プラウドシティ塚口（旧称：関西最大級・JR駅前再開発プロジェクト）（旧称：長谷工・尼崎市ＪＲ福知山線塚口駅前（森永製菓工場跡地）プロジェクト）

尼崎ココエ 163000へ㎡
塚口駅ビル 5500㎡

単純に尼崎の30分の1くらいの広さだね

東西線の快速だけでも終日停車してほしいなー

たった1300戸か

土地の有効活用とはほど遠いな

尼崎DC と同じ効率だと
5000戸たてれるのにな

公式ホームページ早く作ってよ！長谷工さん！

猪名寺駅前のアトレ、南東角部屋78.8平米（７階）が3180万円でチラシ入ってた。築２年弱。
ＪＲ塚口にできる万代より、つかしんの方が便利だろう。さて、いくらぐらいで売れるかな。

今日が引渡期限でしたっけ？

森永工場跡地の計画が発表されて、商業施設や駅ビルができるので、イニシア塚口は便利になると思います。跡地にできる長谷工のマンションは尼崎DCや今までの物件を観ると、部屋が狭くそこそこイイ値段設定なので、イニシア塚口の5年落ち位が私には手ごろかと探しています。

計画が発表されてますよ！
少し数が減りましたね。

マンションA　245戸→246戸　
マンションB　602戸→594戸　
マンションC　453戸→370戸　
戸建　51区画→72区画


（ 仮 称 ） Ｊ Ｒ 塚 口 駅 前 計 画 意 見 書 な ら び に 見 解 書
http://www.city.amagasaki.hyogo.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...

ここは不動界の孔明先生が如し

>>473
どういう意味？

ここにイオンが建つという噂を聞きましたが本当でしょうか

>>474
スーパーのマンダイができる。
471の計画表を見なよ。
それにイオンはチャリで10分の次屋にあるからこんな近くには作らないでしょうね。
作るとすればダイエーを潰して塚口に作った方がいいでしょうし。

戸建てはどこが建てるんでしょうね。長谷工はマンションだろうし。。。

戸建は野村じゃないんでしょうか。
たしかやってましたよね。

長谷工も関東だと戸建開発やってますね。
千葉県の209戸の戸建事業も売主が長谷工単体です。
施工は地場の工務店みたいです。

野田桜の里
http://www.sakurano-sato.jp/?adid=nss130206yhf

野村は関西でもやってますね。
関西で現在進行形はこの京都の事業です。
今年上半期やってたプラウドシーズン新伊丹は平均6,000万円超えてたけど直ぐ完売してたよね。

プラウドシーズンけいはんな公園都市
http://www.proud-web.jp/kansai/house/keihanna/


ここの戸建はプラウドブランドだと直ぐ売れるでしょうね。
戸建街区が10,000㎡で51区画だから単純に割ると1区画平均196㎡なんだよね。

土地は森永の売値が118億7千万円で面積84,000㎡で割ると全平均14万1千円だよね。
戸建平均196㎡*14万1千円=2,763万円

建物が3,500万円とすれば最低6,300万円くらいかな。
低く見積もって粗利益率20％としても7,500万円くらいかな。

ここの戸建ては利益を出す為じゃなくて、周辺との日照権とか全体開発の中で出来ただろうけど
こんなに綺麗な待区で7,500万だったら即完売かもね。

塚口駅前で7500万とかありえないのでは。そこまで高いと売れないと思います。
10000㎡あるけど道路もあるだろうし、1戸あたり40坪くらいまでではないでしょうか。
少し離れてますが、サンユー都市開発みたいな感じ。
もちろん駅前だから高くなるけど、6000万前後が妥当では。

>>480
もちろん10,000㎡の戸建街区内に道路もあります。
当然、戸建区画は196㎡の内20％くらいは道路や歩道になると思います。

でも再開発事業の場合、戸建街区の道路の土地代や建設費は当然その戸建街区の土地代に上乗せされます。
または戸建街区の負担をマンションの値段に転化上乗せの可能性もあると思います。

>>480
たしかに高いんですけど都心部で街単位の再開発ってなかなかないので
ある意味、阪急北側の高給住宅街以上の価値が出るような気もします。
たぶん電柱地中化とかもやるだろうし。

