プラウドシティ塚口（旧称：関西最大級・JR駅前再開発プロジェクト）（旧称：長谷工・尼崎市ＪＲ福知山線塚口駅前（森永製菓工場跡地）プロジェクト）

本題に戻って、こんな広い敷地
マンションだけで賄えるのかな
DCの６倍って単純に考えて、４０００戸以上のマンション
そんな大規模な分譲見たことない
本当に長谷工どうするつもり？？

お化け屋敷を併設するとか(^-^;

＞24さん

森永製菓で働いていた人はそのような経験をたくさんしてるから処刑場だったとか噂が工場作業員の中で出てたという話しです。
多い時で700人程働いていましたから…

文字通りゴーストタウンになりそうな予感。長谷工の仕事もあまり評判は良くないのですか？

長谷工って良くないんですか？

長谷工は「経済設計」と言われていますね。
それをどのように捉えるかはその人次第ですが、手が出しやすい価格を提供していることも事実です。

最近の分譲マンション市況は、消費税前の駆け込み需要で活況を見せているように見えるだけで、現実３－５年後となると税率も１０％ととなっており、どうなんだろう？
それこそ「都心の大規模タワーマンション」やＪＲ尼崎駅前のように「利便性が高いターミナル駅前のマンション」ならまだしも尼崎駅と伊丹駅に挟まれたＪＲの各駅停車駅・・・
イニシア塚口販売当時の足の遅さや現在の空き家・売り物件情報を見ると、まず成功はないかと。
長谷工も上物建ててから失敗のリスク抱えるよりも西宮や宝塚のように地方公共団体に買値より高く譲渡するとか、企業誘致で売り渡すなりの「正規の転がし」をしたほうが賢明じゃないかな？

地元民としては、この開発にメチャメチャ期待しとるで！

森永は、ずっと尼崎市と兵庫県に土地買ってくれっ陳情してとけど断られた。

アホの尼崎市は、金は出さへんのに跡地利用を公募してたけどな。

まー支所とか図書館とかの機能は一部入るかも？

とにかく、隣の昭和時代の団地みたいなイニシア塚口が、平均３０００万円中心の尼崎では高めで売ってる最中にリーマンショックで５００万円値下げしたり住民ともめたりで４年掛かって完売。

だから、ここは２６００万円くらいで売れば、福知山線沿いの需要を根こそぎ集めて売れるで！

駅前から２０mで大阪駅まで１０分やから、５０００戸くらい売り切れると思うわ！

とにかく馬鹿広い土地やから早く計画発表して！

＞32さん

2600万でも高くないですか？
JR尼崎駅に繋がってる尼崎DCでも、2400万円台からですよ。

世帯数多く乗降客が見込めればＪＲとしても要望があれば快速停車駅になるのでないでしょうか。

ＤＣでもかなり時間がかかっています。
そこよりも条件の悪いＪＲ塚口で、１０００戸単位のものを売るにはかなり時間がかかるのではないでしょうか。
いくら安価だったとしてもです。
マンションだけで勝負すると、長谷工が先に潰れてしまうかもしれません。
自治体か大手デベとの共同開発が妥当なところでしょうね。
阪急塚口駅前のダイエーをしめて、ここでイオンタウンとか。

ダイエーは分譲で地権者がバラバラだから無理やろな。

元カルフールのイオンまでチャリで７分くらいやし、せいぜいマックスバリューくらいかな。
そらに、元西武百貨店の巨大つかしんがあるし、買い物には困らない。

長谷工は、建設屋メインやから、開発販売は下手そうやからな。
積水ハウスの伊丹のグランメゾンなんて駅から徒歩４０分で４年経ってようやく完売しそうやけど、あそこから比べたら。

