リヴァリエってどうですか？Part11

マンションの善し悪しより
川崎市や川崎に近い横浜市鶴見区は
供給過剰の状態
小学生の受け入れも厳しいところにどんどん建っている

全体の配置計画を考えるとＡ棟だけで終わらせて、他の敷地の
着工は遅らせる事は可能だったと思います。
ですので、消費税や景気の動向を見てタイミングを計っていたということでしょう。


但し、Ａ棟が販売１年程度で完売する勢いがあったなら
予定どうり着工した筈なので、計画通りではないですが、
１年遅れで着工したのですから先ずは想定の範囲内という事では
ないでしょうか。

Ｂ棟とＣ棟は共有部分も多いので、Ｂ棟着工はＣ棟建設とセットでしょうから、
投資額はほぼ倍になるので決断はより慎重にならざるを得なかったのではないでしょうか。

一年遅れる程度であれば、設計もそれほど古くはならないので、
多少の変更はあっても原設計通りで建設できるでしょうからプロジェクト全体収支には
大きく響いてはいないものと思われます。


何時着工するか逡巡しているうちに消費税増税やインプレ期待という追い風が吹き
Ｂ棟着工に役員のゴーサインが出でて、担当者は取りあえずホッとしているのでは。

全体収支に響いていないのであれば、早く完売させる方が入居者も不動産屋も幸せじゃないか。
これだけ大規模な物件だから、売り切れないと悲惨。

完売させる自信が無なく建設しないという選択は
開発事業者に財務的な余裕がある証拠です。
まして京急は不動産専業ではないですし。
他社が計画し頓挫した事業をあえて引き継ぎ、
沿線の不動産価値（イメージ）を向上させ、
鉄道利用者を長期的に増やしていくことが主たる目的だと思いますので、
短期的に利益を回収するという圧力は相対的に弱いのではないでしょうか。

これまでの推移を見ていると販売力に劣るという印象は否めないですし

京急沿線にずーっと住んでいますが、
京急は、昔から、とにかく私鉄ではケチで有名ですから
東急のような決断力もないし
大田区とも散々もめたし

でも、京急利用者としては、電車の本数増発、乗り換えの便宜、駅舎のユニバーサル化を
最優先にして欲しいので、不動産は二の次でいいと思っていたのですが、
慣れない事についに手を出してしまったかという思いです

台風でJRが悉く止まってしまう多摩川越えですが、
京急だけは何があってもとまらないのは毎回凄いと思うｗ

JRが電車止めてしまうお陰で京急川崎大混雑が毎年数回起きるよねｗ

京急はレールの幅は広いので他社に比べて風には強いですね。
沿線の住民はどうしても普段利用する鉄道会社に不満があるものですが、
京急は関東の私鉄の中では運送という面では結構頑張っている方だと思いますよ。

