プラウドシティ塚口（旧称：関西最大級・JR駅前再開発プロジェクト）（旧称：長谷工・尼崎市ＪＲ福知山線塚口駅前（森永製菓工場跡地）プロジェクト）

>226さん

フジ住宅の強みって、土地仕入れ能力なんじゃないですかね？

>226
長谷工は資金が無くて大手と組んだりしてるのにフジなんて弱小と組む意味がないでしょＷ
でもこの物件大丈夫かな？
アベノミクスで土地が上がってる時に買っちゃって・・・

隣のイニシア塚口なんて、
小泉内閣で景気回復した時に土地を買って
リーマンショックのちょっと前から販売しだして大量売れ残り
そんで持って大幅値下げして売ったからモデルルーム販売時の高い時に買った連中から裁判起こされて・・・

ここが完成するのが早くても平成28年初旬にはなるから
その時まで景気回復が続いてればいいけどね

森永は良い時期に売却できたね！

購入したのは2月だから、うちうちに決まっていたのはもっと前でしょ。
アベノミクスの影響はそんなにないでは。
１㎡あたり約141,300円だから路線価くらいかな。
もちろんこれからどういう風にするかで、高かったのか安かったのかが分かるんでしょうけど。
6月には概要発表なればいいなぁ～。

森永から 長谷工への引渡は10月31日だからそれ以前の公式発表は 宅地 建物 取引業法で
できないでしょ

色んなことが分かるのは、だいぶ先の話になりそうですね…

緑が多く池とか作ってほしいな。バーベキュー施設はもちろん。休日は親子で釣りする風景や親しみのある街づくりにしてほしい。大きいマンションって冷たいイメージがある。夜とか怖いし。小奇麗に作りすぎないで欲しい。

植栽が多いと管理費が高くなります。

池は論外です。
安全対策、防水性、管理費と考えられません。
せいぜい人口の浅い水辺、噴水、ビオトープ程度ですが
こちらも管理費は高額になります。
釣りをしたり自然と触れあいたいなら
海や川に行くべきです。
マンション内に水辺を作ると、
蚊の発生や半年に一回は水を抜いての清掃等
管理が大変です。

バーベキュー施設のあるマンションはありますが
風下の煙害や洗濯物への臭いのクレームがきます。
また夜にやる場合は騒音問題も出ます。

ここは民間の土地で予算も全て企業負担なので
公共施設のように求めたら
マンション価格や管理費や修繕積立金に
羽値上がります。

尼崎で購入する層はそんなこと求めていないと思います。

実際、プール、温泉施設、保育施設、フィットネス施設
があるマンションも維持出来ずに廃止するところも多いです。

ここは容積率や建坪率の限界まで部屋を作って安く売るのを
望まれています。

共用設備は、需要が高く管理費や維持費の安い
ゲストルームは100部屋に1つの割合、
共用キッチンと共用リビング、
保育士のいないキッズルーム、
くらいでしょうかね。

昨日電車から敷地を見ましたが、やはり大きいですね～。
戸建てとマンションみたいな住宅街で、中に公園もあるような形じゃないと厳しいじゃないでしょうか。
どうしても団地みたいな感じになるのは致し方ないのでは？と思います。

私も２３３さん同様に、過度な共用設備は要らないと思います。
それよりも各住戸の設備を高めた方が良いのではないでしょうか。
あとは地震のことや音対策などして欲しいです。

住戸を簡素化し共用設備を豪華にすれば、安く売れて、なんとなく付加価値も付けることが出来て、売る側にとっては良いと思いますが、買う側にとってはランニングコストが必要以上にかかるので、のちのち困ることになると思います。

戸建はいらんでしょ
ここの敷地の最大のメリットは駅前ってことだから
この敷地で一番遠い場所でも徒歩5分で行ける

共用部分は維持費の安い自走式駐車場100%完備とか
駐輪場は一世帯4台とかかな
尼は平地なのもあってチャリが多いから
DCもチャリ置き場がなくて困ってるし
カーシェアリングも5台くらい欲しいな

