ろうきんの住宅ローンはどうですか？

保証料の取扱いについて、「外枠／一括前払方式」と「内枠／金利上乗方式」
の是非が論点となることがありますが、
結論的にはどちらを選んでも総額でのキャッシュアウトには大差ないように思います。
（0.2%でしたら、確かに外枠方式の方が”若干”お得ではありますが）

試算してみましょう。
前提1：2000万円の借入を予定していて、外枠保証料は自己資金から捻出するつもりである。
前提2：保証料内枠方式による上乗金利は、+0.2%である。
前提3：保証料内枠方式の場合、当初借入予定額から保証料相当分を減じる。

＜ケース1：外枠方式＞
借入金額：2,000万円、返済期間30年、金利2.98％（全期間固定）、保証料：40万円
この場合、毎月返済額：84,105円、年間返済額：1,009,263円、総返済額：
30,277,883円となります。

＜ケース２：内枠方式＞
借入金額：1,960万円、返済期間30年、金利3.18％（全期間固定）、保証料：0円
この場合、毎月返済額：84,549円、年間返済額：1,014,591円、総返済額：
30,437,731円となります。

外枠方式−内枠方式の差額は以下の通りです。
毎月返済額：▲444円、年間返済額：▲5,328円、総返済額：▲159,848円

ポイントは、内枠方式の場合には、2000万ではなく1960万円のローンを組むことにあります。
もともと用意していた保証料を借入元本に回すことにより、
外枠方式よりも低い借入金額となる為、
金利上乗分と相殺されて両者の差は誤差の範囲に収まります。
借り手にとってのキャッシュフロー上の差異も、この誤差部分だけです。
上記試算では上乗金利を0.2%としていますが、中央ろうきん東京地区のように0.16%で
あればその差はより小さくなります（但し、0.16％は会員限定）

逆に、保証料を現金で支払わなくても良くなったからといって、
その分を別に使ってしまうと（つまり、外枠方式と同じく2000万円のままローンを組む）
金利上乗せの分だけ総支払額が膨らみます。

住宅ローン戦略上は、むしろ同じ条件での金利が0.1%upすることの方が、
総返済額に大きな差異を生じさせます。

＜ケース３：外枠方式＞
借入金額：2,000万円、返済期間30年、金利3.08％（全期間固定）、保証料：40万円
この場合、毎月返済額：85,186円、年間返済額：1,022,234円、総返済額：
30,667,023円となります。
つまり、もともとの金利が0.1%違うと、保証料内枠方式よりも総返済額は増えます。
（ケース２と比較してみて下さい）

【結論】
・保証料の外枠方式、内枠方式による違いは”前提条件3を遵守する限り”気にする
必要なし。
・同じ条件（借入金額、借入年数、金利タイプ）での金利差に着目すべき。

・私は中央労金にて6月実行（今思えばよい時期だった）しましたが、
2800万円を30年固定の2.95％で借りるか（団信込、保証料別途約50万円）、
2750万円を30年固定の3.11％で借りるか（団信込、保証料込）の違いで試算して
両者に大差がないことが分かったので、納得して後者で契約しました。
ご参考まで