ウェリス稲毛 ＜その３＞

250さんへ
崖については「重要事項説明書」の中に記載されます。
どのように記載されているかを含め、購入者が将来にわたりどれだけの「負担」と「義務」と「責任」を負うのかを、しっかりと読み込む必要があります。

「重要事項説明書」については、手付け金を払い込む前の説明会の場で行われます。自分で理解できるまでしっかりと質問しましょう。

崖部分については、清掃費を含め維持管理費用は全て管理費及び修繕積立金から支払われます。管理は「NTT都市開発ビルサービス株式会社」が行い儲けを吸い上げます。

このマンションは、崖問題が将来にわたり付きまとうため、住民や管理組合の負担は極めて大きなものとなります。

奏の杜テラス賑わってましたねぇ。
倍率が高かったようで、当たったーとかダメだったーとか。
即完売のようでキャンセル待ちとか。
でもウェリスは多分何処でもいいですよ、お好きなものどうぞ、なんてなるんじゃないですかねぇ。

横リビングに隣接する部屋は一面しか戸になっていないんですね。
もぅ一面は壁だから開け放してリビング広々に、は無理なんですね。
エアコンも付けられないから微妙。

「はぐむの森」という名前ですが、子どもの遊び場として使えるように、将来管理組合で仕様を変える事ができないでしょうか。

255さんへ
名称を変えたいのか、崖部分の形状を変えたいのかがよく分からないのですが？

＊名称は変えられます。
＊崖の形状変更は不可でしょう。

257
いいなぁ〜
貴方のような心が豊かでお金もありそうな人が？

256さんへ
ここの崖で遊べるように、木々の間を歩いたり走ったりできるように、傾斜がきついかもしれませんが、使い方の変更をしたいという事です。このままではただの傾斜地、見るだけです。

傾斜をそのまま利用すれば、あまり費用をかけずに済むかもしれません。出来なければ「はぐむの森」でも何でもありません。ただの擁壁です。

共用部分の変更は管理組合総会の特別決議で3/4以上の賛成が必要。ハードル高いよ。

259さんへ
木々の間を歩いたり、走ったり、よじ登ったり、いいですね。子供たちの笑顔がそして、逞しく育っていくその姿が目に浮かびますね。使い方の変更なら実現は難しくありません。

このマンションは、崖が崩れないように対策を打っていかなければなりません。それには、地中深く根を張る木々の植樹が絶対に必要です。地震の際は竹林に逃げろといいますが、竹は深く根を張らないため崖には不適切です。

10〜15メートルの高さに伸びる木々で、地中深くまで根を張るものを植えていく必要があります。貴方の要望は、それ自体が崖の強化、そして崩れにくさに繋がっています。すなわち、マンション自体が抱えている課題に一致しています。

さて実現となると大変です。一番上手い進め方は、最初の管理組合の理事会で決めてしまうやり方です。絶対に翌年以降にでもと考えたら実現しません。貴方が初代の理事に立候補し、進めるぐらいの覚悟がないと難しいでしょう。

お友達を早く作り、一気呵成に進めるべきです。応援はします。頑張りましょう。

ここの所、擁護の書き込みがずいぶん前面にきてるな〜と思ったら、デザインショップまちやさんか！！

よろしくお願いします。

＞２６３さん
擁壁をそのような形に出来れば素晴らしいですが、売り主は擁壁にお金をかけたくないようです。
立ち上がったばかりの新しい管理組合が、設計段階から全てを決めていかなければなりません。
コンサルを頼むにしても費用がかかります。
相当困難な作業ですから、住民のリスクが大きすぎます。

野田線の物件にないものがあれば言ってみろ、との挑戦的な問いに対して
「ミストサウナ」と答えれば、
何を言い出すかと思えば
そんなのいらないだの、使い物にならないだの・・・。

相変わらずじゃのう。
なんで素直に認められないのかね。
使える設備があった方がいいに決まっているのにね。

都合が悪くなるとすぐ火消しに躍起。もう「必死」です。
「ヤベ～、しまった～」って感じなんすかね。
きっと雇用主から怒られちゃうんでしょうね。
「相手に隙を与えるような書き込みしやがって！おまえらプロだろ！今月分は減給だぞ！」てな感じでしょうか。