ここは伊丹空港の高度制限地区なのが痛い

15階程度しか建てれないから
板状のマンションを並べて市営団地みたいに
なるのは仕方ない

高さ制限が無ければ
高槻駅前の再開発や西宮北口の再開発みたいに
できたのにな

これだけの駅前の土地はなかなか出てこないから
本来の街を新たに創る意気込みが欲しいとこだが
むりだろうな

隣のマンションのイニシア塚口は
平均2800万円で半分が売れ残った

ここは平均2500万円のマンションを
5000戸作れば売れると思うよ

大衆マンションだとしても、駅側にこんなでっかい新築立てられたんじゃ
イニシアの価値はさらに暴落ですね。

関西で5000戸も販売した事例ってあるの？
ＪＲ尼崎駅前で1000戸でもなかなかなのに・・・。
安いからって売れるもんじゃないような。

いっきに5000戸は無理だろうから、3年くらいに分けると売れると思うよ

バブル期のニュータウンならあるけど、ここ25年くらいはないだろうな

敷地面積でいうと5000戸くらいがちょうどいいよ

長谷工マンション
園田のやつみたいに
太陽光発電つけて欲しい

災害の時もいいし
共用部分の光熱費くらいは
でるんじゃないの？

イニシアは会社がダメになったり、地盤改良に事情があったから、ちょっと特殊だと思う
せっかく敷地が広いんだから緑を多くして欲しいですね
これからの尼崎は居住地としての魅力を高めないとダメなんだから
安かろう悪かろうじゃダメだと思う

魅力があったって売れないし買えない高額物件ならいらない。
75㎡ 2500万円のマンションが求められてる！
ここは西宮北口や千里中央や夙川や御影やないで！
労働者の街、ブルーワーカーの街、低所得者の街の尼崎やで！

少なくても、塚口や武庫之荘は低所得者の街じゃないと思うけどなぁ
JR尼の駅近マンションも、家賃も結構するよね、低所得者で借りれないって!!

ローン金利も5年、10年は上昇してきているから、審査も厳しくなって
ますます、買える人が狭まってくると思うけどね

その通り！
不動産を新築で所有できる層では中の下だけど
そもそも持てない層がゴロゴロいるからね。

阪神線沿いなんて築浅の値崩れマンションがゴロゴロある。
JR 線でも立花のシャリエなんて2000万円以下で3LDK の新築だし
阪急沿いは安くても2000万円代後半からだし。

メガ三行の固定金利上がりましたね。

日本維新が参議院で圧勝して自民党が公明党と手を切って連立に入れば
橋下市長の言ってる伊丹空港廃港が現実になるな。

そうすればここの土地の高さ制限がなくなって
大阪市のサンクタスタワーみたいに
２００ｍのタワーマンションが５本くらい建つかもｗ
とは言わないまでも
阪神尼崎の３０階建てくらいにはなって欲しいなー

甲子園球場２個分の大開発のチャンスなのに伊丹のせいで・・・

建築制限だけが障害やないよ。エリアブランド、駅力、関西全体の需要を考えんとな。
空港で食ってる人も少なくないし、金も相当落ちてるよ。
自治体自体、昔は出て行け(補償金狙い？)だったのが、今は残ってくれやで。
物の見方が近視眼的に過ぎるよ。

伊丹空港を廃港にして関西空港に統合する維新の会の提案については近視眼的かい？
伊丹と新大阪に近いこの地域の住民にとっては痛みを伴うけど長期的な国益にはなるんじゃないか？

もう直ぐ選挙だけどまた左翼ばっかりかな・・・

【2013年6月16日】 尼崎市議会議員選挙 【兵庫】
http://awabi.2ch.net/test/read.cgi/giin/1369416865/

＞＞250
自分が犠牲になってまで国益を考える人間がどれだけいてると思ってるの？
青臭いガキの理論を場違いな所に持って来るな、選挙運動のつもりか？。

最近こんなやつらばかりだ。くだらねぇ。
政治や朝鮮どうでもいい。
マンションの話題ちゃんとしろよ。
関係ねえやつはさいなら。

長谷工村ですな、＊＊化しないか心配

戸建だけど、塚口町２丁目のジークレフ、昨日チラシ入ってたね。
http://www.gclef-tg11.com/
いわゆる「建売」のイメージとはかけ離れた値段になりそう。

