ウェリス稲毛 ＜その３＞

不動産購入する場合は、今ある計画だけで判断じゃなくて、用途地域、建蔽率、容積率、高さ制限その他の条件の下で、将来何が建ち得るかで判断だよ。

路線がローカルすぎるのと、近くに葬儀屋が２件あってありえないと思っているのですが、
目の前のイオンは将来もあるのでしょうか？
高圧電線が近いのも気になります。

あれ？　違う物件の話かな。。

>270

だから売れ残ってるのです。
わかった？

>271

負け惜しみだな。
では何故標準装備の物件が多いか？
省エネだから。
事実、売れ残ってるマンションは今のニーズに合わないから。

>273

自分で調べてから発言したら？
使わなくなるよ。

結果が全て。資本主義自由経済社会の常識。
なにを言おうがプラウド船橋はもう買えないでしょ。5街区は既に抽選確定。4街区は1年先。
ここで買えないプラウドの話をするより車をどうするか？とか、仕様・設備をプラウド並にするにはどのぐらいの予算が必要なのか？という話をした方が建設的だと思うけど。

そう。新船橋も買えない貧民がさらに安いマンションを探している、それを稲毛に期待していること。
ドアシティにしな、印西の。

新船橋が無理ならここも無理だよ。ローン相談会で恥かくだけ。

なるほど。
新船橋落選者の集いマンションなのですね。
ふむふむ。

ウェリス稲毛の6つのナゼ？

ウェリス稲毛は、皆さんもよくご存じのとおり、競合物件よりも平米単価の高いマンションです。
平米単価はウェリス稲毛が約50万円、競合マンションが約45万円であり、ウェリス稲毛は10%高いのです。

平米単価が高いということは、それにフサワシイ魅力的な設備が伴っていたり、グレード面で勝っていなければなりません。しかし、ナゼかウェリス稲毛には魅力がないのです。

その6つのナゼを以下に列記します。

1.住民の安全確保にナゼ手を抜いたのか？
ウェリス稲毛は、マンションの敷地内に外部者が自由に入り込めてしまう。特に駐車場や駐輪場には、誰でも入り放題の物件である。ナゼ、ライバルのマンションよりも安全確保面において手を抜いたのかが不明？
ライバルマンションは完全自動シャッターで住民が守られている。

2.西向きかつ、騒音の大きなJR線真横のマンションが、ナゼ二重窓にしなかったのか？
ライバルマンションの西向き物件は、二重防音窓、二重サッシ、熱線吸収ガラスである。ナゼ、ライバルのマンションよりも西日対策や騒音対策において手を抜いたのか？

3.崖対策をナゼしっかりと説明しないのか？
はたして、どこまで崖対策が施してあるのかが非常に曖昧である。ウェリス稲毛の住民は、この崖に対し何をもって安心感を持てばよいのか？何十年も暮らすマンションであり、非常に不安を感じる。

4.駐輪場は2階以上をナゼ「車両総重量」2トン基準で造ったのか？
ライバルマンションの駐輪場は2.5トン基準で造られている。
地震対策が、駐車場だけでなく建物本体においても手が抜かれているのではと不安を感じる。
この駐車場への2トン基準については、ファミリー層無視という手抜きであり、ウェリス稲毛全体に対し極めて大きな不安を感じてしまう。

5.稲毛は、駐車場不足で困っているマンションが多いのに、ナゼ駐車場が所帯数の71%しかないのか？
ライバルマンションは約85%である。 稲毛駅近辺の大型マンションで自走式駐車場率100%は「アイ・プレイス稲毛」があるが、同マンションの中古価格は安定している。当初100%近くで企画されたウェリス稲毛が、ナゼ71%にまで削られたのか大いに疑問がある。

6.コスト管理がナゼまともにできないのだろうか？
関西国際空港建設のコストがウェリス稲毛に通じる。
中部国際空港建設のコストがプラウド船橋に通じる。
後者のコスト管理は、トヨタグループから経営者が送りこまれ、低コストが実現した。
細かなコスト管理ができているプラウド船橋は見事である。
ウェリス稲毛はナゼこんなにもコストの掛かったマンションになってしまったのだろうか？
予定価格からみる限りではあるが、コストに対する企業体質の甘さが販売価格に反映された物件といえる。