おまけに体験会で腕だけじゃ意味ないだって？。
おいおい、服脱いで全身浴びろってか？
そんなやついるわけねえじゃん。わろた、わろた。

またこんな書き込みしたら、思いっきり怒涛のかぶせで来んだろうな。

今度のネガキャンの小ネタは何ですか？
ＪＲ本線物件ＶＳ野田線物件の比較なんてどおすか？

期待してますよ～。

>262

面倒くさいから簡単に言おう。
ミストサウナなんか六万円位で後で簡単に付けられる。
自慢するのも恥ずかしい。
むしろ、魔法瓶浴槽なんて、今ではどこでも採用されている。ついてないことのほうが恥ずかしい。
それがないとなると浴槽ごと交換で費用大。
まだ採用されているマンションが少ないlow-e複層ガラスなんて、個人で勝手に付けられない。駐車場がミニバンだめなんて決定的な欠陥。
よく考えてみて。
悪口ではなく客観的に見ての意見。

ミストサウナはガス代が恐ろしいほどかかるよ。
だからマンションではミストサウナは採用しないで、魔法瓶浴槽とか床暖が採用率が高い。
他に売りがなければミストサウナ採用するみたいだけど、まさにそのパターン？

＞２６８

面倒くさいから簡単に聞くね。 答えてね。

「むしろ、魔法瓶浴槽なんて、今ではどこでも採用されている。ついてないことのほうが恥ずかしい。」

ん～、『恥ずかしい』のね・・・。
ということは、現在分譲中の超一流マンションデベロッパー野村不動産様の物件は
『すべて』標準装備なんですよね。愚問でごめんね。

きっと、いや絶対にそうなんでしょう。だって『恥ずかしい』くらいなんだから・・・。

あ、ついでですが、今売ってる新検見川の超一流デベ、世界の三菱さんの物件ですが、ついてませんでした。
不思議です。「いまではどこでも採用されている」ハズなんですが。ただただ不思議です・・・。

魔法瓶浴槽って、給湯管がラジエータの働きをして熱を逃がすこともあるから、カタログデータほどの効果がなかったりする。期待しすぎるとがっかりする設備なので要注意。

ちなみに実家のマンションでお風呂のリフォームしたときに魔法瓶浴槽に変わったけど、ガス代は変わってないらしい。

新船団地のプロスレ軍団、大ピンチ。
早くかぶせないと。火を消せ～。減給だぞ～。

２６９

ミストサウナのガス代が恐ろしいって。。

新船がお似合いだ

２６４

住む人がいない新築マンションがあれば教えて

２６８

自慢するのもはずかしいミストサウナがついていない
新船って。。

我が家は連続してお風呂に入るからあんまり魔法瓶浴槽は気にしません。
あればあったでいいけど、なくても全く問題ないです。
ミストサウナは、その機能を他で代行できないので、あったらうれしいですね。

＞２７５

いえてる。

>275
「貧乏で見栄っ張り」な人たちが多いマンションの末路はこうなる。

家計に余裕がないのに日常の支出は削れないから、将来を見据えた修繕積立金の値上げなんてもってのほか。で、予定していた大規模修繕ができなくなり、資産価値は暴落。

また、子供が通う学校ではモンスターペアレントになって学校の評判を下げる。これも資産価値低下の一因に。

多少値段が高くても、フツウの人たちが住むマンションのほうが将来安心だと思います。

ウェリスとプラウドの両物件見たものです。
我が家の希望は
１。駅近物件であること
２。都心へダイレクトアクセスできること
３。小中学校への道のりが危険でないこと
４。自走式の駐車場であること
５。埋立地でないこと
６。大規模物件であること
７。身近に商業施設と公園施設があること
８。共用施設が充実していること
９。スーパーゼネコン施工であること
１０。エントランスに車寄せがあること
でした。

欲を言えばもっとあるのですが、それを言い始めたらきりがありません。
まだ決定ではありませんが今の所、ウェリス優位ですね。

決定的だったのは「バス通学」を余儀なくされるという事です。
無期限で運行するならまだしも、期限付きとのことです。
まだ子供はいませんが、生まれた時のことを考えれば「・・・・」でした。

その期限も保証されて無いよ。１５年分の費用を渡されてるわけだから、アベノミクスは大敵。２％成長したら物価も上がる。円安もそれに拍車をかける。そうなったら使い果たすのは時間の問題。

やった〜！

なんだかウェリスが優勢だ！

＞２８０

うちもそうでした。

うちの子供は持病があり、今の学校でもよく早退をさせます。
今は一人で帰ってこれる距離に学校はあるのですが、
プラウド新船橋の場合は、帰宅させようにも歩ける距離ではありませんから、ことは重大です。

