プラウド江坂

８０さん、
私もプラウド江坂に興味を持ってます。
ここではない江坂の掲示板なども見てるのですが、
色々な意見があって、悩んでしまいます・・・
あまり良くない意見ばかりを気にしてもダメだなって思ってるところです。
私も先日要望書を出しました。
「このマンションに住みたい！！」って思った最初の気持ちを忘れないように
しないとだめですね。

>>81　最初の気持ちを忘れないようにしないとだめですね。

とはいえ、冷静に経済合理性を判断することも必要です。
物件の価格を投資収益から還元して求める式を、もっとも
単純な形で示しましょう。

Ｒ＝周囲の同水準の賃貸住宅（新築の分譲貸しに相当）の月家賃
Ｉ＝年間期待利回り（６〜９％）
Ｐ＝不動産価格

Ｐ＝Ｒ×１２÷Ｉ

Ｒが１５万円、Ｉが７％だとすると、
１５万×１２÷０．０７＝２５７１万円
となるわけです。

ちなみに、Ｒについては、インターネットの賃貸住宅情報サイトで
簡単に検索できます。

実際には、分譲マンションには色々な「夢」がかぶってきますから
その分水増しされた価格で取引されるのでしょうが、中古物件に
なった時点でそれは剥げてしまいますから、80さんのように
「資産価値」を気にする方は、冷静な「投資」的な視点こそ、
失ってはならないものでしょう。

江坂でもっといいところあったら教えてください。

中古マンションじゃあるまいし、今時新築で利回り6％以上の物件はないです。
収益性からみて高いとあきらめるのか5％回っていれば妥協して、家賃払い続ける
よかましと思い決断するかですね。
ようは、実需なんだから、利回りを気にするよりも、購入してそこで何を得たい
のかが判断基準と思います。

＞　「家賃払い続けるよかまし」

何かの本に「デベロッパーのセールストークの典型」
「小悪魔のささやき」と書いてあったのを覚えています。

なお、新築マンションで６％以上でまわる物件はあります。
マンション全体の平均では無理ですが、下層階かつ、
交通至便（江坂もそうでしょ？）では、困難な条件では
ありません。賃貸住宅の需要で「眺望」にこだわる人は
多くはありませんからね。

連続投稿失礼します。

80さんは購入の前後で資産価値の差が大きくない
（下落率が小さい）物件をお探しなんでしょう。
それを探すための方法の一つを紹介しただけです。

プレミア価格でより条件の良い部屋を手に入れたい
人は、相応の資金を積めばいいのです。

86さんへ
「相応の資金を積む」ということは、高額の部屋の中には価格的にお買い得な部屋があるということですか?

86です。

私には物件全体を批判する意図はありませんので誤解なきよう。
投資対象として最適な部屋もあれば、永住志向で住んで最高
（だろうな）と思う部屋もあります。マンションの価格付け
というのは、中層階を基準として、上に行くほど高価に、
下に行くほど安価に値付けするのが一般的だと思いますが、
実際に住んだときの部屋の値打ち（主観的満足度）は、
等差級数的に変化するわけではありませんから、ある線を
越えたときに飛躍的に満足度が増すようなところがある
わけです。そこを狙えば、比較的割安？により満足度の
高い部屋を取得できるのではないでしょうか。
しかし、これは投資的な収益還元の考え方とは違い、
きわめて主観的、感覚的な世界です。興味のある物件に
関する情報の海の中にずっぽりと漬かっているうちに、
ハッと気づく悟りのようなものです。

　様々に検討を重ねた結果、私はプラウド江坂にしようと思いましたが、
私の嫁がすごく迷い始めました。来週まで、嫁の気持ちが変わらなければ
申し込みはやめようと思います。
　昨日、今日で申し込まれ方、どのようなところを気に入っているのか
教えてください。参考にしたいです。よろしくお願いします。

スカイハイツの中古を見てみな！
それが解答ですよん。

90さん
わかりません。
もう少し分かりやすくお願いします。

91さん、あなたの奥さんはどうして迷い始めたんですか？

〉91
築26年のスカイハイツの成約事例は単価＠55万円くらい。70㎡＝1155万円
新御堂筋沿いの物件と同じ相場です。
ちなみに内環、新御堂筋交差点より北西では＋＠35万円が相場だよん

