リヴァリエってどうですか？Part11

見直しは簡単ではないです。
人の価値観は千差万別ですからね。

そんなに簡単に変更されても困りますからね

この物件の管理費・修繕費は並だと感じますよ、某ミッドのように後で値上げより全然まし。
それより使用価値は並以上ですし早く完売した方が入居者も売主にもメリットあるでしょ、資産価値はちょっとだが。。
その方が、市も京急も新たに長期的利用者を多数確保できて増収するわけだからね。
しかし、ここの販売はのんびりし過ぎじゃない？、売るなら今でしょ。

ここの修繕積立金は最初だけ異様に安い。これは事実。
過去ログ読めば数字で比較されてるけど、驚くくらい安い。

＞某ミッドのように後で値上げより全然まし。

え？
修繕積立金が最初だけ安いのは購入者にとってむしろいいことだ、
って思えないならここはダメだよ。

管理費と修繕積立金を混同しないで

修繕積立金の方がはるかに重要

A棟早期完売も重要です。

それだけよい材料があってＡ棟完売しないのは残念。
完売してれば恐らく色々言われないし、まずはＡ棟早期完売じゃないか。

リヴァリエの場合、修繕積立金10年後、20年後、いくらくらいになるでしょうかね？

B棟は57.87m²（47戸）～93.05m²（6戸）だから、やはり狭い部屋が多そうだ。
人気になりそうな北角も狭くなってるのかな？

>589
30年後は当初設定の8倍くらいらしい。
途中は知らん。

タワマンだから安くないよ。
それでも三井のタワマンとかと比べたら総額マシ。

安いといいな

>>591さん
そんなに？
やっぱ、賃貸のままでいようかな

タワーに30年も住む人いるのか？

住もうと思っていますが何か？

タワーも普通のマンションも何年住むかはかわらないんじゃない？
むしろタワーってセキュリティ高い所多いし、
共用施設も色々あるから長く住む人が多そう。

駅前だと年とってからでも便利だし。

>598
憶測でしかみんな書けないと思うけど、
競合する物件がない時期を選んだとか、
A棟の在庫とかぶらないよう調整したとか、
医療モールの勧誘にすこし時間がかかったとか、
資材の調達で都合が良い時期を選んだとか、

なんか憶測ならキリがないけど色々考えられるよ。

あとは保育園を入りやすいタイミングに調整したとかもちょっとありそうだけど。

どうでしょう？

その前にA棟を捌かないと競合しますね。

あと2年あれば残り50戸を捌くのはそう難しそうではなさそうです。
少なくとも残り10戸くらいなら許容範囲でしょうか？

あとはどちらを買うかはタイミングでしょうね。

そうかB棟が竣工するのは2年後でしたね。

やはり他のエリアのタワマンも出きたから、Ａ棟完売を急ぐことが先決じゃないか。
人気の無い立地だが、前のスレでもあった通り使用価値はまあまあだからね。
京急がのんびりし過ぎな気がする、せめて一桁にしとかないと完売厳しそう。

駅近で工場から遠く3棟の中で最も売れそうな
A棟ですがちょっと時間かかってますね。
残り2棟完売まで順調にいくのか心配ですね。

いまさらですが、味の素の工場から不思議な匂いが発せられる可能性はないですか？

京急川崎でも臭いする時あるから、あると思うよ

マンションの善し悪しより
川崎市や川崎に近い横浜市鶴見区は
供給過剰の状態
小学生の受け入れも厳しいところにどんどん建っている

全体の配置計画を考えるとＡ棟だけで終わらせて、他の敷地の
着工は遅らせる事は可能だったと思います。
ですので、消費税や景気の動向を見てタイミングを計っていたということでしょう。


但し、Ａ棟が販売１年程度で完売する勢いがあったなら
予定どうり着工した筈なので、計画通りではないですが、
１年遅れで着工したのですから先ずは想定の範囲内という事では
ないでしょうか。