バスとなった時に子供一人のためにバスを動かしてくれる保証はないとの答えでした。

２８３さん

「プラウド新船橋」ではなくて、「プラウド船橋」ですよ。気をつけてね。

でもよくよく考えれば、「プラウド（新）船橋」のほうがフィットするかも。

だって事実、最寄駅はアクセス抜群の東武野田線「新船橋」駅だもの。

２８４

東武野田線って時点で、アクセス抜群とは思えない。

いずれにしても、一般公開されればすべて明らかになるでしょう。ウェリスがどれだけの人気なのかも。

一般公開が待ち遠しいです。

プラウド新船橋は周りが鉄塔だらけだから電磁波の影響が怖いよね。
生まれてくる子供のことが特に。
そもそも子供を作るのに影響が無いか心配。

＞２８２

違うって。
新船橋の軍団が、今、野村ちゃんから説教食らってるだけだって。

またあの手この手で誹謗中傷書いてくるんだから。

仕事だから。許してあげて。

４０００人も来場者がいるのに、今週になってやっと一般公開なんだね。よほど見込み客が少ないのか。通常だとモデルルーム来場者のうち契約に至る割合って１割と言われている。歩留まりが悪そう。

あそこの地盤って谷底低地でしょ？
普通はそれだけで検討やめるものだよ。
地震が起きた時の揺れの増幅がハンパないから。

あそこって、新船橋のこと。液状化リスクの説明を受けた上でも買うってのがすごいよね。

＞２８６

「いずれにしても、一般公開されればすべて明らかになるでしょう。ウェリスがどれだけの人気なのかも。」

「いずれにしても」って、おいおい！形勢不利となればコレかい？

いろんなご質問が出ているんですが、お答えしてくれないんでしょうか？

このままじゃやっぱり、思いつきのデマゴーグスレと言われても仕方ないけど、それでいいの？

正確なデータに基づいた、骨のある反論が欲しいよ。あそこまで声高に断言すんだから。
プロなんでしょ。

プロさん、勇み足多すぎ！
ろくすっぽ、下調べしねえで書くからだよ。
ハイ、減給決定。

＞２９２

「歩留り」とは業界用語？
「１割」なんて、一般人はそんな常識もってねえぞ。

だから～、業者お面かぶるなら、もっとちゃんとかぶりなよ。
わかっちゃうからさ～。

ノムさん頼むぜ。

２８６

低所得層に人気がある方が考えもの。

それで倍率ついて、当選しても。。

はずかしい。

２９２

はじめから低所得層が群がってると１割いくんだね

線路寄りの南向きは線路が近すぎるのと、目の前が葬儀屋兼納骨堂なのであり得ないと思ってるのですが、ルーセント2の目の前の社宅は将来もそのままなのでしょうか？隣が駐車場というのも気になるのですが。営業さんから何か情報聞いた方はいますか？

不動産購入する場合は、今ある計画だけで判断じゃなくて、用途地域、建蔽率、容積率、高さ制限その他の条件の下で、将来何が建ち得るかで判断だよ。

路線がローカルすぎるのと、近くに葬儀屋が２件あってありえないと思っているのですが、
目の前のイオンは将来もあるのでしょうか？
高圧電線が近いのも気になります。

あれ？　違う物件の話かな。。

>270

だから売れ残ってるのです。
わかった？

>271

負け惜しみだな。
では何故標準装備の物件が多いか？
省エネだから。
事実、売れ残ってるマンションは今のニーズに合わないから。

>273

自分で調べてから発言したら？
使わなくなるよ。

結果が全て。資本主義自由経済社会の常識。
なにを言おうがプラウド船橋はもう買えないでしょ。5街区は既に抽選確定。4街区は1年先。
ここで買えないプラウドの話をするより車をどうするか？とか、仕様・設備をプラウド並にするにはどのぐらいの予算が必要なのか？という話をした方が建設的だと思うけど。

そう。新船橋も買えない貧民がさらに安いマンションを探している、それを稲毛に期待していること。
ドアシティにしな、印西の。

新船橋が無理ならここも無理だよ。ローン相談会で恥かくだけ。

なるほど。
新船橋落選者の集いマンションなのですね。
ふむふむ。

ウェリス稲毛の6つのナゼ？

ウェリス稲毛は、皆さんもよくご存じのとおり、競合物件よりも平米単価の高いマンションです。
平米単価はウェリス稲毛が約50万円、競合マンションが約45万円であり、ウェリス稲毛は10%高いのです。

