繰上げ返済の落とし穴

>>36
スレ主の利息の計算は正しい。
400万円をそっくり2000万円のローンに充てた方が，利子は100万円ほど得します。
ただし，この場合は，両方のローンを払い続けることになります。

一方，200万円のローンを完済し，残りの200万円を2000万円のローンに充てた場合，
200万円のローンに対して払う必要がないので，その分，月々7500円ほど支払いが減ります。
その金を使わずに，銀行に積んでおけば，10年少々で100万円以上になります。
つまり，発生する利子よりも多額な現金が残るわけです。

ただし，銀行預金と住宅ローンの金利差は，ほぼ2.2%だから，
適当な額が貯まったら繰り上げ返済に回さないと，金利差でもうけは吹き飛びます。

ここで，ぐだぐだいっている人たちが，銀行のカウンタの向こう側に座っていたら，
立派な犯罪人です。払う側にいたら，銀行にとりとてもおいしいカモさんたちです。

この人どうにかして下さい・・・

41は34です。
利息の高い200万円のローンを完済してしまった方が，運用を間違えなければ，
20万円ほど得をして，返済期間を2ヶ月ほど縮めることができます。

ネットでは何でもありなんでしょうが，
銀行が返済者に有利な方を勧めているのに，むざむざ不利な方を選ぶことはありません。

>41,43
あのねぇ、、、、（以下略）

思い込んだら周りが見えないっていうか、なんつーか、>>43=41=34おもしろいw

>>45
この無内容な粘着ぶりは，見覚えがあります。
このネットでご高名な方とお見受けします。
計算は苦手みたいですから，私の方の計算を示します。

スレ主は，現在，2000万円のローンに，月々，大体74,600円返済しています。
200万円のローンに，月々，大体8,070円返済しています。

仮にすでに25回分の返済が済んでいるとして，
400万円を全額2000万円のローンの繰り上げに使えば，
292回の返済で，残り66,000円程度残して，2000万円のローンが終わります。
この時点で，200万のローンは，863,633円残っています。
2000万円のローンの残り66,000年とあわせれば，
92万円程度の負債が残っていることになります。

一方，200万円のローンの残り1,949,000円程度を全額返してしまい，
残った2,051,000円を2000万円の繰り上げに当てるとします。
払わなくてよくなった8070円を2年貯めれば，193,680円です。
利息が20円付くとして，2年ごとに193,700万円の繰り上げ返済をします。
すると，292回払った時点では，823,540円の負債が残っています。
銀行に8070*7=56,490円あるはずですから，実際の負債は77万円程度です。
15万円程度の差が出ます。
繰り上げ10回の費用がいくらかかるか知りませんが，それでも有利でしょう。
（繰り上げ返済に，一切，費用がかからなければ，
毎月8070円の繰り上げ返済をすると，
この時点での負債は，622,000円程度で，差は30万円ほどになります。
公庫融資ではそうは行かないですか。）

下の方法で返済を続ければ，300回目でローンは終了します。
上の方法でやると，ローン終了は2ヶ月遅れます。
スレ主さんのローンの詳細が分かりませんので，多少のずれはあるでしょうが，
ずれを修正しても，同じような結果になるはずです。

>>46
残念ですが公庫の繰上げ返済は１回につき100万以上です。

それから、比較は30にあるカオルさんの結論
「基準融資に360万・特別融資に40万」
を対象にお願いします。

つまり問題は、繰上げ返済100万以上という公庫の条件で、
カオルさんの結論に勝る方法があるかどうかです。

　スレ主さんが、これからも繰上返済をこまめにしていくのであれば、
特別融資を完済し、毎月の返済額が減った分を積み立てて、次の繰上
返済で加算して払った方が総支払額は少なくなります。
　繰上返済をあまりしないのであれば、特別融資を完済した場合は
月額返済額が軽減される分、元本の減り方も少なくなるので、総支払
額が多くなる場合があります。
　今後の繰上返済を考慮して、シミュレーションしてみること勧めます。

