プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part2

このマンション見に行ったけど、気になる点が多かった。
コスト下げてる感が伝わって来てトーンダウンでした。

キッチンがグレード低くてシンク下が観音開き、
換気は天井近くに付いてるだけで、営業の女性は熱交換器じゃ無いっていってました。

コンロ天板がこびりつきそうな低グレード、
バルコニー戸境が賃貸アパートみたいなつい立てで丸聞こえ、
NTTの紅白の鉄塔がかなり大きくて近い、
マンションではよくあるような部屋の建具などのカラー選択も不可、キッチンや洗面台の高さも選べない(39階からなら選べるけど)

タワーには珍しいガスっていうのが気に入って見に行ったけど、それを打ち消す事柄が多くて検討を続けるか迷います。
駐車場の数も多めで後で三井みたいに余りそうで怖く、しかもタワーパーキング。
敷地一杯に建ててる感じで、植栽は街路樹程度にしかなくてちょっと寂しい。

保育施設の送り迎えの自転車止める場所、言われて見ればたしかに気になります。

個人的にはグランドウイングがガスだったら本当に良かったんですが…。

ちなみにどこか良いと感じたのですか？

>>578区役所の脇から入って線路沿いにエクラスの横を抜け東口に抜ける道路ができる予定だけど完成までには相当時間がかかる。

それまでは今の工事車両のように通路を抜けるような状態が続くよ。

>>579おいおい、三十年後の物価や修繕工事の相場をなぜ君が予言できるのだ？
断定するが必要な時に必要な人が修繕費用を出すのが原則で積立金はいわば使用料。

おいおい、何で君が断定するのだ？一時費用で大きな額の請求来ると払えない人が出るから長期でならしてるってのが建前みたいだよ。必要な人ってのがその時住んでる人にしわ寄せにならないよう、今の想定で将来かかる費用を予想しながら積み立てるんであって、使用料とかぬるいこと言えないよ。

修繕費は特に注意だよ？

ほぼすべての物件に言えるらしいけど、
売主は安く見積もってる。

必ずと言っていいほど計画以上のお金を払う時がくるらしいので、
余裕を持った方がほんといいからね。

これローンも同じだけど、
いつリストラとかあうかわからないよ？

なるべくリスクすくなく人生送ってね！！

本当の勝ち組は0.01%にも満たないごくわずかな人だけ。

>>586いやそれが築10年の免震タワーから越してきたんだけどね、そこの管理組合でもそんな声を受けて第三者機関が調査に入ったんだけど何の材料も見つからず値上げも追加もやめたよ。
ちなみに修繕積立金は72平米で5800円だった。

その代わり機械式駐車場を解体したけどね。

解体して足りなくなった駐車場はどうしたの？
平置き？車の台数自体を減らした？

平置きなら、借りない人達の土地権利を借りる人達だけで新たに占有することになるよ。
台数減らすなら、管理費に入る収入が減る。

>>588駅前マンションの現実ってパーキングの利用者は年々減る一方なのね。
しかも裕福な方がお乗りになるようなクルマはでかくなる一方。


で、三台あった機械式の一台を解体して利用者には隣のタワーに移っていただくこととし、サイズの問題で敷地外で借りていた大型車の方を含めて新設した平置き式の抽選をやりましたよ。


ちなみに拒む人は皆無でした。

小杉はタワーが乱立しますし、管理費も修繕費も高い高層タワーは、気になる点がある方々は絶対購入をやめたほうが良いですよ。倍率が上がってしょうがないので、プラウドの購入はあきらめて他を検討して欲しいです。う～ん、希望の部屋、買えるかな～。

川崎市は基本車で生活してる人がが多いと思うけど。
小杉は車持ちの人が少ないのかな。

>>591小杉のように異常に便利な駅前に住んでいると車を使う機会が減ります。

たまのゴルフも毎回は車を出しませんし、たまの外食もお酒飲めないから車は稀です。
あとは車でいかなくてもいいけど放置したらバッテリーが傷むから動かそうかみたいな感じです。

少し批判的な見解なのですがプラウドタワー武蔵小杉の間取り批評が出てました。ご参考までに貼っておきます。http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1774.html