Ｂ棟とＣ棟は共有部分も多いので、Ｂ棟着工はＣ棟建設とセットでしょうから、
投資額はほぼ倍になるので決断はより慎重にならざるを得なかったのではないでしょうか。

一年遅れる程度であれば、設計もそれほど古くはならないので、
多少の変更はあっても原設計通りで建設できるでしょうからプロジェクト全体収支には
大きく響いてはいないものと思われます。


何時着工するか逡巡しているうちに消費税増税やインプレ期待という追い風が吹き
Ｂ棟着工に役員のゴーサインが出でて、担当者は取りあえずホッとしているのでは。

全体収支に響いていないのであれば、早く完売させる方が入居者も不動産屋も幸せじゃないか。
これだけ大規模な物件だから、売り切れないと悲惨。

完売させる自信が無なく建設しないという選択は
開発事業者に財務的な余裕がある証拠です。
まして京急は不動産専業ではないですし。
他社が計画し頓挫した事業をあえて引き継ぎ、
沿線の不動産価値（イメージ）を向上させ、
鉄道利用者を長期的に増やしていくことが主たる目的だと思いますので、
短期的に利益を回収するという圧力は相対的に弱いのではないでしょうか。

これまでの推移を見ていると販売力に劣るという印象は否めないですし

京急沿線にずーっと住んでいますが、
京急は、昔から、とにかく私鉄ではケチで有名ですから
東急のような決断力もないし
大田区とも散々もめたし

でも、京急利用者としては、電車の本数増発、乗り換えの便宜、駅舎のユニバーサル化を
最優先にして欲しいので、不動産は二の次でいいと思っていたのですが、
慣れない事についに手を出してしまったかという思いです

台風でJRが悉く止まってしまう多摩川越えですが、
京急だけは何があってもとまらないのは毎回凄いと思うｗ

JRが電車止めてしまうお陰で京急川崎大混雑が毎年数回起きるよねｗ

京急はレールの幅は広いので他社に比べて風には強いですね。
沿線の住民はどうしても普段利用する鉄道会社に不満があるものですが、
京急は関東の私鉄の中では運送という面では結構頑張っている方だと思いますよ。

何はともあれ、こちらに入居して良かったです！
快適に暮らしています。

>616
最近の震度2～3程度の地震もほとんど揺れを感じなかったらしいですね。

実際住んでみてから購入してみたいものです。。。（笑）

震度２とか３なら、免震や制震、強耐震でなくても
ここ最近のマンションなら、ほぼ感じ方に差はないですよ
最近のマンションはそれなりに耐震ですから

震度５、６くらいになれば、相当違いはあると思いますが

617さん
地震は全く感じなかったんですょ。
ホントに。
こちらのコミニティで地震があった事を知りました。

まだ入居前ですが、私も最近地震なんてあったかなと思って調べてみたけど、
川崎区で震度2以上の地震なんてこのところないですよ。

川崎区で震度1の地震ならあったけど、気づかなくても当然なので
今度震度3クラスの地震が来たときどう感じるかですね。

ここの構造は地震の力を1/3まで抑えられるらしいし、
最新の技術はいいな。

200m級のマンションすら最近はありますしね。
まぁ高層ビルだともっと高いのもありますし。

最近の技術進歩はほんと凄いと思う。

震災直後売り出したときはA棟すらあやういと思いましたが
大分健闘してるのではないでしょうか

タワー、川沿い（スーパー堤防の上）、オール電化と目玉三兄弟が
震災によって一気にマイナスに転じてしまわなければこの坪単価だったら即日完売だったと思います

ただ現状では震災後の安値坪単価にて値付けにも関わらず竣工前完売適わなかったという事は
C棟赤信号と他デベ含め検討者も思っていると思います。

ここは大師線深夜帯および終電の拡充、まいばす等のミニスーパー誘致などの新しいストラテジーが
必要なのではないでしょうか？

でなければ二棟のみで売り切り、もしくはC棟坪単価大幅値下げ以外の道しかないような気がしますが...
（B棟の値付け、販売状況で逆転秘策が在れば別ですが）

>>622
いつもご苦労様。

まだ残り1割切ってないんだな。
次もその次もあるから派手な値引きもできないんだろうけど、
年度末でも全然加速しなかったのはイタイな・・・

鉄道関係でいうと昔からポリシーははっきりしていたと思っていましたが、東急は勢いがありますね。
それに比べて京急はなんか垢抜けないというか下町感が満開ですよね。
つくばEXや北総公団よりマシだとは思いますが・・・
まぁ京急と相鉄でいい勝負って感じですか。

