プラウドシティ塚口（旧称：関西最大級・JR駅前再開発プロジェクト）（旧称：長谷工・尼崎市ＪＲ福知山線塚口駅前（森永製菓工場跡地）プロジェクト）

尼崎はどこもタワーマンションは不可能ですよ。

ＪＲ尼崎で高度制限６０メートル、
阪神尼崎は高度制限１００メートルです。
ＪＲ尼崎は１００メートルに規制緩和して
欲しいという要望はあるようですが
国際基準なので無理みたいです。

ＪＲ塚口は知りませんが、
ローレルコート阪神尼崎は２９階建て、
尼崎ＤＣは２０階建て、
イニシア塚口は１５階建てなので、
距離が近い分塚口は低いでしょうね。

雨が降るとコースが変わるのか近くを飛んでる
音は気にならないけど

イニシアの住人さんはどう思ってるにかな
噂ですが、新しく来られた住人さんが森永の匂いに意見を言ってたらしい
昔ながらの住人は、当たり前と思ってたんだけど
子供に夢を与え、塚口の顔のひとつだった森永
長い間、おつかれさまと言いたいです

長谷工の発表が楽しみ

立花の再開発ビルも調べてみたら高さ９７メートルなんだね。

航空法では、滑走路の中心から半径４キロだと４５メートルまでみたい。
http://ocab.mlit.go.jp/news/limit/
イニシアは１５階建てってことは、やっぱり４５メートル規制？

梅田でも北に行くほど規制が強くなるらしい。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%A2%85%E7%94%B0
梅田にあるビルはハービスOSAKAの190ｍが最も高いが、北方向に位置する大阪国際空港（伊丹空港）の着陸進路にあたることから航空法による高さ規制がなされており、同法第49条による制限表面により梅田周辺では200mを超えるようなビルの建築は困難である。なお、制限表面は伊丹空港からの半径16.5kmまでは50m離れるごとに1m緩和されるため、梅田でも北側の方が制限がより厳しくなっている。

http://www.nkiac.co.jp/itm_seigen/index.html
新関空会社が、グーグルマップで高さ制限を答えてくれた。

森永敷地は敷地のほとんどが４キロ圏内だから４５メートルだね。
タワー無理だね。残念。

◆照会地：兵庫県尼崎市潮江５丁目２−２１
◆制限表面の種類：円錐表面
◆制限高（海抜高）：約91m
ＤＣは９０メートルぐらい。

ＪＲ立花駅南で１００メートルぐらい。
阪神尼崎で１３０メートルぐらい。

伊丹空港が尼崎の発展の邪魔をしてんだな。

阪神尼崎みたいに住みたくないとこに
タワーマンションがたくさん建つわけだ。

でも、伊丹便利だしね
尼は自治体として制限お見返りになるような補助金みたいなもの
を受けているのかな？

尼崎市と伊丹市は合併したらいいのにね。

行政予算削減できるでしょ。

似たような街だし分ける意味ないでしょ。

尼崎はもう20年くらい毎年3000人ずつ
人口が減っていって将来性ないし。

特に未来への投資の教育が関西圏で最低レベルだし。

尼崎の人口流出は止まらないね。

住民税、法人税の税収入が減る一方の財政難。

最終的に合併もあるのですかね？

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

by 195
ちょっと上の発言は軽率でしたわ
謝りますわ

【尼崎事件】角田美代子の手口は在日朝鮮カルトそのもの　実弟月岡靖憲はグリコ森永事件の容疑者、角田三枝子と同級生だった
創価学会・統一協会関与疑い　なぜ居場所がバレるのか？警察・自治体も既に支配下だからだ！！
http://www.news-us.jp/article/300163945.html