良い情報だね
でもせっかくだからマンションにすれば良かったのに

デベロッパーから見ると小規模分譲は
利益はそこそこあるのに
資金回収が早くてリスクが少ないからね

30～50坪だと建築費込で、4500～5800万円くらいかな
このあたりで多い竹の子みたいな3階だと3000万円くらいだから
さすが塚口北側だな

単純に120億円が土地取得費なんだから
75㎡ 3000万円で売るとすれば
1500戸作れば採算性はギリギリいけるから
意外とその程度かもしれないね。

3500戸作っても売り切れるかな？
工期を4年くらいに分けるならいけるだろうけど。

長谷工のヒルズ久が原みたいなのがいい。

クレストシティ アクアグランデもいい。

長谷工、概要だけでもええから早く情報出してくれ～

もう他で買っちまうぞ～

ここはまだまだ先でしょう。
慌てないで。

マンション約1300戸、戸建住宅約50戸、駅ビルの建設予定ですね

えー
マンション戸数そんなに少ないの？
期待外れやなー

情報源は？

駅ビルはどんな規模なんやろ？
戸建はいらん

>261
説明会でもあったの？

どこかの計画の看板あがってるんですか？

↑
どこかの　→　どこかに

確かに、建築計画、ありました。5年、かかるんですね。 でも、どうなるか、楽しみ です。

建築計画見られた方、事業主は長谷工ですか？
５年後というと、平成３０年でしょうか。
となるとかなり先ですね。
地盤改良などいろいろあるんでしょうか。

事業主 は、長谷工、野村不動産、JR、万代
と、書いて あります。

ありがとうございます。
野村ならプラウドシティですね。だから戸建てもあるんか。
併設でスーパー万代ができるんですね。

建築計画の看板の写メ投稿してくれませんか？

楽しみですね
この辺りは、コープさんぐらいしか近所に大きなスーパーはなかったのでとても便利になりますね

後５年ですか…待てないなぁ

こちらが出来たらJRは快速が止まるようにならないのかな？

>>272
なるかい。
こんな駅は森永が無かったら存在すらなかったんだ。
三菱だけなら猪名寺で十分。

>273

やっぱり止まらないかぁ
止まらないならマンションにしても、これだけの数を作って売れるんやろか？
プラウドなら、そこそこの価格しますよね

まだ始発と終点便があることに感謝しなきゃね。
この駅関係ないものからすれば、この電車が邪魔でしょうがない。

尼崎DC が60㎡代で2400万円代からだから
ここだと同じ広さで2000万円代が適正かと
思ったけど
たった1300戸しか建てないなら
1戸あたりの土地代が800万円以上になってしまうから
この価格帯だと無理だな

アベノミクスが5年後に大成功してたら
尼崎DC 並の坪単価でも売れるだろうけど

プラウドとプラウドシティは違うので、後者ならそこまで高くないかも。
もしかすると今長谷工と組んで推している「ＯＨＡＮＡ」関西進出かもしれませんね。
それなら安価な物件になるでしょう。
楽しみですが、先すぎますね。
お金ためときます(笑)

プラウドっていっても関西(特に尼崎や伊丹)のは住民層に合わせてコストダウン仕様でしょ。
心配しなくてもそんなに高いマンションにはならないよ。

プラウドシティ新大阪が25階建てで
もうすぐ着工で今販売中だけど
70㎡でも2800万円であるよ
しかも自走式駐車場で
梅田のタワーより平米単価が40%も安い

新大阪のプラウドシティ、すでに２００戸完売みたいですね。
安いと売れますね。

プラウドシティ新大阪は
310戸数だし、200戸も売れてないし。
まー好調ではあるけど。

駅前だけど高いと売れないよ
だって尼崎なんだぜ

立地的にオハナ関西一号が濃厚ですかね。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/402791/

野村不動産のオハナって売れ行き凄いんだなー

関西最大級のマンション開発ってニュースになってるね。
http://www.kobe-np.co.jp/
中身読めないけど。

ＪＲ塚口駅前、関西最大級の再開発　森永工場跡地
（07月17日 11:18）

　６月末に操業を停止した森永製菓塚口工場（兵庫県尼崎市）の跡地で、マンション大手長谷工コーポレーション（東京）などが住宅を中心にした大規模再開発を行うことが１６日、分かった。分譲マンション３棟（計１３００戸）やＪＲ塚口駅直結の駅ビル、商業ビルなどがそろう。不動産経済研究所大阪事務所によると、総戸数では関西最大級。２０１４年７月に着工、１９年に全工事が終わる予定にしている。