ウェリス稲毛の失敗がウェリスブランドの失墜、そしてウェリスの名称が民間マンションから消え去るのを危惧している。

313さんがいい事言った。

313
駐輪場ではなく、駐車場。
駐車場設置率は住民反対でなりましたよ。
手を抜いたのではなく、普通の庶民派マンション。だから、高級ブランドのプラウドと比べる方がまちがいですよ。

313さんのおっしゃる通り。売主がこのスレを見ているなら、真摯に受け止めて欲しいです。

マンションはデベロッパの計画通りでも、あちこちツッコミ所満載なのに、計画通りすら出来なかったのは確かに痛いですね。

あの狭い道路事情だから売主は、住民が車を手放すだろうとか、駅近だから車不要、と判断したのかもしれませんね。

313

ライバルってどこのことだろ？

少なくとも、ローカル線の物件ではライバルにもならない。
ただの格下物件。

で、ライバルってどこのこと？

311

落選者は集えないと思う。

所得的に。

プラウド船橋けなしても何も前に進みませんね。320のようなレスは不要です。
>313も毎度ご苦労様だけど、問題点を少しでも改善するにはどうすれば良いかの知恵を皆で出し合ったほうが、このスレの趣旨に合ってると思う。

321も不要。

325

購入検討中の身としては、ライバルとはどの物件が該当するのか興味をもって当然。

315さん
ウェリス稲毛が、『手を抜いたのではなく、普通の庶民派マンション』。『だから、高級ブランドのプラウドと比べる方がまちがいですよ』。

おっしゃることはよく分かります。

では何故「庶民派マンションのウェリス稲毛」が平米単価50万円で、「高級ブランドのプラウド船橋」が45万円なのですか？

この価格の違いが一番「何故」なんです。
「何故」なのか教えて下さい。
このスレをお読みの「皆さんのご意見」もお願いします。

324さん
具体的な対策としては、
価格を「庶民派マンション」として適切なものに改め、正式に発表するのが一番最初にすべきことです。
私はウェリス稲毛が「高級ブランドマンション」とは思いませんが、「庶民派マンション」とも思いません。

それはともかく、
まだ手の打てる、高速自動シャッターへの切り替え。
崖の木を抜いて他の敷地内へ移植しない【崖の耐雨性が低下する】。
崖への植樹を公表し実施する。
とりあえず、着工してからでも可能なことをするしかありません。

>327さん
同感です。自信があるなら、早く一般公開すればいいだけの話です。

330さん
価格は、3月下旬に正式発表される予定です。
しかし、価格は発表したからには簡単には変更できません。本音は、自信がなく恐くて発表できないのではないでしょうか。

［要望書］段階とはいえ、最上階から最下階まで全滅の部屋が8タイプ、そして最上階から最下階のうち1戸のみ［要望書］の入っている部屋が3タイプと、極めて異常な状態にあり、またその価格表が送付されてしまったのです。

メインの売主 販売会社ともども、あまり悲壮感があるようには感じられません。「売れるだけ売れればいいから」ということで正式販売に入ると、最後は乱売状態に陥るでしょうね。