>>47
360万円/40万円に分けて，繰り上げ返済すれば，２つのローンは利率が違うのだから，
200万円のローンに振り込んだ40万円が効果を発揮して，2000万円のローンより，
10ヶ月早く終わるよ。
２つのローンを同時に終わらせようとしたら，傾斜を付けないといけないということも
理解できてないわけね。

>>47
肝心なことを書くのを忘れました。
比較は以下の通り。
40万円繰り上げした200万円のローンは，298回目で4392円を残してほぼ終了。
360万円繰り上げした2000万円のローンは，303回目で52659円を残して終了。
この時点で，先に終わった200万円ローンの支払いをプールしておけば，80700円の貯金。

200万円ローンを完済して，残りを2000万円ローンに繰り上げし，2年ごとに193700円の繰り上げをすると，
303回目の支払いで，負債が17698年，貯金が137,190円。

下のやり方の方が，9万円の得。

単純に金利が高いほうを早く返せば良いのでないの？
２２００万円の内、２００万円が金利が高いわけですよね。だったら金利が高い２００を返せば
良いのでないの？
ここでは２．２と３．２の金利ですけど例えば２．２％で２０００万と２２％で２００万だった
らどうします？
金利が高い２２％の２００万の方を返すでしょ。

金利が高い方から返した方がいい、とおっしゃる方に質問させてください。
2000万と200万を同じ金利3％で35年ローンを組んだと仮定します。
2年後に400万の繰上げ返済をした場合、

2000万に400万繰上げ・・・利息減521万
2000万に200万、200万を完済・・・利息減405万

やっぱり2000万に繰上げしたほうが特になるのですが、同じ金利なのでどうしてでしょう？
ほんとに金利は謎です。
考えれば考えるほど分らなくなります。

銀行へ行けるのは木・金あたりになりそうなので、引き続き皆様のご意見を伺えれば幸いです。

すみません。
得を特と間違えて書いてしまいました。

34さんの考え方が一般的ですよ。
スレ主さんと一部の人は、特別融資200万円を繰り越し返済する場合は、何故か本来支払う予定の月々の返済金額を基準融資の返済の為の資金として考えていない？
でも、スレ主さんの返済計画は本来の返済額を減らさないで期間短縮だけを考えて計算している。
そりゃ、特別融資を繰り越し返済することで、その次の返済から月々の返済金額を減らす前提なら、返済額を減らさないスレ主さんの計算は正しい。
でも、普通は34さんが書いているように、減った返済金額分をプールして定期的に期間短縮型の繰上げ返済をするでしょう。
返済に回せる金額を一定にする前提なら、10年目までの金利が高い特別融資200万円を早く返済した方が得なのは当たり前ですね。

>>52
これも、200万円を繰り越し返済した後、月々の返済金額を減らしているから当たり前ですよ。

うーん。私の書き方が悪かったですかね。
では、利息減ではなくて、これから払わなければいけない総返済額を書きます。
繰り返しますが、2000万と200万を同じ金利3％で35年ローンを組んだと仮定して、
2年後に繰上げ返済した場合。

2000万に400万繰上げ後の総返済額・・・2124万＋304万＝2429万
2000万に200万繰上げ、200万を完済後の総返済額・・・2547万

月々いくら払うかよりも、総額でいくら払うかの方が重要だと思うのですが・・・
どなたか金利に詳しい方、私の疑問に答えて頂けませんか？

>>56
発生する利息で計算しても，私が提案しているもの方が，
少ない利息で済みます。
初期条件の詳細が分からないので，スレ主さんのものとぴったり
あいませんが，初期条件が分かれば，平行してずれますので，
結果は似たようなものになります。

26回目の返済で400万の繰り上げ返済を行うとして，
400万円をそっくり2000万円ローンの返済に充てれば，
2000万ローンにもともと払うはずだった利息＝11,361,290
繰り上げした場合の，全期間の利息 ＝ 5,849,464
差額 ＝ 5,511,825

