ウェリス稲毛 ＜その３＞

NTT都市開発の社長は東京大学法学部卒業、
野村不動産の社長は関西学院大学商学部卒業、
一方はNTTのブランドを地に堕とし、もう一方はプラウドのブランドを更に高めた。
たったこれだけの違い。

一般公開が楽しみです。

値段設定は新検見川のマンションと似たような感じですし、駅近くなのに
なんでウェリスはここまで叩かれているのでしょうか？
私が一番気になるのが崖です。実際に売り出されたら人気がでるのかが不安です。

社長の話どーでもよくね？

660さんの話は、稲毛海岸のことでしょうか。
稲毛はタワーです。

663さんが言うようにプラウド船橋と比較するより、新検見川や幕張と比べるのが現実的ですね。
県外からウェリスに引っ越し検討する人はいないでしょうし。

663さん
なぜここまでウェリス稲毛が叩かれるのかを説明しましょう。

929戸という大規模マンションにもかかわらず基本計画が甘かったからです。船橋とガチンコになるのが判っているのに「敵を知り己れを知れば百戦アヤシカラズ」が出来ていなかったからです。

客観的に見て、「はぐむ」という言葉の使い方一つにしても洗練されていない、コラボレーション効果が微塵も感じられない(売主が何社も雁首揃えて何をしようとしたのかが不明)、増してや突出したキャラクターは期待も出来ません。

これだけの大型物件ともなると業界内でもトレンドを注視しています。何かこれはといった驚き、あるいは今までにない新鮮さやトキメキがなければ他社にも馬鹿にされるだけです。取り組みが下手というより、何も考えていないように見えてしまうのです。

そして、ご指摘のとおり崖問題があります。この崖に対し「こうしましたから大丈夫です、安心して下さい」がないのです。

ピザ窯は悪くはないのですが、その前にするべき基本事項が適当だから叩かれるのです。しっかりとしたコンセプトの基、「これをしたい」、「これを提供します」が顧客に見えてこないのです。

確かにこのマンションには《駅に近い》、《眺望が良い》という二つの長所があります。しかしこの二つはどのデベロッパーが取り扱っても皆同じです。わざわざ「ウェリス」ブランドでやる必要はないのです。言葉悪くいうと「そんじょそこらの三流デベでも同じことができる」からです。この二つ以外に貴方は何を感じましたか、何に心を揺り動かされましたか。三角形のハンディある土地の上に、「考えに考え抜いた上こういうマンションを提供します」を感じましたか。これが答えです。

販売が長引けば人件費や維持費やらでお金が嵩むわけだから増税前に値段下げて売り切ってしまえばいいのに。

>667さんのお話、とてもよくわかりやすいです。ここが叩かれる理由を考えると、新検見川や幕張が良く見えて来ます。

こことプラウド船橋を比較すると、プラウド船橋のほうが宣伝戦略は圧倒的に優れていると素直に思います。物件としては欠点だらけで、私は買いたいとは全く思いませんが。

どこで差がついたかというと、欠点の隠し方です。
プラウド船橋の場合、全ての欠点に対して何らかの言い訳が用意されています。例えば、

通学→バスを出すから大丈夫。(お金だけ渡して後のことは知らないけど)
通勤→徒歩1分だから楽々。(所詮は支線だし劇混みだから使えないけど)
液状化→地震が来ても倒壊しないから大丈夫。(液状化はするけど)
西日→low-eガラスだから大丈夫。(気休め程度だけど)

というように。

ウェリスの場合、欠点に対する言い訳を表に出していない分だけ損をしていると思いますし、それに加えて、地震で倒壊するとか、南側にマンション計画があるとかのあからさまなデマに対しても反論がないので、ネガキャンに負けて、実際よりも欠点が多く見えてしまう。
ここの掲示板での評判よりは良い物件だと思いますよ。もう少し個数を減らしてゆったり作れば良かったのにと思いますが、その点はプラウド船橋も似たり寄ったりです。