売主に対するイメージの低下やブランド価値の消滅、そして最も悪影響を受けるのは購入者です。
中古価格の下落率は非常に大きなものになるでしょう。

よって、発表日はズレるかもしれません。

野田線の新船橋はもっと住みたくない

322
銚子の灯台の住み心地は如何ですか？

332のマチガイです。322さん失礼しました。

>331さん
ほとんど真っ白という事ですか。
営業さんもお気の毒、売る気力が萎えますね。
売主は赤覚悟でしょうか。

>329

そこでコストダウンしてるのに、販売価格上がるよ。
現状で良い。

今週のスーモに『使える設備高評価15』にこのマンションに付いているミストサウナはランクインしてませんでした。
要らないと判断してるんですね。

あそこの地盤はふにゃふにゃな谷底低地。
こっちはしっかりした台地。
圧倒的な違いがあるよ。

http://www.asahi.com/special/saigai_jiban/

しっかりした地盤の割には、このマンションの杭の長さが40mも超えているのは何故ですか？埋め立てエリア並みだね。

ああ、地盤がダメじゃ全部ダメだね（笑

>340さん
台地と言っても、台地のヘリ、西は崖。
だから基礎杭を深くしないとダメなんです。

谷底低地は？
どうしようもないの？

あそこは谷底低地じゃないし。

３４１さん
崖崩落防止が目的なんじゃなでしょうか？
何しろ崖っぷちにでかい建物建てるわけだから。
崖っぷちじゃあ盤石な地盤とはいえませんな。

340さん
ウェリス稲毛の地盤も、決して良い訳ではありません。
千葉県で比較的良いのは、白井(しろい)辺りです。

杭は、支持地盤まで打ちその支持地盤に食い込ませます。
杭にもいろいろあって、穴を掘り杭を鉄筋とコンクリートで現場で作りながら打ち込んでいく「ベノト工法」や、トラックで杭を運んできて打ち込んでいく工法等、いろいろあります。

浅ければ良い訳ではなく、強固に支持地盤に食い込ませることが大事なのです。埋め立て地では60メートルを超える杭打ちも珍しくありません。ウェリス稲毛の場合は、書込みがあったとおり、崖の高さ分がプラスαになります。

そして、ウェリス稲毛の周辺には、昔 湖や沼であった箇所があります。高圧電線の塔のある小学校の位置と重なります。この近辺は極めて軟弱な地盤であり、不動産屋仲間では有名な箇所です。打たれる杭の太さや深さも物凄いものです。東関東道を支える、この箇所の杭の太さは実際に見ることができます。一度見ておくことをお勧めします。

＞２６８
＞２７０

２７０です。

回答がないのですが・・・。

分からないんでもう一度訊きます。
超一流マンションデベロッパー・野村不動産様の全ての物件は「魔法瓶浴槽」が標準装備なんですよね？

きっと、絶対、標準装備だと思うんですが、念のために訊いてるだけです。

支持層までの深さが浅いほうが地盤がいい。支持層まで杭を打ち込んでいるとはいっても、支持層で支えるのは上からの力で、杭が倒れないように横からの力は表層で支えなくてはならない。長い棒のほうが倒れやすいでしょ。

それから、杭の種類としては、現場打ちと既成杭のほかに拡底杭や鋼管巻きってのもある。長さだけじゃなくてどんな杭を使っているか確認するのもポイント。

ウェリス稲毛の地盤は軟弱地盤です。
決して強い地盤ではありません。
タブン液状化はしないでしょうが、崖が崩れる可能性はあります。崩れた場合の修復費用は住民の負担になります。
崩れ方によっては、その額が数億円から10億円ということもあり得ます。
一戸当たりの負担額は929戸で割れば出ます。

2012-13年に販売マンションで魔法瓶浴槽じゃない物件探す方が難しいんじゃないの？

平均販売価格帯3000万以上のマンションならなおさら難しいかもね。

327

頭のクソ悪い書き込みですね

新船の影響は無いでしょう

あるとすれば、他の物件

何で新船だと思っちゃうんだろ？

うぬぼれすぎ

将来、ウェリス稲毛の住民が心臓発作や脳梗塞や大怪我により、日曜日の渋滞時に救急車を呼んだ場合、何分で来て何分で病院に到着できるのか大変に不安です。どのぐらいかかるのでしょうか？

327は私の個人的な感想ですが、頭が良い悪いというレベルにまで達していないものと申せます。

354様
まぁ、お上品なお言葉であること、感心します。
貴方様らしいですね。きっと高身長で超一流大学で超高収入なんでしょうね。気高さと気品を感じます。

新船橋の肩持つ訳じゃないけど、間違いなくお互い影響あるでしょ。

プラウドが高級ブランド？
まあ、明確な線引きがある訳じゃないんで言ったもの勝ちですから、いいんすけど。
その昔たしか「コープ」っていう、ダサい名称だった記憶がありますけどね。

