管理寺の修行場<part2>

管理委託契約しているよ。

管理委託契約を実行させ、確認するのは理事長の業務。

＞＞プロのアドバイスやお墨付きは重宝がられているんだよね。
＞そんな理事長は当事者能力無く選んだ方も悪い。
ひとりでなんでもする人は無能なんだよ。これに何か影響ある話？

ひとりで何でもするとは？
理事長、副理事長、会計担当理事、理事、監事がいるのが普通だがね。
それとも管理者一人？と言うのもあり得るがね・・・。

マンション雑談に塾の経営についてのスレッドがありますが、本当のところどうなのでしょうか？

ふむふむ、修理積立金を持ち逃げする、というニュースがあったね。

ここにも管理委託契約を連呼する無知な方おるんですね。
すきなんですねー　その契約　　何故ですか？

自主管理も重要な選択肢の一つです
管理会社も更生する必要が大いにあります
自主管理にはマンション管理士を使いましょう　
高い金を管理会社へ払うより随分と経費削減になりますし
有効なアドバイスも得られます

>>435
うん、それがいいかもね。
但し、会社組織ではない個人に依頼するのだから保証金というか供託金というか、万一の契約不履行等に備えて1000万円位デポジットしてね。

契約不履行はありえない
管理会社では常態だがね

＞４３２
日本語を理解できないのか、故意に曲解しているかのどちらかの塾経営者が、必死にゴマカシてますが、通常は住宅用マンションでは塾経営はできない。

しかし、管理組合が見逃し放置しているサロン経営があると裁判では勝てないかも。

>>438
横レスですが、住居以外の用での使用禁止、との規約が有れば塾等の開設は出来ませんが、
商業地域などでは分譲マンションでも規約で規制せず、事務所や店舗への利用も有りますよ。
都心などは半数が事務所や店舗の分譲マンションも有ります、地方ではあまり無い事でしょうけど。

その通り。すべては規約次第。

規約で禁止していても、塾の経営をやめないなら訴訟が早いでしょう？

提訴が確実、でもそんなの規約が有るなら調停で十分じゃないの。
金も時間ももったいないよ。

規約が現状に即しているか検証が必要です。
例えば塾開設は一軒だけか、或いは他に事務所とかに転用しているケースはないか…
もし何軒もあるようなら、追認になるが規約変更も視野に入れるべき。
当然事前にアンケートを取るなりヒヤリングを行うなり全区分所有者の意向を踏まえた上で。
商用に使っている場合は別途『管理協力金』を払ってもらうとか。

あっちのスレみたら、塾経営者側の当事者がいるようで
管理組合が間違っていて弁護士を立て訴訟を受けて立つようです。
スレ主のマンション塾と同じかどうか？

細かい事情は知らないけど、もし誰も迷惑してなきゃ規約で制限する意味はないと思うけど。
それが受けて立つという意味じゃないかな。

「誰も迷惑してない」訴訟までしないでしょ。
住宅専用マンションを事業所利用する場合と、もともと事業所併設マンションでは、管理規約は当然ながらメンテナンス計画から管理費も違って当たり前。

騒音やセキュリティは別で、管理費修繕費だけでも管理組合に多大な迷惑をかけていると考えられる。
管理組合は塾経営者に追加の必要経費を請求すべきだ。

ひょっとして塾とはいえ、生徒が２～３人で日に２時間とかじゃないの。
もしそうなら、厳密にはいけないでしょうが…　　違いますかね。

今、隣のその塾のスレ覗いたけど、あれだめだわ、法による命令が必要。
調停じゃ無く、さっさと提訴だろね。

スレタイのモデルケースは３０名程を毎日教えていたようですが、
塾生の数が少なかろうと、他の区分所有者から苦情があり、管理負担を他の区分所有者に負わせて収益をあげることは理事会として、見過ごしてはならないと思います。

数が少ないからと目こぼしした時点から、他の事業の起業を許すことになります。
土曜日曜日だけ数人を対象にマッサージ経営していた例もありましたが、経営者側の敗訴か棄却かでしたよ。
問題は、数でも日数でもなく目的外使用による共有財産の侵害ではないでしょうか？