何はともあれ、こちらに入居して良かったです！
快適に暮らしています。

>616
最近の震度2～3程度の地震もほとんど揺れを感じなかったらしいですね。

実際住んでみてから購入してみたいものです。。。（笑）

震度２とか３なら、免震や制震、強耐震でなくても
ここ最近のマンションなら、ほぼ感じ方に差はないですよ
最近のマンションはそれなりに耐震ですから

震度５、６くらいになれば、相当違いはあると思いますが

617さん
地震は全く感じなかったんですょ。
ホントに。
こちらのコミニティで地震があった事を知りました。

まだ入居前ですが、私も最近地震なんてあったかなと思って調べてみたけど、
川崎区で震度2以上の地震なんてこのところないですよ。

川崎区で震度1の地震ならあったけど、気づかなくても当然なので
今度震度3クラスの地震が来たときどう感じるかですね。

ここの構造は地震の力を1/3まで抑えられるらしいし、
最新の技術はいいな。

200m級のマンションすら最近はありますしね。
まぁ高層ビルだともっと高いのもありますし。

最近の技術進歩はほんと凄いと思う。

震災直後売り出したときはA棟すらあやういと思いましたが
大分健闘してるのではないでしょうか

タワー、川沿い（スーパー堤防の上）、オール電化と目玉三兄弟が
震災によって一気にマイナスに転じてしまわなければこの坪単価だったら即日完売だったと思います

ただ現状では震災後の安値坪単価にて値付けにも関わらず竣工前完売適わなかったという事は
C棟赤信号と他デベ含め検討者も思っていると思います。

ここは大師線深夜帯および終電の拡充、まいばす等のミニスーパー誘致などの新しいストラテジーが
必要なのではないでしょうか？

でなければ二棟のみで売り切り、もしくはC棟坪単価大幅値下げ以外の道しかないような気がしますが...
（B棟の値付け、販売状況で逆転秘策が在れば別ですが）

>>622
いつもご苦労様。

まだ残り1割切ってないんだな。
次もその次もあるから派手な値引きもできないんだろうけど、
年度末でも全然加速しなかったのはイタイな・・・

鉄道関係でいうと昔からポリシーははっきりしていたと思っていましたが、東急は勢いがありますね。
それに比べて京急はなんか垢抜けないというか下町感が満開ですよね。
つくばEXや北総公団よりマシだとは思いますが・・・
まぁ京急と相鉄でいい勝負って感じですか。

>623 実に的確な分析だと思います。

最も勢いがあってしかるべきA棟が今の状況ですから残りの2棟は厳しくなりますね。
これだけタワーがあちこち建てられてる中、大師線にも港町にもあえて選択したい魅力がないんですよね。

駅前徒歩10秒くらいの物件は珍しいからね。
B,C棟でも1分くらいでしょ？

契約者の声ではかなり便利らしいし今後もコンスタントに売ってくんじゃないかな？

実際A棟は残り1割くらいで先週4戸売れてるからB棟竣工までにはA棟は完売しそうな感じですけど、
出来ればA棟竣工までには完売したかったのでしょうが。


B棟の1期1次がどれだけ売れるかでしょうね。

B棟はA棟より若干安くなると思うから売りやすいのかな？
（部屋が少し狭まると情報あったので）

B棟隣接店舗の医療モールや薬局は良さそうですが、

C棟も隣接店舗出来るんですかね。

こういった点にも力を入れてる様ですよ。

今日の昼過ぎの記事ですが、
共用仕様も色々と最新技術を入れてるんですね。

http://www.jutaku-s.com/news/id/0000018327

導入例
・川崎市のリヴァリエA棟(事業主は京急電鉄など)
・船橋市のプラウド船橋(同野村不動産など)
・千代田区のブランズ四番町(同東急不動産など)

4/13の土曜日には京急川崎駅の一番ホームに回送電車を一台置いて、ホームと車内で野菜の即売会などをやるみたいです。
カフェがオープンするので、その主催会社と共同で行うみたいですね。

B棟は間取りが小さくなるが、
消費税アップに伴い若干高くなりそう。
つまりA棟の方がお得ということ。
駅にも近いしね。
C棟は駅から離れて工場が隣。
北東、南東が抜けるが匂いがどうか？

623 非常に適格に分析AND現場把握出来てますな。
京急マジメにやらんとしゃれにならんぞ
わからないなら金かけろ

DFSはいいけどマンションのデザインが古くさいのが残念。
バルコニーの戸境とかなんとかならんかったのかな？

京急アフォだなと言われっぱなしだな。
何とかしろよ。ダメならギブアップして財閥系に譲渡もあり得るな。

>633
バルコニーの戸境はなんの工夫もないが、光を遮る物が少ないので採光が良くなるというメリットはある。
特に北側にとっては。

躯体はしっかりしてるんだろうが専有部分がしょぼ過ぎる。。

かといって金かけたところで小金持ちは港町はスルーだろうから、ど庶民タワーで
安さを売りにするしかないのかね。

隣戸と窓が近い上にあの戸境じゃあキツイな。

普通でしょ

B棟販売へ切り替えのため
そろそろホームページ変更なるかな

都心の一等地以外は、何処もど庶民だろうね。
豊洲や有明だってサラリーマンだらけでたいした事ないし、最近の新築タワマンは、土地確保が難しいから、
大抵駅から遠過ぎる物件ばかり
川崎駅からバスしかアクセス手段がない場所より、
港町駅徒歩1分の方がよっぽどマシ。京急サービスや京急不動産はイケてないけどな、ぶっちゃけ

入居前は狭く感じ購入した事に少し後悔してましたが入居してしてみて住めば都ではないですが全然快適です。
駅も近いし噂の味の素の臭いも感じませんし静かで購入して良かったと思います。
悪い所を挙げるととしたら駅前だからか分かりませんが友達なり親が車で来ても２時間しか駐車出来ない事ですかね(>_<)
あと今後入居者が増えてエレベーターの待ち時間がどうなるかですね(^_^;)

