ジオ高槻ミューズスイート　(旧称：（仮称）JR「高槻」駅直結 最終プロジェクトってどうですか？）

資材高や、人出不足でマンションの供給が少ないからでしょうか？値段はどこも強気ですね。2年前と比べ確かに3割アップ、それなら茨木駅のダイワと悩みます。高槻最終プロジェクトならでは、は何でしょう？竹中施工の免震？それともまたとないこの立地？

2~3割アップしてますね。驚きました。
完売するのでしょうか。購入を諦めようかと思ってます。

本当ですか?
1割ぐらいは覚悟してました。
2〜3割だと4000万のが5000万になってるという
ことですよね。

余程の設備に長けてないと高額ですね。
簡単な間取りなど居ただけるんでしょうか?

設備は少し良くなっていて住みやすそう
金額アップしているのに
モデルルームは大盛況の模様
最終分譲棟なのでどうしても手に入れたい家族が多いのかと？

山の手の一軒家からの住み替えが多いためか、ＪＲ北側はローレルもジオもあっというまに完売していますね。

今回も即完売となりますかね
抽選があるんでしょうかね

高槻ジオシリーズでは阪急はずっと強気ですね、でも流石に４棟は多すぎではと思うのですが。。息切れはないのでしょうか

今回は4LDKもなく、共用施設もシンプルにし、ターゲットを絞っている印象。
高めの値段でもターゲット層に需要があるかどうかに売れ行きはかかってると思います。
高いなとは思いますが、2駅使えて京阪神どこにでもアクセスが便利、駅周辺の商業施設を考えると他に選択肢がほとんどなく、自分は前向きに検討中です。

確かにジオはずいぶん強気です。
山手の人たちの中には是が非でもほしい人がいるんでしょうからね。
抽選になる部屋も出そうですね。

一番広いタイプの部屋の価格はどの程度ですか？

88㎡で6900万
1㎡あたりで78.4万ですよ
現在スーモに乗ってる物件でこれより高いのは芦屋、京都市内、大阪市内の超高級物件のみ
北摂エリアで販売されてる物件では桁違いに高い
管理費共用費も高いですよ
初期で35000円
両方とも確実にあがると言われたので、10年経てば50000円位かかるかもね

高いけど、そこはloftがついてるからですかね。。

他の部屋はもう少し価格まぢなのでしょうかねえ。。

ここはカーシェアもあるから管理費がそこそこするのでしょうか。
いいけど住民モラルがよくないと使用具合でいろいろありそうですね。

高槻住民にとっては、かなり人気のある場所ですから
価格にあまり影響されず、すぐに完売するのでしょうね。

外観のデザインあんまり好きじゃないです。
皆さん気にされませんか？

>>135
オフィスビルみたい？
個人的にはすっきりしてて悪くないと思います。
北東側から見た姿は変わってますね。

とにかく高いですよ、資材や人件費の高騰で３割もないでしょう。でも需要があるのなら阪急も強気です。
私は数年先に相場で中古が出るのを待つことにします。

気になるのは外観ではなく、やはり価格ですね。

でも、ミューズフロントの坪単価が高かった部屋よりは
安くないですか？

>>137
確かに資材や人件費で3割はないですよね。デベロッパーも強気ですがその背景にゼネコンの強気もあると思います。
この先マンション相場はさがるんでしょうかね。

立地条件が違うのでミューズフロントの坪単価とは比較できないですよ。

私が認識する改悪および懸念ポイント
・前回よりもバリアフリーコンセプトを下げた
・介護施設とのコラボかなくなった
・警備会社の拠点も入らなくなった
・契約者にコスト転嫁されるゲストルームやコンシェルジュが増えた
・機械式駐車場が増設され将来の修繕費が高額に
・長いこと雨ざらしになった免震ゴムの劣化促進
・すでに多くの部屋が色調変更に間に合わず
・それらにみあわない価格設定
・ローン設定時の金利上昇懸念と市場の冷え込み

バリアフリーを売りにしているのだから機械式駐車場だったら要らないよね
購入予定層がリタイア組の高齢層が多いみたいだからね

ゲストルームやコンシェルジュはマイナスにならないと思うよ
予定にあった介護施設ができないんだったら
コンシェルジュの人数を増やして仕事範囲を拡大してサービスを充実
してもらえるといいよね

