＆高額物件で攻めてもいいと思うが、
工期一年程度から察するにいつものプレシスでいくみたいだね。
ブレない姿勢はなかなか(笑)

現地近くの建物駐車場に
「ヌー○ショウ」の宣伝が書かれた車が置いてあった。
ファミリーで住むのは無理だな。

中層がよさそう。

旭町は、昔は水脈の近くでしたか？
高島屋からも、赤鳥居からも一段下がった土地。
これは何を意味しているのか？

単純に土地の記憶としての興味があります。
その先に何か水路があった土地ではないのか？
ブラタモリではありませんが、昔の風景を想像したくなりました。

話しが横にそれましたが、出ていた価格は発表価格なのでしょうか？
土地から受ける印象よりはるかに高い。
本当なら、ちょっと考えてしまいます。
サラリーマンなので。

近くの玉川上水は有名ですけどね。

さっき営業の方から電話いただきました。

随分あおってしまいましたが、よく検討してみましたところ、投資尺度にあう価格が出てこない感触が得られました。私は買いません。申し訳ありません。買わない人間は投稿をやめます。

値段だけ最後に教えてください。

ﾏﾝｼｮﾝｷﾞｬﾗﾘｰへいらした方、価格情報お願いします、1階とかの住戸はあるのですか？

プレシス上野公園よろしく、そうとう割高で来る気配。
唯一異なるのは、それでも売れてしまうだろうというところ。

だから平均坪360だよ。

高すぎ！

割高で売れるわけがない。
こういう無名デベ物件を買う唯一のメリットは安いこと。

上野公園はそのへんの自覚がなかった。

１０００万引いても上野公園完売・・・一建設業績絶好調！・・・ここは、高すぎ値段で設定！・・・でも、完売！・・・格安設定は夢です＞＜」

上野公園スレを読んでみました。
ある意味、感心しました。プッシュ投稿に。

なぜかプレシスのスレではそういうポジコメが多いですよね。
上野公園は、ポジコメが多いのに全然売れなくて面白かった。

ここのポジコメもちょっと眉に唾つけて見ていたほうが賢明かもしれませんね。

いやいや、ここのポジレスは検討者割合が高いと思うよ。

プラウドエンパイアで注目された御苑ビュー立地
それもほぼ１００％永久保証
でも周辺環境が微妙
一建設というデベも微妙
価格が未公開
バイパスが間もなく開通してどう変わるか

・・・という状況だから、３２戸のマンションでこれだけ掲示板が賑わっているのだと思います。

とりあえず価格発表が楽しみです。
安ければ大騒ぎになるでしょうし、
予想以上に高ければ今のポジレスが一転してネガレスの嵐になるのは必至ｗ

だから平均坪360だよ。

現地を見に行って、気分が冷めてきた。
360では高いよ。

あの現地を見てテンションあがる奴はいないだろう。
凄まじい負のオーラだからな。
オレは近所に住んでるから現地知ってるけど、現地見れない人は東京DEEP案内ってサイトで新宿４丁目が特集されてるからそこでチェックしようぜ。現地がよく分かるぜ！

強烈な負のパワースポット

現地から４分も歩けば駅なんだから気にするほどでもない気がする。
どうせならもう一つ近場にできないかな。
上野駅前は立て続けに出たしね。
でも30戸ほどでこれほどの伸びは注目度高い。

新宿駅の徒歩圏で御苑ビューとなると、もうほとんどの場所にビルが建っていて
今後もマンション用の土地が出てくると思えないのが注目されてる理由でしょ。

他に御苑ビューの可能性があるとしたら、バイパスの靖国通り側と反対側で
明治通りと合流する横の土地（三角形のグラウンド挟んだ向かい側）が、
現状かなり広い駐車所なので、いずれ何か建つんじゃないかというくらい。

東京ＤＥＥＰ案内は新宿、多いですよね、おもしろいですね
５０代ですが、その昔、新宿といえば、汚い街というｲﾒｰｼﾞでした、
高層ﾋﾞﾙができるまでは、ｽﾗﾑ街、近年少しずつきれいになってきました。