195へ

言い過ぎでもなんでもないぞ

なんで削除やねん

長谷工コマーシャルやりまくってんなー

よっぽど業績いいんやなー

早くここの概要発表しろよ

長谷工は、建物はいまひとつやけど
管理はええと聞いたことがある
マンションは管理やしな　どんなもんやろ

長谷工は、デベロッパーの下請けの時は
相手の要求に合わせて
高い物でも安い物でも作るだけ。

自社開発はあんまり評判よく無い。
デザインが古く企画力がなく土地仕入れが
下手だから。

管理は技術者が多いからそこらの管理担当より
使えるやろな。

過去20年の尼崎市の人口推移を見ても、減ってる事は事実ですが毎年３０００人も減ってないですが。。。
増えている年もあるのに。。。
何をもって３０００人なんて言ってるのやら。。。

ちゃんと調べてから発言してほしいものです。

確かに3000人は少し大袈裟だね
言わんとしてることは事実だろうけど

1990年 50万人
2012年 45万人

22年間平均2270人の減少

尼崎は地理的には便利なのに
衰退して税収が減ってる
理由は何だろうな？

それは明瞭。工業都市尼崎から事業所が激減してるから。
それは尼だけではない、　大阪、神戸から本社が東京へ行ってる。
工場は中国、事務所は東京ちゅうことやな。

前のレスにもあった様に、母子家庭や生活保護者には手厚い手当を支給しているのでは？

まー左翼が強いし、
創価学会が強いし、
共産党が強いし、
大阪みたいに改革意欲ないし。

単身者は便利な大阪市内へ、
ファミリーは西宮の再開発地区か豊中か高槻へ
行くんだろうなー

高槻方面は土地勘がないけど人気ランキングで
いつも上位やな。

豊中や西宮は高いし。

住めば都やから塚口プロジェクトに期待してるけど
視野を広げた方がええんやろうなー

>>205
貴殿ならご存知だと思うが、その再開発地区も地元の人間から見れば信じられない人気ぶり。

現在の阪急案件は土地を坪１００万で取得したらしい、私は笑いました。

ここの再開発に期待する価値はある様に思いますがね。

20年で10%の人口減か

ローンの終わる35年後は想像つかんな…

そうでもないかもよ
東日本大震災で、東京一極が如何にリスクを抱えているか改めて理解した企業も多いと思う
何かあった時に備えて、拠点も分けるのは必要だし(トキだって分散してるじゃん)
それには、大阪が一番便利でしょ

最近は、よほど昔からの地元の人でない限り土地柄に対するイメージを気にしなくなっている人が多いね
だから、駅前再開発地区は高い値段で捌けるんやわ
そういう点で便利な尼は強みがあると思う
尼崎市は付加価値向上のため利便性の追求を徹底するべし

東京の強みは役所の許認可が早く受けられること
電子承認でどこからでも申請できれば、企業はいくらでも税制の優遇を受けられる地域に
やってくると思う

大体、関西は地公体の取り組みがヘタクソ
特に、大阪はダメかな
武田薬品も藤沢に持っていかれてしまったし
普通に考えれば、従業員で自宅を阪神間に保有している人が大勢いるのに、わざわざ藤沢に移転しなくても
大阪府が用意した、彩都でええやんという話なのに、それでも負けるからね
余談やけど、ネスレ(世界最大の食品メーカー)の本社はスイスの超片田舎だった
そういや、日本本社も神戸だったわ
上手くやれば、こういう事もできるわけよ

半年前まで株価50円、今でも100円前後だけど
ここのプロジェクトを遂行する資金力あるんかいな？

土地代の118億円も銀行借り入れなんやろうな…

長谷工はパイオニア、貧乏でも金主がいますね。

土地だけで120億。上物や費用まで含めると200億くらい必要なのかな。当然借入だろうけど、長谷工単体では無いだろうね。
大掛かりだし、分譲は早くても３年くらい後かなぁ？

森永の甘いにおいがなくなるだけでいいですね。
私は体質なのか、においが漂ってくるだけで眼球の奥が痛くなりました。
もこすくるんの方は、街が開ける反面遠い分存在感が無くなる、痛しかゆしですね。