プラウドタワーを現金（ローン無し）で購入したとしても、マンション維持費に毎月10万円位かかります：管理費、修繕積立金（5年後の値上がりも勘案）、固定資産税、光熱費。

これにさらに車を購入すると毎月8万円位が上乗せされます：駐車場賃料、毎月の車ローン又はキャッシュで購入した場合は減価償却費相当、車検、税金、燃料費等。

すなわち野村プラウドタワーに住んで車を持てば、マンションのローンが無くても毎月18万円位かかるという計算です。

武蔵小杉タワマンの利点は何と言っても電車交通の便利さなので、武蔵小杉タワマン族は車購入を諦めて月に２回位、週末にレンタカーをしましょう。

>>594修繕積立金の尻上がり高騰はたしかに頭が痛い。
一生住まれたらデベが商売にならないからわざとじゃないかとまで思います。

修繕積立の一時金徴収や段階的値上げが長期修繕計画に織り込まれているは、それ
によって入居時の月々の積立を安く見せかけるってトリック。いきなり高い修繕積立だ
とローンの支払いもあるから、購入に踏みきれない人が多いでしょ。でも、いずれ高くな
るからが支払いきれなくなるリスクも。国土交通省のガイドラインでは、一時金は値上
げによる未納問題を防ぐため定額積立が推奨されている。

住宅をローンで購入したり、修繕積立金が上がっていくのって
高度経済成長期のモデル。賃金も右肩上がりだったし、物価上
昇（貨幣価値は年々下がっていく）で支払いを先に伸ばした方
が有利だったからね。

今はそういう経済状況ではないってことがポイント。

>593

リンクに玄関のことが指摘されているけど、気がついたことが1つ。玄関を入ってすぐ９０度曲がって廊下になってるけど、このレイアウトって引越のときに長い物（物干し）とかを搬入するのに苦労する。

リフォームの時も資材搬入が大変だろうね。

給料は尻上がりどころか定年で大幅ダウンするからどうするんだよ？

ローンは79才まで計算してくれる訳だから修繕費保険でも作れっていう話。

修繕積立金が5年後に倍になったころ、アベノミクスの副作用として住宅ローンの金利も倍位になるでしょう（理由はインフレによる日銀による公定歩合引き上げ　OR 国債暴落による長期金利アップの為）。現在のように金利がボトムの時は長期固定（出来れば20年以上の固定）で住宅ローンを組む事をおすすめします。但し、手持ち現金に余裕がある人は金利が上がった時点で繰上げ返済して毎月のローン額を増やさない、という手もありますが。

間取り云々よりグランドウイングより高いって書いてあるけどそうなんだ。。
誰だグランドウイングより安いって言ってた奴。マンションとしてもグランドウイングの方が高評価？
買い逃したわ。。。

修繕積立金も倍になり、消費税も倍になり、住宅金利も倍になったらトリプルパンチですね。さらに2012年度公示価格（固定資産税を決める基準となる価格）値上がり率首都圏NO1の武蔵小杉の公示価格が今後も上がり続けると固定資産税も上がるでしょうに。うーん４重苦か。

ランニングコストはすごく高くなりますね。
武蔵小杉は今買いどきではないですよね。

地価が上がってうれしいのは売るときだけ。地価が上がってるときに買うのは高値掴みになるリスクがあるし、所有しているときに上がったら固定資産税が上がる。

野村って地価上昇を宣伝してるけど、何考えてるのって感じ。

売れてますか？

>605

まだ、販売開始前。

だから、皆さんはプラウドタワー武蔵小杉はやめておいたほうが良いですよ。管理費も修繕費も高くなりますよ～。

申込予定ってことは倍率下げのネガかな。こういうことまでして当選したいって自己中な人が、将来のお隣さん候補ってのも判断材料。

さすがに、地価がさがりましたっていう営業もないと思いますけどね。
おっしゃる通り、地価上昇にはデメリットもありますが、でも地価が下がる街を選ぶってのも
勇気が必要です。
ちなみに604さん、営業さんは地価上昇前の価格で販売しているから
地価上昇すれば買主にとってはメリットであるということを営業されています。