>640
京急にはもう少し頑張って欲しいですね。
何より宣伝不足＆下手だと思います。

広告に関してですが電鉄系ですと東急エージェンシーあたりもがんばってはいますが
媒体を抑えられるのはやはり３大代理店です

京急さんがどちらに頼んでいるのかは分かりませんが自社でがんばるより
ここはお金をかけてもプロに任してプロモーション戦略お願いしたほうが良いのではと思います

>643
ですよね。お金かけてもっと宣伝して欲しいです。
自社で頑張ってももう限界ですよね。

港町になにもなさすぎる。
市と協力して小さな再開発でもあれば良い結果となるはず。

コンビニ早くつくって

駅前にマンション。それだけで駅前開発だよ。期待しなくても、将来的に何も変わらないと思う。単に駅前に三棟マンションが達つだけ。

京急は読広だろ⁈

早く京急ストア作って‼

販社周りはそろそろ財閥系に任せたら？プロモーションから顧客対応まで
現状レベルが格段に上がりますな。キット。

読広かぁ～

645さんのおっしゃる通りで
読広にしたからって売れるもんじゃないでしょ。

B棟の資料請求した人っているのかな？

してみようかな・・・

間取りとかも情報もらえるのかなぁ？？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

読広ってなんですか？

A東なかなか売り切れませんね。
駅前1分なのに。
設備良い物にしてグレード上げてみてはいかがでしょう？
あと1000宅地近く売らないといけない
これからの販売戦略が重要ですね。
応援しています。

>661
業界の人の発言ですね。

>>648
グループ会社使うに決まってんじゃん。

>663
業界の人って？

ザギんでシースーまいうーとか言う人の事じゃない？（笑）

新宿二丁目にいる人達のことかもよ

デベロッパーだろ。

サプライヤーだろ。

なんと川崎競馬場に東急不動産が商業施設を建設するらしいですね。
http://www.nikkei.com/markets/ir/irftp/data/tdnr1/tdnetg3/20130403/808...

これでイメージの悪かった川崎競馬が変わるきっかけになるのかな。

>670
完成予想図みてびっくり。
これはリヴァリエにとってはかなりいい開発ですね。

>平成25 年 12 月 3 号スタンド解体
>平成26 年 4 月 工事着工
>平成27 年 夏頃 竣工、商業施設開業

完成は2年半後でB棟竣工後すぐにって感じだし。

>670
ラゾーナほどではない商業施設だけど、
ラゾーナの例を見たら今後リヴァリエの地価がかなりあがると予想出来ますね。

B棟入居後の夏には完成か。
これは期待できるかも

>673
B竣工後でよかったよ。

出来たら確実にリヴァリエ周辺の地価があがるし、
そうしたらマンション価格もあがる。

C棟竣工はいつだろう？
もし商業施設出来る後なら、
買い時期は確実にA,B棟がベストだろうね。

競馬場の前まで高速道路がくるので、まだまだ開発されますよ!

京急川崎駅には駅ビル、競馬場には商業施設、鈴木町に住友のマンション、こりゃすごいことになってきた。

普通にリヴァリエの資産価値はあがりますね。
A棟購入者は勝ち組かもです。

B棟検討中ですが、
値上げされないことを願います。（笑）

悲惨なマンションから一転お買い得マンションに。
こんなことってあるもんなんですね。人生諦めたらそこで終わりってことか。

船橋競馬場にも横にららぽーとがあるのでそれに近いイメージになるのかな。
何にしてもここは大化けするかもしれませんね。もしこうなるのを知ってたら買いたかった。
既に他を購入済なので遅いけど。