200万円ローンを完済して，残りを2000万ローンの返済に回す。
200万ローンにもともと払うはずだっが利息 ＝1,211,329
繰り上げまでに払う利息 ＝ 75,928
差額1 ＝1,135,401
2000万ローンにもともと払うはずだった利息 ＝11,361,290
繰り上げした場合の，全期間の利息 ＝ 6,803,178
差額2 ＝ 4,558,111
差額1+差額2 ＝ 5,693,513

下の方が，支払い利子は18万円ほど少なくなります。

エクセルで計算しておりますので，小数点以下が悪さしました。
差額1の小数点以下が5で，差額2の小数点以下が6です。
足すと，１増え，上のように，一見，間違った足し算になってしまいました。

>>56

元利金等払いのマジックと思います。

元金均等の場合は、元金に充当される金額は一定で利息部分が変動して結果として支払額が変動しますが、
元利均等の場合は、まず利息が計算され、返済額と利息との差額が元金に充当されます。

したがって特別融資を完済した場合は、特別融資相当の月返済額が減少する分、
充当される元金も少なくなります。
結果として返済期間が延び、支払い利息は多くなります。

そこで、34さんが主張しているように、月返済額が減少した分を貯蓄しておいて
繰上げ返済原資に回すと支払い利息は減少し、結果として分割して支払うよりも
総返済額および総支払利息を抑えることができます。

つまり、

(a) 40万円を特別融資の元金に充当、360万円を基準融資の元金に充当
(b) 200万円を特別融資の元金に充当、200万円を基準融資の元金に充当

(b)の総返済額 ＞ (a)の総返済額 ＞ (b＋差額繰上げ)の総返済額

という形になるのでしょう。

私も同じように悩んだ経験がありますので、カオルさんの狐につままれたような気持ちが
よくわかります。

ちなみに、「繰上返済の最適化」というキーワードでググるとより類似の解説がある
ホームページが見つかります。
私はこのホームページで疑問が解消しましたので、参考まで。

なるほど、要するに上でも誰か書いていましたが、現在の1万円と10年後の1万円は本質的な
価値が違うということを無視するから起こる問題ですね。
繰り上げ返済後の最終回までの元利返済金額を割引現在価値で比較するのが最も正確な
「損得」評価ですね。

>>50
＞200万円ローンを完済して，残りを2000万円ローンに繰り上げし，2年ごとに193700円の繰り上げをすると，

何回言えば分かるんだ。193,700円の繰上げ返済は出来ないっちゅうに。
公庫の繰上げ返済は100万以上だよ。

360万/40万の分割返済を提案したカモさんね。
40万円はどう繰り上げ返済するつもりだったか説明してね。

100万円以上の繰り上げ返済しか認めないなら，2年の間にさらに80万円ためて，
100万円にして繰り上げ返済したらいいだけのこと。
2年で400万円返済すると言っている人なら，毎年繰り上げ返済ができるだろう。
その場合は，1年の間に貯まる80700円はさらに生きてくるよ。

「2年の間にさらに80万円ためて」とか
「2年で400万円返済すると言っている人なら，毎年繰り上げ返済ができるだろう」
とか問題文にない条件を持ち出して回答する時点でちょっとね。
だいいちそんなにバンバン繰り上げ返済が出来る人なら
そもそも公庫を選ばないはず。

オリジナル問題

基準融資2000万(1〜10年2.2％、11年以降3.5%)
特別融資200万(1〜10年3.2％、11年以降3.5%)
35年ローン、元利均等ゆとりなし。
※返済方法は期間短縮※

（1）2000万に400万繰上げ返済した場合。
（2）2000万に200万繰上げ返済した場合。
のいずれの場合が、総返済額が少ないか？

65さんの問題はいつ時点で繰上げするかも重要なポイントでは？

完済間際で繰り上げする人はいないでしょうかから。

（1）2000万に400万繰上げ返済した場合。
（2）2000万に200万繰上げ返済した場合。

この問題文だけを読めば、当然４００万繰り上げた方が良いでしょ？

発展問題（１）
繰上返済額が自由に設定できるとした場合、４００万円をどのような割合で繰り上げ返済に回すと、総返済額が少なくなるか？

発展問題（２）
繰り上げ返済が１００万円単位として、４００万円をどのように繰り上げると、総返済額が安くなるか？

発展問題（３）
４００万円を繰り上げしなかった場合に払うことになっていた月々の返済額は今後も用意できるとし、余剰分を今後の繰り上げ返済に回す場合、現時点での４００万円の繰り上げ返済をどちらにいくらすれば、総返済額が最も少ないか？（繰り上げ返済は１００万円単位）