神戸製鋼が塚口町2丁目で分譲してる11区画は平均6,000万ほどですが順調のようですよ。

関西住宅販売の塚口町6丁目のは6,900万です。売れるかどうかは知りませんが･･･

サンユーは場所が場所だけに苦戦してるみたいですが。

プラウドブランドで伊丹のあの場所で6,000万ならここなら高くても売れる気はしますけどね。
ただ、尼崎っていうのはどうしてもマイナスイメージなので市外からの転居者はいないと思うので
尼崎に抵抗の無い市内在住者の高額所得者とか資産家が対象かな。

ジークレフ塚口町レジデンス
http://www.gclef-tg11.com/

スマイルタウン　塚口6丁目
http://kanju.jp/estate/%E3%82%B9%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%83%AB%E3%82%BF%E...

塚口って高いんですね～。

>>483
そうでもない。
塚口でも場所による。

森永工場から300ｍ離れたとこにある分譲地は3,000万の戸建があるし、
700ｍくらい離れたら2,500万の建売戸建もある。

JR塚口は戸建てもマンションも安いよ。何気に不便だからね。普通電車しか止まらないし。
残念だけど今後もJR塚口は発展することはないと思う。

JR塚口は安いけど、今回のプロジェクトの戸建は高いってこと？

>>485
駅の発展の意味にもよるでしょ。
JR尼崎やJR伊丹みたいにはならい。

でも街は今より確実に綺麗になって発展するよ。

阪急塚口の地価は兵庫県内で10位以内に入る高さだよ。
あとはダイエーを西宮ガーデンズとは言わないけどキューズモール尼崎みたいに再開発してくれたら言うことないけど無理だろうな。

>>486
そりゃこれだけ綺麗な街区に住めるんだから道路建設費とか道路土地代とか歩道代とかの再開発費用が上乗せされるでしょ。
JR塚口駅徒歩5分と阪急塚口駅5分と比べるとJRが30％安いのは確かだな。
でもJRと阪急がそもそも徒歩7分くらいだしね。
実際、阪急不動産のジオ塚口も平米単価60万で即完売したのもやっぱり阪急塚口駅2分だからと思うよ。

工場跡地は心配だなー。

お菓子工場だからマシ
イニシアみたくはならないでしょ
尼崎のイメージが、縦続く監禁事件で悪くなる一方で嫌ですわ
本当に市はしっかりとして欲しい
大きな工場が立て続けに廃止、移転になっているんだから
住宅地としてのイメージを改善するしかないのに
自分は尼出身じゃないし故郷納税しようかというくらいの気持ちに
なってきてるわ

脱線したけど、JRと阪急は歩いていける距離だし、二線利用できるのは強み
あとは阪急側の再開発に期待だけど、ここはサンサンタウンが細かい地権者に
わかれてるらしくて建替えもままならないね
ダイエーがイオンの傘下になったのだし何とかして欲しいわ

公式HPどころか全く情報でないですね。。。

ほんと、何の情報も入らない

取り壊しも余り進んでないような気がする

ひょっとして計画の変更とかあるんだろうか

新しい情報ないですか。

森永跡地、どんどん更地になっております。
駅から見える景色はそらもうびっくりですよ。
せめて桜の木は残して欲しかったですね。

どんどん更地になっていってますか！もうマンションの公式情報が出ても良いように思いますが動きがわからない
地元向け説明会などはありましたか？

公民館で周辺住民向け計画概要の説明会をやっていたと思います
もうそろそろ何か出てもよいのになぁ

JR塚口の駅には伊丹郷町プラウドの大きな看板がかかってます
塚口の分はまだですね

進展ないですね～

森永跡、解体工事はぽつぽつ進んでるように見えるけど、いっこうに情報が出ないね。

関係ないけど、塚口町１丁目、五合橋線沿いの寮跡地に、
三菱地所の計画看板出てた。１０階建て、４８戸だそうだ。
南塚口町のワコーレで４０００万円前後だから、こっちは５０００万超の部屋もありそうだね。