個数→戸数です。すみません。

新船橋と比較して高くなるのは、何もなかった野田線の土地と比べて取得価格が高くなるのは当たり前だと思います。でも要望書提出者の80％強が車所有の現状は、近隣住民との交渉の結果とはいえ駐車場71％しかないのは計画ミスと言わざるを得ません。近隣の駐車場を借りればと営業は言うけど、完売した場合には100台近い駐車場難民が出る事になります。駅近なだけに駐車場不足の駅周辺での確保は難しいと思います。4000万近い買い物をするのにマイカーを手放すリスクを伴うのは疑問。また、他の方も言っておられましたが、仮に売りに出す場合でも駐車場なし物件としては厳しい値付けとなるでしょう。他にもネガティブなポイントはあるけど、私にとってはこれが最大かな。要望書を提出していますが、取り下げに心傾いてます（泣）

新船橋を擁護する気はありませんが！

新船橋駅はそんなには混みません。朝の通勤時間帯に乗ってみれば判ります。またJR船橋駅の隣りが京成本線の船橋駅です。更に東武野田線はJR船橋駅への乗換に対しエレベーター設備等、弱者にもきめ細かい配慮がしてあります。JR船橋駅は総武通勤快速の停車駅です。船橋駅を出ると次に停まるのは錦糸町です。

通学バスは15年とハッキリ期限が切ってあり、管理組合が直ちに手を付ければ何ら問題はありません。要はお金の問題であり、15年間で毎月町内会費の半額の100円を皆が積立れば解決します。

LOW-Eガラスは余り効果はありませんが、窓自体は二重サッシの本格的な完全二重窓です。都心の高級物件と同じものです。この断熱と遮音効果は極めて高く、エアコンの効きは高まり光熱費は大きく下がります。また救急車のサイレンやバイクの空吹かし音、暴風時の風の音等も完全にシャットアウトしてくれます。電車の音も勿論聞こえません。外界とは完全に別世界の空間を堪能できます。

液状化に付いてはその可能性はあります。但し3.11の液状化でもマンション自体は大きな被害を受けてはいません。もし、新船橋が建物自体に大きな被害を受けるような事態になれば、他の地域の物件も大きな被害を受けるでしょう。

671さんには申し訳ないのですが、ウェリス稲毛はコスト意識をもっと高めるべきでしたね。容積率の限度いっぱいを使い20階建とし、戸数も可能な限り増やし、駐車場も100%にするべきでしたね。そうして値ごろ感のある物件を目指していればこんなには苦戦しなかったでしょうね。このような売り切るための手法に付いては、長谷工が極めて高いノウハウを持っています。長谷工の嫌いな人がいるのを承知で書き込みました。

このウェリス稲毛は企画当初 駐車場率96%ぐらいで起案されました。勿論100%にもできました。673さんが4000万円近い買物とおっしゃっていますが、このクラスの駅近物件を買う人は殆んどが車を持っています。駐車場に空きが出て困っているのは、機械式駐車場でなおかつ郊外型の空き部屋の増え出したマンションです。

ウェリス稲毛のような物件は一戸で2〜3台所有もかなりあります。駐車場率は100%でなければなりません。軽よりも小型の安価な車も実用化段階にきています。駐車場率が100%でないと、マンションを売りに出しても売るに売れないということになります。その結果は買い換えには向かないマンションということになり、将来の資産価値は期待できません。

それからカーシェアリングは管理費用が掛かる割には土日祭日等に使えないやっかいな存在になります。ウェリス稲毛はしなくともよいことをやり、しなければならないことをしないという変なマンションです。企画者の独りよがりを感じます。

673さんへ

ウェリス稲毛のモデルルームのすぐ近くに「アイ・プレイス稲毛」という自走式駐車場100%の大型物件があります。間取りも良く今でも稲毛で一番の人気物件です。

マルエツの隣りのマンションが「アクアフォレスタ・ルネ稲毛」です。ここは、発売当初かなりの人気物件だったのですが、駐車場率が100%ではなく眺望もウェリス稲毛に遮られるため、中古価格は急落していくでしょう。

