輪番制の理事は使いものにならない！

>>789
おじさん、標準管理規約に何の権限が有るんだ？　ッて言う事でレスってるんだけど。

もう一個、管理規約に法的拘束力が有るんじゃないの、区分所有法にそれはあるの。
もっと勉強してからレスしましょうね。

＞おじさん、標準管理規約に何の権限が有るんだ？　ッて言う事でレスってるんだけど。

ひにくれ坊や教えて上げよう。標準管理規約は坊やの国語と算数の教科書だよ。

＞もう一個、管理規約に法的拘束力が有るんじゃないの、区分所有法にそれはあるの。 もっと勉強してからレスしましょうね。

管理規約には法的拘束力なんてないよ。メンバーの人だけが守らなくてはいけない規則が書いてあるの。
もひとつの区分所有法には管理規約の規則の内容の作り方が書いてあるの、だから区分所有法の方が偉いのよ、分かる坊や。

罵詈雑言だらけの書き込みじゃないの。
民法は、特別法である区分所有法には劣後する。
そして、別段の定めのある規約は特別法に優先する。
当然任意規定だけどね。

>>793
おっさん、そんなこと解ってんのよ、他レス良く読んで書けよ。

>>794
いまさら解ってる事良いから、強行、任意から話すのかい？？　

何度も言うが規約は法律では無い、利益供与し合う者同士の規約だ！約束だ！　解らんのか！？

＞何度も言うが規約は法律では無い、利益供与し合う者同士の規約だ！約束だ！

おー坊や分かってきじゃないの！
その屈折した人間性も直しなよ！
もう少しだね。

>797
規約は法律ではないが、それを守らなかったらどうなるの？
特別決議を普通決議でできるように変更するとか。
規約は法律ではないから、どんなでも変えられるからいいんだね。
そこのマンションだけの問題だからね。

管理規約は法律ではありません。
だから、規約改正の場合でも、普通決議で変更できます。
そのマンションで決めればいいことですから。

そうだよね、管理規約はそのマンションの取決めだから
なんでもそこで決めればいいんだよね。
建て替え決議でも、過半数でいいと規約で決めれば、
当然それが有効なんだね。

そういうこと

>795
規約は法律とは関係ないと息巻いていたけど、急におとなしくなったね。
民法より、特別法である区分所有法が優先する。
そして、区分所有法の任意規定は、区分所有法に優先するということだよね。
ということは、規約は民法や区分所有法より優先しなければならないということだね。

でも特別決議である規約改正を、普通決議にすることは、法律じゃないから
変えてもいいの？そのマンションのことだからいいのかな？
さあどうでしょう。あなたの意見だったら、当然法律とは関係ないので変更してもいいよね。

変更していい。
でもその規約変更を特別決議にする必要がある。

>803
へえー
特別決議を普通決議にすることはできるんだね。
あなたは、偉い。

>管理規約は法律ではありません。 だから、規約改正の場合でも、普通決議で変更できます。 そのマンションで決めればいいことですから。

一からお勉強をしましょう。

（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２ 　前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

規約改正するのを普通決議にしたら、どんな罰則があるの？

改正は成立しません。

自分のマンションでそういう動きがあれば阻止するが余所様のマンションが行う分には全く関知しない。

自所、他所に関係なく普通決議の規約の改正は成立しません。

>>805
それは区分所有法ではないよ。

お国が立法してこさえた区分所有法より、住民間での取り決めが優先するのかい？？？？笑～
他で勉強してからカキコしましょうね、恥ずかしいですねぇ～。

住民が勝手に決め事しても、区分所有法には対抗出来ないけどね。　所詮規約は規約でしか無い。

>>810
嘘は駄目、>>805のレスは区分所有法の強行規定項目ですよ。　知らないなら書くな。

規約のもっとも身近なのは、家族間の約束、家訓かな、管理規約なんてそんなもんですよ。

全く違う、共有財産の管理の規約で区分所有者が強制加入である上、悪質違反者は裁判で排除が出来るのが特徴。

管理組合、管理規約に無知な書き込みが多いのには驚く、これだから悪質な管理会社の餌食になるのが良く分かる。

本を読まないからね。

問毛の理事が多いのか？

輪番制の理事はダメだといっているけど、輪番制だから
全員が該当者になるんだよね。
輪番制でも、いいときはあるよね。
その時に、だれが理事になっても基本が変わらないように、
しっかりした細かい細則を決めておけばいいのではないの。