規約次第だと思う。

「規約が間違いだ」「管理組合が間違っている」「住宅で塾を開業するのは住宅利用していないことにはならない。」と、塾経営当事者多分♀がのたまわっている。

マンション雑談スレ覗いてみな。実際の管理組合、あんなのいたら大変だろう。
マンションから追い出すしかない。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

理事会で早急に対象できるかできないかが争点。

無能な理事会だと、住宅専用の分譲マンションが商業ビルに変わる。
立地によっては資産価値が上がるかな？

(専有部分の用途)
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

自室でネットショッピングサイト開設してる人いるよ。

それマンション内じゃ無く、ネット上でしょうに。

ネットショップの責任者の所在地がマンションになってる。

会社なら登記してるけど、マンションが所在地？
個人商店？　商品倉庫にしてるとか？　人の出入りは？
ま～　どっちでも良いけど。

なんか、ＴＶで八代弁護士が状況によってはＯＫとか
昼の番組でやってたような～　　はっきり言えん、ゴメン。

特定商取引の表示のことだろう。

いや、マンションの使用方について。　出入りの人数とか。
マンションの自宅での占いの商売が、問題無いとか言ってたような？
クイズ方式で。八代さん確かOKだったような。
ほんとゴメン、ハッキリせん。

使用法の問題だから明白。

上野のマンションは、エステとかマッサージと表して、売春してた部屋がいくつもあり一斉検挙。

しかも、そのマンションには学習塾もあった。
駅前だから、上野のマンションは仕方ないかもしれないが、賃貸でも学習塾はお断りの物件が多い。学習塾は、近隣トラブルが多いからだそう。

住宅専用の分譲マンションでのサロン営業。
特に学習塾、エステ、マッサージ、などのサロン営業をされると大変困ります。

管理組合は、住宅利用として保険に加入しています。
管理組合は、住宅利用として消防や警察、税務署に届けをしています。

管理組合は、住宅利用として清掃や点検などの管理をおこなっています。

管理組合は、住宅利用としと修繕計画を立てて積立ております。

住宅専用マンションを商業ビルとした場合、これら全て虚偽であり全面改正しなければなりません。

うちの子が通っている英語塾はマンションでやっているな。
何か問題あるのかな？

上野のマンションは、エステとかマッサージ、学習塾と表して、売春してた部屋がいくつもあり一斉検挙。
そりゃ、まずいね。

>住宅専用の分譲マンションでのサロン営業。

理事長始め理事会、監事の職務怠慢。
適切な役員を選ばない組合の自業自得。

最近マンションの管理についての知識が足りない書き込みが多い。
この寺に来て修行をお勧めする。
説教をする人も、修行する人も多数参加するのを歓迎する。

マンカン士による修行場があるといいな。
今の指南役は素人ばかり、そればかりか嘘を教えて遊んでいる、ときた。

マンション管理士ってマンション管理の経験なし、マンションを見たことも、住んだこともない人も資格取れるんだね。
信用できるわけないね。

皆様のお知恵を拝借したい。
当マンションは出来てから既に35年経過しました。10年毎に大規模修繕を実施してきて次は40年目で行います。
50年目で建て替えをするとしてその前の10年間積み立てた修繕積み立て金は建て替え費用に充当して問題ないですか？
管理組合は建て替えの時点で解散し建て替え完了後に新たに結成するのですか？その場合は管理組合の財産等は組合員に分配というか返却するのですか？
分からない事だらけで困っていますが、まだ時価的に差し迫った訳ではないので弁護士等への相談の段階ではないと思っていますので、諸兄の見解をお聞かせ願います。

＞４７１さん

①４０年目に大規模修繕を実施するとしても、将来の建替えが決定している訳では無いので
　修繕積立金は拠出を続けます。
②具体的に「建替組合」による建替工事開始時（管理組合解散時）の修繕積立金等の残余金は
　その時点の管理組合員に持ち分比で還元されます。
　建替参加者なら負担金・分担金の一部に充当するのが一般的でしょう。
③再建されたマンションは、新たに管理組合を結成します。（管理費等は新たに徴収します）
　（この時点で従前の管理組合財産等は存在しません）