希望者だけでもいいから各部屋への定期的な声がけ（電話でもいい）
荷物の移動に困ってる住人へのサービス
電球の取り換えや簡単な家具の移動を格安で頼むとやってくれるシステム
高齢者が参加しやすいサークルや参加しやすいメニュ－作成サポート

こういうことって
管理組合で取り組んでいくのでもいいけどコンシェルジュさんがいるんだっ
たら彼女たちの仕事の幅を設けてもらえるといいよね

クリーニングも（業者が直接でいいから）各部屋に届けてくれるのがありがたい

上記のサービスは管理組合ではなく
コンシェルジュでもなく
個々で頼む業者が増えたらいいんだけどね。

全体でやると管理費まだあがるんかいって思う。
使う年代や内容もそれぞだし阪急ハウジングサポートさんに希望者と会費とOPメニューとでサービスの拡大あればいいですね。

見守りケータイなどで一日一回安否確認
クリーニングは名前忘れたけどドア前まで回収とお届けしてる業者があったはず。
日常の換気口清掃、高い収納の商品入れ替えとか
いろいろありますね。

おふたかた、そのとおりですね。

入居者にとって、必要なものを議論し、手段を選択できるのが本来ありたい姿ですね。

しかし、現実は、管理会社の長期しばりや、今回のように購入層がばらばらになると非常に困難ですね。

ちょっとした変更でも合意形成ができず、例えば無計画な長期修繕計画が組まれたまま高額な一時金に頼る、というのがよくみられますね。

ここは、引き渡し後、価格２割ダウンした中古狙いが妥当でしょう。

背伸びして購入してしまうと、たいていのひとは、管理費と修繕費で回らなくなるかと。

そもそも、利回りで言えば、リートで十分なわけで、投資妙味はないかと。

投資には向かないと思いますが、ミューズフロントもミューズガーデンも
中古の取引価格が販売価格を上回っていますので、間取りが選べる新築時に
購入したほうがよいのか、悩むところです。

確かに投資ならリートで十分です、フロント販売時から、今までをとればリートはきっと３割は値上がりしたでしょう。
4棟目は、かなり変わったコンセプトでの建築です。誰にでも合うものではないでしょう。投資の人は見送り、本当にこのような物件を買いたい人だけが買うのがいいと思います。駅前でも中古相場はこれから下がるような気がします。上りがまさに投機的すぎましたからね

フロントもガーデンも検討したうえで縁なく見送りましたが、スイート（？）は竹中の免震という評価材料はあるものの、眺望が期待できず購入層も年配に偏ることを考えると、今の想定価格では割高過ぎます。
他の検討中の方も引き気味の姿勢に終始し、強気の阪急の姿勢を打ち砕き価格を下げさせるべきだと思います。

>>147
同感です。
投資の観点はわかりませんが、この後住む前提の人にとっては間取りやフロア、眺望を選べること自体に価値があると思います。価格が新築から2割やそこら下がるのは世の常ですし、どうせ購入時期により金利水準の運不運もあります。
分譲価格は阪急不動産の儲けがどうかだけで、引き渡し後は人気で値段が決まるのですから、考えたところで読みきれないです。まあ阪急もあまり強気でも売れ残りコストがかさむだけですがね。

安く提示しておいて高くはできませんが
高く提示して割引することは可能ですから

様子見で高く言ってるんでしょうか

正式な価格がどう出るか楽しみです

投資目的ではなく、自宅として考えています。
ガーデンはオール電化のため見送り、前の段階から検討していたのですが、
諸事情があるにせよ、この高騰ぶりにはビックリしています。
立地はいいのですが、お世辞にも眺望がいいとは言えないので。

間取りや広さの希望がはっきりしているため、
147さんや150さんのように、早い段階だと選べるというメリットは大きいですね。
駅近物件は徒歩10分圏内入れても、広さや間取り、階数、特に価格など、
ここ２年近く、なかなか理想的な中古物件が出てこない。
東京オリンピックが終わったら、（東京の）マンション価格は下がる、とも言われてますが、
そうなると高値掴みになってしまうのも残念と、悩ましいところです。