阪急塚口のコープの近くの駐車場が閉鎖されてましたね
またマンションですかね
駅北側はごちゃごちゃしずきですね

阪急駅近は賃貸マンションも建築ラッシュ。相続税対策かね。

木々が植樹されてきました。
塚口駅から一望できますよ。

建物が無くなると、やっぱり広いなぁと実感
解体にも一年近くかかりましたね

それにしても、マンション、戸建ての情報はさっぱりでてこない

ＪＲ塚口駅から何度見ても、え？森永工場ってこんなに広かったのか？と思ってしまいます。
全体工期が約５年の予定らしいですね。更地にはなりましたが、なんかのんびりしてますよね。

http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/tsukaguchi/
公式ホームページできてるやん。

ほんとだー

なんだかごちゃごちゃしてよくわからないけど、すげーってかんじはわかる。

尼崎に住んでいますがあまり魅力的に感じません…尼崎で少し余裕のある方は西宮に憧れると思います。伊丹の方も降りてくるとは思いません。隣りのイニシアさんが長ロング販売してた事を考えるとここも苦戦すると思うのですが…JRで通勤の場合、脱線事故現場を毎日見ないといけないのは心痛いです。

西宮市民ですが、西宮の場合、もう駅前に土地がないので、
駅遠物件しか選べません。

アサヒビール跡にまとまった土地がありますが、
いちばん近い駅が阪神国土駅となりまして、
かなりきつい

阪神国道駅のうちミスでした

駅徒歩1分、プラウドブランドならとても気になりますね。ただJR塚口駅の電車の本数の少なさがネックですね。

http://www.jr-odekake.net/eki/timetable.php?id=0610301

そんなに少ない????

少なすぎますね。21時以降、宝塚方面は1時間に3本しか停車しません。仕事で大阪方面から塚口に帰る時に、電車の待ち時間に苦労しそうです。

大阪駅なら、いくらでも時間を潰せそうですが。
まあ人間の欲はキリがないのですね、こわい、こわい。

まさかこんなに電車の本数が少ないとは・・・
ラッシュ時で一時間４本って田舎の単線レベルじゃないですか
電車の本数が増えるといった確実な情報がないと二の足を踏んじゃうな

誰も買ってくれって頼んでるわけでもあるまいし。
二の足踏むぐらいなら、ほかの物件をどうぞ！！

っていう事は、乗り遅れたら待ち時間入れて大阪から３０分？って事か・・・

そんなことも知らなかった？
当たり前じゃん。何で？

この程度の開発で電車の本数が増えるとかはないでしょうけど
塚口発着もあるし猪名寺とかよりも便利でしょ。
その分価格がお手頃とか競争率低いとかいいこともあるよ。

ついに動き出しましたね
けど、未だ、アンケートとか取っているとこ見ると、具体的な計画はまだなんでしょうか

電車の本数は多いとは思いませんが、乗ってしまえばどこでにでも便利です
バスで駅まで行ってる人も世の中たくさんいますよ

あと、お隣のイニシアのロング販売とは、ちょっと事情が違いますからね
きっと、短期間で売れてしまうかと思います

街の30%を森が占めるようですが、つまらないですね。近くには近松公園もありますから。JR塚口周辺は何もないですから、個人的は森なんかより賑やかさが欲しかったですね。尼崎のマイナスイメージもありますし、本当ここ売れるのでしょうか？

売れると思いますよ
森が多いの良いと思います
阪急が廃れてきたので、JRもにぎやかにという気持ちもわかりますが
同一商圏にショッピングセンターがかぶりすぎですので、マンダイひとつくらいで
ちょうど良いと思います

阪急塚口は廃れてきたとはいえ、阪急電鉄で乗降者数は10番目に多い駅ですよ。JR塚口にそこまでの賑やかさを求めていません。ただせっかくの駅前再開発の貴重な土地を、森にしてしまうなんて•••と思うだけですね。周辺が大都会なら森もいいですが•••。

>>522
環境より開発ですか？尼崎的発想ですね。
目先は得した気分になるけど長い目で見れば便利で環境も良い方が地価も上る。

大阪キタヤードの残りも公園になる予定でしたっけ
確かに、今後は緑が多い方が価値が上がるかも知れませんね

っていうか、塚口で森やら開発やら環境・・・

まーどっちつかずの半端なとこやな

森永の敷地の桜はとても綺麗でした
今回、敷地の面積からいくと、建築戸数はかなり少なめ
プラウドが来るようだと値段は多少割高かも知れませんね

関西最大級ってどう言う事？
JR駅前でもっと戸数の多い再開発あるでしょ。

「森にしてしまう」なんて言う人がいるんですな。
「森に出来る」と言うのがホンマやと思うけどな（尼ならなおさら）
自分が持ってる土地の運用なら兎も角、他人には贅沢な土地の使い方を願うもんやけどな。
余裕、空間、に欠けてるのがアマではないのか？

