プラウドタワー武蔵小杉ってどうですか？Part2

住友に４０００万円から出されたら流石にキャンセル出そう。住友の間取りはどうなんでしょうか。

しつこすぎるな、スミフが安いなんてこんなところにいくら書いても倍率なんか下がらないよ。

すぐとなりに警察や区役所があるでしょ？複合型一体開発のここは高くできないんですよ、
スミフは初めから抽選で落ちた連中をちょっと手狭な同価格帯の部屋で拾う筋書きだから。

手狭イコール坪単価アップなのね。
デベはしたたかなのであしからず。

小杉は伸びてる町、デフレ目当ての貧乏神はハウス！
こっちくるな

投資目的の人にはなるべく抽選当たってほしくないな。
3〜5年で平気で損切りするから中古相場が下がる。

野村さんよろしくお願いいたします。

損切りなのかな？
景観の開ける中高層の角部屋の価値は確かだよ、もっと中住居と価格差あっても買うなあ。たぶん中層の倍率が断トツ高いんだろうな、私は高層かな。まぁ、それなり高い倍率で抽選外れたら気持ちよく諦める。本当に狙ってる人はシティタワーなんて気にしてない。

タワーの角部屋って隣が一軒ってわけじゃないから
低層で全戸が方向向いてるマンションでの角部屋ほどのありがたみはないよね

価値がないとは言わんが

単価320万の住友の話題はこれで終わりにしましょうよ

地震対策ってどうなるの？
やっぱり怖いっちゃ怖いけど、
気にしなくても全然OKですか？

揺れはするけれども家具の固定とかをしっかりすれば問題ないかな？

そういえば、リエトはかなり安いよね。
ここで６０００万だすならリエトは９０㎡位のが買えるし。。。
どうするかなぁ・・・。

またスミフ振りかい…買えないよ、リエトは抽選住戸以外はしっかり高い。

>549

石膏ボードの壁に家具を固定しても、下地が無いところだと釘が抜けて倒れてきちゃう。家具固定用の下地が入ってるかを要確認。入っていないのなら、リフォームして下地を入れる必要がある。

それから戸境壁に固定するために穴をあけちゃだめだよ。共用部分だから。

リエトって抽選なんだ。

そんなに人気なのか。
人気なら完売してると思うが。

リエトって賃貸じゃん。何故か一部を住友が販売してるね。なんでだろうね？

>>553-554
リエトの今売っている方の棟はそもそも全部屋が賃貸として供用されていた。
しかしダヴィンチの破綻によって、片方は賃貸供用の前に分譲として
住友商事によって販売され、賃貸棟は住友不動産に売られて
更新が切れた順に中古マンションとして販売されている。

つまり、今のリエトは全部屋が最初から中古で分譲という極めて稀なケース。
賃貸の更新が切れた順に販売しているので、当然売れ残りではない。

でも、質からして全く違うんだよな。同じ小杉にあるがプラウドやパークと同じ土俵にたてる物件ではない。
それだけは確か。

でも庭が広く、駅前ではないが少し静かな所が
好みの人はいいんじゃない。
プラウドみたいに回りに何もないから。

パークやプラウドと同じ土俵に立てない分だけ
安いから得だと思うけど。

小杉のタワマン多少の差はあってもどれも
そんなにかわらない。
それこそ億ションじゃあるまいし。

あっ別にリエトの人間ではないからパークの次男ですよ。

こう言う事を言うと、細かく違いを列挙してくるんだろうな。
(笑)

もうすぐ30階くらいまでできますね

業務・商業棟はタワー完成を待たないで開業できちゃいそうに見えますね。
実際そうなのかな？その方が投資回収できそうだし

小杉のタワマン多少の差はあってもどれも そんなにかわらない。 それこそ億ションじゃあるまいし。



に同意です。
でも売却するときにプラウドとかだと有利なのですかね？

いや。けなすわけではないが、野村はデベではあくまで4番手だよ。御三家は三井、三菱、住友。
わかってる人はわかってる。物件の質自体に差はないと思いますけどね。

むしろ立地で不利でしょ。東京、新宿に出やすいJRまでは10分の駅遠。

70平米で管理費約２万、修繕積立金約１万！
管理費が高過ぎる思います。せめて1万、1万が妥当だと思います。
450戸あるんだから野村の管理会社はすごく儲かりますね！

え？タワーでそんな安いの？　やばくない？

そうですねー。マンションヲタク …ブログでも、湾岸タワーに較べて超豪華施設も無く、貧弱なのに管理修繕同じくらいだと指摘されてました。。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11505720261.html
この人は価格表も掲載してましたね。

>>565管理費は物件価格に比例するって実に興味深いです。

エレベーター、植栽、あとは電気水道代や電球などの交換費用、清掃関係の人件費、規定によっては駐車場費用の赤字補填あたりなのですがどういう訳かお金が余って仕方ない物件など聞いたことがありません。

私はダスキンあたりがマンション管理事業に着手すればあっという間にデベ系管理会社は淘汰される時代が来ると確信してますからあまり気にしてませんけどね。

>566

管理組合が真っ当なら黒字が出たら、管理組合総会の決議を経て修繕積み立てに振り替える。真っ当でないケースでは、理事が飲み食いや、不必要な支出をして使い果たす。

>>567あーそれ思い当たりますね、必ずたいした出費もない最初の数年以内に何年後かに元がとれるとか言って非接触型オートロックとかＬＥＤとか導入しますね。

あと備蓄品を何年分も買い込んだり。

ソファーがボロいとか言って全部買い換えたマンションもありましたね。

管理組合というか、周りの住民がどんな人かって重要なんだけど、新築分譲マン
ションって入居するまで分からない。ある意味賭け。野村って入居前にパーティ
やるけど、そのときに違うと思ってもあとの祭り。契約の前に分かる方法ってな
いんだよね。

