ヴェレーナ宮前平ってどうですか

101さん
あなたおそらくマンションと関係ないことでも書いたからでは？
ここにくる人はマンションの情報が欲しいだけで、
無関係な情報は不要というユーザーから意思表示されていると自覚した方がイイよ
いい大人なんだから…

とても興味のある物件です。
日本綜合地所さんの独特の外観、インター側だから間違われないと良いけど素敵ですね。ふ。
早速、台風が過ぎたらちょっと離れてて不便そうなモデルルームに行ってみますね。
その時は学校の画像と沢山書き込まれたのに何故が消されたこちらの良い情報、
キャッシュで残ってますのでお持ちした方が良いかな？
昨年には、会社更生手続きも終結したし頑張って欲しいわあ。

私も一度モデルルームにお邪魔しました。内装は使いやすそうで女性の目線作りに思えましたね。
ただ、現地はやはり大きな交差点の角なので交通量が多く、排気ガス等で息苦しく感じました。

騒音体験として近くのマンションを案内してもらいましたが、実際立つマンションとは場所が全く違い
比較にはなりません。

中古とも比較しているので、現地目の前のガソリンスタンド後のマンション南西側を体験しようと内見しましたが
お部屋からは、かなり騒音がしてやはり場所的に厳しいと思ってしましました。

ガソリンスタンドにも将来何か高い建物が建つでしょうね。

モデルルームだけを見ると気に入っていたのですが残念です。

比較にならない場所を案内って笑えますね。
３０戸しかないのに先着順８戸で２期販売３戸って一桁しか売れてないんじゃ…
明後日、馬絹行くから待っててね。

●Youtubeで交通量の様子が見れます。
尻手黒川道路・土橋交差点

●この動画にはマンションの前にあった店舗が映っています。
土橋交差点　川崎市宮前区　2012

これを交通量が激しいと見るかは人それぞれですが、
私は田園都市的価値観を外れた一般世間ではこのくらいの交通量当たり前だと思っています。

年収480万でフルローンで購入を考えてます。
フルローンで購入しようと人どのぐらいいますか？

>107
私も年収４００万程で、フルローンで購入しました。

広告に頭金10万円、毎月9万円〜、とありましたが、35年間のローンって、マンションの建て替え時期になるくらい先に、支払い完了となるのでしょうか、、、
別件ですが、不動産屋からは、二割、自己資金を準備してくれると、審査も通りやすいと言われてます。
金融機関によっては、金利優遇もありそうです。
現金払いを三割以上にしてローン、金利支払い減らしたいけど、緊急避難用の現金も残さないと。
本件、検討中の皆さんは、どの位のローンを組む予定ですか。

私も450万で35年フルローンですよ。
このぐらいの価格帯だと400万円台でもローン組めるし設備が良くてイイですよね。
いくつか周辺のマンションを見ましたがヴェレーナの設備はこの辺りではトップクラスです。
まあ正直、大きな道路沿いという立地に最後まで悩みましたが、割り切ることにしました;^_^A
こういうのは最後は好みなんでしょうね。
余裕がある方は閑静な立地でハイレベルなマンションを検討出来るのが羨ましいです。

これから長い住宅ローンのことを考えるとフルローンは考えものです。

急な景気回復では無いにしろ、長期で見ればフルローンは自殺行為ですよ。

フルローンでお客様に勧める営業マンも営業マン。
頭金なしのお客でも取り込みたいんだね。営業も必死なんだ～
400万円台では固定金利は高すぎて支払いは厳しいだろうし、変動金利にして金利が上がったらどうするんだろう？


土橋のドレッセやプレシス、宮崎台のブランズに行ったらフルローンは受け付けておりませんって言ってました。
売れているマンションはそうだよね。

土橋の物件とかもフルローンokと聞きましたけど。

>113
中小は給料が上がらないですからね。

年代、家族構成により、支払い能力は違うので、フルローンを否定しませんが、やはり毎月の負担を考えると持続できるかが不安です。
買うだけでなく、そのあと20年くらいは住むので、住人との生活レベルも合わせなければなりません。
今住んでいるところは、20年でローンを支払いましたが、その間も、無理して生活レベルを合わせているので、こちらでは余裕を持って生活したいです。