平米単価が高いということは、それにフサワシイ魅力的な設備が伴っていたり、グレード面で勝っていなければなりません。しかし、ナゼかウェリス稲毛には魅力がないのです。

その6つのナゼを以下に列記します。

1.住民の安全確保にナゼ手を抜いたのか？
ウェリス稲毛は、マンションの敷地内に外部者が自由に入り込めてしまう。特に駐車場や駐輪場には、誰でも入り放題の物件である。ナゼ、ライバルのマンションよりも安全確保面において手を抜いたのかが不明？
ライバルマンションは完全自動シャッターで住民が守られている。

2.西向きかつ、騒音の大きなJR線真横のマンションが、ナゼ二重窓にしなかったのか？
ライバルマンションの西向き物件は、二重防音窓、二重サッシ、熱線吸収ガラスである。ナゼ、ライバルのマンションよりも西日対策や騒音対策において手を抜いたのか？

3.崖対策をナゼしっかりと説明しないのか？
はたして、どこまで崖対策が施してあるのかが非常に曖昧である。ウェリス稲毛の住民は、この崖に対し何をもって安心感を持てばよいのか？何十年も暮らすマンションであり、非常に不安を感じる。

4.駐輪場は2階以上をナゼ「車両総重量」2トン基準で造ったのか？
ライバルマンションの駐輪場は2.5トン基準で造られている。
地震対策が、駐車場だけでなく建物本体においても手が抜かれているのではと不安を感じる。
この駐車場への2トン基準については、ファミリー層無視という手抜きであり、ウェリス稲毛全体に対し極めて大きな不安を感じてしまう。

5.稲毛は、駐車場不足で困っているマンションが多いのに、ナゼ駐車場が所帯数の71%しかないのか？
ライバルマンションは約85%である。 稲毛駅近辺の大型マンションで自走式駐車場率100%は「アイ・プレイス稲毛」があるが、同マンションの中古価格は安定している。当初100%近くで企画されたウェリス稲毛が、ナゼ71%にまで削られたのか大いに疑問がある。

6.コスト管理がナゼまともにできないのだろうか？
関西国際空港建設のコストがウェリス稲毛に通じる。
中部国際空港建設のコストがプラウド船橋に通じる。
後者のコスト管理は、トヨタグループから経営者が送りこまれ、低コストが実現した。
細かなコスト管理ができているプラウド船橋は見事である。
ウェリス稲毛はナゼこんなにもコストの掛かったマンションになってしまったのだろうか？
予定価格からみる限りではあるが、コストに対する企業体質の甘さが販売価格に反映された物件といえる。

ウェリス稲毛の失敗がウェリスブランドの失墜、そしてウェリスの名称が民間マンションから消え去るのを危惧している。

313さんがいい事言った。

313
駐輪場ではなく、駐車場。
駐車場設置率は住民反対でなりましたよ。
手を抜いたのではなく、普通の庶民派マンション。だから、高級ブランドのプラウドと比べる方がまちがいですよ。

313さんのおっしゃる通り。売主がこのスレを見ているなら、真摯に受け止めて欲しいです。

マンションはデベロッパの計画通りでも、あちこちツッコミ所満載なのに、計画通りすら出来なかったのは確かに痛いですね。

あの狭い道路事情だから売主は、住民が車を手放すだろうとか、駅近だから車不要、と判断したのかもしれませんね。

313

ライバルってどこのことだろ？

少なくとも、ローカル線の物件ではライバルにもならない。
ただの格下物件。

で、ライバルってどこのこと？

311

落選者は集えないと思う。

所得的に。

プラウド船橋けなしても何も前に進みませんね。320のようなレスは不要です。
>313も毎度ご苦労様だけど、問題点を少しでも改善するにはどうすれば良いかの知恵を皆で出し合ったほうが、このスレの趣旨に合ってると思う。

321も不要。

325

購入検討中の身としては、ライバルとはどの物件が該当するのか興味をもって当然。

315さん
ウェリス稲毛が、『手を抜いたのではなく、普通の庶民派マンション』。『だから、高級ブランドのプラウドと比べる方がまちがいですよ』。

おっしゃることはよく分かります。

では何故「庶民派マンションのウェリス稲毛」が平米単価50万円で、「高級ブランドのプラウド船橋」が45万円なのですか？

この価格の違いが一番「何故」なんです。
「何故」なのか教えて下さい。
このスレをお読みの「皆さんのご意見」もお願いします。

324さん
具体的な対策としては、
価格を「庶民派マンション」として適切なものに改め、正式に発表するのが一番最初にすべきことです。
私はウェリス稲毛が「高級ブランドマンション」とは思いませんが、「庶民派マンション」とも思いません。