>船橋競馬場にも横にららぽーとがあるのでそれに近いイメージになるのかな。

同じくそれ思いました。

まだ他にも競馬場で使ってない敷地もありそうだし、
市と協力して公共施設とかも作ってくれたら最高だろうね。

しかしリヴァリエのまん前に複合商業施設か・・・

これは化けたましたね。

競馬場だけに穴馬が絶望的な位置から怒涛の追い込みで大万馬券になったみたいな。
さすがに競馬場に商業施設は考えもつかなかった人が多そうですね。

あれれ？
競馬場すぐだよねって書かれると近くじゃない！エリアが違う！って連呼してた人たちは
手のひら返しちゃったのかな？節操がないというか現金というか。

結果オーライッの精神さ。

競馬場再開発ですか、
商業施設が二年後に出来るのは…

化けましたねここ。

イメージも見てみたけど明るい感じでいいですね。
っと言うかまさかの開発でビックリだね港町付近は。

ららぽーと的な感じですね。
リヴァリエからは歩いて2分くらいでいけるのかな？

３棟完売出来そうな開発が近くに出来ましたな。

東急も周りにマンション建てはじめそうだ…

もうちょっとゆっくり検討したら大幅値引き始まりそうですね～。

値引きどころか、
競馬場再開発で値上げ懸念だよほんと…

Bまってる組だけどA棟買ってしまった方が良いのかすっごい迷う。

Ａ棟買った人は、今までのネガコメなんか吹っ飛んだでしょうね。羨ましい。
私は車通勤者ですので、渋滞が心配ですが…羨ましい（笑）

ネガどうした？（笑

港町に商業施設ができるとは。
本当、サプライズだw

競馬場に商業施設というのは完全に盲点。

川崎競馬は廃止になるほど業績が悪いというわけでもないし
普通の人には嫌悪施設でしかない物が一生有り続けるのかと思ってたけど
まさか競馬場が有る状態でスタンドを商業施設にするとは。
A棟を買った人には宝くじが当たったぐらいのラッキーな出来事ですね。

リヴァリエ快適～

港町のイトーヨーカドーさんは大変ですね

まじですか！
これはビックリ(￣O￣;)

まさかの徒歩1〜2分程度に商業施設か。
しかも中々大きそうで綺麗、解放的なデザインですね。

イトーヨーカドーはネットスーパーを随分売り込んでますが、
売り手としては来店よりもネットスーパーを利用してもらったほうがいいのかな。
まあとにかく便利ですけど。意外と安いですし。

>695
3年くらい前ですが某ヨーカドーの店長(鈴木町のではない)とお話した時は、ネットスーパーは大変だと言ってましたよ。

来店と同じ金額で買い物代行してくれることになりますからね。
その分人員が必要ですからね。

来店で買い物してもらったほうがヨーカドーさん的には楽なんじゃないでしょうか？

ですよねえ、自分もそう思うんですが、結構ネットスーパーのチラシ入ってたりするんで
どうなんだろうと思って。
他のスーパーに行かれるよりマシって感じですかね。

Ｂ棟上がるなこりゃ。
A棟高層階で決めるかな。

>697
でしょうね。
他に行かれちゃうよりは良いんでしょうね。

A棟も残り少なくなってるんですよね？
商業施設が近くに出来るのはかなり魅力的なんですが、
やっぱりB棟またはC棟は値上がりする可能性は0ではないですよね？

まさかの開発だね、二年後だし。

>なんと川崎競馬場に東急不動産が商業施設を建設するらしいですね。
http://www.nikkei.com/markets/ir/irftp/data/tdnr1/tdnetg3/20130403/808...

リヴァリエ、住友、商業施設によりダイヤ改正なるか

商業施設開店、アベノミクス効果による地価上昇、消費税増税前で価格は上げて来るかもしれませんね。A棟購入者は勝ち組だな～

商業施設は東急系のリートが運営するのかな？リート市場が港町に進出するとは…まだまだ開発途上ですな。

きょうの日経新聞にも川崎競馬に大型商業施設ってでていますね。年300万人の集客を目指すって凄い事になってきたぞ。

線路隔ててるからリヴァリエは悪魔で閑静を維持できそうだしね。

競馬場の商業施設開発は港町駅にとってかなりポジティブな材料だね。

ネガ要素気味だったものがむしろポジ要素になってるね。

競馬場再開発はかなり魅力があるし、
沿岸の線路の羽田空港接続の話も多分進む件だし大師線沿線は今後に期待出来るかもね。

色々なところで話題のニュースになってますね。
>よみうりランドが川崎競馬場に大レジャー施設を計画
http://www.kensetsunews.com/?p=10319

年間300万人見込みとか地域活性化にはよいですね。
確かに線路隔ててるのでリヴァリエ地域には悪影響はなさそうだし、
むしろメリットだらけでは。

確実に周辺地価もあがりますし、
周辺のマンション価格も少しずつあがっていきそうですね。

買うならA、B棟でしょうか？
C棟も着工してるんでしたっけ？？