物件自体の価格も高いですが、管理費がガーデンなどと比べると同じ広さでも高いです。
機械式よりエレベーターパーキングの方が将来的な修繕費は高くなると思うのですが、
こちらの管理費が高いのは個数が少ないからでしょうか。

142さんが書かれている、
　＞・長いこと雨ざらしになった免震ゴムの劣化促進
　＞・すでに多くの部屋が色調変更に間に合わず
ですが、免震ゴムは工事が止まっている間はフタ！？のようなカバーをつけていたのですが、
やはり劣化は免れないのでしょうか。
多くの部屋の色調変更ができないのは、モデルルームで聞かれたのでしょうか？
色調はともかく、基礎の部分は気になりますね。

ご近所に、こちらの物件のチラシがポスティングされていたようです。
やはり余りに高額になってしまい、検討が余り前向きでない方が多いのでしょうかね。
149さんが書かれているように、阪急さんの強気姿勢が少しでも崩れてくれたらいいのですが。

老人施設の失敗か建築費の高騰かわかりませんが（+消費税）、高くなりましたね。３階部分の仕様の変更があって、３０００万代はあまり無いようです。購入するには予定より３ー4百万の追加が必要になりました。大阪市内のタワーマンションの方が安いです。買ってもそれなりの価値があるのかどうか判らないのが不安です。購入検討後退中。・・高槻（駅近で）で新規の物件の予定は無いですかね？。

>>153
同意です。

ある程度の日当たりを望むなら
さらに高くなります。
ここの低層階は日当たりかなり悪い印象。

皆さん、本当に真面目で冷静に分析されているので感心します。
何の根拠もないですが、高値掴みになりそうな気がします。
みんなの意見が、消極的ですから、本当に高槻は市内より高いのか
管理費は今後も上がるのか、眺望は期待できない、それでもこれまでの棟の中で
一番価格が張る。これは怖いです。

価格、眺望、間取り、立地などの条件をすべて満たす物件はほとんどないはずです。
こちらは、立地重視の方が、それ以外の条件をある程度割り切って購入する物件では
ないでしょうか。

話題がそれますが、
相談会のときにオープンなスペースで
会社や年収について話さないといけないのが納得できません。
担当の人もヒソヒソ話してくれるでもなく、むしろ声でかい。
個人情報についての考え方大丈夫なのかと疑ってしまいます。
年収がかなりあるなら別なのかもしれませんが。。

おります。
ご多幸をお祈り申し上げます。
お先に失礼します。

ローンの審査も始まりますので、価格見直しの可能性は低いのではないかと思います。
もちろん、勝算があっての超強気な価格設定をしてますからね。

価格アップの要因は、これらもあるかも。
・再設計費…設計事務所外して竹中自社設計にするもCRは限定的むしろ図面購入費が高いのでは？
・再確認申請費…これくらいの規模ですと構造計算も含めかなりの額に
・竹中等の違約金…阪急のチカラで圧縮してるはずだが
・タワークレーン再設置など…ペンディング期間の費用だけでも
阪急不動産が２年前に特別損失上げてなければ、このプロジェクトにオンして回収。
そして、契約者がかぶる、というストーリー？？あくまでも想像ですよ。

160さんのおっしゃるようなことは考えもしませんでした。

高値で強気という現実が事実である以上
売れ残りそうですね。

だんだんこの物件を見る目が、冷ややかな物になってきました。
たしかに立地はいいですが、それ以外が納得いかないのです。
止めときます。

老人施設側が阪急に対して違約金を払っているのでは？

阪急が介護事業に手を広げようをしていると思ってました

むしろ、介護施設側にも違約金を払っているかも。引き渡しの債務不履行だった可能性が。

みなさんよみが深いですね

それだけこの物件に対する期待度が高かったということでしょう

介護施設事業者側が諸事情で撤退しています。

介護施設側は採算に合うとしていたものの、行政からの許可が下りなかったもよう。根拠規制法令は不明。阪急の初歩的ミスにはかわりなし。おそまつ。

竹中は阪急北千里でのコンク打設不足以降、初受注ってわけではないよね？
ほったらかしだった基礎は大丈夫なの？せめて養生しておけばよかったのに。いかにもケチがついたままの再開だよね。強気すぎて、手も抜きすぎだよね。
どんな気分で購入するのだろう？