ところで、日経には住宅ローンの金利が下がる？と記載がありましたが
理論上どういうことなのでしょう？
景気がよくなって金利が下がったらかなりおいしいですよね？

ださいな、601。決断できないチキン君じゃん。
GWTの方がそりゃいいよ！直結だもん。
でもプラウドの方が安いよ！！

>609

アベノミクスのせい。普通なら景気がよくなると株価が上昇するから、国債を保有している機関投資家が国債を売って、株を購入する。そうすると国債の価格が下落して、長期金利が上昇する。ところが日銀が金融緩和の一貫として国債の買い増しをするって発表してるから、国債の価格が上昇することを見込んだ機関投資家が国債を購入していて、既に国債価格が上昇している。ってことで、金利が下がってる。

この現象が怖いのは、本来景気が過熱すると、金利が上昇して景気を押さえ込むようにバランスするんだけど、アベノミクスのおかげでその機能が働いて無いってこと。物価上昇２％を目標にしてるけど、下手したらバブルになる可能性がある。バブルはいつかはじけるのは歴史が示すところ。

もともと小杉は、新駅開業と地下鉄直通でバブル気味だから、はじけたときの反動は大きいはず。アベノミクスがバブルを引き起こしたら、とっても危険。

アベノミクスのせいで住宅ローンは短期的（１～２年）には下がり、長期的（５～7年）には上がるという現象が起きるでしょう。自分のマンションが購入後に値上がりするのは、絵に描いた餅で食べれないですが、気分的は良いものですよ。

長期的に上がる程度で済めばいいけど。失敗したら、国債の信用を失ってギリシャショック以上のことが起り得る。

ちなみに住んでるマンションの価格が上がっても気分がいいだけで、含み益があっても何のメリットはない。相場が上がってると、中古以上に新築は上がってるから買換えもできなくなるし。ここが上がると読むのなら、居住用以外に投資用にもう一部屋買うくらいのことしないと利益は得られない。そのためには一部屋はキャッシュで無いと。

>>613
そんなことになったらマンションどころか明日食べる食事にも事欠く訳で
そうなると予想する人が何でマンション板なんか見てるの？
さっさと海外移住しないと。

まだ年金受給資格がないんでね。受給資格を得たら海外移住かな。

>>615
そんな状況で年金が出ると本気で思ってるの？
むちゃくちゃな事を言う人って自分だけは大丈夫だと錯覚するみたいだね。

本当、これ以上、条件の良い部屋に申込者が増えたら大抽選会になってしまうかも。２LDKの狭い部屋は、未だ申し込みが入っていない部屋も多いみたいですが。皆さん、他の物件にした方が良いですって。

金利については今の金融緩和策がうまくいけば短期的には2％のインフレが起こり長期的に市場は低金利で推移するはずです。

一部の方が指摘するような絶望的インフレを起こすかどうかは今の私たちには判断不能です。

主要な銀行の住宅融資の基準は4％程度の絶望的インフレに耐えうる方という基準を設けていますが実体のないインフレ2％＋増税2％ですからリスキーっちゃリスキーですね。

いろいろ錯綜してますが、
真剣に検討している人のために。

価格
グランドウィングよりやすい。
特に西向き、東向きは6000以下の3Ｌあり。
南向きも条件が良い 6500以下の３Ｌあり。
南向きは条件かなり良いので高い、西東を検討するならお得。

ランニングコスト
グランドウィングと一緒くらい。タワーなら普通。
リエトコートが安すぎて、逆に不安。
だんだん上がっていくのは将来売る予定の人には
好都合。

設備
まぁまぁ良い。
あまりにもしょぼくなければ私はいいと思ってます。
批評されてましたが、この価格帯だと限界もありますし。

住友シティタワー
坪単価平均295と予想。グランドウィングの上。
面積が小さい分、見え方はプラウドと一緒。

私感
圧倒的に便利な小杉。これは不変。
さらに便利になる街。これもほぼ確定。
地価、メディアの煽り。住友と三井は高くだすと予想。

人気の街の物件は当然高いですが、
買ってお金以外の後悔はないと思います。
後悔したら売ります。
おそらく10年後、坪単価260くらいはいけるかなと。
都内のアドレスに未練はありますが、
長くすむなら、ターミナル駅の駅近と結論を
出しました。