まぁ、私達の親世代がバブル時代に高い金利でお金を借りた時代とは違いますし、生命保険も充実して亡くなったらローンは払わなくてよくなるので、確かに買い時かもしれないですね。ドレッセや駅前のマンション買う方は会社の福利厚生が良くて家賃の安い社宅に住んで頭金を貯められる方もいるでしょうし、住宅ローンはひとそれぞれでいいんじゃないですかね。オリンピックも決まりましたし、消費税も上がりそうですし、立地は確かに難ありですが、お買い得なマンションかもしれないですよ。
こんなことを投稿すると、あなた社員でしょうみたいなネガレスをされるのかもしれないですが、買いたい時が買い時でいいと思うんですが。

今の低金利を考えると35年の長期の場合は変動はリスクが高すぎるので、固定になりますね。
年収400万円台後半で4000万前後フルローンだと条件によっては買えなくはないでしょうが、
かなり家計の支出をセーブしないといけなくなりそうですね
やはり頭金が少しでもある方が余裕が出るのでいいのではないでしょうか！？
個人的には住宅ローンは少し背伸びするぐらいの方が仕事へのモチベーションも向上していいと思います。
あくまで個人的な意見ですのでリスクマネジメントは必要です。笑

なのでいつも弁当を持参しています。

住宅ローンは固定にすれば、計画的に返済できますが、［修繕積立金」の変動には注意してください。
今住んでいるところでは、途中(6年目か)で2倍に変わりました。当時は
養育費も上がっていたので、やりくりに苦慮しました。
しかし、10年目に大規模修繕、その後も定期的に修繕が出来た為、
中古販売額は思っていたよりキープしていて、結果的には良かったですが。

ここも、規模の割に安く設定されてる感じがあるので、フルローンの際も、上昇に備えて
貯蓄はしっかりとです。
但し、駐車場が平置き なので、修繕費はキープできるかもしれません。

中小なので、給料が上がりませんし、貯蓄どころか毎月のローン返済だけでもいっぱいいっぱいです。

↑いつの間にか販売戸数が7/30戸になってますね。
地道に売れてたんですね〜
土橋地区は、やはり人気みたいですね。
緑も多く治安も良いし、土橋小→宮前平中ですから子育て環境には最適そうです。
今販売中の土橋エリアの物件を見てきたので個人的な視点ですがそれぞれまとめました

・ヴェレーナ宮前平
＋設備が良い（二重床・二重天井・二重壁ほか）
＋価格安め（4000万台）
＋共益費安い
＋スーパー、飲食店が近い
ー尻手黒川交差点の騒音・排ガス
ー駅から10分超
ー駐車台数少ない

・ドレッセ鷺沼アーチプレイス
＋駅・小学校に近い（駅8分、小学校4分）
＋設備が良い（二重床・二重天井・トランクルームほか）
＋閑静な住宅地
ー価格高め（5000万〜6000万）
ー共益費高め
ー低層階は半地下
ー機械式駐車場←コスト高

・ドレッセ鷺沼の杜
＋緑が多い
＋共用施設充実（ラウンジ、フィットネスなど様々）
＋価格安め（4000万台〜5000万台）
ー工場跡地のため過去に土壌汚染
ー高速の真横
ー駅から10分超

・プレシス鷺沼ヒルズ
＋閑静な住宅地
＋価格安め（3000万後半〜4000万台）
ー設備が微妙（直床、電気床暖）
ー高速ICに近い
ー共益費高め
ー駅から10分超