　再開発するのは、ＪＲ塚口駅の東側にある同工場の敷地のうち、南端の営業事務所などを除く約８万５千平方メートル。

　３棟の分譲マンションは敷地の北側に置き、いずれも地上１５階建て。３ＬＤＫなど家族向けの間取りが中心になり、各棟に立体駐車場を備える。マンションの南側には一戸建て用の５１区画も整備する。

　駅ビルは地上３階建て延べ床面積５５００平方メートル。飲食やアパレルなどの店舗が入る。２階からデッキ通路でＪＲ塚口駅の改札口に直結させる。商業棟は３階建てで中堅スーパー万代（大阪府）が延べ約１万平方メートルの大型店舗を出す。

　駅前には、タクシーや路線バス用のロータリーを整備するほか、自転車２００～３００台分の駐輪スペースも設置、敷地内には公園も置く。長谷工は「便利で快適な空間をつくりたい」としている。

　森永製菓塚口工場は１９２１（大正１０）年に完成。ビスケット「マリー」や、ソフトキャンディー「ハイチュウ」などを生産していたが、群馬県高崎市の工場に生産を集約、６月３０日に操業を停止した。

＞２８５さん　有難うございます。

土地あるのに、立体駐車場なんや・・・まさか機械式じゃないよね～。
１３００戸で３棟かつ１５階建だから、１階あたり２８戸？
２０１４年７月から着工ということは、早くても入居は２０１５年夏くらいになりそうですね。

楽しみです。

戸建の51戸はあきらかにいらんな

マンション3棟も少ないなー

ココエの半分くらいの施設になるのかな？

なんか全体的に土地の利用方法も効率が悪いな

南に戸建てがあると、低層階でも日照確保できていいやん。

ＤＣのグランスクウェアが３棟２０階建で６７１戸ですよね。
その倍ですから、どんな建て方になるんでしょうか。
どこかに似たような物件あるのかなぁ。

尼崎ＤＣと塚口の開発制限で違うのは高さ制限だよな

今の駅前の東口の歩道・駐輪場地区に2車線・歩道付のちゃんんとした道路作るのかな？

606号線側は、商業施設になるだろうし、そのの入り口や客向け自走式駐車場になるだろうし。

駅ビルは10階建てくらいにすればいいのに。

尼崎ココエが店舗面積は約57,800平方メートル、延床面積（駐車場含）約163,000だから
ここの規模が余りにも小さい。

マンダイの10,000㎡ってコープとかジャパンくらいの広さかな？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/316364/

尼崎と塚口では駅の規模が違うから、駅ビルに力いれても厳しいって判断では。
長谷工主導ではなく、野村主導で進んで欲しい。

野村主導はないだろうね

尼崎ＤＣみたいな巨大開発の時に共同事業やるけど、そういう場合は土地の取得段階から共同でやるから

ここは長谷工が単体で１１８億円だして森永から買ったから完全に長谷工主導だろうな

長谷工のマンションは余り評判が良くないから、企画・マンション管理・運営は評判のいい野村か三井にやって欲しかった

早く、このプロジェクトの概要のホームページみたいなー

大まかな建物配置とかは決まってるような記事だから、公式ホームページを待つだけだね

ＤＣの６倍の敷地っていうから４，０００戸くらい作れば良かったのに。

公開空き地や公園なんていらないから、
上坂部～下坂部～若王子～口田中～瓦宮～次屋～食満～久々知～尾浜～大西の
低所得者・中所得者向けの分譲マンション作って欲しかった。

年収５００万＋パート嫁年収１３０万くらいで買えるマンションを期待してたのに。

>290
万代、１万平米ってそこそこ広いよ。コストコが9762平米らしいし。

>294
再開発ってのは土地の価値を高めるためにするのであって、
地元周辺住民を受け入れるためではないのが現実。
野村の廉価版ブランド「オハナ」だったとしても、
立花や出屋敷、JR尼崎駅南みたいな価格帯にはならないだろうね。