参考までに。

↑冷静な分析と思います。管理費と修繕積立金に関しては、管理組合ががんばって管理費に繰越金を捻出できれば大規模費用に後々充当できる可能性だってありますから。

補足しますとタワーパーキングは管理修繕コストが高いので管理費との兼ね合いに要注意、
あと西と東は眺望に多少難ありなのでむしろ南が割安です。

>619

修繕積み立ての件は、売る側には都合がいいかもしれないけど、買う側には都合が悪い。中古の売買時には、修繕積み立ての残高を確認されるから、少ないと敬遠されるから売れないってことも。

駅前で便利だから車は不要って書き込みがあったけど、そう思ってる人が多くて駐車場が余ると大変なことになる。機械式駐車場は、使わなくても維持費がかかる。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いから、駐車場稼働率が管理計画の想定を大きく下回ると、管理組合の収支が赤字になる。

駐車場利用希望がどれくらいかは契約前に要確認。契約後にしまったと思ってもあとの祭り。引き返せない。

>620

東はマルエツのところ一帯が再開発でタワーになるから多少難ありじゃないでしょ。

>>623プラウドタワーのモデルルームには東側の次期タワーは少しずれて建つような模型があってしかも三角タワーだから真正面のお見合いにはならないかなと勝手に思ってます。

>>582
頻繁に見ないものですから回答が遅くなりました。
個人的には一番はガス使用という所はかなり捨て難いです。また、上層階はまだキッチンと洗面台の高さが選べる所、時期的に今から販売開始なので間取りを選べること、西側方面は高い建物が無くてお見合いしないことも良いと思います。

上層階に行くと洗面台の形が段差があって掃除しにくいタイプになるのは嫌ですけど、そのうち入れ替えればすむ話ですね。

>>625みんな買うときはそう思うんだけどあればあったでそのまま使う。

その分の出費切り詰めたらそこそこ贅沢できますから主婦ってそんなものみたいですよ。

タワマンにとって火災は致命的だから、火を使うガスってデメリットだと思うけど。ガスがお好みなら低層マンショんでしょ。

うーん、コンロはガスじゃなくてもいいけど、床暖房がガスのほうがあったかいし、値段もおさえられるんだよなー。

あ、コンロは、震災直後はどっちも変わらなかったけど、計画停電のときはガスのほうが助かったか。
お風呂なんかは、ボタンが電気だから、停電してたらガスでも使えないけど。

ガスか電気か以前に計画停電中はじっとしてましたよ。

ガスコンロでお湯だけ沸かしたところで知れています。

ほう。
計画停電中、普通にご飯食べたりして生活してるひとも多かったけど、じっと待つひともいらしたんですねー。

停電で暗い中、ガスレンジ使ったらそれこそ危ないでしゅ。

>>629２時間ぐらいじっとしてられないのか？

＞632
あちこちのスレあらさないでね＾＾

ガスは大地震きたら復旧遅れるよ。
火災も怖い。
床暖房は電気でも十分。
オール電化は支払いも一本で楽。

駅も近くて買い物もマルエツやイトーヨーカドーとかあるから便利ですね
後は線路脇の騒音とか駐車場があるのかサイトでは確認出来なかったので
駐車場ができるとわかれば購入検討にはいりますね

>>623タワー駐車場が芯のように入りますよ、
維持費は高いタイプですが友人の会社が営業車を増やせないほど小杉三丁目は月極が足りないので埋まるはず。
線路はエクラスやブリリアをみる限り許容範囲と思います。

駅からすぐでもないのに騒音だけあったらたまらないもんね

東急スクエアが出来てしまうとヨーカドーでも遠く感じる。

再開発のhp新しくなったけど、北側は完全に45階以上の建物に囲まれるね。
北口地区地区計画の話はあまり、販売の人はしてなかったが、こちらも三井でかなりの建つね。
電車の騒音も建物に反射して、かなりの音になりそうな感じ
やはりこの物件価値は南と西のみかな〜