６６９　いちいち反論しなくていいじゃん。
いわせとけばいい。
自分もそうだけど別に船橋興味なくて、稲毛か稲毛海岸で物件探しているんだから。
だからみんなスルーだよ。
船橋に関心ない人間はみんなスルー。

>674さん

7時台と8時台に一本ずつしかない通勤快速を売り文句にするのは、不動産屋くらいですよ。
それに、通勤快速は千葉以遠から通う人にとっての時間短縮効果は大きいですが、船橋からだとそれほどでもない。

個人的には、通勤快速より、ホームライナー千葉の存在の方がずっと大きいと思うが。
あ、お金の問題があるか。

駐車場に挟まれた南向きの一棟が要らなかったんじゃない？

ホームライナー千葉なんて使えない。回送電車扱いだから時間かかりすぎ。
自分は良く新宿あずさを利用してます。
特に新宿20：09発で船橋20:37着のあずさ30号。
ライナーと200円違いだが、錦糸町からの速度がとにかく速い。

>682さん
私もそう思います。かなりの圧迫感＆閉塞感。
無理に詰め込んだ感が拭えません。
もしこの棟が無かったら、駐車場設置率100近く行ったでしょう。

＞６８２
＞６８４

いるいらないではなくて、容積率を消化するにはこの棟が必要なんです。
もしなくしたら、計画そのものが成り立ちません。

容積を消化しきれないマンション計画なんて殆どないからです。

ホームライナーは船橋に止まらず、あずさは稲毛に止まらないよね？
どっちが便利かは、住んでる所によるんじゃない？

ホームライナーは、東京駅発、新宿駅発があり、新宿駅発は、秋葉原にも止まる。
500円で座って帰れるので、稲毛ならかなり便利だよ。

容積率を消化すると住む人にとって何かメリットになることがあるのでしょうか？計画そのものが成り立たないというのも意味がよくわからないのですが。

>685
容積率云々は、売主サイドの利益をあげるためだけの話。住み心地には一切関係ありません。戸数を詰め込んだ挙句、実際の空き地はごくわずか、崖を緑地としてカウント、空地割合が高いとうたっています。

685さんはマンションのことが分かっている。

682と684はマンションの損益分岐点を考えたことがあるのか？

何も分かっていない人達が適当に書き込むからこのスレッドが混乱する。もし、1棟減らしたら価格は数%は高くなり益々売れなくなる。駐車場の台数は1棟減らすからウンヌンではない。100%に出来るものを100%にしなかっただけである。

ウェリス稲毛の担当者もああだこうだと周りから言われて苦しんだのである。自分の理想に対し妥協し、やっと落ち着いた6棟14階建て929戸である。これが割高になった一番の原因なのである。

多分当初計画は1000戸超え辺りを狙い、駐車場率も100%近辺におき採算も考慮したはずである。これ以上採算を悪化させるような情けない書き込みは辞めて下さい。「高い」「高い」「高い」と叩かれている物件なのです。

少しは流れとか空気を読んで下さい。
マトモで論理的な書き込みを期待します。

688は採算の採れるマンションの基本が解っていない。

容積率に余裕を持たせたマンションが、如何に高い物件になるのかは数々の実例が証明している。このマンションの最大の問題点は崖なのであるが、皮肉なものでこの崖スペースがなかったらもっと高額な物件になっていたであろう。