森永製菓の臭いはイニシア塚口のスレでよく批判されてたよね。

でも先にあったのが解って買ったもんの自己責任だと思うんだけどね。

それより資産価値下落になるか資産価値上昇になるかは長谷工にかかってるんだから気にした方がいいよ。

塚口と言えば森永の匂い
森永より後から来た人が大半なのに、苦情とは驚き
センスの良いデべと組んで欲しいは長谷工

三井が良いな

長谷工から全く音沙汰ないな

長谷工がやってる
プレージアブラン東園田なんか
いまいちだもんな

長谷工単体だとイニシア塚口みたいな
団地型マンションになりそう

６月まで森永製菓工場は稼働してるから、まだ発表できないんじゃないの？
プレージアブラン東園田見にいってきましたが、良かったですよ。

どこと組むのか、教えて欲しいわ！ＤＣは長谷工が幹事で、野村、近鉄、菱重、くらいだった？地所は単独でやってたし!!

あれだけの開発は、長谷工単体では無理。体力がないよね。
施行も、竹中とか大林とかは無理なのかな？

施工はあくまで長谷工でしょうね。事業主がどこになるかでしょうね。
それが長谷工のスタイルですから。

長谷工は設計通り作る建設屋さん
企画力や設計力は中小企業水準

これだけ広さのある所なんてそうないのに…
ぜひ他の意見を入れて欲しいわ!!

戸建に住んでいる60歳の夫婦です。

子供も独立したので体力のことも考えマンションを探してます。

60㎡、2000万円、2LDK くらいであれば直ぐ買います。

223さん
全くの根拠のない（私の永年の勘）ですが、1番条件の悪い部屋なら、
可能性は有るのではないですか？
１階西向きとか（あれば）。　資材が上がりますから地代が安くても
ソコソコすると思います。

とりあえずは、正式な発表が待ち遠しいです。

フジ住宅と組めば、二千万円台で販売するだろ～～

>226さん

フジ住宅の強みって、土地仕入れ能力なんじゃないですかね？

>226
長谷工は資金が無くて大手と組んだりしてるのにフジなんて弱小と組む意味がないでしょＷ
でもこの物件大丈夫かな？
アベノミクスで土地が上がってる時に買っちゃって・・・

隣のイニシア塚口なんて、
小泉内閣で景気回復した時に土地を買って
リーマンショックのちょっと前から販売しだして大量売れ残り
そんで持って大幅値下げして売ったからモデルルーム販売時の高い時に買った連中から裁判起こされて・・・

ここが完成するのが早くても平成28年初旬にはなるから
その時まで景気回復が続いてればいいけどね

森永は良い時期に売却できたね！

購入したのは2月だから、うちうちに決まっていたのはもっと前でしょ。
アベノミクスの影響はそんなにないでは。
１㎡あたり約141,300円だから路線価くらいかな。
もちろんこれからどういう風にするかで、高かったのか安かったのかが分かるんでしょうけど。
6月には概要発表なればいいなぁ～。

森永から 長谷工への引渡は10月31日だからそれ以前の公式発表は 宅地 建物 取引業法で
できないでしょ

色んなことが分かるのは、だいぶ先の話になりそうですね…

緑が多く池とか作ってほしいな。バーベキュー施設はもちろん。休日は親子で釣りする風景や親しみのある街づくりにしてほしい。大きいマンションって冷たいイメージがある。夜とか怖いし。小奇麗に作りすぎないで欲しい。

植栽が多いと管理費が高くなります。

池は論外です。
安全対策、防水性、管理費と考えられません。
せいぜい人口の浅い水辺、噴水、ビオトープ程度ですが
こちらも管理費は高額になります。
釣りをしたり自然と触れあいたいなら
海や川に行くべきです。
マンション内に水辺を作ると、
蚊の発生や半年に一回は水を抜いての清掃等
管理が大変です。