>623 実に的確な分析だと思います。

最も勢いがあってしかるべきA棟が今の状況ですから残りの2棟は厳しくなりますね。
これだけタワーがあちこち建てられてる中、大師線にも港町にもあえて選択したい魅力がないんですよね。

駅前徒歩10秒くらいの物件は珍しいからね。
B,C棟でも1分くらいでしょ？

契約者の声ではかなり便利らしいし今後もコンスタントに売ってくんじゃないかな？

実際A棟は残り1割くらいで先週4戸売れてるからB棟竣工までにはA棟は完売しそうな感じですけど、
出来ればA棟竣工までには完売したかったのでしょうが。


B棟の1期1次がどれだけ売れるかでしょうね。

B棟はA棟より若干安くなると思うから売りやすいのかな？
（部屋が少し狭まると情報あったので）

B棟隣接店舗の医療モールや薬局は良さそうですが、

C棟も隣接店舗出来るんですかね。

こういった点にも力を入れてる様ですよ。

今日の昼過ぎの記事ですが、
共用仕様も色々と最新技術を入れてるんですね。

http://www.jutaku-s.com/news/id/0000018327

導入例
・川崎市のリヴァリエA棟(事業主は京急電鉄など)
・船橋市のプラウド船橋(同野村不動産など)
・千代田区のブランズ四番町(同東急不動産など)

4/13の土曜日には京急川崎駅の一番ホームに回送電車を一台置いて、ホームと車内で野菜の即売会などをやるみたいです。
カフェがオープンするので、その主催会社と共同で行うみたいですね。

B棟は間取りが小さくなるが、
消費税アップに伴い若干高くなりそう。
つまりA棟の方がお得ということ。
駅にも近いしね。
C棟は駅から離れて工場が隣。
北東、南東が抜けるが匂いがどうか？

623 非常に適格に分析AND現場把握出来てますな。
京急マジメにやらんとしゃれにならんぞ
わからないなら金かけろ

DFSはいいけどマンションのデザインが古くさいのが残念。
バルコニーの戸境とかなんとかならんかったのかな？

京急アフォだなと言われっぱなしだな。
何とかしろよ。ダメならギブアップして財閥系に譲渡もあり得るな。

>633
バルコニーの戸境はなんの工夫もないが、光を遮る物が少ないので採光が良くなるというメリットはある。
特に北側にとっては。

躯体はしっかりしてるんだろうが専有部分がしょぼ過ぎる。。

かといって金かけたところで小金持ちは港町はスルーだろうから、ど庶民タワーで
安さを売りにするしかないのかね。

隣戸と窓が近い上にあの戸境じゃあキツイな。

普通でしょ

B棟販売へ切り替えのため
そろそろホームページ変更なるかな

都心の一等地以外は、何処もど庶民だろうね。
豊洲や有明だってサラリーマンだらけでたいした事ないし、最近の新築タワマンは、土地確保が難しいから、
大抵駅から遠過ぎる物件ばかり
川崎駅からバスしかアクセス手段がない場所より、
港町駅徒歩1分の方がよっぽどマシ。京急サービスや京急不動産はイケてないけどな、ぶっちゃけ

入居前は狭く感じ購入した事に少し後悔してましたが入居してしてみて住めば都ではないですが全然快適です。
駅も近いし噂の味の素の臭いも感じませんし静かで購入して良かったと思います。
悪い所を挙げるととしたら駅前だからか分かりませんが友達なり親が車で来ても２時間しか駐車出来ない事ですかね(>_<)
あと今後入居者が増えてエレベーターの待ち時間がどうなるかですね(^_^;)