快速は、今も止まるけど平日朝は３０％くらい。
昼は１時間に１本くらいの割合。

尼崎ＤＣの２４００万円は６０m2前半だから、
ファミリーの標準の７５m2で２６００万だったら売れないかな？

イニシア塚口の３０００万円も７０m2前半で、６０m2代は２５００万くらいだった。

イニシア塚口の時より相場は下がってるからどうですかね。

阪急園田の只今二期分譲中のマンションでも、７２m2で2790万円から出てます。
もっと安くなるんじゃないでしょうか？

８４，０００平米を、１１８億円で取得なので、平米あたり約１４万円。
７０平米なら、土地が約９８０万円。
建物が１５００万円だとすれば、２５００万円。
でも土地にも利益のせるだろうから、思ったほど安くならないんじゃないでしょうか。
設備と戸数次第なんでしょうけど。
早く概要だけでも知りたいですね。

工場の幽霊はいなくなるんでしょうか？

プレージアブラン東園田見ると、長谷工ってマンション企画力はいまいちですね。

土地代の計算方法は戸数で割らないとダメ。
118億円÷4000戸だと1戸辺り295万円。

建設費はm2単価が正確だけど内装グレード、制振や免震の差、共用設備によるね。

甲子園球場の2倍以上の広さで、駅前という希少価値をどう活かすか長谷工の腕が試されるね。

仮に4人家族で6000戸なら尼崎の人口の19人に1人がこのマンションの住人だもんね。
阪神間ではバブル期以来25年ぶりのマンモスマンションの誕生か。

>>39
容積率を無視してませんか？ここは多分２００位？なので、土地代は半分ぐらいでは？

4000戸以上となると、本当に売り切れるのかが疑問ですね。
新興住宅地ならまだしも、塚口はある程度成熟した地域ですから。
公園などあればと思いますが、線路超えた向こう側にありますね。
学校、病院、複合施設、それらも近くにあります。
長谷工がどんな企画をもってくるか楽しみです。

5000戸というと、尼崎、伊丹、川西、宝塚の新築分譲マンションの2012年の1年分の供給戸数だもんな

これが出来たら、塚口だけじゃなく周辺の駅の中古マンションの価格は大暴落だな

東海地区４県で最大規模のプロジェクトが
「総開発面積約63,000㎡・総計画戸数約1,000戸」。
http://www.ce346.com/development.html

バブル以前の例では大阪・都島区のベルパークシティ
開発面積 約156,000㎡ （約47,190坪）
総戸数 18棟、3,482戸

これを見ると塚口は２０００戸も行かないんじゃない？

４５さん＞　

まさにそんな感じかもしれませんね。ただ、スーパーの誘致ができるかどうかですね。
塚口および尼崎は過剰ですから。
価格帯も似たようなものかもしれません。
設備的には、ディスポーザーと、玄関も非接触キーにして欲しいところです。
最近の長谷工は、床暖房は外す傾向ですね。
共有設備に関しては、本当にどこまで必要なんでしょうか。

愛知のセントアースみたいな緑の多いマンション開発は、大阪だと彩都くらいかな

でも、長久手市って田舎町と比較するのは無理がある
愛知は名古屋市内ですら都心以外は地価も家賃も安いからね

尼崎ＤＣより面積辺りの戸数は2.3割減が妥当じゃない？

長谷工は建設屋だから客に合わせるからね
長谷工ブランドじゃないマンションができるのが一番希望するとこかな

ＤＣより高級仕様にはならないんだろうなあ。
大規模マンションだとゴミ捨て場も遠くなりそうだから、
ディスポーザーはあってもいいよね。

あと、長谷工はお手頃な分、間取りがつまんない。
大規模物件だと特に、羊羹輪切りの田の字ばっかり。
中住戸で開口部少なく間口狭く、縦長リビングみたいな部屋の唯一？のメリットは
上下左右から熱が伝わって、床暖房なくてもそれなりに暖かいことかな。

スーパーは、どうかな。
阪神御影駅。タワー完成を待てずに阪神百貨店の食品部門撤退。
阪急摂津市駅、タワー含め約千戸だけど、店ができたのはコノミヤという安めのスーパーぐらい。