発展問題（４）
今後も貯蓄を行い繰り上げ返済を行うと仮定した場合、繰り上げ返済の額・時期の条件を示し、各々の場合で、どのような返済計画がもっとも総返済金額が少なくなるか？場合分けして答えよ。（繰り上げ返済は１００万円単位）

全く繰り上げ返済をしない場合

基準融資分：
月額136647円、157683円(11年目以降)
総利息23681243円

特別融資分：
月額7921円、8182円(11年目以降)
総利息1404603円

あわせると
月額144568円、165865円(11年目以降)
総利息25085846円

特別融資分を完済したときに少なくなる金額については、
繰上げ返済使わずに同じことができます。

それは、手数料5,250円を支払って支払条件を変更し、
基準融資の返済額が144,568円近辺になるように返済期間を
短縮するという方法です。

利子を考えると、こちらのほうが節約できるかも。

詳しくは、こちらの「返済方法変更のメニュー」で。

↑
アドレス入れるの忘れてた。
http://www.jyukou.go.jp/hensai_index.html

イメージで理解する方法ならグラフにするとわかるよきっと。元金の上に利息分がのっかるやつ。
利息分の面積見ると尻尾の方は。。。。。。ってことだと思う。
利息の面積を減らせ！元金の面積はどう返しても同じ！ってことで。
違うかい？

みなさん、色々と回答くださってありがとうございました。
ざっと目を通させて頂いたのですが、足りない頭が付いていかず、
少々ちんぷんかんぷんの状態です。
後でじっくり読ませていただきます。
取り急ぎお礼まで。

利息の軽減金額ばかり計算して、どんな得があるんですかね。
まさしくスレッドの通りで、そのような計算しか出来ない人が、落とし穴に嵌っているんです。

73に同意
このスレで利息額ばかりに注目している人に言いたい。
例えば１０百万円借りるとして、利率３％期間３０年のローン（総支払利息約530万円）と
利率４％期間２０年のローン（総支払利息約470万円）ではどちらを借りるつもりですか。
普通前者ですよね。
このスレの例はもう少し複雑で途中で利率が変わるからそんなに簡単に損得評価は出来ないけど
少なくとも総利息支払額で比較するのは意味なし。
割引現在価値で比較するのが正確。
上の方の議論は混乱するだけなので終了したほうがよい。

よくあることだね。
住宅ローンを必死に繰上げ返済しながら、複数回やリボのクレジットで物品を買ったりしている人。
手持ち資金が少なくなって、いざという時にこのような目先の退避策でアップアップしている人。
中には当月分の支払をキャッシングでお金を借りて行っている人。

「家計の自己資本を増やす努力」をするのが本来の趣旨なのに、
その手段が「住宅ローン残高を減らすことだ」のみだと勘違いしている人。
自己資本を増やす努力は、「資金運用してお金を増やすこと」と「負債を減らすこと」の両方の選択肢があるんですよ。
負債を所定より早く減らせる所得があるなら、両方を天秤に掛けてどちらを選択するかを、
その時の金利情勢や負債の設定条件、金融情勢などで判断していく。こういう視点が大切です。

今のご時世だと、負債を減らすより、株式で資金運用する方が遙かに得だと思います。
預貯金はあと数年経ったら考えるのが堅い所。
間違っても固定金利の金融債（個人用以外の国債や社債）は、駄目です。金利が上がれば暴落します。

>>74
割引現在価値について詳しく教えてください。
今、10万円で買えるものが10年後、10万円では買えなくなるという感じでしょうか？

>例えば１０百万円借りるとして、利率３％期間３０年のローン（総支払利息約530万円）と
>利率４％期間２０年のローン（総支払利息約470万円）ではどちらを借りるつもりですか。