そうですね。
部分的には南や西以外でも抜ける所はあると思いますが
やはり南、西が安全でしょうね。

諸々織り込んで価格が多少抑えめになってるのかな。
シティータワーの販売開始が遅くなったってのが本当なら、しばらくはここしか選択肢なしですね。

今日、見に行って
あれ東口とずいぶん違うな？ってやはり思った。
リエトや、パークの下にはそこそこの面積で公開緑地があるんだけど、
ここのはどこにあるのかちょっとわからんかった。
そこそこの大きさのマンション立てたときに
それに見合ったサイズの公開緑地つくんなきゃいけないものと思ってたけど
見逃したかな？

>>642東横線の特急停車駅前で公開緑地が当たり前のように勘違いしない事ですよ。
それも価格のうちですから。

こちらは資料を取り寄せればわかることですが低層施設の屋上やあちらこちらに工夫して緑を配する予定。

ん。

東急の特急ってそんなにすごいの？

公開緑地は当たり前じゃなくって
法律で定めらてた仕組みだと思っていたんです。
そうでないなら
無償でそれやってる建物のほうが余裕がある。
割安って話

物足りないならもっと語るけど
この物件　広場がない
広場があるべき場所に

ユニオンがある
だから3割くらい安い

>>644ならば日本中、違法建築だらけですな。

思いつきの持論を振り回す前に野村へ電話したらよいでしょう。

>>644、642&645です。
再開発エリアでは市が業者に対して高度制限を解除する要件に緑地化とかコンベンションホール併設とかいろいろ入れるのですが直近２本の小杉タワーは縦庭とかいうヘンテコなやり方で緑を配してます。

プラウドも地べたに緑は作らないので東口側の緑の方が貴重なんだと思いますよ。

日本とかどうでもいいんで
同じ地域で比較してください。
北海道の公開緑地とか興味ない

武蔵小杉ではたっぷりとした
公開緑地の物件が多数あるのに
ここにはない。

んで適当価格で
完売するよ。
ここ買ったらああ、あの団地ねって言われるけどね

>>646
自分が642です。
あなた言ってることがめちゃくちゃです。
修正しなさい

あ!!

私は643ですね。特急停車駅ってすごいのと聞かれたから返しました失礼しました。

643です。
これ以上プラウドの抽選倍率を上げても恨まれるだけなので、642さんが嫌ならやめた方がいい。

ちがう
地元なんで
地域の緑化だけに興味がある

購入予定なら権利があるでしょ
某駅ビルみたいに
適当なものつくらないようしっかり監視してほしい
ここの建物上の緑化がどれほどカッコいいものになるのか
期待しています。

プラウドには緑地がない

緑化率や空地率は開発計画承認の条件なんだから当然守ってるに決まってるでしょ

たしかにエクラスの壁面庭園よりはまともな緑化して欲しいね、管理費高いのだから。

いまの流れでは東口と西口では同じ小杉タワーでも違う雰囲気になりますね。

人工的な東口は好きになれないなぁ

>>655お山へ帰ろう

ここの管理費は高いと思いますが皆さんどう思いますか？
エクラスやグランドウイングとほぼ同じ、もしくは少し高めですが、共用施設や付帯設備は両タワーより良くはないですよね。
購入検討してますが、悩んでます。

管理費、高いと思います。商業施設と一緒のＧＷＴと同じと言われても。南側駐車場、区役所来場者指定のようですネ。左折入場車の縦列待ちで道路の混雑は絶対かモ。シティタワーは、延びたそうですが・・・。

>>658販売価格を高く設定できない分、管理費で末長く回収しようという作戦。
１年後に管理会社を替えれば多少は下がるので売りっぱなしよりは良いと思います。

でも不思議と二、三千円しか下がらない。

確かに管理費は高いですね。野村の管理に納得できるかでしょうね。いずれにしても、悩まれている場合は、購入は見送ってください。管理会社を変えるのも、結構なエネルギー使いますしね。

仮に管理費で5000円乗っけても10年で60万にしかならない。
しかし黒字の年の単年収支500万より10年アーバンネットの収益性が安定し管理が行き届けば野村もオーナーもウインウインなのです。