こんな感じで資金が豊富ならアーチプレイスが良さそうですね。
その他は何を重視するかで好みが分かれそうな感じです。

鷺沼の杜は工場跡地じゃなくて学校跡地ね（サレジオ）。

>122
失礼。学校跡地だったんですね。
不法投棄が原因だったようですね。

▷121
プレシス鷺沼とヴェレーナ宮前平を検討しています。
モデルルームに問い合わせしてみると、
どちらも契約審査中を含めると、残り少なくなっているようですね。
それぞれのプラス・マイナスが比較できて、参考にさせて頂きます。
ヴェレーナ宮前平が、占有面積が80m2程度あれば良いのですが。

一点、質問。
鷺沼の杜、を始め、共用施設が満載のマンションが多いですが、実際に利用されるのでしょうか。
個人的には、シンプルな設備、施設がいいのですが。共益費の削減にもなるし。

>124さん
プレシス鷺沼は80平米と言っても玄関と廊下でかなりの平米数を取ってるので、実質は75平米ぐらいな気がします。
ヴェレーナは確かにこじんまりしてますよね。
でも廊下や玄関は小さいので、モデルルーム見ましたが65平米で部屋の感じは70平米ぐらいには感じました。
でもリビングは開けて使いたくなりそうなので2LDKで使いたくなりそう。

共用施設はどうなんでしょう？
個人的にあまり必要ないかなー。
知り合いも使っているという話はあまり聞きません。
確かに共益費に上積みされることを考えるとない方がいいかもしれませんね。
10年20年経った時の維持費もばかにならないでしょうからね。
私もマンションはシンプルでいい派です。

そもそも外観がシンプルじゃないですよ。
戸数が少ないと1戸あたりの修繕費の負担も大きく、当初の安さも安易な修繕計画の
お陰で将来的に大変な事にならないか注意が必要ですね。
マンションの価値は管理と良く言いますが、こちらの管理会社日綜コミュニティさんの評判も
気になったので調べてみました。おおこわ。

管理会社はダメなら最悪の場合は、変更するしかないかと。
まあ管理費は確かにやけに安いですね。
平置きだとしてもこの規模で適正だと月2万程度でしょうか。

モデルルーム見てきました＝＝

使い勝手は良さそうでしたが、リビング・ダイニング・キッチン表示に騙されました。

１３．５畳ってあるから広めを想像してましたがキッチンも含めてだったんだね～

印象ではキッチン４畳・リビング９畳くらいでした。可動式の扉を閉めると『狭っ』みたいな～

頂いた資料の間取りが全部リビング・ダイニング・キッチンの表示だから７０㎡超えてもリビングが１０畳位は狭いです。

設備はよかったですよ。◎

現地　微妙（今の時期は窓を開けて生活したいです。あれじゃ窓は開けられませんね。）

それってあなたが勝手に勘違いしてただけじゃ…
価格からしてそんな広いわけ無いですしw
キッチンは3畳ぐらいです。

24戸しかないのにいつまで売ってるんだろ？また販売会社潰れたりしないよね？ラブホみたいで素敵な外観ですね。

こちらは病院の跡地ですか？

ここは 漆喰屋＆レンタカー ⇒自然食品店 の跡地です。

6戸 / 30戸なので売れてはいるんでしょうかね。
外観は過去ログにも嫌いな人がいましたが好みが分かれるんですね。
私は個人的に個性があるし上品に見えて好きですが。
会社はBS見る限りだと何とこ持ちこたえてはいそうですよ。

そんなに悲惨な状況とは！周辺の大規模に持ってかれて恨んでるんでしょうね。何とか持ち堪えてる？！恐ろしいですね。

>134
勘違いしてるみたいだけど販売数の残り6戸ね。
普通に売れてるよ。
日本綜合地所は会社更生も終了してるし大丈夫ですよ。
http://www.re-port.net/topics.php?ReportNumber=32535

南側の抜け道沿は、春の桜が綺麗ですが、周りを水溝で囲まれているのが気になります。
隣には中華ファミレスがあり、遅くまで営業しており、食事に困った週末・深夜には便利です。
子どもが遊べる広さの公園もすぐそばにあります。
部屋の狭さは、ありますが、金額・エリアで考えると、良い案件だと思いますよ。

