短期固定のみなさん

超長期は証券化するから利益確定じゃない？
だれか、論理的に説明してあげてください

21です。連続書き込みすみません。

いま公庫と銀行の返済表を見比べて、両者の支払額の比較をおこなったのですが
今月＠73ヶ月返済時で既に109万円の差がついてます　元金の差を含め愕然としました
公庫の方は過去2回計200万円繰上げしてます。

ローンを組むにあたり、この板で勉強させてもらい、最も賢いと思われた
公庫併用を選んだわけですが、手数料は倍かかるし、第２抵当のため銀行の
保証料がべらぼうに高かった。
火災保険タダみたいに安かったのでチャラかもしれませんが。。

21です。

フラット35ではない、銀行独自の長期固定ですよ？
あれも証券化するのですか？

ここは一部の長期＊＊＊＊が粘着してるので世間一般論とは多少
ずれていると正直思う。長期の言い分を否定する訳では無いが、
世間一般の認識からすれば短期派が圧倒的に多い訳だし。
決して短期派を擁護するわけではないけど世間ではそういう事。
将来は誰にも解らないし、どちらが良いなんて答えは無い。
自分の判断で決めるべし。

24
銀行が持っている債権を、証券化して運用する事例

http://www.shinwabank.co.jp/news/pdf/00389.pdf（九州親和ＨＤ）
http://www.diam.co.jp/ICSFiles/afieldfile/2006/02/03/315318_HAMAGINjyu...
（興銀第一ライフ・アセットマネジメント）

住宅ローン証券というのは実際に手を出している人がどの程度いるものなのかな？
どうもうさん臭く感じるがな。
>>26の下のやつ、横浜銀行の住宅ローンの証券化らしいのだが、
ファンドになっていてリターンの数字は何一つ約束されてないんだな。
金利が上昇すれば元本割れになるファンドなのではないかな？

その点、住宅金融公庫の債券だったら、一応リターンの数字が約束されてはいる。
しかし食指は動かないな。今年３月発行のやつ
http://www.jyukou.go.jp/toushi/mbs41.html
住宅金融公庫トップ > 投資家のみなさま > 貸付債権担保第41回住宅金融公庫債券発行条件
利率：　年2.09%
償還：　平成53年4月

人を＊＊にしているな。こういう債券を買う方も買う方だが売る方も売る方だな。

>>25
べつに長期＊＊＊＊というわけではないが、
短期の人間で、（ここ数年に可能性として考えられうる）金利の上昇に耐えられず、
破綻の予備軍になっている人間が多そうだというのも、事実です。
金利が数％上がったら破綻、上がらなかったら逃げ切れる。
数％はとくに物価の異常高騰などがなくても、普通に上がる範囲の話だから、
一年固定1％とかのローンを、生活ギリギリで組んで破綻する可能性をもつ人は
けっこうかなりの数、存在するのでは。

>>28

そう思えばアンタは短期でいけばいいだけのこと。
35年たたねば結果がわからないことで誰も論破なんてできないし。
ただ、ここのサイトにある各スレは読んでみる価値はあるね、どっちに決めるか迷ってる人には。

お金に余裕があれば固定だね

21、24です。

＞26さん
ありがとうございます。
この局面で、30年もの、2.83%の債権が証券化できるということは、
この先大きな金利上昇はないｏｒ上昇してもすぐに収束されると
読むことは出来ませんか？

公庫と銀行の併用で、まだ6年しか返済してないのに、既に109万円の差が
出ています。短期の優遇たったの0.7%なのに。これが1.0%だったらと思うと・・・・
2回繰り上げてなかったら、もっと悲惨でした。

借り入れ当初は公庫を温存し、短期固定を優先して繰り上げようと考えて
いたのですが、いつまでたっても横バイ状態で、けっきょく公庫を2回繰り上げました。
今のところ＊＊＊一歩手前といったろころですが、あと3年このまま我慢してみます。
この板がなかったら、とっとと全額短期固定に借り替えてたとこです。

>29
短期の人が多いの事実でしょう。
ただ、数%で破綻する人が多いんですかね？
何%まで許容できるかは人それぞれでしょうが、
4〜5%程度で破綻する人ばっかりだとは思いたくないんですが・・。
そうだとすると借入れ時に借り過ぎ状態だと思うんですけど
自分ではローンを考えない人が多いってこと？

>>33
破綻するかどうかは判らないけど、
銀行の住宅ローン戦争激化＋低金利（審査金利の低下）によって、
従来に比べ『住宅ローンを組める人（確実に返済出来る人とは限らない）』は
多くなっていることは事実だと思う。

