パークホームズ堺町御池ってどうですか？

プレミスト六角堂はもう残り一戸。残念間に合わないね

今頃検討って、もう遅いだろうが

ここも、以下の物件も100年前に友の会みたいなので
先行受け付けしてるよ。検討って遅過ぎ


現時点での比較材料としてはプレミスト、ジオ、高島屋裏新物件くらいでしょう。

391さん

正解です（笑）
関わらない方が良いですよ

プレミスト六角通の残１戸は２階北向き３LDK6,000万超で、陽あたりはまぁ
望めませんね。でも交通至便で錦も近い最高の立地で７０平米のマンションは
まぁ出てこないでしょう。
プレミスト御池南なら４５００万程度で買える部屋もあるみたいですね。
となると、この物件の価格って少し高い気がしますが、妥当なんでしょうか。
高倉通りの物件や近鉄も同じくらいだった記憶がありますが。

イーグルコートはいらないけど、今思えば数年前に販売された「ザレジデンス東洞院」
やからすま京都ホテル裏の大規模マンションは駅至近にもかかわらずかなり割安感
ありましたね。

今後価格が下がる見込みない、また御所南エリアは今後いくつか新築物件の計画ある
なら、希少性を考えるといまプレミスト六角通を買って２年後に転売、高島屋裏購入
すれば１千万くらいは売却利益で頭金できそうな感じですが、甘いですか？

それを言うならば、現在蛸薬師東洞院の東南角地に
建設中のマンションの方が、より良いのでは。

パークホームズにしろ、プレミスト六角にしろ、公園前のプレサンスにしろ、2年で売って1000万利益出すのは厳しいでしょうね。。

当然キャッシュで買って、かつ、未入居で置いておくのが前提でしょうけど、それでも登記費用と仲介手数料考えると7400万くらいで売らないと1000万は残らないですよね？？
1割程度の上乗せが限界な気がします。。

東洞院のサンクタスや室町仏光寺の「四条烏丸クロスマーク」は今春中古市場に
新築時の1.2〜1.4倍程度で売りに出されていました。

7000万で売れれば仲介手数料と諸費用分除いても５００万は残りますよ。
イニシャル資金力があればですが。

売りに出してる価格と成約価格にはかなりの差があるからねー

不動産屋と仲良くなればレインズで成約価格も見せてくれるよ

実際の成約数の30%くらいしか登録されないみたいだけどね

販売経費、チラシ、営業マン、高額歩合、モデルルーム、
雑誌やネット広告使っても新築でなかなか売れないのに
転売目的とかリスク高過ぎでしょ

まあ大火傷すると思うわ

リスクはありますが、田の字地区の単身向け物件ならば充分転売可能です。
新築で人気のエリアなら竣工半年前以上に契約しないといけませんが、中古市場
が動くのは年末〜春先ですから、そのタイミングで京都に部屋が欲しくなった
東京のリタイア組であれば新築は買いにくいので、魅力あれば１千万程度上乗せ
しても充分買ってくれます。

極めて新築が出にくく駅近の人気エリア、新築の状態を極力維持していること、希望額
での購入希望者が出ないなら自分で住む、また１年間賃貸に出す、など余裕が必要ですが。

私もこれまで烏丸〜の物件を２軒購入２年以内に売却しましたが年収分くらいの利益は
出しています。
京都なら投資可能です。

これまでがリーマン前か後か、何時のことかは知らないが、これからとは状況が違う。まず単身向け物件買う東京のヤツってリタイア組と違うよ。そいつらも転売、もしくは賃貸での利回り確保を狙ってる投資組。金持ってるリタイア組がちっちゃい単身向けを自分たちの居住用に買うはずない。だからここまで値上がった中心部の物件を1000万上乗せなんて、まあない。儲からんもん。それに賃貸での家賃も東京と違い過ぎる。関西では単身向けの広さならやはり20万が限界。そこが東京との違いだから、利回り低いんだわ。7000万出す割には

すみません、「単身向け以外」というミスタイプでした。

400さんおっしゃるように賃貸しや投資物件を京都で買うのは賛同できないですが、
あくまで自己住み替え居住用のファミリー物件なら需要はあるハズ。

あくまで２年後に御所南〜四条エリアに建つ新築物件の価格が現状以上（坪２３０万前後〜）
になるとの予測のもとですが、この場所の利便性やこの場所でのファミリー向け物件の希少性、
内装が新築同様で実物件を見て判断できる中古の方が割安感があると考える方は多いです。

前述したように自分の時は２物件共に購入１年半後にで購入額＋８００万〜１０００万で
売却できました。買いたいという人はとても多かったです。

諸経費差し引いても１５００万程度は利益出ましたし、いまも住宅誌など見れば田の字
エリアの築浅中古の供給が需要に追いついていないのは間違いないと思います。

ただ、意外なことに買ってくれたのは２軒とも京都在住の方でしたが。

もう遅いわなｗ

ファミリー向けでも80平米以上ないとだめでしょうね。となるとやはりこれからは中古でも値段高過ぎてこれまでのようには行かなくなる。因みに以前とはリーマン前、後、いつでしょう？