JR塚口東側は車でのアクセスが悪いし、大規模ＳＣはおろか、
ＧＭＳ（たとえば２階建てのライフとか）も無理なんじゃないかなあ。

　
　　　　阪急高架
　　　　　↓　　　　　　
産業道路→JR駅←近松線
　　　　　↑
　　　　植物園

駅からの方角で考えると、ライバルがうようよ。
阪急以北は「つかしん」
産業以西は「さんさん」
近松線付近は「コープ」

植物園以南（JR西側）は工場しかない。
JR東側の人たちは下坂部の関西スーパーに行ってるのか？結構遠くない？

さんさんのダイエーは弱る一方だったけど、イオン子会社化で強化されるでしょう。

６月工場閉鎖、１０月末までに機械とかの引っ越しで引き渡し、１１月から直ぐ土地造成とか始まるのかな？
長谷工ももう少し早めに大筋の計画だけでも公表して欲しい。

まだＤＣもやってますし、園田、西北でも長谷工の施工マンションありますから、それらの販売に目処がつかないと、発表出来ないのではないでしょうか。
もしここが目玉になるとすれば、他が売れなくなる可能性ありますからね。
そのあたりは考えているはずです。

三井不動産に開発して欲しい。

長谷工には荷が重いかも(^-^;

お隣のイニシアは土地改良に非常に時間がかかってましたけど
ここは、食品関係なので、あそこまで時間はかからないかも
ショッピングセンターは無理でしょうね　供給過剰です
阪急塚口の駅舎が少しずれれば最高ですが

尼崎DCは、大変便利な場所ですが、地元民には人気ないと思いますよ
尼崎の中で塚口、武庫之荘は古くからの住宅地として認識があります
まぁ森永は上坂部ですが、それでも阪神沿線の尼崎、JR尼崎よりは、地元の人には
抵抗がないと思いますけどね

ただ、とにかく敷地が広いので、どうなることやらです
長谷工だけではとっても無理でしょう
兵庫県も尼崎市も惜しいことしましたね
新しい病院、ここに持ってくればよかったのに

県も市も１００億もの金はない。
森永も切り売りじゃなく一括売却を優先した。

森永が残す5000m2の土地って南側の建物部分なのかな？

尼崎は公立高校の進学実績も悪いし、関西でも良い印象は持たれてないか市外から人を呼ぶのは大変だろう。
通勤の利便性が売りのＤＣも市外の購入者が中心だしね。

学区再編で15年度入試から阪神間全市＋三田篠山丹波が同一学区。
少なくとも、公立高の選択肢では西宮と全く同じになる。
西宮でも総合選抜の歴史が長かったから、大阪や神戸のナンバースクールに比べれば
だいぶ小粒な感じやけどね。
それでも物足りなければ私学や池附かな。
いずれにしても、大規模マンションが増えると公立小中の雰囲気はだいぶ変わりそう。
ダウンタウンの地元ＪＲ尼崎だと地の子とＤＣの子のギャップは少なくなさそうやけどね。
ま、そういう多様性も幼少期には必要かもよ。

へー学区制度の変更知らんかった
尼崎市内の公立高校のホームページに進路進学実績載ってるから見ると、稲園以外は全部あかんな

ＤＣは考えたけど、住宅にお金をかける気のない我が家には厳しいな。
１０階以上で３０００万で以内で７５m2は欲しいのと間取りがね。

＞地の子とＤＣの子のギャップは少なくなさそうやけどね。

ＤＣに引っ越してくる人間全員が頭の出来がいいエリート候補ってか？　お笑いぐさだな
むしろダウンタウンの方が地頭いいだろにｗ　兵庫の公立は神戸を除けば、尼崎と大したレベルの差はねぇよ

森永が一部残したのには何か理由があるのかな。

イニシアもやっぱり工場跡地だったんですか？

今年の中一が受験するときから校区が変わるので、尼崎も今よりはレベルアップせざるをえないでしょう。
格差はどんどん広がると思います。
ここからだと、稲園まで自転車で行けますよね。
もし私立などに行くにしても、阪急で東西、ＪＲで南北へ移動できるので、便利だと思います。

イニシアも工場跡地です

森永は営業支店として5000m2残すと公表してるけど、営業所としては広すぎるな。
車が50台くらい止まるような支店になるのかな？
それとも流通倉庫機能もつくのかな？