マニュアル人間を作っても魂が伴わず駄目なことは現代社会で立証済み、選ばれた者のみが出来るのが役員の業務だよ。

↑
愚かな考えですね、自分が選ばれた人間とでも言いたいのかな？　誰が選ぶの？
理事などは公平に輪番で十分機能します、管理会社のサポートもありますし。

それと、魂は関係ありません、変な宗教は持ち込まないでね。根性漫画の観すぎ。

↑運動会で手をつないでゴールした世代だね。

一番タチの悪いのは熱意満々で立候補してくるが無能な理事

人を評価できないで、それに投票する組合員が一番悪い。

永住に役員に推薦されない組合員は寂しいだろうね。

余程お粗末なマンションにお住まいなのですね。

理事が立候補とか選挙とか言ってるマンションの方が粗末ですよ。
高級マンションでは聞いた事ありません。

わずかな管理委託費用でもケチるんですかね…　　粗末ですね。

>理事が立候補とか選挙とか言ってるマンションの方が粗末ですよ。 高級マンションでは聞いた事ありません。
と
>わずかな管理委託費用でもケチるんですかね…　　粗末ですね。

は、管理委託費用の金額に何の関係があるの？
説明してください。

恥ずかしいですね、自分で粗末さくらい考えなさい。
きっとケチなお人かな？

何か勘違いしていることに気がついたね。直ぐにバレるので出鱈目を書くのは止めましょうね。

↑　どこがデタラメなのか書いてみましょう、おたくがデタラメかな？

暇な素人が先頭に立って建物管理するマンションには住みたくないですねぇ～
管理会社に任せた方が安心だよ。
何事か有った場合でも、素人理事に責任押し付けられんしね、めんどくさいわ。

>理事が立候補とか選挙とか言ってるマンションの方が粗末ですよ。 高級マンションでは聞いた事ありません。
と
>わずかな管理委託費用でもケチるんですかね…　　粗末ですね。

は、管理委託費用の金額に何の関係があるの？
説明してくださいといったがでも答えられなかった。
それはあたりまえでしょう、管理委託費用を高くしても理事を引き受けてくれることにはならないので、
例示のコメントは無知そのものを暴露したに過ぎない。しかも高級マンションは理事がいないとでも勘違いしている。

↑
粗末なマンションは委託管理費もケチるのか？　と言う事では？
読解力はいずこへ～　　さすが素人！

高級マンションの様に、管理費沢山払って専門家に任せろって事でしょうね。

犯罪を誘発、助長するようなそんな制度はありません、高級賃貸マンションと間違えている様ですね。

>>835
高級分譲マンションの管理費は最低月額１０万円以上は負担しますよ。

犯罪を誘発、助長とは何のことですか？？？？　だいじょうぶ～

管理費が高いのが高級？
区分所有物件は貧乏デベがお客の資金を当てにするので高級でもなんでもない。
本来はデベがお客の為に自分の思考と資金で作って居住空間をレンタルするのが最高級と言える。

世間知らずとか、井の中の蛙って感じですね。

＞管理費が高いのが高級？

いや、騙されやすい管理組合なだけよ。

高級マンションの管理費払えない人は語る必要無し。　問題外。
１～２万の管理費払って文句言ってなさい、ボンビーマンションはね。

所在地 東京都中央区勝どき
交通 都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩5分
間取り 2LDK+シューズインクローゼット+納戸
価格 1億3,900万円
専有面積 146.84m2(44.41坪)(壁芯)
バルコニー面積 8.67m2 バルコニー向き 北西(角部屋)
その他面積 ―
構造 RC造58階地下2階建て 所在階 57階
築年月 2008年1月 総戸数 1333戸／2801戸
土地権利 所有権 用途地域 準工業
管理会社 住商建物株式会社
管理形態 全部委託 管理員 常駐
管理費 31,150円／月 修繕積立金 11,010円／月
その他使用料 ―

所在地 東京都港区赤坂
交通 東京メトロ銀座線 「溜池山王」駅 徒歩2分
東京メトロ南北線 「溜池山王」駅 徒歩2分
東京メトロ千代田線 「赤坂」駅 徒歩6分
間取り 2LDK+ウォークインクローゼット
価格 1億2,500万円
専有面積 124.34m2(37.61坪)(壁芯)
バルコニー面積 29m2 バルコニー向き 東(角部屋)
その他面積 ―
構造 SRC造15階建て 所在階 7階
築年月 1983年11月 総戸数 73戸
土地権利 所有権 用途地域 商業
管理会社 (株)ビル代行
管理形態 全部委託 管理員 常駐
管理費 46,970円／月 修繕積立金 21,000円／月
その他使用料 ―