余談ですが、個人的には建替てまで住みたいとは思いません。
建替事業に同意した後、権利を買い取らせて新たな住まいを購入するか、資金に余裕があり、
好条件の物件を得られるなら、権利変換を受けた新築物件を売却するのが好かろうと思います。

建替事業は難しい。容積率の余裕度合い・地域の不動産動向・建替同意の取付等丈でなく
参加者各自のエゴの嵐に曝されます。

専門家では有りませんので、コピペしか出来ません。

自レスは意見、感想、希望ですね。　自分のとこの管理会社に聞くのが早い。

管理会社に聞けば管理会社の利益の思惑の集団にされかねません
容積率を市に聞くのが最初でしょう
余裕があれば手出し0円もあり得ます
最近の同様のケースは福岡市の藤崎住宅です

管理会社に聞けば管理会社の利益の思惑の集団にされかねません
容積率を市に聞くのが最初でしょう
余裕があれば手出し0円もあり得ます
最近の同様のケースは福岡市の藤崎住宅です

集団でなく手段に訂正

http://www.nishitetsu.co.jp/release/2012/12_100.pdf

福岡市藤崎住宅

＞管理会社の利益の思惑の手段にされかねません

管理会社に建替えに関する機能は有りません。
事業協力者（デべや建築会社）となり得る先に斡旋料稼ぎを期待して誘導を試みる事は考えられますが…
それも出来ない管理会社は、管理組合解散＝管理委託解消ですから、建替え反対派を煽るのかな？

機能がないなら相談すべきではない　が正解　どうせ頭の不自由な輩しかいないのも事実

素人さんの無責任なカキコ参考に成ると良いですね。
また、修繕も建替えも必ず何処かの業者が利益を得ます。
いやなら住人総出で建替えて下さい。

この素人は、利益確保を悪としか思わない被害妄想者です。
利益無ければどの業者も手掛けてくれませんよ。

利益確保はあたりまえだ
ただ　素人管理組合の無知に付け込み暴利を貪るのはいかんよ
民間企業の利益追求を逸脱し公序良俗にはんする

公序良俗　管理業務主任試験にでるかな？

>>475>>478
ありがとうございました。
実際建て替えが決まった訳ではなく、仮に建て替えになるとしてもまだ15年や20年は持つかなとは思っています。
むしろ、阪神淡路大震災や東日本大震災のようにいきなり建て替えの問題が起こる可能性があります。
つまりこの問題は老朽マンションだけでなく全てのマンションが理解しておくべく事かなぁと思いました。

>>485
災害での大きな被害では、多くの団地マンションは資金不足で解散が多くみられます。
解体もままならず放置されている建物も有るみたいですね。　ローンだけ残りますよ。

管理組合自体が被災想定での、緊急時の融資先を確保したほうが良いですよ。
今のうち、住宅金融支援機構に相談してみて、災害起きてからではね。　備えあれば…

＞４８５さん

天災による倒壊等発生後の対応は戸建ても大変ですが多数の区分所有者がいるマンションは、合意形成の
観点から、なお大変でしょうね。
日頃の区分所有者間のコミュニケーション形成努力は大切です。

＞４７１にレスを付ける時に建替えに対する関心から何処かに具体的に相談される事を危惧しました。
発議は慎重に（原則は理事会が）。建替案が表に出た途端大騒ぎとなり、発案者（個人）が騒ぎの震源と
糾弾される恐れがありますから。（４８５を読み安心しました）

具体的に検討する時期がきたら、理事会として事業協力者となり得るデべや建築業者の意見を聞く事です。
彼らはビジネスとしてシビアに検討しますから、常識的な還元率でも難色を示すようなら、建替には
不向きな時期（又は物件）と云えましょう。