賃貸では利回り悪いから釣れないので転売すれば儲かりますという釣りでしょうか

リーマン後です。まぁ僕も投資や不動産運用が本業ではないのであくまで
副業程度に考えて、株やFXのように資産が消えるわけではないから、と
軽い気持ちで考えています。
ですので、万一転売できなくとも「自分で住みたい物件」であることが重要かと。

となると魅力的なのはプレミストより三井の物件なんですけどね。
パークホームズ堺町なら６０００万台で中層階上７０平米が買えますが、今後の
希少性を考えるとやはり六角通は魅力的です。
この物件が数年内に価格が下がることはかなり考えにくい。この価格でも１ヶ月で
ほぼ完売ですから、プロの方も上昇を見越しているか効率良しとの判断でしょう。

なるほど、多分、京都の物件が上がり出した頃の話ですね。それならやはり今後はヤバイですね。いくら田の字の新築でも、あのペースで値上がり続けるとは考えにくいし、まだまだ供給も続いていますから。

まあこことかプレミスト六角は確かに値下がりしない物件ではありますが、いま残ってる部屋含め、日当たりや眺望の問題が多々ありますし。新築時の抽選が高倍率だった部屋には買い手が付くでしょうが、中古70平米7000万では売れないと思いますよ。それなら同じくらい便利で眺望も良い中古が複数ありますから。

抽選とか、もうあった？

瞬間蒸発したわこの値段で。第一期。カツオ臭いのなんのと言われながら

やはりこことプレミスト六角はあっと言う間に完売しましたね

ここはまだ完売ではないでしょ。

まだ第一期。

ニ期も瞬間蒸発ですかね。一期の中心価格帯は74平米6700万円。もはや意味が分からん

ほしいなぁ、とても欲しい。
でもさすがに6000万はムリ。
リソシエで我慢するしかないなー。

http://thekyoto.jp/

ここはいくら位で出てきますかね

学区は洛央小下京中ですか？

洛央小学校、下京中エリアですが、２度と出ないプレミアムな
立地で大規模でランニングコストも安い。
間違い無く今年京都で１番注目を集める新築マンションでしょう。

資産価値を考えると坪２７０万〜くらいの線でもすぐ完売するのでは？
これが四条上がって中京に入ると坪３００万は超えます。
知人の不動産関係者は単身用含めて３部屋は押さえると言ってました。

自己居住用、投資用問わず買って損する物件ではないですね。

もう１０月には入居できるというのに
まだ完売出来ていないということは人気なのかどうかは疑問ですね。
設備などは悪くなさそうですが価格がネックというのがあるかもです。

坪300万は関西では一番高いんちゃいますか???

ここは価格の付け方を少々見誤った感じがします。
高すぎますよね…。

でも売れてんねんで。意味不明....

73平米で6500万だっけ？
ありえないww

確かにあり得ないわ〜

世の中には金持ちがいるんですね....

第二次売り出しは始まったのか？

>>5
＞化粧板がテカテカチープでやめました

同じ理由でやめました。
白のテカテカの安そうな化粧板が、家の顔でもある玄関の下駄箱の扉や収納の扉等
いろんな所に使用されていて、これはない・・・と思いました。
一緒に見に行った家族全員が、あの安っぽい扉のせいで安い賃貸の部屋みたいに見えると言っていたので
そう思われた人も多かったのでは？
せめて下駄箱くらい、もっと高級感のあるものにしたらどうなのかと思いました。

他の割と高級なマンションは内装一つとってもそれなりにいいです。
京都でもザ・京都レジデンスなんて、標準でもホテルのような感じです。
安いのならしょうがないですが、ここみたいにかなり高いのに
賃貸レベルの部屋なんて買う気が失せますね・・・。
まあ設備等はいいと思いましたが。

ちなみに、値段がかなり強気につけすぎたからか、入居予定まで1ヶ月を切っているのに
3分の1くらい売れ残っています。
値段設定を間違ったのでしょうね。

一期は即完、2期も好調なのでは

非分譲4戸あり、それ以外、十数戸残っていますよ。
約3分の1が売れ残りです。
価格も最近下げたのでは？

建ってから以降は、どんどん未入居中古になり価値が下がるのだから
値段を下げて売っていかざるを得ないでしょうね。
あの高すぎる値段で賃貸レベルの部屋に見えるマンション（まあこれは納得済みなのでしょうが）を
最初に買った方は残念ですね。
　
ここよりもっと悲惨な状況になるだろうと思われるのは
ジオ五条。
第一期が終わりましたが、びっくりするほど売れていません。
タンクありのしょぼいトイレのあんなマンション、あの価格で買うような馬鹿はいません。
お客さんを呼ぶのもちょっとなと思うようなマンションにあの価格は出しません。

ジオ五条は生活するにはキツイですよねえ

確かに高すぎますわな