>>527
どこ？

最大級でしょ　最大じゃないし　間違ってないと思う
JR尼が800戸台、千里丘も1200戸台くらいですよね
梅田まで、これほど近くて1200戸も供給できるというのはあまりないと思いますよ

「ＪＲ駅前」で「戸建てを含む」「複合開発」という括りでの戸数が「最大」だそうで。
530さんが千里丘って書いてるけど、阪急摂津市駅のことですよね。
新設される「まや駅」よりも確かに戸数は多い。
あとは、大和路線の久宝寺駅ぐらいか。これはタワーマンション２棟で１４９９戸。
「戸建てを含む」じゃなくても、これに次ぐ規模なんだったら、最大級でいいんじゃない？

塚口は、マンションブランドとしては「プラウド」なんだろうかね。
関東で始まった低価格ブランド「オハナ」ではなさそうだが、まだよくわかんないね。
ただし、施工は長谷工だわな。地主が長谷工だもんね。

経済設計?でしたっけ
以前に読んだ雑誌で、長谷工の管理は上位の評価を得ていたと思いますよ
マンションは管理も重要だからね
施工に、もうちょっと力を入れて欲しいですね

なぜJR駅前再開発プロジェクトの規模比較をする際の要素に
「戸建てを含む」が入るのでしょうか？
再開発というものに戸建ては必須要件なのですか？
違うと思うのですけど。
何か戸建てを含まないといけない根拠があるのですかね。
この基準がまかり通るなら、「○○を含む」という事で
色々な関西最大級ができかねない。
関西最大級・戸建てを含むJR駅前再開発プロジェクトと
銘打たねばならないのではないでしょうか？

JR尼崎には申し訳ないが、

これからはJR塚口ですね。

よかったですね

「戸建てを含む」は確かに変だけど、
含まなくても久宝寺に次ぐなら「最大級」でもまあ許容範囲かなあ。

しかし、戸建てを建てる商機があるのは、住宅地としての一定魅力があるんでしょう。

同じようにＪＲ大阪駅から十数分の岸辺駅（吹田市）は、東海道線で本数多いにも関わらず、
駅前の広大な工場跡地が商業施設と介護施設になってしまった。
しかも跡地の反対側は阪急正雀駅（摂津市）にほぼ接している。２駅アクセスの好立地で、
マンションが一件も建たないって…。

ＪＲ塚口が戸建てや森を混ぜて戸数を抑えているのは、値崩れが心配なのもあるのかな。
地元では、小学校の急激なマンモス化などを懸念する声もあるようだったし、
地域密着で親しまれていた森永への愛着もあったようだ。

>>533
関西最大と言いたいがための「戸建てを含む」。
関西最大と銘打つにはその他諸々の条件が必要なので関西最大級。

JR福知山線快速通過駅徒歩1分以内で、とかじゃないだけまし。

JR新長田駅南の再開発は計画戸数3000戸
JR大久保駅南の再開発は約1800戸
JR兵庫駅南の再開発は約1600戸
ワシがちょっと思いあたるだけでこんだけあるで。

ところでＪＲ尼北の再開発は総戸数は何戸は？
他の数字も良いけど最も競合する開発の数字が出てこないのは何故?