私なら利息の少ない後者で借りますが、割引現在価値で考えると前者がいいという事ですよね？

>>カオルさん

総支払額で考えると、基準2000万円に400万円の繰上返済を行った方が総額は少なくなりますが、
これだと、特別200万円を完済し、月々の住宅ローン支払額が減った分が考慮されませんよ。
①基準2000万円に400万円繰上返済　　　　　　　　 −＞総支払額 少、月支払額　変化無し
②特別200万円完済＆基準2000万円に200万円繰上返済−＞総支払額 多、月支払額　減る

上でも出てますが、②で月々の支払額の減った分を貯金して、繰上返済した場合まで含めて
シミュレーションしてみるとまた違った結果がでるのでは？

まあ正確さを追求しようと割引現在価値などを入れようとすればするほど
不正確になって確率論的にしかものを言えなくなるというジレンマに陥るものなんだな。
一種の不確定性原理だな。

77さんの設問には正解がないというのが正解だな。

>>77
割引現在価値を求めるには、現在時点で未来について考える場合は、現在の調達金利で考えます。
これは企業が、リースをした方が得か、買取った方が得か、そのような判断をする場合によくシミュレーション上で使われる概念です。

返さないで運用する場合、一般には市場金利での運用となり、返す場合はその債務での約定金利。
資金の流れがどのようになっているかで適用される（運用する側も、返す側も）現実の金利は異なります。

従って、今の時点で将来の計算は出来ても、だからその通りにやるのが現実には最も有利となるかと言えば、そうでは無いかもしれないという結論になるのです。

常に、金利動向を見て、機動的に変更できるものが勝者となる確率は高いと思われますが、何もしないのが一番得という場合も現実にはありえます。
まさに、運命の悪戯という落とし穴です。

>>77
７４の設問には明確に答えられますよ。
利率３％で３０年ローンを組めばよろしい。
当り前でしょう。但し一つだけ融資に条件がある。
それは「繰上げ返済などはいっさい認めない」という条項が入っていないことね。

現実にはあるんですよ。個人間ではありませんが企業と国家の間で。
新幹線のＪＲ買取での６０年間で返済する債務。高い金利部分の繰上げ返済が認められていません。

>>78
月々の支払額を一定にした場合，「早く完済する」「総支払額が少ない」「発生する利子が少ない」は，
みな同じことになります。それは，
>>②特別200万円完済＆基準2000万円に200万円繰上返済−＞総支払額 多、月支払額　減る
なのですが，注意が必要です。
払わなくてよくなった200万円ローンの返済金を漫然と銀行に積んでおくと，
最初の８，９年の金利差が2.2%，１０年以降は3.5%の差がありますので，
かえって10年近く完済が遅れます。適当なところで，繰り上げに回すか，
金利差以上の見返りがある投資をする必要があります。

>>82
なかなかいい指摘ですね。
長期のローンで特に金利が変わるような契約だと、肝になる時期があるんですね。
それを前後する期間の運用で、以後の状況がガラット変わるという具体的な話です。
投資するか、繰上げするか、判断で後の状況も大きく変わりそうですね。

>>かえって10年近く完済が遅れます。適当なところで，繰り上げに回すか，

10ヶ月の間違いです。

というか問題文の設定がありえないな。
20年より30年の方が金利が安いとはどういう金融機関だよ。
10年物国債より30年物国債の方が金利が安くなるという状況は
存在不可能だろう。

>>88
はい、調べて見ましたが以下の通り
20年という商品は残念ながら米国にはないので
ここで問題になっている30年と20年の比較は出来ないが
30年と15年を比較すると
http://finance.yahoo.com/
30 Year Fixed　　5.87%
15 Year Fixed　　5.46%

っていうか、74の例はただ単に「利息支払額で比較することの無意味さ」を
言いたいために出しただけだろ。現実にあり得るかどうかは関係ない。
でも、長期より短期のほうが金利が高いってのは、利下げ局面ではあり得ること
だよ。