>>169
養生してないなんて！さすがに阪急と竹中がそんなことをけちって大きな風評リスク背負うとも思えん。
もっとも基礎工事段階なんてどこでも雨ざらし。
大差ないと信じたい。
ケチついてるとしても買う人は買う。値段下げて欲しいけど抽選倍率上がっても困る。

これは基礎をほったらかしたことになりますか？
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2013/10/20131029-9090.html

本来からすると、長期に渡って、風雨と熱にさらされるべきところではないでしょう。
打ちっぱなしは、膨張収縮でクラック起点で水分が浸透しやすい環境にあると言えるでしょう。多少の酸性雨も促進要因です。いわゆる中性化ですね。
すべて兼ね備えている状況にみえます。

教えてください。
30年ほど経過し、所有者が高齢で亡くなった際、大規模修繕や建て直しに反対する場合には、管理組合が買い取ることになるのでしょうか？
年齢層が高めで、住宅は余る一方ですのでゴーストタウン化が心配です。

30年ほどの経過で、建て直しは考えられませんね。

管理組合が買い取る？そんなことがあるのですか？

駅前がゴーストタウン化？

たしかに所有者が減って、そのひとたちだけで建て直しとなると、20から30億円の負担 。どうなってしまうたのでしょう？
2/3？の同意でよくなったとか聞きますけど、容積率も上限なので、追加販売できるわけでもなく。そもそも、高層建築の安価な解体技術はまだないようなので。
住み潰す、という考え方でしょうか？そうなると、まともな維持修繕もしなくていいか、となってしまいそうで、それまた怖いですし。

所有者が減る？管理組合が買う？
高齢者がもし先立たれたとしたらご遺族が相続して、自分が住むか、人に貸すかになるんじゃないんですか？

将来、管理組合が機能するのか？というのを気にする話題が出ることは間違っていませんが、前の方の書いている通り、何かと理解不足ですし、どこのマンションにも言えることなので、この物件のスレッドですることではありませんね。

ジオやローレルのように立地条件に優れているマンションに
も何かの問題は生じるでしょうが、
他のマンションよりはまだましでは？

なるほど、資産価値がゼロにならない限り、みはさん相続して、大規模修繕や建て直しに賛同されるのが普通なのですね。
建て壊し＆建て直しの際には、約３年間？の仮住まいのコストも考慮すべきということに気づきました。
みなさん、ありがとうございます。

基礎の件にもどりますが、やはり劣化が進んでいるとみるべきなのですね。なるほど。
明るみにでる頃には、瑕疵ではなく、劣化と言われてしまうと。売ったもの勝ちか。

180さん、資産価値がゼロにならなくても、資産価値＝引っ越し＋仮住まい費用の時点で、手離すか考えるのもひとつですよ。
建物が大規模なほど、土地の持ち分は少なく、一方で仮住まいは長くなるので、
考慮が必要です。
みなさん、いかがお考えですか？子供世代が継げばオーケー、とはならないですよね？

確かに、理にかなっていますね。安い資産を維持するために、高い費用を払いますか？と。自分の世代だけでなく、継ぐ世代まで考えられていますか？と 。賛成です。

建て替えなんて数十年も先のことなんだから、地域や経済の状況だってどうなってるか分からない し、次の世代に遺したところで遺された人が気にいるかどうかも分からないし、そもそも次の世代は次の世代で資産を築けばいい訳で、どうだっていい気がするな。

建物は長い目で見ると消耗品ですから、代々の相続などを考えるなら土地のある一戸建て
ということになりますね。
ただし、資産価値の減少を心配するなら、駅前などの好立地の土地か、すでに価格が低く
下がる余地の少ない人気のない土地を選ぶことになるのでは？
駅前のマンションに住むという意味は、便利で快適な生活であると考える人が、その価値に
ある程度の金額を支払うということのような気がします。

>>185
おっしゃるとおり。
駅近のタワーマンションは、便利さにお金をだすかどうか。価値感は様々でしょう。土地そのものや建物に価値を置く考えと異なります。しかるに便利が維持される限り価値は残ると思います。