確かに崖が全敷地の約75も占める最悪マンションではあるが。

687さんは3700万円の部屋が4000万円になっても容積率の引き下げを希望しますか？

1985年頃までならば、容積率に余裕を持たせたマンションを稲毛で造っても採算は成り立ったでしょう。今そんな贅沢なマンションを造っても売れません。

本マンションは20階建てを基本にオアシス1をなくす。
そして、駐車場率は100%にする。
これが正解だった。
今からでは遅い。

先行登録会予約しました。ここにお仲間はいますか？

「要望書」の罠にはまらないで下さい。

必ず人気の高い「抽選」になる部屋を申し込みましょう。
既に「要望書」を出した人も「抽選」になる部屋に乗り換えればよいのです。

幾ら自分が「要望書」を出していようが、最初に申し込もうが、締切日にもう一つ誰かが「申し込み」を入れれば2倍にも3倍にもなります。

例え何倍であろうとも、自分が納得できるベストの部屋に申し込みましょう。

不人気物件だけには、絶対に手を出してはいけません。

申し込みは「各部屋」の申し込み状況を見て「最終日」に申し込むのが一番賢明な申し込み方法です。

自分の出した「要望書」は必ず無視して考えて下さい。

先行登録には何ら有利なことはありません。
無視しましょう。

営業の方から２９日までにお願いいたしますと言われましたが
２３日中には登録に行きたいと思います。

694です。
一人だけ？
やっぱり前向きな検討者の住民は少ないですか？
自分は抽選は避けたいので要望書の入っている所は避けました。

住民×→住人○でした。

29日に行けるならば29日が絶対によい。

初日に登録して他者をけん制するするか、最終日に倍率を確認してから登録するか。その人の作戦次第。

営業は、やっぱ止めたをされるか気が気じゃないから早めに登録してって言うだろうね。

先行登録会ってフライング販売かな。予告広告を出したら、本広告を出さないと販売開始できないってのが公正取引規約で決まってる。大手財閥系でこの手の掟破りするのはすみふぐらい。ルールを守らない会社だから、売ったら最後ってことを肝に銘じないと。

704さんの記述どおりです。
正式な本広告はあったのかな？

チラシの表面の右上の横書きを読みましょう。これに違反すれば法律違反です。法律違反とは違法な行為を行うということです。

もし、この違法行為を「住友不動産販売」が行ったとすれば【極めて由々しき法律違反】です。まさか、「住友不動産販売」ともあろう企業がこのような違法行為をするとは思えませんが？

「住友不動産販売」の進め方を監視しましょう。

まさか、自ら配布した【チラシの記載内容に違反する】ような行為はしないとは思いますが？

>705

物件HPで予告広告出してるから、そこでも本広告しなければいけない。

ただ、煽りすぎ。違法行為なら捕まるでしょ。公正取引規約は業界団体の自主ルールで、罰則規定もあるけど、なあなあなところもある。ただ、公正取引委員会がバックにいるわけだから、あまりにもひどいと処分されるだろうし、何より自分達で決めたルールすら守らないってモラルの無い会社ってこと。

698さんは営業の誰に何を言われたのですか？

予告広告 本広告を行い取引きを開始するまでは、契約又は予約の申込に一切応じられません。また、申込順位の確保に関する措置は講じられません。

以上がチラシの記載内容です。

登録受付の開始日は3月30日です。2013年3月29日までは上記「予告広告」に反する行為はできません。当然、予約の申込は一切できませんし、また申込順位の確保もできません。

自ら配布した「予告広告」に反する行為を「住友不動産販売」ともあろう会社が行うことはあり得ません。
営業の誰に何を言われたのですか？

掟破りのフライング販売は、他でもすみふはやってるよ。そういう会社。

ベストな申し込み方法！

2013年3月30日に開始される登録受付の開始日以降、【最終日を待ち】申し込むのがベストである。

但し、最終日までに第一候補、第二候補、第三候補を決めておかなければならない。

確率論からすれば、最終日の締切間際に一番倍率の低い所に申し込む。

この手法は販売会社が一番嫌がる。
逆に買う側にはベストな方法。
でも、この物件人気がまるでないのですが？

いよいよ正式に価格が発表される。

価格に疑問や不満があれば、取りあえず「申し込み証拠金」を納めておきキャンセルすれば良い。

「申し込み証拠金」は全額戻ってきます。
この物件は、かなりの数のキャンセルが出るから慌てる必要はない。「プラウド船橋」とは違い、この程度の物件は今後幾らでも出てくる。