大手デベと系列管理会社のビジネスモデルとして確立してきた感がありますね。しかし系列管理会社を引っぺがした事例あるんですかね？

ちなみにアーバンネットは関係なく、リビングサポート。

>>662事例はあります。
で、かつて住んでいたマンションで見積り競合もさせたのですが大差なく元サヤに収まりました。

その時は管理組合が逆手にとってうまくやり繰越金を捻出できるようになったためその後の修繕積立金値上げ問題を先送りにできました。

管理会社って期限を切らない一方的契約なので法律で３年とか５年とか規制すべきと思います。

インターネットの利用料は別に必要になるんでしょうか？
管理費とは別に費用がかかってしまいますかね？

ここは通信事業者が選択可能ということは一律料金の適用は難しいでしょうから、ほぼ別会計でしょうね。マンション一括契約で安く提供している既存タワーとはまたコスト差がでるとこでしょうか。決済方法やモバイルとセットにしたりと選択の自由を得られる分の代償です。固定回線使わない家庭には無駄がなく良いと思いますが。

買えるなら､このマンションは買った方が良いですか？

>666
匿名板でのアドバイスが「買う価値について」の検討に役に立つと思って質問しているの？

>666
価値観なんて人それぞれですし、そのマンションの付加価値評価というのも人それぞれ違ってきます。
べらぼうな金額設定ではないですから、自分の出せる資金に問題なく、是非欲しいと思ったら購入してみてはいかがでしょうか。

東横、南武で通勤する人にはいいかもね。
横須賀までは遠い。

営業さんは、ヨーカドーのこと、残るような雰囲気で話されていますが。
アリオ用地、賃貸から取得（１７８億）へ変更されました。本気度、強いです。
今のヨーカドー（開店３０年の老朽化）で、アリオに吸収でしょう。

空いたところへ、３丁目府中街道沿いの再開発（2014.3　コンペ）でどこが移動してくるか？

最近スーパーは最悪マルエツとなってしまいます？。

>>670西口のヨーカドーがあのままかどうかは不明です。
以前はアリオが出来たらあそこにヨーカドー系列の格安スーパーが入ると言われていましたよ。

今後の売り上げ推移次第、現状は白紙じゃないでしょうか？
今ヨーカドーが過疎ってるのは皆さん東急のポイントカード作ったばかりだからだと思います。

>671 西口の既存イトーヨーカ堂は、その立地、好条件をまったく活かせてないですよね。
イトーヨーカ堂の無能さは今に始まったことじゃないですが本当にもったいない。
賃料が発生してる建物なんだからもう少し頑張って欲しいものです。

賃料を含めて利益が確保できているのなら店舗の維持は可能。アリオを立上げつつ隣地の再開発を見極めて処遇を決めてくれれば良い。施設が増えてきたので、どう独自色を出していくかですね。

西口ヨーカドーは面積当たりの売上高では長らく優等生だったんですよ。

小杉には地上げ待ちのテンション低い商店街しかなかったから元住吉では元気なマルエツや大野屋も長らく本気じゃなかったですし、東急の生鮮品の冷蔵温度も明らかに低かった。

>674 あれで優等生だったから全国的にイトーヨーカ堂は傾きっぱなしなんだろうね。

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

>676 既存イトーヨーカドーは現在賃貸のはずだよ。
今年で契約が切れるから継続するのかしないのか。
まあ、どうでもいいが。

いろんな思惑が動いていそう・・

>676
現ヨーカドー土地建物を、東京機械からＨ18年に購入したのはファンドだよ。
ほら、ソース↓
http://www.jpr-reit.co.jp/site/file/2006-0928-02.pdf#search='%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E6%A9%9F%E6%A2%B0+%E3%82%A4%E3%83%88%E3%83%BC%E3%83%A8%E3%83%BC%E3%82%AB%E3%83%89%E3%83%BC'

小杉近辺は食料品と、薬局関係は困りません。しかし、その他日用品は、ヨーカ堂５Ｆのみです。
購入頻度は少ない商品ですが、遠くまで買いに行くのは、年寄りにはたいへんですヨ。
狭っくるしい東急スクエアよりラゾーナに来て欲しかったです。