>>33
いやいや、わたしも、4〜5%程度で破綻する人「ばっかり」だとは思っていませんよ。
ただ1％で「おお、家賃より3万円も安い」なんて言ってうまく乗せられてしまった人たちの中には
けっこうギリギリでローンを組んでいて、1％でもただでさえきついローンなのに
もし金利が普通になってしまった場合を考えると……
という意味です。
数年後の固定金利明けに長女が私立幼稚園に通うとか、
なにかそういう複合要因でもないとそうそう破綻はしないと思いますが。

ただやっぱり案外みんな数年後に金利が元に戻るなんてこと、
考えずにローンを組んだ人が多いのではないでしょうか。
このスレッド見ている人にはいないでしょうけれど。

人のせいにするなよ
あなたが選んだんだろ

たった６年やそこらで得した損したって騒いで
それをまだ何年も繰り返すのか？？はげるぞｗｗ

それともあなたは金利があがったら気持ちが楽になるのか？
仮に今後金利が想定外の上昇をみせたら
やっぱり併用でリスク分散しておいてよかったって思うのか？
でもそのときは返済負担が増してるんだぞ

何が我慢だよ
自分の責任で、今後自分がどうすべきか決めてみろよ
我慢だの、この板がなかったらだの
あなたは結局人のせいにしかできないだけなんだよ

↑
長期＊＊＊＊　登場なり。（爆）

>32
気にしないでね。
全額長期組に比べたら、まだマシ。

>>29
そんなに心配しなくても年収負担率ギリギリで全額短期固定で
ローン組んでる人なんてそんなに多くないよ。
しかもそういう家庭に限って何年も世帯年収が増えないって
わけでもないしね。

まあ、資金に余裕のある中年買い替え層なんかの場合は
戦略的に短期固定を選んでいる人が多いんだけどね。
譲渡損の繰越し控除の適用条件に買い替え先をローンで買うことというのが
あるから、資金に余裕があってもローンを使うのが有利。
で、その場合、低金利の短期固定のを選択するのが最も得なんだな。

>この局面で、30年もの、2.83%の債権が証券化できるということは、
>この先大きな金利上昇はないｏｒ上昇してもすぐに収束されると
>読むことは出来ませんか？

あの住友信託銀！！がそう判断し、この局面においてこーゆー商品を出した。
この重〜い事実


けっきょくなーんにも考えないで短期組んでる一部の＊＊たちが、
そして、経済力のある一部（多数？）の短期勝負派が得をするのか・・・・・・

なんだかやりきれない

皆さん、勘違いしているようですけど、バブル崩壊前は、公庫でも５、６％だったのですよ。
５％くらいの金利で破綻するようでは、借りすぎなんです。

一部の＊＊たちは、住宅ローンとかではなく、ギャンブルで身を滅ぼしますから、気にするなよ。もう
一方の金持ちが優遇されるのが資本主義だし、小泉・竹中経済政策で所得の再配分が緩められている
から富裕層がより儲かる構造にはなっている。これもしかたないよ。

>>40
需要があるから供給しているだけ。いくら利率が低くてもリスク回避の為に、
一定の資産の割合の運用利率を固定できるメリットがあるから。
こういう投資家は、さらに低い金利で資金を調達しているので、何の問題もない。
全資産をこの債権購入に割り当てているわけではないのだから、全負債を短期金利
で調達して、金利が上がったら大損してしまう人達と同列には論じられない。

>>40
住友信託は、証券化じゃなくて市場調達でしょ？

まぁ、証券化にしろ市場調達にしろ、銀行の利幅はほぼ確定している。
『固定金利を将来変えられるかも！』とか『銀行は将来大損するのでは？』
とか言ってる輩は、銀行の心配する前に自分の脳ミソを心配することをオススメする。

需給理論の説明は４３氏がしていくれている通り。

パチスロで５−１０万月に負けているオレに
短期で金利あがったらどうするの？　と問われても・・・

30年固定2.83%の「市場調達」住友信託の「利幅はほぼ確定している」わけだ。
やっぱりね。

本当に金利上がるんでしょうか？
これまで上がる上がる言って上がった試しがないですよね。
もし、上がっても銀行の利子も上がるんで結構良いことではと思うのですが。
年金暮らしの母とかは結構喜んでいました。

>47
すでに金利は上がってますよね

どういういみですか？

預金の金利は上がっています。
ローンの金利だけ上がらないなんて考えられません。

>>51
平均金利の考え方は間違っている。

２０年返済の場合で喩えると
①当初１０年間１％⇒１１年目以降の１０年間３％
②２０年間２％
③当初１０年間３％⇒１１年目以降の１０年間１％

①②③とも平均金利は２％だよ！
では次に支払金利を想定してごらん。

当初１０年間１％というのは短期固定の例なの？

>>51
>一番ローン残高が高い時期に低い金利であることは、それなりにメリットだと思います。
まさにその通りです。

>短期固定(全期間1.2%優遇)と超長期のMIX
最良の選択ですね。あっぱれ！！

>>03
>自動車保険に例えよう
>
>・楽観派は、通常保障を選ぶ。
>・心配性は、対人・対物を無制限に。エコノミー車両をプラス　金額2倍
>・さらに心配性は、人身障害保障、一般車両・・・とさらに付帯。。金額は数倍
>
>で、結局、事故は起こらない。
>でも心配性の人たちは安心をお金で買えた。
>
>住宅ローンもしかり。
>結局大きな金利上昇は起こらず、
>・短期を選んだ人はエスティマ級新車2台分の得をする。
>・長期を選んだ人は、それでも、安心をお金で買えた。
>どちらも幸せ♪