子供2人もおったら2800万も出せん

諸費用150万
頭金500万
家具類家電類引っ越し費100万
で考えたら、物件価格2300万、ローン1800万が
適正だわ

スポーツジムはできないのか

まーマンダイって知らないけど
食品スーパーがあれば問題ないな

何かあればつかしん行けばいいしな

JR塚口駅が快速停車駅になり、本数が増えないかな？

1300世帯で毎日2人の2600人が使うとしても
快速が停まる人数には足りない

でも通勤快速が停まる可能性はあるねー

いまのままのJR塚口だと、電車の本数が少ないから、いくら駅前のマンションでも微妙な気がします…。

2,3年後の経済状況もどうなっているのやら。
ローン金利は上がってそう。

ココから自転車で阪急塚口出れますよね。１０分くらいですか。
であれば、ＪＲと阪急とが利用できるので良いかなと思います。

阪急塚口まで出れますよ
JR線路越えるのがめんどくさいんですが、出れます
徒歩も可能です
自転車なら阪急園田も可能です

ここの園田南小、園田中の校区ですか？

小園中って遠いですね。
中学生だから大丈夫かもしれませんが。
どうしても線路に囲まれているから、そういう校区になるんでしょうね。

イニシア建てる時、まさか森永が売りにでるなんて思わなかったんでしょう。

まさか森永が潰れるなんて思わなかったもんね。

小園中学校は教師の評判がかなり悪いな
学校区は広いから色んな家庭から集まってるのを実感するだろうな

森永工場は潰れてないしな
実際に統廃合されるけど生産量は全く落ちてないから
企業業績はいいんだよな

工場直売会がなくなるのは残念
地元にも色々貢献してくれてたのにな

聖トマス大学が閉鎖した跡地にはマンション建たないかな？

つかしん方面、自転車や徒歩なら行けるよ。福知山線東側を北上して香料会社のとこの小さな踏切を越えれば近い。

聖トマス大学、厳しそうだけど、まだ潰れてませんよ。
元運動場は、サンユーの戸建て分譲になってますね。
隣地が百合学院ですから、マンションは無いでしょう。
ただでさえマンション過剰ですから、これ以上は無理じゃないですか。

>313
森永製菓塚口工場に数年勤めていましたが、業績は悪化していましたよ。
ヒット製品がなく、ハイチュウアソートも売れなくなりアップアップしての関東への統合です。
森永製菓塚口工場は、潰れたんですよ。

http://profile.yahoo.co.jp/consolidate/2201

森永の売上は1500億円前後で推移してるけど
塚口の製造商品は売れなかったのかな？

安倍総理のおバカ婦人は森永創業家出身だよね

聖トマス大学は来年3月の卒業生で学生数は0人になるよね
2015年だっけ？

どっちにしても学生がいないのに廃校しない方針っておかしいよな
典型的なF ランク大だよな

小園中の生徒が百合学院の生徒をナンパして問題になってたな
中高生ならまだいいけど小6とかにもしてるみたいだ
まー園田南小や小園小の生徒にもナンパしてるけど

聖トマス大学の敷地面積って森永工場と同じくらい広いよね

あそこにマンション建つと園田駅から徒歩10分以内だよね
10分だったら需要あると思うよ

サンユーの戸建って大学の南西側にできたのかな？
もう完成してるのかな？
園田橋線から見えないからどんな感じか知らないけど

サンユーの戸建ては７０軒だったかな。運動場すべてなので、ちょっとした街になってますよ。
最低４０００万円はしますよ。土地代が高いですから。

http://eonet.jp/news/kansai/kobe/article.cgi?id=83802
万代ですか。約１万平方メートルだとか、駅ビルは地上３階建て延べ床面積５５００平方メートルと言われても
正直ピンときません。
数十年間特に何も無い、唯一言えるとしたら近松公園でしょうか？
工場と只の住宅地だった上坂部に何かが出来るのか、位の感覚です。
着工は一年後ですか。平日帰宅帰りに高架から進捗状況を眺める事にします。
校区は俺は上坂部小学校でしたが、代わったのですかね？
イニシア塚口ってトラぶってたのですね。ドブ小川の西側ですよね、何かの工場があったような。
値段をみて正直ビックリしました。駅に近いといえばそうなのかも知れませんが、毎日ＪＲ塚口に徒歩で通勤してたら
何か微妙に面倒だなって思われてないのでしょうか？
６年越しの再開発との事ですが、イニシアにお住まいの方も通勤が楽になるのかなと。
徒歩ですぐのところに何かが出来るのは個人的には楽しみではあります。

御近所さんに回覧がまわったと聞きました。
いよいよ本格的に動き出すんですね。

No.323
園田と塚口を一緒にしないで～。塚口を検討している人は園田なんて興味もないわ。
同じ尼でも園田は格下だから。