北摂でまともな立地で大手でと考えている人には安いと思いますよ。
山田9分の長谷工のマンションはここより高いか同じくらいですし、
リーザスは西向きで3000万後半ですし、
大和の千里中央はかなりのお値段でしょうしね。
最近マンション値上がりしていていると実感しています。
野村さんの垂水の杜申し込んでおけばと、後悔しています。
これからはもっと高くなるか、仕様が落ちていくんでしょうね。。。。

なので私は今出ているどこかのマンションで決めようと思います。
でも郊外にだけは住みたくなぁ。

＞野村さんの垂水の杜申し込んでおけばと、後悔しています。

地域のことを良くわかっている人たちにはとんでもなくいい物件
でしたね。出来上がって入居している姿を見ましたが、端正な
いいマンションです。中古で狙っていますが、おそらく出る確率は
きわめて低いでしょう。

これと同じ存在になりそうなのが先日ＭＲでの販売を停止した
片山坂。多分、竣工したら棟内モデルルームにして残り３戸を
販売するのだと思うけれど、実際の部屋に入ったら間違いなく
惚れると思います（施工業者がちゃんとした仕事をしていれば
という前提つきですが）。

吹田市内で新しいプロジェクトが目白押しだから、要員確保の
ためにＭＲ閉鎖はやむをえなかったんでしょうね。

江坂の物件、南千里のギューギュー詰めマンションから比べたら
格段にいいでしょう。交通も至便だし。マンションのドアを出て
30分後に新幹線の座席に座っていられるというエリアはそうあり
ません。（東三国、西中島南方は別格だよ。あそこは実質新大阪
だから・・・笑）

値段も調整した見たいですし、後ろのほうの建物は坪単価も160万台と落ち着いているので
上層階狙ってみようと思います。
さすがに金田ですとか、穂並町の物件は安いですけど、検討外です。
不便すぎですしね。
やっぱりいろいろ見て回りましたけど江坂で再検討してみようと思います。

まだ間に合いますかね？土曜日に行ったときは込み合いすぎてて
営業さんに案内してもらえていない人もたくさんいましたし。。。。
それにしても優先案内会から2ヶ月たつのにすごい人ですよね。。。

野村さん恐るべしです。

日曜に２度目のＭＲ見学に行きました
以前、担当してくださったかたが
わざわざ来てあいさつしてくださいました。

ですが、
抽選と言っておきながら
「要望書提出の方をできるだけ優先できるように営業の者が調整」
「事前案内会に出てくださってるかたで、たくさん３倍の当選確率の抽選権を
持っている人がいる」
との情報でしたので
いいところに抽選で当選する確率はかなり低いと思いました。

いまから申し込むなら
人気の薄そうな東向きとかしか無理かな・・・？？

これは個人的な憶測だが（本当に根拠はありませんよ）、
すでに申し込みがある部屋でも、より資金力がある、あるいは
融資における属性が上位である買い手が現れた場合で、かつ
先に申し込んでいる買い手が明らかに信用度が低そうである
場合は、売り手の本音として、間違いなくローンが通って、
今後理性的に契約交渉ができる買い手に当選してもらいたいな〜
と販売側が思うことはあるような気がする。

>94
＞野村さんの垂水の杜申し込んでおけばと、後悔しています。
申し込んだよ！！見事に落選！！！
あれ以来納得のいく内容と価格のマンションに出会えない。

「垂水の杜」の好立地度は95％はあるね。
じゃあ、100％はどこかと言うと、地下鉄江坂駅と阪急豊津駅の
ちょうど中間。
どちらにも遠いと思うなかれ、住めばわかると思うが、世界中！
どこに行くにもフットワークは完璧。ある意味、千里中央以上。
役所などの公共施設も徒歩圏だし、街は落ち着いていて、古くから
住んでいる（旧）農家の人の人情も厚い。
唯一の問題は、すでにある建物を壊さないとマンションを建てられ
ないいうことだけ・・・。♪チャンチャン♪