長期固定と短期固定の関係を、うまく言い当ててると思います。

【エスティマ級新車2台分】の部分だけは、優遇率、借入金、返済期間の
違いによって、随分と違いが出るとは思いますが、概ねこんな感じでしょう。

>>長期固定と短期固定の関係を、うまく言い当ててると思います。

ん？　大きな金利上昇が起こらないことを前提にたとえ話をしても、
いまのご時世にあまり説得力が感じられないのは私だけでしょうか。
同じように、大きな金利上昇が起こった場合のたとえ話も聞いてみたいです。

結局、03のたとえ話自体が、楽観派むきのたとえ話なのではないでしょうか。

【エスティマ級新車2台分】を余分に支払う例えはないのかな？？

ないな
フルスペックの自動車保険の例えでいうなら
2〜3年以内に自分が事故起こすか？と考えるとまず無いだろうなと誰もが思う。
が、35年間車乗り続ければ大なり小なり1度くらいは事故起こす（金利上昇する）
可能性としては結構高くなるのでは？それが数年後か数十年後か？一度もないか？
そんなレベルだろ。

取り合えず金利上昇を楽しみましょうｗｗ

結局のところ、今後ぐんぐん金利が上昇するというのがどの程度の確率で起こるかだろう。
多分ないな。
国債売り出し日に郵便局に行って、半日座って観察していれば分かる。
何と言っても日本で一番金を持っているのは高齢者。
この人達の行動をよく見るべし。
新生銀行が10年満期1%定期を売り出したら、高齢者殺到だったと言う。

>61
高齢者が10年も待つに？

>>61
君の説明の意図を教えてください。老人を観察すると、老人は皆、高金利を願っているのではないで
すか？選挙をすれば高金利を押す政権を老人は支持しそうではないですか？１％の定期に行列するな
ら、５％の利息に大喜びしそうですね。

>高齢者が10年も待つに？

高齢者をわかってないね。あと10年は絶対生きていると思って貯金しているよ。死んでも遺族に残る
からと思っているだろう。もう先がないからきれいに使い切ってしまおうと思う老人はいない。みん
な死ぬまで大金を持ったままお墓にはいるの。

>59.61
短期固定派の典型的な人だね

数年前、このままでは国債が危ないと見た財務省は、個人にも
国債を引き受けて貰おうと、個人向け国債なるものを売り出した。
そのとき多くの経済評論家は、
こんなものを売らなくてはならないようでは日本国債もお終いだ、とか、
国債暴落不可避とか、盛んに煽っていた。
ところが、現実に個人向け国債を売り出してみると、高齢者中心に人気上々。
懸念された金利上昇も大して起こらず、無事に消化している。
結局、政府は個人向け国債導入という賭けに成功したということ。
数年後には、さらに団塊の世代が国債購入層に加わる。
当分は国債の暴落などは心配無用ということだ。

>66
ねぇ、団塊世代が死に絶える３０年後はどうなってるの？

国債の引き受けてがいなくなるのじゃないの？

国力が落ちてGDPがマイナス成長する2010〜2015年には国債の引き受けてはなくなるわな〜。
それまでに、財政黒字できてなけりゃ〜国外脱出も考えるよ。でも今の金余りは世界共通だから、イ
ンフレが進むきっかけの元高のペース次第かもね。

世間で短期固定が多いのはそれしかローンが組めない人が多い、銀行も薦めるという理由が
一番多いそうです。
そりゃそうだ長期固定が一番銀行に旨みがない。
だから大手行はフラットとの競合上超長期を設定せざるを得ないが
本音は短期にしてもらいたい
だから外資資本が入っている新生やあおぞらなんかは決して超長期は出しません。
銀行に有利＝債務者に不利、ってことです。

それから金利上昇はとっくに始まってますよ

参考までに
あおぞら銀行５年固定金利
２００５年１０月まで　1.5%
２００６年２月まで1.6%
２００６年３月から1.8%
まあ他行も似たりよったりですね

政府系シンクタンクの予測では
２０１０年までに４−５％になるとの事

金融先物市場でも日本の量的緩和解除を受けて将来金利軒並み上昇中

せっかくこう書いてあげても
今まで上がる上がるっていってて結局あがらなかったから大丈夫
って言い聞かせる短期＊＊がいるんだよね
借り換え頑張ってね