夜中まで、ファミレスの駐車や客の声、うるさくて困りますね。流石、幹線道路沿い。24世帯しか購入者がいない物件のわりには良い情報を沢山の方が教えて下さるんですね！それともお時間有り余ってる売りたい人かしら？

深夜までやってるファミレスが近くで良いなんてのは独身男性の感覚だろ(笑)
子供がいるような家庭は、子供が寝る時間に外で騒がれても困るし、たまり場的な場所もNG
ましてや子供が飛び出したら即　なんて大通り沿いの環境は避けるもんだよ。

こちらの物件とても興味がありますが、住民版はまだたたないのですか？
販売好調のようなので建築中の画像が見てみたいです。

あそこのバーミヤンは不良のたまり場でいつもうるさい。

残り10戸くらいな雰囲気はありますね。

１階のお部屋とルーフバルコニーのお部屋がもう売却済で角部屋もほとんどなくなりそうでしたよ。

公式ホームページが更新されて第二期が3戸、先着が4戸との記載があるので、まんざら営業さんから受けた説明も嘘ではないかもと感じています。

大半が宮前区の方が契約されたそうで、大手さんのマンションは高くて手が出ない若い方が契約者で多いとも聞きました。

田園都市沿線で駅から歩けてこの金額だと、北側の交通量は多少妥協された方が多いのでしょうか。

>142
私は40後半で年収400万です。

バーミヤンのたまりより 尻手黒川の暴走族を心配して下さい。

私は30代でここ契約しました。
おっしゃる通り大手さんの高めのマンションは手が出なかったです。。
確かにここの環境は良くなかったですが、
リビングは大通りと逆でそこまでうるさくもないだろうということで、
割り切りました。
内装も家族内で非常に気に入りましたので。
駅は少し遠いですが急行が利用できる鷺沼を利用するつもりです。

>144
鉄パイプ持ってバイクで暴走してるのよく見るよ。

145
そんなこと言わずに最寄駅使いなよ。
急行に乗りたきゃ溝の口で乗り換えるといいよ。
多少、人も減るし。

145さん
契約おめでとうございます。わが家は周辺の他社さんのマンション含めてもう少し結論を出すのに時間がかかりそうです。

私達は都内勤務なので、朝は宮前平駅、帰りが遅くなった時は急行が停まる鷺沼を使ってもいいかなと話しています。フレルも駅前にありますし、仕事帰りの買い物もできるので、便利ですよね。

実際の最寄駅は宮前平なのに、鷺沼まで定期券申請するの？

私は購入まで至らなかったです。

最後まで迷いましたが、やっぱり北側の交通量と通行車の質（東名が近いのでダンプや大型工事車両など）排ガスも
気になりました。

尻手・黒川道路沿いに住んでいる知人に聞くと、大型ダンプが通るとマンションが揺れると言ってました。

我が家にはまだ小さい子供がいるのであえて交通量の多いマンションへの引っ越しは抵抗ありましたね。
子供がいなかったらおそらく決めていたかもしれません。

独身者や共働き向きのマンションですね。

購入者の方もおそらく小家族の方が多いのでは？

土橋小学区限定なので、ドレッセやプレシスも近くにあるのですが、もう少しお安くなればないいのに。

土橋地区では、ヴェレーナ、プレシス、ドレッセ鷺沼の杜より安い物件は無いですよ。
今後、五輪の影響から新築物件の販売価格はほぼ確実に上昇すると思いますので、
中古物件を探されるのが良いかもしれませんね。

管理会社のレベル感が凄いですね。
住んでからストレスたまる毎日になりそうです。
このブランドのマンション住民板、参考にしました。

破綻前のグランシティブランドよりは良くなったみたいですね。

>153
どれ参照したの？

チラシが入っていたので見てみたら、提携ローンの事務手数料が、借入金額の2.1%ですと。

4000万借りたら、手数料が84万ってことですよね？
高いような気がしますが、これって、普通でしょうか？

ネット銀行で上記のような手数料体系の金融機関がありますよね。普通は三万円程度の事務手数料の金融機関もありますけど、一般的なのでは？

フルローンで購入する方どのぐらいいますか？

ここ買う人フルローンが多いらしいです。

4500万円をフルローンは、無謀でしょう。
毎月12万円も35年間、それだけの支払い能力あるなら、頭金を準備出来ると思う。金利支払いだけでも相当な金額です。
営業マンも薦めないと思いますが、、、