イニシア塚口は何の工事跡地なの？

オプトレックスと言う液晶関連の工場でした
外資に買収され土地を売却したはずです

旭硝子の子会社のオプトレックスの工場があった。
今は京セラの子会社になった。

確か、廃液の垂れ流しで問題になりましたよね

とにかく時間がかかって、その間に会社も左前に
森永が手放さないのは正門のあたり
早く内容が知りたいですね

正門を手放さないとすると、入り口が道路から奥まった感じになるんでしょうか。
アクセスがややこしそうですね。

正門辺りなら、やはりお稲荷さんやラボの辺りは残すつもりなんですかね？

マンション入口は、阪急側になるのかな？

車は、阪急線路沿いの北側しか無いのでは？
道もせまそうですね。

この機会にJRを高架にし、踏切を廃止
みどり園横の高架道路も廃止

妄想が酷い
しょせん尼やぞw

尼崎に住んでますが、尼崎は所詮尼です
そう思います

芦屋にも西宮にも住んだ
正直、浜の西宮、芦屋より塚口の方が上
それは地価が如実に語ってます
いまや夙川、苦楽園も成金さんの＊＊
ガーデンズバブルの北口もお柄の面では尼と大差なし

72さん　地価はどう違いますか？　初耳ですのでご教示を。

鯛の尻尾と鰯の頭を比較するのはナンセンスやね。
芦屋で若葉、西宮で西宮浜に住んでたんやろな。

鯛が山手と言う発想が笑わせるな。山手は新興成金と云うのは常識やん。

本来は松浜、平田、等、浜側が高級なんや、阪急以北が高級と言うのは素人や。

阪急以南JR以北のフラットが今はベストなんや、尼は全部フラットやけどな。

武庫之荘の住人が決して尼に住んでるとは言わないと云う笑い話で、結論出てるがな。

>>76
選ぶって(笑）持ってる金と相談した方がいいだろうに、選択の余地無しでしょ。

他所から見れば尼の北と南の比較は「目くそ鼻くそ」だよ。

反論できず、自作自演で大笑い・・・。

尼崎の物件のこのスレに自称芦屋通やら夙川通の人々も出入りしてるようで、この物件えらく人気あるようじゃないかい？

「鰯の頭」がそんなに気になるのかな？　高級住宅街に住んでるセレブが、こんなとこにわざわざ来て書き込む訳もなかろうし

尼崎は物価が安く庶民的で暮らしやすいのを俺は知ってるで。
しかし、尼の良さを、芦屋、西宮を貶めて言うのは無理があるよ。
何でも、｢相場」と言うのがあるもんや。
相手にするなら、伊丹、三田ぐらいやで。

公示地価で見ると、如何にも高級っぽいイメージの
甲陽園○○町なんて、思ってるより遥かに安い
南塚口町あたりの三分の一くらいじゃないの
名塩あたりなら、10万もいかないでしょ

84さん流石に頭悪いね、74を読みましたか？。

ごめんね
芦屋ではここでも高級と言われる所におったわ
もちろん西宮でもね 阪急沿線の坂の上ね

結論、自分には尼がええよ
それは人それぞれ自分の生活にあうかどうか
こういうスレに必ずアマ、アマといって出てくる皆さんがおるから
そういう人って何処に住んでそう言ってる訳？
って言いたくなるわけよ

>>84
街の格を坪単価で言うのは無理がありますよ、又、用途地域を無視するのも無理がある。
芦屋の六麓荘なんて坪単価は大したことないですよ。
又、甲陽園は一種低層であり、南塚口は商業か近商でしょ？
悔しいのは分るけどね。

悔しかったら、芦屋やらの物件の他スレに出向いてアンチ工作しますよ

「悔しい」のはどっちやらｗ　　わざわざご苦労さんとしか言いようがないよね

ごめんね、それでは貴方は成金だったと云う事で終了ですな。
貴方にはお似合いですわ。

町に格ですか
あら驚いた

悔しいなんて思いませんよ
尼は生活に便利ですからね
芦屋、西宮の小金持ちも年寄りは、あの坂についていけなくて
平地に降りてくる
あんな場所は年寄りにはしんどいだけ
運転手でもいれば別だけど
空いた敷地が何分割もされて、売られていくのが現実
役所はイメージのために切り売りを制限してるけど
そもそも子世代が東京に出てるしね
不動産の価格の維持は困難でしょ

