変動金利検討スレ（旧怖くない）52

うちは一括でも買えるけど借りたよ。
住宅ローン減税＋まとまった資金の運用収入が複利で入ってくるから諸費用加味しても得です。

諸費用っていっても変動金利ならば保証料加算でも1％に収まるし、
いつでも一括返済できるから一番低利の変動金利以外は考えなくていいし。
登記費用や取得税とかは借りても借りなくてもかかる。

団信は保険としても使えるから生命保険料も浮くしね。

無謀なローンの人がいる代わりに余裕のローンの人も居るってことでしょ。
ローンを組む平均世帯の残貯蓄額は８００万～１０００万だからそれ以上の人も当然居るってこと。

まぁ。一括で買った人はここを見ないからね。

確かに。
うちも全額一括返済は出来ないが、ローンの2/3は返済出来る資金がある。
でも住宅ローン減税が終了するまでは繰り上げしない。
それにもしもの事があった場合、ローンがチャラになるから、残された家族は安心。

２/３しか返せないなら余裕を持って借りるしかないよね。

抵当権について綺麗汚いとかねーわ

>>599
「抵当にいれてまで」って、資金があるなら抵当にいれてなんかデメリットある？
＊＊ばチャラになるメリット、
余裕資金を運用などに回せるメリット、
逆ザヤのメリット考えれば諸費用分考えても十分選択肢としてありだと思うよ。
登記が汚れる云々の話については一般的って言われてももう全く理解出来ない。
戸籍や中古車や古着なら分かるけれども。
登記が汚れるもくそもあるかいな。

登記が汚れるという感覚は分かりますよ。まぁ気分の問題だから分からん人も当然だと思います。ゲン担ぎみたいなもんかな。ローン減税、余裕資金の運用、生命保険代わりなど考えたら、実際はローン借りたほうが得でしょうね。なので、個人の好きにしたら良い。

履歴謄本で登記が汚れてるとか分かるからね、

607と608は同一人物だろうがただのバカだな。

>>610
で、登記が綺麗だとどんないいことがあるの？
具体的に。

610ではないですが、抵当権があろうがなかろうが土地の価値は全く変わらないが、仮に売りに出した場合は敬遠されることは多いですよ。登記簿からは残債わからないしね。まぁ解除してから売れば問題ないし、そもそも売らなければ関係ないですけど。どっちが良いかと聞かれれば設定ない不動産の方が良いのは間違いないですね。時々返済終わっても解除しない方がいるのできちんとやった方が良いですよ。

汚れてるっていうのは貸し手側が使う言葉だからね。一般の借り手はあまり気にしなくても大丈夫。

>>605
そんな場合こそ現金を手元に置いておいた方がいいんじゃない？

-1.7優遇後の金利が、あと5年は1％前後、その後30年は2％前後って予測(願望)を銀行とFPに言ってみた。銀行には「結構、慎重な予測。まあその想定で借りれば安心でしょう」と言われ、FPには「上がるしかない局面にきてますからね。安易過ぎますよ」と言われた。

まぁ銀行はそう言うよね。本音はどうあれ基本客商売だからお客さんを良い気分にさせるのが第一。FPは人によって意見が違うから参考にならないでしょ。というより短期はまだしも長期を正確に予想するのは誰でも無理。

そうか？銀行は資金需要ないし、低金利の辛さを知っているから優遇後のレベルで
その数字なら結構高いと感じたんじゃないの？

分かってないのはFP
優遇後で2％台なら、変動が3.7％以上ということでしょ？
政策金利何％？それを実現するためにどんだけ物価が上がり続けないといけないの？

単純に現状3％なら、72の法則で24年で名目値が2倍になるんだけど

来月の固定金利はスゴイことになるぞ、変動がばばかばかしくなるような金利じゃ。

固定が下がるなら、変動も下降傾向ですよね。そして、固定より絶対値で低い。だから、ばかばかしくはならない。

固定は期間内は同金利だが、変動は違うでしょ？ずっと低金利かわからないと思います。

＞来月の固定金利はスゴイことになるぞ、変動がばばかばかしくなるような金利じゃ。

結局、一番ばかばかしいのは、高い金利で借りてしまった
固定の既契約者。

そうなら、変動に変更するとか、借り換えるとか手はあるよ。

変動に変えるにも元々の金利が高い場合でないと
手数料を考えると損になるよね。

>>621
計算すれば分かるけど、金利は残債に対してかかるから、固定が変動よりも＋になるのは結構難しい

30年とか必要な人はしょうがないけど、固定で20年くらいで完済できる人は変動の方が良い
と言われ続けて何年経つかな

固定で借りた人は全員損してる

621

変動も固定に借り換えられます。それも、固定より高くなる前にね。

ほんともう少ししたら短期固定に変えるかな。そっちの方が美味しそう。

不動産市場が上がる前にローン組んだ方が得ですか？

>>621
変動金利がずっと低金利のままなんて思ってる人は少ないよ。ただ、もし10年後に変動金利が今の30年固定の金利より高くなったとしてもほとんどの人は変動のほうが総支払額は少なくなるんじゃないかな。