修繕積立金が一万で済むはずないよ。
ちゃんと将来の値上げ予定もみせてもらいましょう。
長期平均では平米当たり300円を軽く超えて月二万円
オーバーですよ。
70平米で月4万円をローン返済とは別にしはらうことに
なる。これが高いとかいう人が買うようなもんではないな。

なんでこんなに管理費が高いのでしょうか。
住友の倍くらい。この差は何ですかね・・・？

住友のどこと比較してですか？

>>567車で通ったことあるわけ？
走ればわかるだろ、道路が後回しになったのはプラウドへ移転になるビルがギリギリまで営業するためだろうけどな。

道路後回しなんだ。まさか入居してから工事？

エクラス、グランドウイングも見ましたが、管理費・修繕費は大差ないですよね？

逆に、リエトの修繕費の安さは怪しすぎでした。あれじゃあ、大規模修繕のとき、数百万の追加徴収がありそうです。

修繕積み立ては新築販売時の長期修繕計画よりも、将来の値上げ額は多いと想定しておかないと支払いきれなくなるよ。３０年目以降にエレベーター、機械式駐車場、排水管の交換といった大物が控えてる。

あとここは、大きな地震があったらダンパーの交換が必要になるタイプの制震装置。自然災害は予測できないから長期修繕計画には見込まれていないってのがポイント。

このマンション見に行ったけど、気になる点が多かった。
コスト下げてる感が伝わって来てトーンダウンでした。

キッチンがグレード低くてシンク下が観音開き、
換気は天井近くに付いてるだけで、営業の女性は熱交換器じゃ無いっていってました。

コンロ天板がこびりつきそうな低グレード、
バルコニー戸境が賃貸アパートみたいなつい立てで丸聞こえ、
NTTの紅白の鉄塔がかなり大きくて近い、
マンションではよくあるような部屋の建具などのカラー選択も不可、キッチンや洗面台の高さも選べない(39階からなら選べるけど)

タワーには珍しいガスっていうのが気に入って見に行ったけど、それを打ち消す事柄が多くて検討を続けるか迷います。
駐車場の数も多めで後で三井みたいに余りそうで怖く、しかもタワーパーキング。
敷地一杯に建ててる感じで、植栽は街路樹程度にしかなくてちょっと寂しい。

保育施設の送り迎えの自転車止める場所、言われて見ればたしかに気になります。

個人的にはグランドウイングがガスだったら本当に良かったんですが…。

ちなみにどこか良いと感じたのですか？

>>578区役所の脇から入って線路沿いにエクラスの横を抜け東口に抜ける道路ができる予定だけど完成までには相当時間がかかる。

それまでは今の工事車両のように通路を抜けるような状態が続くよ。

>>579おいおい、三十年後の物価や修繕工事の相場をなぜ君が予言できるのだ？
断定するが必要な時に必要な人が修繕費用を出すのが原則で積立金はいわば使用料。

おいおい、何で君が断定するのだ？一時費用で大きな額の請求来ると払えない人が出るから長期でならしてるってのが建前みたいだよ。必要な人ってのがその時住んでる人にしわ寄せにならないよう、今の想定で将来かかる費用を予想しながら積み立てるんであって、使用料とかぬるいこと言えないよ。

修繕費は特に注意だよ？

ほぼすべての物件に言えるらしいけど、
売主は安く見積もってる。

必ずと言っていいほど計画以上のお金を払う時がくるらしいので、
余裕を持った方がほんといいからね。

これローンも同じだけど、
いつリストラとかあうかわからないよ？

なるべくリスクすくなく人生送ってね！！

本当の勝ち組は0.01%にも満たないごくわずかな人だけ。

>>586いやそれが築10年の免震タワーから越してきたんだけどね、そこの管理組合でもそんな声を受けて第三者機関が調査に入ったんだけど何の材料も見つからず値上げも追加もやめたよ。
ちなみに修繕積立金は72平米で5800円だった。

その代わり機械式駐車場を解体したけどね。

解体して足りなくなった駐車場はどうしたの？
平置き？車の台数自体を減らした？

平置きなら、借りない人達の土地権利を借りる人達だけで新たに占有することになるよ。
台数減らすなら、管理費に入る収入が減る。

>>588駅前マンションの現実ってパーキングの利用者は年々減る一方なのね。
しかも裕福な方がお乗りになるようなクルマはでかくなる一方。


で、三台あった機械式の一台を解体して利用者には隣のタワーに移っていただくこととし、サイズの問題で敷地外で借りていた大型車の方を含めて新設した平置き式の抽選をやりましたよ。


ちなみに拒む人は皆無でした。

小杉はタワーが乱立しますし、管理費も修繕費も高い高層タワーは、気になる点がある方々は絶対購入をやめたほうが良いですよ。倍率が上がってしょうがないので、プラウドの購入はあきらめて他を検討して欲しいです。う～ん、希望の部屋、買えるかな～。