住所 東京都港区赤坂
最寄駅 銀座線 青山一丁目駅 徒歩5分
千代田線 乃木坂駅 徒歩6分
都営大江戸線 青山一丁目駅 徒歩6分
半蔵門線 青山一丁目駅 徒歩6分
賃料 / 管理費 35.5万円 / 無し 敷金 / 礼金 2ヶ月 / 1ヶ月
間取り 3LDK 専有面積 90.09m2 （27.25坪）
帖数 洋室 7帖、洋室 6.5帖、和室 7.2帖、リビングダイニング 16帖、キッチン 3.6帖
バルコニー関連 バルコニー
構造・階数 鉄筋コンクリート造（免震構造）、地上10階地下1階建 / 4階部分
竣工年月 1999年2月 総戸数 111戸
契約期間 2年 更新料 1ヶ月
入居諸条件 ペット不可、 住居兼事務所不可 入居可能日 即入居可
駐輪場・バイク置場 駐輪場有り 月４００円 (※詳細はお問い合わせください)
建物設備・施設 エレベーター、 オートロック、 宅配BOX、 24時間有人管理
部屋設備 カウンターキッチン、 システムキッチン、 ガスレンジ、 電子レンジ、 クローゼット、 シューズクローゼット、 エアコン、 浴室乾燥機、 ウォシュレット、 TVモニター付きインターホン、 インターネット専用線
備考 ■退去時清掃費用が必要となります。
情報提供日 2013年4月10日

住所 東京都新宿区西新宿
最寄駅 丸ノ内線 西新宿駅 徒歩6分
都営大江戸線 都庁前駅 徒歩5分
都営大江戸線 西新宿五丁目駅 徒歩5分
山手線 新宿駅 徒歩15分
賃料 / 管理費 162.4万円 / 無し 敷金 / 礼金 3ヶ月 / 0ヶ月
間取り 2LDK 専有面積 263.53m2 （79.71坪）
帖数 洋室 22.5帖、洋室 11.1帖、リビングダイニング 50.7帖、キッチン 10.4帖
構造・階数 鉄筋コンクリート造（制震構造）、地上44階建 / 44階部分
竣工年月 2010年3月 総戸数 842戸
契約期間 3年(定期借家契約) 更新料 -
入居諸条件 ペット相談(大型犬相談)、 住居兼事務所不可 入居可能日 即入居可
駐車場 有り（42,000円） その他: 平置、機械式、屋根付き、地下、シャッター付き （※詳細はお問い合わせください）
駐輪場・バイク置場 駐輪場有り 842台：上段￥300下段￥500税別。２４ｈ利用可。２台目相談。、 バイク置場有り 38台￥8，000(900X2300) 8台￥10，000(1100X2500)税別。敷３。 (※詳細はお問い合わせください)
建物設備・施設 エレベーター、 オートロック、 防犯カメラ、 宅配BOX、 スポーツジム、 スカイラウンジ、 ペット設備、 トランクルーム(有料)、 フロントサービス、 コンシェルジェサービス、 24時間有人管理、 フロア別ゴミ置き場
その他: シアタールーム、ゴルフレンジ、キッズルーム、カフェ (※施設利用に対して別途ご利用料金がかかることがありますのでご確認ください。)
部屋設備 カウンターキッチン、 アイランドキッチン、 システムキッチン、 オール電化、 IHクッキングヒーター、 浄水器、 ディスポーザー、 食洗機、 クローゼット、 ウォークインクローゼット、 シューズインクローゼット、 エアコン、 床暖房、 24時間換気システム、 オートバス、 追焚機能付き、 浴室乾燥機、 バスルーム2ヶ所、 ウォシュレット、 トイレ3ヶ所以上、 洗濯乾燥機、 TVモニター付きインターホン、 ディンプルキー、 インターネット専用線(光)、 CATV、 BS、 CS、 トランクルーム空き状況・料金についてはお問い合わせ下さい。
備考 償却有り 1ヶ月。 ■ペット飼育時敷金１ヶ月積み増しになります。 ※定期借家契約の場合、再契約について詳しくはお問い合わせください。尚、再契約が可能な場合には別途費用がかかる場合があります。
情報提供日 2013年4月1日