最大級とか戸数がいくつとか、まぁいいじゃないですか。

長谷工と野村なので、オハナブランドじゃないかと思っていますが、どうなんでしょうね。
もう少し細かい情報が欲しいです。

プラウドじゃないの
敷地だけならJR尼崎のDCの
４倍近い広さのはず

マンダイこみでもゆとりの
ある設計ですよね
せめてプラウドシテイくらいには
しないとペイしないでしょ

ここが出来るとJR尼崎は落ちぶれるやろうな

個人的には商業施設がもつかどうか心配。
よそからの来客は見込めそうもないし。

４本停車/時間当たり
ここは駅までも、Ｊ尼と違って静寂がありますね。

>>542
実際のところどうなんでしょう？利便性はJR尼崎にははるかに及ばないので、勝てるとすれば環境とイメージだけだと思いますが、JR塚口がそこまで優れているとは思わないですが•••

JR尼崎を少しでも考えてる人はここは見向きもしないと思う。

そうですね、利便性だと、JR尼崎が上ですよね。
新快速停車駅というのは、やはり強いですもんね。
環境では、塚口の方が良いなとは思いますが。

子供がいる家庭は、こっちが良いだろうね
緑も多いしね、けど上坂部小学校もう、これ以上、受入れできないんじゃないの
校舎は新築されたけど、あれは耐震補強のための建替えじゃないのかな?

JR尼の戸数は、
ローレルが500戸台、ルネも同じくらいじゃないかね
DCが800戸台、地所のパークハウスが200戸弱じゃなかった?
全部で2000戸くらい?
あと、古いけど、兵庫県住宅供給公社のマンションもあるよね

長田、兵庫は神戸には良いけど大阪までは時間もかかるし
大久保に至っては、三木市の方が近い?
戸数はともかく立地は、塚口の方が断然有利ですね

小学校って大きくなったんだと思って検索をしてみたら
耐震という風に書かれていました
規模が大きくなったわけではないのですか
となると受け入れが出来ない可能性…って今のところはどうでしょう。
デベ的には上坂部の方が学区と言っているし
デベに学区変更の通告みたいなものは来ていないなら今は大丈夫なのかな

お子さんのいる方は学区なども気にしないといけなくて大変ですね。
住む場所と学校と同時に考えないといけないのですものね。

ところで、どんなマンションができるのでしょうね。
戸建てのエリアもあるみたいですよね。
価格などはどんな感じなのでしょう。
駅が近くて商業施設もできるみたいで、便利そうではありますね。

環境は別として東海道本線の新快速停車駅と福知山線の駅が比較になる訳がない。
JR尼と同じ開発をしても失敗するよ。
ここの取得価格はかなり安かったと記憶している（坪３０万ぐらい？）
土地の安さに物を言わせて、空間、緑、等環境を前面に出すべきやろね。

こことJ尼と並べて考えるやつはおらんやろ。
1日の乗車人員9000人と40000人じゃもう種目が違う。

約85000平方メートルを118億で森永が売却とあるので、坪40万超ですね。

551さん、学校の受け入れ体制のことですが
大規模のマンションを建設したりする前は
やはり、市なども検討して学校を新設したり、
既存校での生徒数や先生を増やすなど
対策するように聞いたことがありますよ。

行政の対応は後手っぽい。

平成２６年６月議会
◎（学校計画担当課長）　校区の関係で答えさせていただきます。現在のところ、長谷工コーポレーションへ、販売価格帯とか間取り等の情報を、提供するように依頼をしておるんですけれども、依然ちょっと提示がされていない状態でございまして、入居者の年齢層が見込みにくい状況でございます。仮に低廉な価格帯になりまして、多くの子育て世帯が入居されると見込んだ場合に、教室数の状況などから、現在の校区であります上坂部小学校及び園田南小学校だけでは受け入れが困難になることも予想されます。したがいまして、これら２校以外の小学校に校区を設定しなければならない可能性もあり得るため、現在、複数の学校を通学の候補地として引き続き校区の設定について検討しているところでございます。

許認可権は役所にあるのになんと弱腰な対応かと思うね。
西宮の場合は、開発制限に近い物があり、最新の状況は知らないが
エリアによって、赤信号、黄信号、青信号の判断分けがあったけどね。
人口急増で人口流入を望まない事もあるとは思うが。
尼崎の場合は一時人口減が激しかったから「来て頂きたい」と云う思いがあるのかもやね。

それにしても「デベからの提示がないから・・・」とは情けない限りやね。
「言う事を聞かねば許可しないぞ」ぐらいは言えんものか。

http://xdl.jp/policy/policy2012/policy2012-09-02.html
西宮でも、行政は業者に抑制をお願いしてるにすぎんよ。

口では「お願いします」と言ってその実、権力を笠に強要する役人の手口を知らんのかな？