駅力ないのに4000万は高い。

161さん
田都ですし、4000万円台は普通では？
駅前だと70平米で6000万円近くはしますよね。宮前区は世帯年収も高めですし、
マンションになる土地代も値上がりしているのでしょうか？

＞１６１　一般的に言われる駅力の代わりに「２駅力」をここに見出すことはできないでしょうか。私はこの視点で価格を高いとは思わなくなりました。といいましてもそもそもこの２駅が遠いわけで、駅の遠近による価格評価とは別の部分で、張る理由を今探している最中です。地域内での住所的価値が高いなど、資産に関わる部分で良い材料があればいいと思うのですが。。

>163
同じ路線で何の価値があるの？
しかもどっちも駅力がない。

宮前平と鷺沼駅が利用できるんですね！鷺沼まで１３分、宮前平まで１１分だと、
急行が止まる鷺沼へ出てしまった方が行先によっては便利かな。鷺沼には何か所か
駐輪場がありますね。でも結構自転車で駅まで出ている人をこの間みかけたから
いっぱいなのかな。タイミングよく空きがあればいいのですが。

以前現地から鷺沼駅まで歩いてみましたが、12分でつきますね。
坂の上下があるので電動自転車とかじゃないとつらいかも！？
こっちの方が住宅地を抜けていけるので毎日の通勤通学にはいいと思いました。
毎日のことなので宮前平まで排気ガスにまみれるのはちょっと…

二子玉、たまプラのような大型商業施設は週末だけ行ければいいです。
どちらもここから電車、車で近いですし。
現地からスーパー、薬局も近いので普段の生活には全く困らないと思いました。
余裕があれば二子玉、たまプラに住みたいのはヤマヤマですが;^_^A

あと1戸になりましたね。
販売中の部屋がもう少し広かったら良かったのですが、他を捜します。

今日、ホームページを確認したら、完売のお知らせになっていますね。
近くのプレシス鷺沼や駅前のポレスター宮前平より早く完売しましたね。マンションの北側の開放廊下側が通り沿いですが、お買得だったのでしょうか。

竣工前に完売ですね。
戸数が少ないといえ、恐れ入りました。

プレシスと良い勝負と思ってました・・・

ここは確かに道路に面してますけど、
小中学がほどほどに近く、スーパーやドラッグストアも近くにあったり、
生活する上での立地は良かったですからね〜
あと、マンション自体の構造も近隣の新築の中でもかなり良かったですし。
確かにプレシス中々売れませんね…
ここより8戸少ないはずなのに。

ここは一時数百万の値引きがあったとか聞きましたが、
それだったらかなりお買い得だったかもですね。
非常に人気の学区ですし。
プレシスはなぜあんなに不人気なんでしょう！？
正直あそこは安っぽい気はしますが、
それにしてもねえ…

>171
値下げした価格でもかなり割高だと思います。

当初は駅前にパークハウスや、ドレッセ宮前平があり、少し前に完売したウェリス宮前平と距離はさほどかわりない価格で販売を開始して、北側に尻手黒川道路があるのが犬猿されて検討取り止めになった人が多くて、金額を下げたといった感じでしょうか。
近くに住んでいますが、最近、外観が見えてきて、好き嫌いはあるかもしれないですが、角地であそこの雰囲気が明るくなった気がするのは私だけでしょうか。

プレシス鷺沼とヴェレーナ宮前平を検討していました。
プレシス鷺沼は、広さと、日当たり、静かな環境
ヴェレーナ宮前平は、価格、設備に魅力が感じられてました。

モデルルーム、再度、検討してきます。