バーベキュー施設のあるマンションはありますが
風下の煙害や洗濯物への臭いのクレームがきます。
また夜にやる場合は騒音問題も出ます。

ここは民間の土地で予算も全て企業負担なので
公共施設のように求めたら
マンション価格や管理費や修繕積立金に
羽値上がります。

尼崎で購入する層はそんなこと求めていないと思います。

実際、プール、温泉施設、保育施設、フィットネス施設
があるマンションも維持出来ずに廃止するところも多いです。

ここは容積率や建坪率の限界まで部屋を作って安く売るのを
望まれています。

共用設備は、需要が高く管理費や維持費の安い
ゲストルームは100部屋に1つの割合、
共用キッチンと共用リビング、
保育士のいないキッズルーム、
くらいでしょうかね。

昨日電車から敷地を見ましたが、やはり大きいですね～。
戸建てとマンションみたいな住宅街で、中に公園もあるような形じゃないと厳しいじゃないでしょうか。
どうしても団地みたいな感じになるのは致し方ないのでは？と思います。

私も２３３さん同様に、過度な共用設備は要らないと思います。
それよりも各住戸の設備を高めた方が良いのではないでしょうか。
あとは地震のことや音対策などして欲しいです。

住戸を簡素化し共用設備を豪華にすれば、安く売れて、なんとなく付加価値も付けることが出来て、売る側にとっては良いと思いますが、買う側にとってはランニングコストが必要以上にかかるので、のちのち困ることになると思います。

戸建はいらんでしょ
ここの敷地の最大のメリットは駅前ってことだから
この敷地で一番遠い場所でも徒歩5分で行ける

共用部分は維持費の安い自走式駐車場100%完備とか
駐輪場は一世帯4台とかかな
尼は平地なのもあってチャリが多いから
DCもチャリ置き場がなくて困ってるし
カーシェアリングも5台くらい欲しいな

ここは伊丹空港の高度制限地区なのが痛い

15階程度しか建てれないから
板状のマンションを並べて市営団地みたいに
なるのは仕方ない

高さ制限が無ければ
高槻駅前の再開発や西宮北口の再開発みたいに
できたのにな

これだけの駅前の土地はなかなか出てこないから
本来の街を新たに創る意気込みが欲しいとこだが
むりだろうな

隣のマンションのイニシア塚口は
平均2800万円で半分が売れ残った

ここは平均2500万円のマンションを
5000戸作れば売れると思うよ

大衆マンションだとしても、駅側にこんなでっかい新築立てられたんじゃ
イニシアの価値はさらに暴落ですね。

関西で5000戸も販売した事例ってあるの？
ＪＲ尼崎駅前で1000戸でもなかなかなのに・・・。
安いからって売れるもんじゃないような。

いっきに5000戸は無理だろうから、3年くらいに分けると売れると思うよ

バブル期のニュータウンならあるけど、ここ25年くらいはないだろうな

敷地面積でいうと5000戸くらいがちょうどいいよ

長谷工マンション
園田のやつみたいに
太陽光発電つけて欲しい

災害の時もいいし
共用部分の光熱費くらいは
でるんじゃないの？

イニシアは会社がダメになったり、地盤改良に事情があったから、ちょっと特殊だと思う
せっかく敷地が広いんだから緑を多くして欲しいですね
これからの尼崎は居住地としての魅力を高めないとダメなんだから
安かろう悪かろうじゃダメだと思う

魅力があったって売れないし買えない高額物件ならいらない。
75㎡ 2500万円のマンションが求められてる！
ここは西宮北口や千里中央や夙川や御影やないで！
労働者の街、ブルーワーカーの街、低所得者の街の尼崎やで！

少なくても、塚口や武庫之荘は低所得者の街じゃないと思うけどなぁ
JR尼の駅近マンションも、家賃も結構するよね、低所得者で借りれないって!!