マニュアル本とか不動産雑誌に書いてあったんでしょｗ

SS 芦屋
S夙川
(以下略)

とかね

芦屋にでかい一軒家でも所有してるならまだしも、団地かそれに類する程度の集合住宅住みごときが尼崎の物件スレにノコノコやってきて地域のランクがどうこう講釈たれてるさま見ると失笑しちゃいます

↑ その通り

本題に戻って、これだけ敷地があるから、用途や仕様の違う物件は作らないのかな
高齢者向とか

塚口のマンションでは、竹中工務店のフェリシオとか、駅北の名前忘れたけど
いかりの前の高級なとことか
あんな感じのも混ぜて建ててほしいな

元々、地価の高い人気地区の阪急塚口なら高いマンションでも売れた
例えて言うなら、ＪＲ尼崎と阪神尼崎の差みたいなもん

ＪＲ塚口からは見たら格下もいいとこ
それを解ってるけど、伊丹ダイヤモンドヘッドシティの3倍の広さだから、街ごと作り変えてくれるんじゃないかという期待感がある

だから、長谷工が土地を買っただけで計画も発表されてないのにこのスレの書き込みの多さ

７０m2で同じような建物でいうと
甲陽園や夙川なんて７０００万くらいするから無理
JR西宮のジオも４５００万だから無理
ここだったら高めだも３０００万以下だから可能

それだけのこと
中小企業勤務の世帯年収６００万円で夢のマイホーム

JR西宮で4500万
昔ながらの西宮の住人なら、あのあたりにそのお金は出さないなぁ
西宮の名前につられてやってくる、他所の人に売りつけるんでしょ

甲陽園の、はり半の跡地なんぞ、送迎バスまでつけて100㎡で4000万程度でしょ

夙川でもよほどの駅近や高級仕様の物件じゃなきゃ7000万てことはない

JR尼とここの違いは、二線の利用が可能だということ
だから塚口は、値段が下がらない地域として有名なのよ
宝塚も二線が可能だが、いかんせん、大阪にも神戸にも時間がかかる
電車の本数は少ないが、いったん乗ってしまえば、15分後には阪急や大丸の店内で買い物してるわ
だから、ここに期待が集まるんじゃないの

96さん
なんだか得意気ですね(^-^;

ハザードマップ見たら２m水没地域なんだけどどうなるか思う？

97さん
永年のコンプレックスが、再開発によって払拭されると、はしゃいでいるのでしょうね。

コンプレックスを持ってる人間というのは、わざわざこういうスレにやってきてネガキャンする人間なのです。
満たされてる人間はそんなことをしませんから。

ご苦労さまとしかいいようがありません。

96です
別に得意気でもコンプレックスもないわ
生活至便というのが、塚口の売りなのよ　それを言ってるだけ
見得だけで、何としても、芦屋・西宮市民を名乗りたいならそういう所へいけばよろしい

水没については、伊丹あたりまで同じような状態と聞いたことがある
西宮も北口、JR西宮、阪神西宮まで、土地が低い所多いしね
余程、山の上にいかないと、どこでも同じ
そうなると、別の面で不便だし
当然、何かと手だてはしてくると思うけど

阪急塚口のジオは中古でも価格が下がってない
JR塚口のイニシアは35％も下がってる
これが事実

福知山線の不便さは南海と近鉄並み

自分はJR塚口そんなに不便だと思わない
乗ってしまえば、10分で大阪
塚口の駅にバスで来ないといけないなら不便だと思うけど
御堂筋線みたいに2分に一本とかイメージしてないし
便利な割に静かな場所だしね
ともかく、どんな場所でも駅までバスだと不便に感じるかな
阪急のジオって建ったばっかりの奴?
去年ですよね　確か　販売的には未入居なら中古ではなく新築扱いで通るんじゃないの
ジオの名前と阪急のイメージだけど、あんなにせまい道で車も通りにくい
築5年以上たてば、それなりに下がると思うけど