たまに近くを通ったりしてますが、工事がストップしていた間は、
免振ゴム部分はきちんと養生されていたように思います。
また、工事再開してからも基礎部分（メンテなど！？）に時間をさいていたようで、
ぱっと見は工事が全然進んでいないように感じていました。
通常でも工事期間は野ざらし、雨ざらし状態なので、それに加えて工事が止まっていた期間が
どう影響するか、その点はちょっと不安です。
その点はモデルルームで質問したら教えていただけるのでしょうか。

今、築４０年近くのマンションに住んでますが、住民による管理組合がきちんと機能していて、
震災による崩壊などもなかったようですので、30年で立て替えはないと思っています。
マンションは管理が大切で、また、入居後に管理費や修繕積立金などの集金がきちんとされて行くか、
それも大切な要素になると思いますが、これは入居者が意識を高く持つしかないので、
今はまだ分からないですね。
管理費や修繕積立金も、管理組合が協議して安くしたりもできるようです（他物件に住む友人の話）
駅近で便利なので、コンシェルジュさんも余り至れり尽くせりでなくていいので、
その分管理費を抑えてほしいですね。

眺望も、今は良くても将来的にどうなるかは分からないことなので、我が家は利便性を重視しているので、
やはりこちらの物件に興味があります。
話が戻ったりしてすみません。

こちらの物件は電気は一括購入でしたでしょうか？
駐車場代などを聞かれた方はいらっしゃいますか？

正式な価格表を手にされた方おられますか。

正式価格はまだです。名前は正式に変更され、ミューズレジスとのこと。

ガーデンと同じって、分譲時の価格と比べて？ それとも今の中古の価格との比較？

みなさん価格情報があるんですね。

18階西向き、75平米5700万〜。ジオの中で一番悪い立地にもかかわらず、異常な価格。高槻駅前が高騰してるのでしょうが、これなら高槻で買う必要はないのでやめます。

5700万ですか
都内並の価格ですね

購入を検討していましたが価格を知ってから足が遠のきました

まあまあ要望書入ってるみたいですね

フロントやガーデンを検討したことない人にとって
５７００万～でもそれほど驚く価格ではないのかな

これから数年は不動産価格も上昇すると思うから、業者が強気になるのも分かるけど、いくらなんでも今の想定価格では、高値掴みになる可能性が極めて高いと思う。

>>197
確かに
これから金利があがると分譲価格とともに中古マンション価格が下がり、
売るに売れない状況になるのは怖い

ミューズの中でも最高値、茨木西中条と比べてどうかだと思います。JR京都線、阪急京都線に住みたい自分にとっては他に比較対象がなく、かなり悩みどころです。
一番広い6000万後半の間取りから要望書が埋まって行ってるようて驚きです。
でもやはり茨木徒歩2分が高いかな、長谷工と竹中の違いはありますが。

完全に二極化してしまっています。
阪急は苦戦が始まっています。
分散させようにも客は動かず。

強気すぎ価格とコンセプトがぶれたことが要因。
あの間取りはどの層狙い？
おじいちゃんおばあちゃんに混じって？

ロフト付きの部屋は人気なのかな

山の手の大きな戸建らの住み替えとなると、90㎡越える間取りがないので、広い部屋希望だと希望か集中するのかもしれないですね。
とは言え、人気のある部屋とない部屋が極端に分かれてるのは、ちょっと心配です。
…。
南西角部屋がリビングの窓が広くて採光や開放感が高そうです。
本来一番人気の南側は、右にフロント、左にガーデンありますが、採光や陽当たりはどうなんでしょうか?
フロントやガーデンの板を読むとJRの音が…、とあります。
角部屋でなく、東向きオンリーの部屋があれば良かったのですが。
ロフト付きは天井高が増してリビングは開放感ありそうでかな。

しかし、本当に高いですよね～。
何とかもう少し安くならないかしら。

こちらの間取、特に角部屋がやはりいいですね。
今までのマンションをベースにさらに便利で安全にかんがえられてるような気がします。
トイレやお風呂の両方引き戸のマンションて希少です。
玄関ベンチもいいですね。
間口も広くなり車イスの移動もし易く
あやゆる年齢層にいいと思います。