ローン金利も5年、10年は上昇してきているから、審査も厳しくなって
ますます、買える人が狭まってくると思うけどね

その通り！
不動産を新築で所有できる層では中の下だけど
そもそも持てない層がゴロゴロいるからね。

阪神線沿いなんて築浅の値崩れマンションがゴロゴロある。
JR 線でも立花のシャリエなんて2000万円以下で3LDK の新築だし
阪急沿いは安くても2000万円代後半からだし。

メガ三行の固定金利上がりましたね。

日本維新が参議院で圧勝して自民党が公明党と手を切って連立に入れば
橋下市長の言ってる伊丹空港廃港が現実になるな。

そうすればここの土地の高さ制限がなくなって
大阪市のサンクタスタワーみたいに
２００ｍのタワーマンションが５本くらい建つかもｗ
とは言わないまでも
阪神尼崎の３０階建てくらいにはなって欲しいなー

甲子園球場２個分の大開発のチャンスなのに伊丹のせいで・・・

建築制限だけが障害やないよ。エリアブランド、駅力、関西全体の需要を考えんとな。
空港で食ってる人も少なくないし、金も相当落ちてるよ。
自治体自体、昔は出て行け(補償金狙い？)だったのが、今は残ってくれやで。
物の見方が近視眼的に過ぎるよ。

伊丹空港を廃港にして関西空港に統合する維新の会の提案については近視眼的かい？
伊丹と新大阪に近いこの地域の住民にとっては痛みを伴うけど長期的な国益にはなるんじゃないか？

もう直ぐ選挙だけどまた左翼ばっかりかな・・・

【2013年6月16日】 尼崎市議会議員選挙 【兵庫】
http://awabi.2ch.net/test/read.cgi/giin/1369416865/

＞＞250
自分が犠牲になってまで国益を考える人間がどれだけいてると思ってるの？
青臭いガキの理論を場違いな所に持って来るな、選挙運動のつもりか？。

最近こんなやつらばかりだ。くだらねぇ。
政治や朝鮮どうでもいい。
マンションの話題ちゃんとしろよ。
関係ねえやつはさいなら。

長谷工村ですな、＊＊化しないか心配

戸建だけど、塚口町２丁目のジークレフ、昨日チラシ入ってたね。
http://www.gclef-tg11.com/
いわゆる「建売」のイメージとはかけ離れた値段になりそう。