阪急のフェリシオ塚口は2008年築だけど10％しか下がってない。
阪急のジオ塚口は2011年築で居住してた中古だけど新築より150万高く売買が成立してる。
この辺りで探してるから別にアンチＪＲ塚口じゃないよ。
人気や資産としては事実だから。

イニシアは特殊じゃない?
土地改良で時間がかかった間に販売会社が途中でダメになったし
500戸以上の物件で、完売まで相当に時間がかかってた
森永の跡地は少なくともそうはならないと思う
オプトレックス:コスモスよりは
森永、長谷工(これも当然どこかとJVになると思うから)の方が安心でしょう
多少は

１１８億円の土地代と
一戸辺り３０００万円以内での
販売を考えると最低でも
３５００は作らないと
採算が合わないよ。

５０００万円のマンションを
販売するなら１０００戸でもいいけど
尼崎では厳しいだろうし。

敷地を単純に計算するとDCの6倍
5000戸近くの計算
もはや、ひとつの街の出現ですね
長谷工の体力が持つか心配

森永の敷地だし、三菱系に売却すると思ってた
三菱電機の敷地も結構空いているらしい
ここが空けば、びっくりするような敷地だけど　それはないかな
ともかく長谷工だけでは、到底無理だろうから
個人的には、セキスイ、三井不動産あたりにも、いっちょ噛みしてもらい
一部は高級な物件を混ぜて欲しい
塚口は大阪にも神戸にも近いし、伊丹の空港も近い
新大阪の駅も一本で行けるしね
そして、再開発の余地のない阪急塚口の駅前の機能を持ってくる
できれば、阪急塚口の駅は多少JR側によるべし

高級な物件はむりなので、如何に庶民の手が余裕で届く金額にしないとゴーストタウンになっちまうぜ。

長谷工？が入手ということで話題先行気味やけど、持て余して右から左の転売もあるではないか？
アベノミクスが健在な間は買い手があるやろ。
５０年以上前に工場見学したきりやから現状は知らず、地形も知らんが、一部公に売るかもやね。
兎に角、広すぎるわな。

思いついたけど、阪急タイガースが一等地の甲子園を売って、ここに新球場を作れば
建築費を入れてもおつりがくるな、それなら陰気なイメージのJR塚口も変身するな、どうや！

そうそう!!塚口の夜に六甲おろしがこだまして!!
って、そんな事したら、余計に柄が悪くなるやん
タイガース命系の住人は、尼崎では阪神尼、神田本通りだけで充分やわ
それに甲子園は番町は昔ながらの住宅地やけど、その他は阪神やから知れてるわ
決して一等地ではないと思うよ

庶民向けのマンションがメインなのは分かるけど、
ちょっとはええのんが混じって欲しい訳よ　イメージのためにもな
とにかく広すぎやから、きちんと計画せな長谷工の命が危ないわ

〉112へ

長谷工購入の情報元はスレタイにある。
市も県も購入は断った。

〉110へ
積水はマンションはカス
グランドメゾン伊丹池尻なんて4年経った今も完売せず、
グランドメゾン西九条も…

三井は評判いいな。

>>114
ええのん混じる訳ないやん。そのエリアに合った価格帯があるからな。

ここは３５００万が上限であり、それがええのんであるはずがないわな。

西成に億ション建てても誰も買わんわな。

まあ、コストを切り詰めて値段勝負　且つ、時間をかけて売る事や。

阪急沿線に球場はもういらんで、ガラ悪なるし！


阪神沿線だけでええんとちゃうか！

阪神沿線が柄悪いのではなく、尼崎が柄悪いのでは？

「目くそ鼻くそを笑う」の類やね、尼物件スレの典型的なパターンや。

長谷工からは一切公式発表ないのにこのスレよく伸びるなー
なんなかんやと塚口人気なんやな
庶民の憧れか

そこそこ便利な塚口で、広い土地に長谷工で、買いやすいマンションが建つことを期待してるんでしょうね。

尼崎の批判をする人は、芦屋か西宮の住人と決め付けてる被害妄想気味の方がいる様ですが、

武庫之荘の住人も有り得るよね、何しろ、決して尼崎住みと言わないらしいからね。