４５万だの、５０万だのと言われているようですが、
簡単な話、それだけ新船橋の土地代が安かったってことなんじゃないの？
土地代が安い＝もともと土地としての評価が低いってことでしょ。

だって考えてみてごらんなさいよ。
単線の東武野田線の新船橋なんていう、
な～んにもなかった場所の土地代がいくら位か想像つくでしょ？

廻りに人なんか住んでないよ。ガラス工場しかなかったじゃない。
もともと工場勤務者のための駅だったんだから、当たり前。

それが証拠に、学校が近くにないでしょう。
これは船橋市の怠慢でも何でもなくて、世帯がなかったから、学校が必要なかっただけ。

不思議でもなんでもないよ。

でも、バス運行の期限が切れたらどうすんだろうね。
ウェリスの中古価格が云々て話が出てたけど、
新船橋の学校問題の方がよっぽど深刻だと思うけどね。

だって、プラウド新船橋の中古を検討しようとする一般ファミリー層がどう思うと思う？
「通える学校がありません」だよ。
いくら安くたってそんな中古マンション買うわけないじゃん。

裏を返すと、そんなマンション売れるわけないじゃん。
いくら少子高齢化が進むとはいえね～。

特別養護老人ホームっぽくなるのかもしれないよ。
いやマジで。
だって子供が学校に通えないんだもん。
老人化するのは目に見えてるよな。

規模が規模だから多摩ニュータウンっぽくなるんじゃないの。

あながち間違っていないような気がするけど・・・。

350さんの説明を読んで感じたこと。
万が一、大地震でウェリス稲毛が崖下側に崩れ落ちた場合はどうなるのでしょう。
＊ウェリス稲毛の立て直し費用
＊崖の修復費用
＊崖下の方々の住居や人への補償
ウェリス稲毛の住民は幾ら負担すればよいのでしょうか？
どなたか、詳しい方教えて下さい。

＞３５９

そうだよね。素直に納得。

注意報
359さんとのお付き合いにはお気を付け下さい。
船橋の板に書いた方がよいのに、何故ウェリス稲毛の板に書くのでしょうか？
非常に不思議なのです。

もうなんか、いろいろ必死すぎてドン引きなんですけど。
哀れみすら感じます。完売お祈りいたします。

359
361

ウェリス稲毛を検討してる人は、一度プラウド船橋のモデルルームを見てみるべきですね。そうすると公平に二つのマンションが比較できますよ。
359と361さんは観たのかな？