良い情報だね
でもせっかくだからマンションにすれば良かったのに

デベロッパーから見ると小規模分譲は
利益はそこそこあるのに
資金回収が早くてリスクが少ないからね

30～50坪だと建築費込で、4500～5800万円くらいかな
このあたりで多い竹の子みたいな3階だと3000万円くらいだから
さすが塚口北側だな

単純に120億円が土地取得費なんだから
75㎡ 3000万円で売るとすれば
1500戸作れば採算性はギリギリいけるから
意外とその程度かもしれないね。

3500戸作っても売り切れるかな？
工期を4年くらいに分けるならいけるだろうけど。

長谷工のヒルズ久が原みたいなのがいい。

クレストシティ アクアグランデもいい。

長谷工、概要だけでもええから早く情報出してくれ～

もう他で買っちまうぞ～

ここはまだまだ先でしょう。
慌てないで。

マンション約1300戸、戸建住宅約50戸、駅ビルの建設予定ですね

えー
マンション戸数そんなに少ないの？
期待外れやなー

情報源は？

駅ビルはどんな規模なんやろ？
戸建はいらん

>261
説明会でもあったの？

どこかの計画の看板あがってるんですか？

↑
どこかの　→　どこかに

確かに、建築計画、ありました。5年、かかるんですね。 でも、どうなるか、楽しみ です。

建築計画見られた方、事業主は長谷工ですか？
５年後というと、平成３０年でしょうか。
となるとかなり先ですね。
地盤改良などいろいろあるんでしょうか。

事業主 は、長谷工、野村不動産、JR、万代
と、書いて あります。

ありがとうございます。
野村ならプラウドシティですね。だから戸建てもあるんか。
併設でスーパー万代ができるんですね。

建築計画の看板の写メ投稿してくれませんか？

楽しみですね
この辺りは、コープさんぐらいしか近所に大きなスーパーはなかったのでとても便利になりますね

後５年ですか…待てないなぁ

こちらが出来たらJRは快速が止まるようにならないのかな？

>>272
なるかい。
こんな駅は森永が無かったら存在すらなかったんだ。
三菱だけなら猪名寺で十分。

>273

やっぱり止まらないかぁ
止まらないならマンションにしても、これだけの数を作って売れるんやろか？
プラウドなら、そこそこの価格しますよね

まだ始発と終点便があることに感謝しなきゃね。
この駅関係ないものからすれば、この電車が邪魔でしょうがない。

尼崎DC が60㎡代で2400万円代からだから
ここだと同じ広さで2000万円代が適正かと
思ったけど
たった1300戸しか建てないなら
1戸あたりの土地代が800万円以上になってしまうから
この価格帯だと無理だな

アベノミクスが5年後に大成功してたら
尼崎DC 並の坪単価でも売れるだろうけど

プラウドとプラウドシティは違うので、後者ならそこまで高くないかも。
もしかすると今長谷工と組んで推している「ＯＨＡＮＡ」関西進出かもしれませんね。
それなら安価な物件になるでしょう。
楽しみですが、先すぎますね。
お金ためときます(笑)

プラウドっていっても関西(特に尼崎や伊丹)のは住民層に合わせてコストダウン仕様でしょ。
心配しなくてもそんなに高いマンションにはならないよ。

プラウドシティ新大阪が25階建てで
もうすぐ着工で今販売中だけど
70㎡でも2800万円であるよ
しかも自走式駐車場で
梅田のタワーより平米単価が40%も安い

新大阪のプラウドシティ、すでに２００戸完売みたいですね。
安いと売れますね。

プラウドシティ新大阪は
310戸数だし、200戸も売れてないし。
まー好調ではあるけど。

駅前だけど高いと売れないよ
だって尼崎なんだぜ

立地的にオハナ関西一号が濃厚ですかね。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/402791/

野村不動産のオハナって売れ行き凄いんだなー

関西最大級のマンション開発ってニュースになってるね。
http://www.kobe-np.co.jp/
中身読めないけど。

ＪＲ塚口駅前、関西最大級の再開発　森永工場跡地
（07月17日 11:18）

　６月末に操業を停止した森永製菓塚口工場（兵庫県尼崎市）の跡地で、マンション大手長谷工コーポレーション（東京）などが住宅を中心にした大規模再開発を行うことが１６日、分かった。分譲マンション３棟（計１３００戸）やＪＲ塚口駅直結の駅ビル、商業ビルなどがそろう。不動産経済研究所大阪事務所によると、総戸数では関西最大級。２０１４年７月に着工、１９年に全工事が終わる予定にしている。

　再開発するのは、ＪＲ塚口駅の東側にある同工場の敷地のうち、南端の営業事務所などを除く約８万５千平方メートル。

　３棟の分譲マンションは敷地の北側に置き、いずれも地上１５階建て。３ＬＤＫなど家族向けの間取りが中心になり、各棟に立体駐車場を備える。マンションの南側には一戸建て用の５１区画も整備する。

　駅ビルは地上３階建て延べ床面積５５００平方メートル。飲食やアパレルなどの店舗が入る。２階からデッキ通路でＪＲ塚口駅の改札口に直結させる。商業棟は３階建てで中堅スーパー万代（大阪府）が延べ約１万平方メートルの大型店舗を出す。

　駅前には、タクシーや路線バス用のロータリーを整備するほか、自転車２００～３００台分の駐輪スペースも設置、敷地内には公園も置く。長谷工は「便利で快適な空間をつくりたい」としている。

　森永製菓塚口工場は１９２１（大正１０）年に完成。ビスケット「マリー」や、ソフトキャンディー「ハイチュウ」などを生産していたが、群馬県高崎市の工場に生産を集約、６月３０日に操業を停止した。

＞２８５さん　有難うございます。

土地あるのに、立体駐車場なんや・・・まさか機械式じゃないよね～。
１３００戸で３棟かつ１５階建だから、１階あたり２８戸？
２０１４年７月から着工ということは、早くても入居は２０１５年夏くらいになりそうですね。

楽しみです。