銀行は変動から固定は簡単に変更出来るのに固定から変動へは基本的に出来ない。

銀行にとってどっちが得でおいしい客かこれでわかるよね？

そしてフラットは銀行が貸すに値しないそれ以下の人にしか勧めない。

>630
あれ？私が借りる予定の銀行は、全期間固定から変動と変動から短期固定には出来るけれど、長期固定への変更は不可ですよ。

＞そうなら、変動に変更するとか、借り換えるとか手はあるよ。

問題は、借換の審査が下りるかどうかだね。
ここに張り付いている一部の固定君たちは、
物件の価格が下がって、オーバーローンの可能性がある。

変動とか、今の安い固定に借り換えたそうなんだけど、
借り換えられない。だから変動は危険とかあおってみる。

とれないぶどうは酸っぱいに違いない、と合理化している
イソップのキツネみたいに。

＞630
固定から変動に変えられない銀行ってあるのか？どこ？ちなみに金利上昇リスクを考えれば銀行は35年とかの長期固定を一番嫌がるよ。調達でのヘッジは限界があるからね。労金とか一部の金融機関なんかは違うみたいだけど。フラット以上の金利を設定する銀行もほぼないし。変動は借り手が上昇リスクを負うからこそ金利が安いし、面白い。株の運用みたいなもん。

>630
固定から変動へは違約金を支払えば出来るんじゃなかったっけ？
固定貸出にあたっては銀行がリスクを回避するために市場から固定で調達してそこに利鞘を乗っけるから、返済途中で繰り上げ返済されると新たな運用先を見つける必要があるが、新たな運用先が調達先より利回りが低くなる場合もあり得るので違約金の存在があったはず。あと銀行が調達先の金利をスワップするにしてもコストが発生するので、やはり違約金が必要。
別にどっちが得でおいしいとかいう問題ではない気がするが。

それからフラットは、申請が面倒な割に銀行には手数料収入しか入らないため旨みが少ない。銀行員にとっても、フラットは融資ではない（融資残高とならない）ためノルマと関係のないフラットは奨めたがらない。

返済途中での、金利プラン変更は
初回優遇金利が適用されないところが多いですよね？

変動→固定で、当初10年固定1.15%とかできますか？
固定期間後の変動も0.775%とかできますか？

そう考えると、返済途中での変更は現実的ではなく、
繰上げ返済で調節するのがよいと思いますが・・

633ですが630は同一銀行での変更ってことか。借り換えじゃないのね。了解しました。

総返済額を決めて長期生活設計をしたい人は全期間固定、思惑に反し金利上昇した時に対応出来る人は変動。鼻から１０年１５年ローンの人以外で中期固定を選ぶ人は今一分からないけど。

中期固定を選ぶ人は数年間はまだ変動リスクに対応できないがそれ以降に余裕ができるとかじゃないの。
子育て終了とか。

漠然と変動は不安だけど長期は高いし…っていうだけの人もいると思うけど。

＞６３３
＞銀行は35年とかの長期固定を一番嫌がるよ
銀行が嫌がるって、意味分かんない。
銀行が嫌がるローンを自ら販売してるの？
フラット以外に３５年固定ローンがあるかは知らないけど、銀行ってリスクを取って固定で貸してるの？

リスクを取りたくないから超長期固定の商品はなかったりする。調達コストに利鞘を乗せるとどうしても金利が高くなる。民間が長期固定の低金利を実現できないからこそフラット35があるわけで。逆ザヤのリスクも長期国債やスワップで調達しても35年をヘッジしきれない。逆の立場になったら分かるでしょ。なんのリスクヘッジもいらない商品とリスクが高い商品、どっちを売りたいよ。
別に固定有利って言ってる訳じゃないからね。うちは変動だし。ただの一般論。

銀行がリスクを取りたくないから変動金利を勧めるならばそれは借り手が金利上昇リスクに耐えられる前提。なら銀行は金利が上がっても返せる人にしか絶対貸さないだろうね。だってリスク取りたくないから変動金利なんだから。銀行にとって不良債権になるのが最大のリスクだから。

そしてリスクの高い人にはフラットを勧める。

>641
おっしゃる通り、審査の段階では実際は変動も固定も関係ない。審査が通りさえすれば変動でも固定でも自由に選択できる。変動では審査下りず、固定では下りるということもないし、その逆もない。

フラットはリスクがどうこうより、そもそも公庫の融資制度なので、銀行では取り扱いがあっても金利収入はないし勧めたがらないだろうね。

>>642

フラットは手数料収入だけだから貸し倒れリスクが無いので銀行の審査に通らなくても銀行は貸す。

フラットは銀行にとってはもうかんない商品ってこと。

フラットも窓口の銀行担当と信用会社担当が審査するんだよね。

でもフラットなが審査が甘い。

安倍政権から景気が上がりインフレに成るのか否か、
また５年先１０年先、、３０年先の金利状況は誰にも読めないから変動か固定か一長一短あるね。
資産を流動的な株式運用してるような感じでいくか、元金保障の預金みたいな感じで運用するか

変動でローン組んでいる人で金利が上昇した時は一括で返済するのか？
それとも固定に変更するのか？その場合、３、５、１０、１５年固定の何れを選ぶのか？その後はまた金利情勢で選択するのか？

住宅ローンを投資と同じに考えてる時点でピントがズレてる。

インフレは負債を目減りさせるし、金利上昇と景気回復、所得の上昇、住宅価格の上昇と相関がある。

変動金利は金利上昇に伴い負担が増えるかもしれない。固定金利は金利上昇を先取りして負担を最初から多く強いられているので金利上昇がそれほどでも無ければ無駄になる。どちらもメリットデメリットが有るのだから自分に有った好きな方を選べはいい。

変動選んでる債務者は或る意味、固定の債務者と比べて現時点迄は投資で利益を得ている感覚で借り入れてるんでしょう。