それはともかく、
まだ手の打てる、高速自動シャッターへの切り替え。
崖の木を抜いて他の敷地内へ移植しない【崖の耐雨性が低下する】。
崖への植樹を公表し実施する。
とりあえず、着工してからでも可能なことをするしかありません。

>327さん
同感です。自信があるなら、早く一般公開すればいいだけの話です。

330さん
価格は、3月下旬に正式発表される予定です。
しかし、価格は発表したからには簡単には変更できません。本音は、自信がなく恐くて発表できないのではないでしょうか。

［要望書］段階とはいえ、最上階から最下階まで全滅の部屋が8タイプ、そして最上階から最下階のうち1戸のみ［要望書］の入っている部屋が3タイプと、極めて異常な状態にあり、またその価格表が送付されてしまったのです。

メインの売主 販売会社ともども、あまり悲壮感があるようには感じられません。「売れるだけ売れればいいから」ということで正式販売に入ると、最後は乱売状態に陥るでしょうね。

売主に対するイメージの低下やブランド価値の消滅、そして最も悪影響を受けるのは購入者です。
中古価格の下落率は非常に大きなものになるでしょう。

よって、発表日はズレるかもしれません。

野田線の新船橋はもっと住みたくない

322
銚子の灯台の住み心地は如何ですか？

332のマチガイです。322さん失礼しました。

>331さん
ほとんど真っ白という事ですか。
営業さんもお気の毒、売る気力が萎えますね。
売主は赤覚悟でしょうか。

>329

そこでコストダウンしてるのに、販売価格上がるよ。
現状で良い。

今週のスーモに『使える設備高評価15』にこのマンションに付いているミストサウナはランクインしてませんでした。
要らないと判断してるんですね。

あそこの地盤はふにゃふにゃな谷底低地。
こっちはしっかりした台地。
圧倒的な違いがあるよ。

http://www.asahi.com/special/saigai_jiban/

しっかりした地盤の割には、このマンションの杭の長さが40mも超えているのは何故ですか？埋め立てエリア並みだね。

ああ、地盤がダメじゃ全部ダメだね（笑

>340さん
台地と言っても、台地のヘリ、西は崖。
だから基礎杭を深くしないとダメなんです。

谷底低地は？
どうしようもないの？

あそこは谷底低地じゃないし。

３４１さん
崖崩落防止が目的なんじゃなでしょうか？
何しろ崖っぷちにでかい建物建てるわけだから。
崖っぷちじゃあ盤石な地盤とはいえませんな。

340さん
ウェリス稲毛の地盤も、決して良い訳ではありません。
千葉県で比較的良いのは、白井(しろい)辺りです。

杭は、支持地盤まで打ちその支持地盤に食い込ませます。
杭にもいろいろあって、穴を掘り杭を鉄筋とコンクリートで現場で作りながら打ち込んでいく「ベノト工法」や、トラックで杭を運んできて打ち込んでいく工法等、いろいろあります。

浅ければ良い訳ではなく、強固に支持地盤に食い込ませることが大事なのです。埋め立て地では60メートルを超える杭打ちも珍しくありません。ウェリス稲毛の場合は、書込みがあったとおり、崖の高さ分がプラスαになります。

そして、ウェリス稲毛の周辺には、昔 湖や沼であった箇所があります。高圧電線の塔のある小学校の位置と重なります。この近辺は極めて軟弱な地盤であり、不動産屋仲間では有名な箇所です。打たれる杭の太さや深さも物凄いものです。東関東道を支える、この箇所の杭の太さは実際に見ることができます。一度見ておくことをお勧めします。

＞２６８
＞２７０

２７０です。

回答がないのですが・・・。

分からないんでもう一度訊きます。
超一流マンションデベロッパー・野村不動産様の全ての物件は「魔法瓶浴槽」が標準装備なんですよね？

きっと、絶対、標準装備だと思うんですが、念のために訊いてるだけです。

支持層までの深さが浅いほうが地盤がいい。支持層まで杭を打ち込んでいるとはいっても、支持層で支えるのは上からの力で、杭が倒れないように横からの力は表層で支えなくてはならない。長い棒のほうが倒れやすいでしょ。

それから、杭の種類としては、現場打ちと既成杭のほかに拡底杭や鋼管巻きってのもある。長さだけじゃなくてどんな杭を使っているか確認するのもポイント。