あっという間に２００件を超えましたね！熱くなったときが天井です。相場はそんなもんです。

360なら撤退ですね。
仕様もどうせよくないでしょうし。

現地を見て回ったとき、204さんのいう広い駐車場を見ました。
タワマンを建てられそうなくらい広いですね。

山手線で新宿駅に行きましたが、ホームから現地までは遠い。

新南口を開発してるから現地周辺もさらに綺麗になりと思いますよ。

駅からはちょっと遠くなるけど、千駄ヶ谷五丁目
パークハウス裏手、御苑真隣の親和マンションと
隣のボロ家数軒も壊してマンションになりますよ。

分譲か賃貸か不明、売りに出ても間違いなくここより高いでしょうけど。

それだと御苑向きは北向きじゃない。
住環境としてはそっちの方が良好かもしれないけど
利便性はちょっと落ちるね。

普通に考えれば、ここに強気の値段設定はできないはずなんだけど、一建設は業績絶好調で、今ならイケイケドンドン的な雰囲気があるから、今回は強気に行きます。だめなときには1000万（100万きざみ）で値下げすれば、少しくらい時間がかかっても、結局上野公園みたいに完売できますから・・・・値ごろを間違えて、安売りしてしまうより、利益の最大化にはこれが一番と考えたのだと思います。リセールを期待できる値段にはなりません。個別交渉で、利益を確保する方針です。最初に買う人は、ババを引くことになります。物件に惚れ過ぎないことです。・・・・売り出し価格は、びっくりする価格になります。・・・私は撤退・・

212さん
>188 で投稿をやめられない程、惚れているんですね。

一建設の物件はいつも通り、モデルルームがグランドオープンと同時に全戸先着順でしょうから
今回の物件だと3/30日から販売、それまでに案内会に行かないと、詳細な価格と物件の仕様等がはわからないまま
希望の住戸がなくなってしまうって事もありますのでご注意を。
まぁ不人気物件なら売れ残ってから見に行ってもいいんだけど、
ここの場合は全く先が読めないんだよね。

中層から上層角部屋は坪360から400ですよ。

当分は利便性を活かしてバリバリ仕事して、将来的に賃貸に出す人は
低層なら買得感はあるよ。中層より上は止めた方がいい

新宿に近いけれどちょっと躊躇します　なにもかも良い物件はないです。

今日から新宿三丁目から横浜に乗り換えなしで行けるようになりましたね。

今までも湘南新宿ラインで新宿から横浜に乗り換えなしでしたが。

マンションまで行くまでの道のりが躊躇したくなる、車はより大変

それ納得。

212です。213さん、投稿が盛り上がっているので、思わず再投稿してしまいました。それにしても、一建設は本当に商売《ビジネス》上手だと思いますよ。注目に値します。でも、やめるといった手前、恥ずかしいので、今度こそやめます。さようなら・・・・投資尺度的に、私には買えない物件になってしまいましたので・・・

ここに住むと毎日帰りに伊勢丹の地下で食料品を買う生活　悪くないかね

車は入っても出れなくなる道、子供が歩く道は少し危ない、女の子はちょっと？だいじょうぶかと思う
周りが再開発してくれればいいがその予定はないようだ

なかなか理想的な物件はないね

＞車は入っても出れなくなる道

という事は、このマンションには駐車場は無しですね？
駐輪場はありますよね？
一戸に2台くらい無料で入れるとありがたいですけれど。

車は一応出入りできると思う。
>183
だから。

敷地に私道負担とあるからバイパス側に出られるようになるのでは？

現地を見ると、南西にある土地が
南西の家との共用の私道じゃないかなと思う。

車が入れなきゃ建設工事ができないでしょ(笑)

一方通行でまがる道があるがまがるのに大変な道です、周りがさびれていて考えもんです

車が必要な人には向いてない物件だよ。あの道はちょっとね。
物件概要にあるように駐車場は
　敷地内に6台[機械式4台、平置式2台(うち1台福祉対応駐車場)]（月額使用料：未定）
32分の6しか用意されてない。この場所で車を必要とする
ライフスタイルはお呼びでないと言われてるようなもんだな。

駐輪場のほうはちゃんと用意されてる。
　敷地内に58台(平置34台、2段スライド式24台)（月額使用料：未定）

道にまがる所がある、そこが普通車だとまがれないらしい

32戸で6台なら普通の台数だよ。郊外じゃないんだし。

軽自動車ならなんとか通れますってさ。

引越トラックはどうなるんだろう？小さいの何台かで？

たしかにバイパスから入れないとなると、引っ越しはおろか建設工事もままならない！

都に頼んで、建築工事用の車両を高校が休みの日に
高校の敷地側から入れさせてもらうとか？

道路付けの悪い土地です

建設も引っ越しも全部軽トラでおｋ