プラウド船橋はウェリス稲毛とは次元の違う高級マンションですね。

＞３１３

「細かなコスト管理ができているプラウド船橋は見事である。」

なんで他の物件のマンコミに、この手の書き込みをするのかよくわからないんだけど・・・。

明らかに『私は野村・新船橋の廻し者です』と言っているのと同じ。

悪意以外の何でもないと思ってしまうのは私だけ？

少なくともウェリスの検討者が、プラウドのマンコミにわざわざこんなこと書き込んではいない。

闇からしか矢を放てない卑怯者ですね。

再注意報
３５９で～す。早速のレスありあとあす。

なぜウェリス稲毛の板に書くのかって？

ん～ん、それが真実だから、おたくらのデマを正したいから、どえ～す。

でもおたくらがここにこの手の書き込みをする理由は知ってるよ～。
一件でも「ウェリス」の検討客を減らして、野田線物件に引き込みたいから、だよね～。

非常にわかりやすいで～す。

私が感じたこと

確かに平米単価は、ウェリス稲毛はプラウド船橋よりも10%程高い。

反面、グレードや安全確保や設備面は、明らかにプラウド船橋の方がウェリス稲毛よりも良い。

非常に不思議なことが起きている。
皆さんは、どうお感じになりますか？

なんか病的な人がいますね。本当の検討者の為にもご退場いただけますか。370さん。

370

野村不動産はここに書込む暇はない。
売れに売れているから忙しいのです。
あんたは、暇ねぇ〜
まぁ暇も精神衛生上は良いかな！
頑張ってくれい‼
ご苦労さん。

＞３６４

ご忠告ありがとう。でももう少し勉強しようね。
不動産の価値ってね、お部屋だけじゃないんだね。知ってたかな？ボク？

建っている場所がどこかっていう方が、ずっと重要だったりするんだね。
ボクにはちょっと早かったかな？

あ、ごめん、ごめん。ボクには新船橋が似合ってると思うな。おじさん嘘言わないよ。
安けりゃ何でもいいかもね。デフレだしね。また難しかったかな～。

でも学校通えるかな？交通事故にはくれぐれも気をつけてね。

368は何が言いたいの？
もう少し真面目に書込んで下さい。
宜しく。

野村はあちこちの掲示板で介入してる。検討者と視点が違うからばればれ。

誰か374の相手を程程程程程にしてあげて。
もし暇で時間を持て余していたら！

さぁ、ウェリス稲毛を真面目に検討してる人のスレに切り替えましょう。

３６８です。

まじめに優しく書いたんですが、解りませんか？

もう一回読んでみ。わかりやすいと思うけどな。

他の人、どう？（野村以外の人ね、よろしく）

今論じられている内容には全く絡んでないけど、前の寺の駐車場の一部を買収する価値はあると思う。
①駐車場不足の軽減（焼石に水だが）
②駅までの合法的な最短経路の確保。
あそこ住んだら絶対駐車場抜ける住人が出てすぐに問題になりそうですもんね。

＞３７５

十分わかりやすいよ。てより、わかりきっているけど。

379さんへ
ごもっともです。
お寺よりも「日本通運」の社宅と駐車場を買占めた方が良いのでは？
あそこが将来どうなるかを考えると不気味です。

購入検討中でも永遠に検討中ではいけません。
脱皮しましょう。
真剣に検討しましょう。

383さんへ
379です。
確かに気になるのは南側がどうなるかですね。特に日通社宅以上に古い公務員官舎群です。このエリアは面積的にはそれ程広くないので、大規模マンションとすれば高層化が想像されます。実現すればかなりブルーです。ただ、幸か不幸かこのスレでもネガティブ意見が出ているように、周辺道路が狭すぎるため、このエリアには高層マンションの建築許可が下りないのではないでしょうか？（詳細調べておりませんのであしからず）公務員官舎群は日通社宅サイズの集合住宅への建て替えを予想します。あそこ全部買っちゃうと販売価格が更に30％上がっちゃいますよ～＾＾；

389さんへ
アベノミクスでバブル的になると超高層もあり得ます。
建築許可は、役所の指導をキチンとあおげば下ります。
ウェリス稲毛も建築許可は下りたのです。
何が起こるか分かりません。

稲毛も荒らしてるのか、船橋w

>390

容積率の制約があるから超高層にするメリットはないよ。

容積率、憲兵率、高さ制限位は調べないと。

現在、容積率は200%です。
上手く買収すれば超高層は十分可能です。
そして容積率の変更が一番怖い。
45階が建ったりするかもしれない。
絶対にないとはいえない。

稲毛駅方向と限らず西側も容積率は200%です。
高層や超高層の可能性を完全には否定できません。

＞３７５

同感です。

＞２６８
＞２７０

２７０です。

再三で申し訳ありませんが、依然として回答がありません。

分からないんでもう一度訊きます。
超一流マンションデベロッパー・野村不動産様の全ての物件は「魔法瓶浴槽」が標準装備なんですよね？

きっと、絶対、標準装備だと思うんですが、念のために訊いてるだけです。

野村不動産の方でもいいです。教えてください、

>394
普通に考えて駅から坂を下る事になる西側にわざわざマンション建てるデベはいますかね？ウェリスでもこれだけ評判がイマイチなのに。NTT都市開発以外は考えられないような気がします（笑）そういう点から、確かに何が起こるかはわかりませんが、西側の眺望に関しては安心度が高いと言えるとみています。

＞３９６

２７０さん、粘りますね。でもそれはとっても重要です。
私も答えを聞きたい。

容積率200%で超高層建てたら、超ペンシルマンションになってコストに合わない。さらに建築制限の変更を考慮したらなんでもありだから議論にならない。

どこのデベロッパーのこともボロクソに言っている榊氏が、最新の記事でプラウドがナンバーワンブランドだって認めてますよ。