子供は指つめ注意ですが。

近隣住人ですが吊り下げスライドドアでもガラガラゴーと夜は聞こえます。
こちらはスライドドアばかりですが対策など
どうなんでしょう。

どのマンションも角部屋がやはり人気ですね。
特にコーナーサッシであれば開放感があり
高層なら、角でない南向きよりも北側でも角部屋の方が
断然お勧めです。
部屋の引き戸も家具が置きやすくいいですね。

修繕積立金聞いて、驚きました。
小さなマンション借りれちゃうし！
免震や意匠が割高な原因なのですね。

>>205
そんな高いんでしたっけ？
管理費がかなり高かったと思います

固定資産税も高いです。
60平米前後で２７万円（減額無し、５年後からの金額？）と聞きました。
＋管理料等で月額５万程度必要ですね。
駐車場料金は未定？。

賃貸物件が借りられます。

建物もバブルだし、考え物です。

このエリアに住むことが目的なら、フロントやガーデンの賃貸に住みながら
ゆっくり中古がでるのを待つのもいいかもしれませんね。

>>207さん、208さん
60平米で毎月のランニングコストが約5万円!!ですか。

あと、ローン、電気代、ガス代、水道代、電話などの通信費、車あれば駐車場代など毎月かなりかかりますね。
駐車場代はいくらか分かりませんが、管理費の高さから考えたら、これも高いかな。
年金受給も年々厳しくなっていってるので、毎月の負担が余り大きいと、せっかく購入しても後々手放さらざるをえなくなるかもとも。

ゆっくり待ったら、中古は出てくるでしょうか。
今が一番高い時期にも感じられます。
高い買い物なので悩みます。

駅前に阪急は２０００戸近いマンションを供給しましたね、もし将来ポツポツと中古が出てきたとき
下げは止まらないと思います。今高値でできたばかりのマンションを転売している人は、癪ですが
中々の投機家です（笑い）。それでも人間の考え方は色々ですから、買いたいと思う人は、いくら高くても
手に入れようとするでしょう。私は少し待ちかな、フロントかガーデンの中古が下がればいいのですが。

都心ではない２３区内の駅近広さ７０㎡弱のマンションに住んでいました。

都心ではなくても、ランニングコストは築１０年を過ぎてからは、月１０万円を超えます。

固定資産税を月割りした額＋管理費＋修繕費＋駐車場代としてランニングコストとして計算しています。

高槻は都心と比較すると固定資産税が安く、駐車場代が半額以下。

レジスは高槻にしては高値ですが、マンションの一般的ランニングコストはこんなもんじゃないですか。

継続的な出費に不安があるなら、購入検討を諦めたほうがいいと思いますよ。

フロントはタイミングが合わず、ガーデンは施工業者と工法が変わり、床暖がなかったこともあり見送りましたが、結果的にはガーデンにしておくべきだったなぁ…

ここは、オール電化でしょうか？？

>>213
違います。

オール電化は今の時代お得なんですか？

わたくしが見積もってもらった部屋は、固定資産税30万円ほぼ毎年変わらず、修繕費は20年後には7倍近くになると。
試算してみたら、40年間でほぼ物件価格同額が必要とわかりました。ふーん。

>>216
見積もりとはどこか別会社に依頼したのでしょうか。

結局、修繕費は分譲後の自分達の資産を維持する費用って考えると、分譲時に示される額はデベロッパーのコンセプトに基づいた初期値に過ぎないですよね。その後管理組合がどういう計画で何処まで予防メンテナンスするかとか次第、安いに越したことはないですが、あまり簡素化して傷みが早まるのも結局損な気がします。
免震ゴムはいつまでもつもんなんでしょうかね？

修繕費のこと、これまでいくつか、新築でマンションを買いましたが、当初の予定で修繕費が徴収されるのは販売から３年位でしょう、そのあと値上げしてますね。新築販売業者は安く設定した方が売り易いのだと思います。だから実際は修繕費は数年先には上がっていく可能性が高いと思います。
一般的に言えば、従来型のマンションに比べて、タワー型は高くなると思います。予想して購入することが大事です。

その点、野村不動産のOHANAは画期的でした。
立地・質でコントールして、良心的なお得感を演出できています。

高槻の駅近くに野村の物件ありましたか？