>640
京急にはもう少し頑張って欲しいですね。
何より宣伝不足＆下手だと思います。

広告に関してですが電鉄系ですと東急エージェンシーあたりもがんばってはいますが
媒体を抑えられるのはやはり３大代理店です

京急さんがどちらに頼んでいるのかは分かりませんが自社でがんばるより
ここはお金をかけてもプロに任してプロモーション戦略お願いしたほうが良いのではと思います

>643
ですよね。お金かけてもっと宣伝して欲しいです。
自社で頑張ってももう限界ですよね。

港町になにもなさすぎる。
市と協力して小さな再開発でもあれば良い結果となるはず。

コンビニ早くつくって

駅前にマンション。それだけで駅前開発だよ。期待しなくても、将来的に何も変わらないと思う。単に駅前に三棟マンションが達つだけ。

京急は読広だろ⁈

早く京急ストア作って‼

販社周りはそろそろ財閥系に任せたら？プロモーションから顧客対応まで
現状レベルが格段に上がりますな。キット。

読広かぁ～

645さんのおっしゃる通りで
読広にしたからって売れるもんじゃないでしょ。

B棟の資料請求した人っているのかな？

してみようかな・・・

間取りとかも情報もらえるのかなぁ？？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

読広ってなんですか？

A東なかなか売り切れませんね。
駅前1分なのに。
設備良い物にしてグレード上げてみてはいかがでしょう？
あと1000宅地近く売らないといけない
これからの販売戦略が重要ですね。
応援しています。

>661
業界の人の発言ですね。

>>648
グループ会社使うに決まってんじゃん。

>663
業界の人って？

ザギんでシースーまいうーとか言う人の事じゃない？（笑）

新宿二丁目にいる人達のことかもよ

デベロッパーだろ。

サプライヤーだろ。

なんと川崎競馬場に東急不動産が商業施設を建設するらしいですね。
http://www.nikkei.com/markets/ir/irftp/data/tdnr1/tdnetg3/20130403/808...

これでイメージの悪かった川崎競馬が変わるきっかけになるのかな。

>670
完成予想図みてびっくり。
これはリヴァリエにとってはかなりいい開発ですね。

>平成25 年 12 月 3 号スタンド解体
>平成26 年 4 月 工事着工
>平成27 年 夏頃 竣工、商業施設開業

完成は2年半後でB棟竣工後すぐにって感じだし。

>670
ラゾーナほどではない商業施設だけど、
ラゾーナの例を見たら今後リヴァリエの地価がかなりあがると予想出来ますね。

B棟入居後の夏には完成か。
これは期待できるかも

>673
B竣工後でよかったよ。

出来たら確実にリヴァリエ周辺の地価があがるし、
そうしたらマンション価格もあがる。

C棟竣工はいつだろう？
もし商業施設出来る後なら、
買い時期は確実にA,B棟がベストだろうね。

競馬場の前まで高速道路がくるので、まだまだ開発されますよ!

京急川崎駅には駅ビル、競馬場には商業施設、鈴木町に住友のマンション、こりゃすごいことになってきた。

普通にリヴァリエの資産価値はあがりますね。
A棟購入者は勝ち組かもです。

B棟検討中ですが、
値上げされないことを願います。（笑）

悲惨なマンションから一転お買い得マンションに。
こんなことってあるもんなんですね。人生諦めたらそこで終わりってことか。

船橋競馬場にも横にららぽーとがあるのでそれに近いイメージになるのかな。
何にしてもここは大化けするかもしれませんね。もしこうなるのを知ってたら買いたかった。
既に他を購入済なので遅いけど。

>船橋競馬場にも横にららぽーとがあるのでそれに近いイメージになるのかな。

同じくそれ思いました。

まだ他にも競馬場で使ってない敷地もありそうだし、
市と協力して公共施設とかも作ってくれたら最高だろうね。

しかしリヴァリエのまん前に複合商業施設か・・・

これは化けたましたね。