>484
>管理会社に聞けば管理会社の利益の思惑の集団にされかねません
>素人管理組合の無知に付け込み暴利を貪るのはいかんよ
>民間企業の利益追求を逸脱し公序良俗にはんする

この表現だと管理会社は全て民間企業の利益追求を逸脱し暴利を貪っていることになる。
もしも特定の管理会社を指しているのであれば、「管理会社」を主語するのは間違い。

いずれにしてもデマであることに変わりない。
言葉は正確に使うこと。

逸脱してないの？　ほんと？　へぇ～

>>488
管理会社お勤めの方ですね？
おそらくまだ契約しているマンションで建て替えしたというケースはないと思いますが、これから嫌でも発生する事でしょうね。
建て替えに伴い管理組合解散すなわち契約終了、そののち新規契約であるなら管理会社としても放ってはおけないですよね。

管理会社は暴利の塊みたいな意見があるようですが、私はそうは思いません。担当次第の要素が大きいとは思いますが、きちんと説明があれば納得出来ると思います。何より我々勤め人が直接マンション管理には携わるのが不可能な現実、設備面で安心していられるのは管理会社の労あればこそと思います。

>491

管理会社に勤務している者です。
温かいお言葉ありがとうございます。

確かに「担当次第の要素」はありますね。
その是正は各社永遠のテーマだと思います。

＞この表現だと管理会社は全て民間企業の利益追求を逸脱し暴利を貪っていることになる。 もしも特定の管理会社を指しているのであれば、「管理会社」を主語するのは間違い。
でも具体的に、
>素人管理組合の無知に付け込み暴利を貪るのはいかんよ
と條件をつけている。
この條件に漬け込む管理会社が多いことは事実。
無知だと管理会社の有利なように誘導するのが管理会社であり、管理組合も無知に付け込まれないようにする事が必要なことも事実。

マンカン持っていない素人が話し合ったところで出てくるものは、多少の経験談。
ややもすれば、とんでも管理話になる。つまり、間違った管理話に。
鵜呑みにはできない書き込みだらけだね。

＞マンカン持っていない素人
とマンションに住んだこともないマンカンは
＞ややもすれば、とんでも管理話になる。つまり、間違った管理話に。
鵜呑みにはできない書き込みだらけだね。

マンカンあっても立派な素人だよ。
簡単な試験受けただけだからね。

>>493
無知に付け込む商売は何も管理会社に限った事ではなく、全ての商売に言える事。
高い安いはお金を出す人が判断するしかないが、値段だけで決まる訳ではないのも事実。
やらずぼったくりは論外だが、高ければ高いなりの価値があるか見極められる能力が求められる。
反対に安けりゃ安いで、安かろう悪かろうの落とし穴があるし。

>無知に付け込む商売は何も管理会社に限った事ではなく、全ての商売に言える事。

一般の商売は免許も資格も要らずに他と競争して自力で立派にお客と商売してる。
一方、管理会社は免許も資格も看板に悪用して無知に漬け込む商売をしている、全ての商売に言えることではない。

>493
私は「言葉は正しく使いましょう」と言っているのです。
そうでなければ発言が嘘やデマになってしまうからです。
本人に悪気がなくても。

>この條件に漬け込む管理会社が多いことは事実
例えばこの表現。
「多い」とは何社？何%？
「事実」と言うがその根拠は？

仮に素人管理組合の無知に漬け込む会社が存在したとして、
その会社が暴利を貪っているという根拠は？

これらの説明が明確にできないのなら、「事実」という言葉は使うべきではない。

>498
>一般の商売は免許も資格も要らずに他と競争して自力で立派にお客と商売してる
免許も資格も要らない商売って何ですか？

飲食店は許可だけだな。　探偵、何でも屋、他、かなりあるね。

管理会社の約款に誠実義務とか公序良俗に反しない　とかあるのかな

>>498
この世に悪徳商法と呼ばれるものが多々あるのはご存知ないですか？
資格も免許もいらない商売は逆に言えば失うものがない強みがあると言えます。
資格や免許制の商売だとキズをつけなくないというストッパーが多少働く。
勿論全然気にしない場合もあるけど。