賃料/管理費 162.4万円ってオレの半期のボーナスと同じくらいだ。

タワマンの上階を例に出しても無理あるね、低層階は販売価格は半値以下の以下。
全く持って高級マンションでは無い、全戸数億で無いとね。

高級賃貸は問題外でしょ、金持ちのセカンドハウスがほとんどよ。

ま～庶民は販売価格５千万以下で管理費積立金合計が月額２～３万が限界、
それでも節約したい素人理事さんが無理しちゃうから資産価値下げるんだよね～

庶民は５千万もローン借りれないと思うよ。

元来戸建を買えない人が分譲マンションに住んでいるので気にする必要はありません。

分譲マンションに住んでて土地を資産として買ってる人いるよ。

(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなけれ ばならない。
一 管理費
二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて 算出するものとする。

コピペだけのカキコ、スルーで願います。

最高裁判所の判決要旨
Xの上告を棄却し、本規約は有効なものであると判断した(最高裁平成2年 11 月26 日第2小法廷判決)。
法47条2項の管理組合法人(以下「管理組合」という。) が、その規約によって、代表権のある理事の外に複数の理事を定め、理事会を設 けた場合において、「理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶 者又は一親等の親族に限り、これを代理出席させることができる。」と規定する規 約の条項(以下「本件条項」という。)は、法49条7項の規定により管理組合の理事 について準用される民法55条に違反するものではなく、他に本件条項を違法とす べき理由はないと解するのが相当である。

８５２さん　当然の判決でしょうね。勉強になります。有難う御座います。

所が組合によっては、規約に規定しないで総会と同じだろうくらいの感覚で理事会に女房族が代理出席しての理事会決議は無効であることに気がつくべきです。

>854
民法第１０４条では、委任による代理（理事）は、本人（組合員全員）の
許諾を得た時、又はやむおえない理由がなければ復代理人を選任することは
できないとなっているんだよね。

しかし、民法の特別法である区分所有法第４９条第２項では、理事会又は集会の決議
によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる
となつているね。

規約で禁止されていなければ、配偶者が代理出席しても問題ないのでは。
民法より特別法の方が優先されるからね。

又、任意規定であれば、規約に記載したものは、区分所有法より優先されるけどね。
一番強いのは規約ということかな。

何を言いたいのか分からないね。
要は理事会の決議の訴訟が無効になるかどうかの問題が理解できないようだね。

>856

855の言っていることが理解できないなら黙っていた方がいいよ。代理が認められれば何も問題無い。

>民法の特別法である区分所有法第４９条第２項では、理事会又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができるとなつているね。

間違い。條件なんかはありません、素直に読みましょう。

（議事）
第三十九条 　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２ 　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。

法律や規約に別段の定めがなければ、過半数で決するんであれば、
又、代理人でもオーケーといっているので、訴訟は無効ということだね。

じゃあ、何故専門家が裁判までおこしているの？

（議事）
第三十九条 　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２ 　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。

？？？
（理事）
第四十九条 　管理組合法人には、理事を置かなければならない。
２ 　理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。

法人に準ずる扱いがされているよね。

要するに、集会は代理出席が可。
理事会については、問題があるということだよね。

その通りです、やっと常識人が現れた。

おばちゃん連が総会と間違えて理事会に出たがる。これを輪番の理事会は拒否する脳がない上にその結果の理事会議決は全て無効になるのも理解できていない。

＞ただ現実的に理事が区分所有者であるかどうかの確認は口頭による自主申告以外は難しいかもしれない。

貴方が知らないだけです。
理事長なら所有権登記の確認は簡単ですので勉強してください。

「区分所有者の決定基準としては画一的で明確性のある登記簿上の記載によるべきである。」（神戸地裁Ｈ13.1.31判決）

>>867
べつに理事長じゃなくても誰でも他人の登記簿の閲覧は簡単にできる。
しかもネットで、但しクレジット決済による有料。
ただしマンションは家屋番号をしらないと調べられない。
でも家屋番号は自分の登記簿から分かるから大したことはないが。
「登記情報提供サービス」http://www1.touki.or.jp/