>一般の商売は免許も資格も要らずに他と競争して自力で立派にお客と商売してる
>一方、管理会社は免許も資格も看板に悪用して無知に漬け込む商売をしている
免許も資格も要らない商売は顧客の無知に漬け込む商売はしないのですか？
飲食店なら船場吉兆はご存知？

中古車販売店も古物商の許可だけだな。

＞>この條件に漬け込む管理会社が多いことは事実
＞例えばこの表現。 「多い」とは何社？何%？ 「事実」と言うがその根拠は？

管理会社の侍が言うと居直りそのものですね。
お客の預金を下ろす犯罪例はキリがないし、修理費の利鞘を抜くのも現実だ、その根拠はこの種の掲示板で十分よ。

＞免許も資格も要らない商売って何ですか？
下記の販売業社でーす。
実家で生産した農作物
缶詰やスナック菓子
お茶やコーヒー
ブランデーケーキ
ラムレーズンアイス
酒まんじゅう
ウイスキーボンボン
奈良漬
熱帯魚などの魚類
カブトムシなどの昆虫
ペットのえさ

>506
犯罪と商売を同列に議論しないように。

利鞘の定義は？

根拠がこの掲示板？
それなら私の発言も貴方にとって根拠になるはずですよね。

心配いらないよ、だれも本当に管理会社の社員なんて思って無いから。
だって、嘘つき放題の匿名掲示板なんだもんねー　　とうぜん。

会社名をHNにしたらいいよー

>だって、嘘つき放題の匿名掲示板なんだもんねー　　とうぜん。

自分が嘘をついているからといって、他人も嘘を言っていると思わないように。

↑　真の証拠は何処にもない、証拠の提示もせずに嘘では無いとは変態？

管理会社の勤務終わってから、さらに管理組合スレに書き込みなのかい。
物好きだね、気が休まらんだろ。　
他が言うようにホントかウソかは知らんがね。

事務管理費でみた場合、1戸当たりの事務費については、例えば同じ100戸のマンションであれば
そんなに大きく違わない筈なのに、大きく違うのはやはり管理会社が隙あらばできるだけ多くの
利益を貪りたいと思うからではないだろうか。
無知というか情報不足につけ込み、できるだけ多くの利益を得ようとする気持ちは分からなくも
ないが、商売とはそんなものかもしれない。
ただ、利益幅の許容範囲がどこまでなら、サービスとかの兼ね合いで許されるかということにはなるが。

エレベーター保守費には2種類ある
フルとＰ契約
新築時はメーカーの保証も入るが
最初からフル契約を結ぶのが　たちの悪い管理会社というね

個人的には最初からＰ契約で充分と思ってる

ここは素人の個人的感想とか、被害妄想的嫌悪感しか聞けないのかね。

管理会社員は玄人なの　なんの玄人？

>>514

独立系メンテナンス会社のP契約だったら最高思っているのかな？

エレベーターの保守点検はデベ系にしなさいよ。
安全性が求められるＥＶに対して、けちってはいけない。
独立系だと、１年目からでも、部品代とかがとられるよ。
それに、新しいうちは、形式的な点検しかしないからね。
デベ系だと、手を抜くことはなく、マニュアル通りの点検
をしてくれるからね。

＞利鞘の定義は？

管理会社が権利もないのに関係マンションの修理費から仲介料をかすめ取る事です。

建設・不動産業界では「口利き料」は当たり前の世界。
仕事紹介したらお礼するのは礼儀だぞ。

成る程、侍の管理会社もその類の８９３と同列なんだ。

紹介してやったから仕事取れたんだろ？
お礼するの当たり前だよ。この業界は。

紹介料は受注金額で処理するとは限らない。
バックマージンだから会社の経理次第だ。

管理侍は嘘。侍どころか泥棒。管理泥棒と改名しなさい。

管理商売人へ　過去一度でも組合へ経費削減の提案をしたことは？

値上げはあるが経費削減は商売にならないのでしない。