うちは理事長が宅建主任者だから、理事長自ら滞納者の登記簿閲覧して抵当権や差押の有無を確認し、滞納督促や法的措置の戦術を検討をしてるよ。

アホ多数、オイラ１２年前に父親が亡くなり、登記も変更して無いが（事情で父のまま）
包括承継人として居住、のち組合に届け出、おいらが区分所有者なんだがな、
区分所有者には登記は無用、登記の有る無しは関係ないよ。

特定承継人が登記しなくても区分所有者なんだがな。

第三者に権利を対抗しなければ登記は必要ない。
不動産売買の媒介をしていると、よくあるのが土地は登記されてるが建物が未登記の物件。戦後の建築基準法施行以前に家を建てた物件に非常に多い。もちろん現在では建築基準法に適合していないから「既存不適格建物」である。
建物解体後更地渡しなら問題ないが、土地付古家として売るには建物登記がされてないとお客は買わないので、売主に建物登記をお願いしている。さもなくば前述のように建物解体渡し、要するに建物があっても建物価値ゼロで土地として売買する。
管理組合では、区分所有権を有する者即ち「区分所有者」が対象で、区分所有権登記の有無は規約に定めがない限り一般には問わない。あくまでも管理組合に対する届出をもって区分所有者と認める。

>「区分所有者の決定基準としては画一的で明確性のある登記簿上の記載によるべきである。」（神戸地裁Ｈ13.1.31判決）

第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

８６９さん　勉強になります。
規約に組合に区分所有者の登記簿謄本と専有部分の住民の住民票の提出を義務ずけられないでしょうか。

>>872　無意味。　判決文の一部分では意味通じづ。
>>873　８６９ではないが、出来ない。

８７３です　８７４さんへ　なぜ設定出来ないかを教えて下さい。

>>875
規約設定は無意味、区分所有法６条による事では無い、閲覧したいなら法務局へ自分で行きな。

区分所有法を柱に組合を結成し規約を作ってます、これはその目的とは別物、人を管理しません。
建物やその環境に対し不法行為があれば、人を訴えを持って処分する事ができるだけ。

くだらん事は自分で調べな。

マンション内での環境に対する不法行為とはどんな事例がありますか。

>>877
＞マンション内での環境 ✕
＞建物やその環境　❍

区分所有法を良く読み、自身の管理規約、細則読めばよろしい。

うちのマンションでは、理事長が組合員に対して「不法行為」の判例を2種類チラシにして配布しました。
その時に「不法行為」の説明を下記のように書いていました。

故意または過失によって他人の権利・利益などを侵害した者は、この侵害行為（不法行為）によって生じた損害を賠償する責任を負う。

その例として、ベランダ喫煙の判例と組合員訴状開示の判例が示されています。

>>879
その理事長、法律関係の人かな？
管理組合で普段組合員に訴訟関係の判例をチラシで配る事はまずない。
それとも管理組合が今何か裁判で係争中なのかな？

住民ならよく読んでおいた方がいい。

>>881
当事者同士で話し合っても解決しなかったから理事長に相談したのに、理事長はナゼ喫煙者宅に突撃して怒鳴り込んで喫煙者を成敗しなかったのか？だから訴訟沙汰になったのだ。この理事長は失格だな。住民の役に立たない。

回覧と掲示ならだれでもできる。この理事長は逃げてるな。
理事長の職務である「団体共同生活のモラルと秩序と規律を乱す不徳住民の根絶」を怠ってる。

組合員から管理組合が訴えられた場合に、その訴状を管理組合が棟内掲示板に貼りつけたら、また訴えられて管理組合が負けました。現在最高裁に上告しているそうです。

新聞屋は止めましょう。

マンション管理新聞は理事長必読だと思うよ。
うちは理事長が定期購読していて、理事に回覧してる。

新聞屋！
宣伝はやめろ！

組合の仕事ではない。
被害者が加害者に善処を求めれば済むこと。
済まなかったら訴訟するのは被害者の勝手と言うもので被害者が組合を利用するのは間違い。

>>888
管理規約に抵触するか否かで管理組合が関与することになる。
騒音や喫煙はいずれにしても管理規約で禁止してる「迷惑行為」の範疇になる。

最近、ペット飼育細則に違反して共用部分を犬歩かせてる。
見たらいちいち飼主つかまえて説教してるけど効き目がない。
個別訪問で怒鳴り込むしかない。

飼い主もワンワンスタイルの四つん這いだったら笑えるな。