プラウド船橋ってどうですか？(part22)

結局買いなマンションだね。

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現時点の関東地方最強物件は、ブランシエラ品川勝島だそうです。まー単純に坪単価に対しての値段での評価ですけど

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大規模マンションの販売は、野村不動産と三菱商事の勝ち！

長い歴史をみれば、民間大型マンションは関東も関西も激しい戦いをしてきたといえる。

それはともかく、【プラウド船橋】がもし平均で300万円高かったらどうであろう。
売る側の粗利は、45億円増えるかもしれない。

逆に顧客の立場で考えると、300万円ローンが増えることになる。

戻って売主側の立場で考えると、即日完売の可能性はなくなる。
宣伝費が増える。
人件費が膨らむ。
売れ残りには、管理費や修繕積立金の負担も生じる。
売れ残って、ダラダラと販売を続けるとブランドイメージが低下する。

野村と三菱は当てにできない45億円よりも、手堅く売り切り次の物件へ進むという効率的な道を選らんだ。
結果として、即日完売という大きな宣伝効果を得た。

過去の歴史に学べば、極めて優れた立地物件を除き、大型物件は短期間で売り切るのが勝ちとなっている。
野村と三菱は、激しく競り合う競合物件に打勝つ方法を研究し、実践したといえる。

NTT都市開発の【ウェリス稲毛】も、参考にしてはと感じる。
同じことが他の競合物件にもいえる。

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自分のブログで毎日書けばいいのに。

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不動産のお買い得は無しと言われている。ここは液状化リスク、高圧線、土壌汚染とマイナス要因だらけ。見合った価格だけど購入者がリスクを過小評価してるだけでしょ。

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よかった、11階の11階購入だから。

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ウェリス稲毛に軍配ですな。笑

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不動産にお買い得はある。
無いなんてのは不動産屋の都合の良い方便、真に受けてるとは。

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もし、お買い得だったら、どっかの業者が１棟買いしちゃうよ。ミニバブル期にはモデルルーム公開してから、一棟売りなんてこともあった。同じ価格でも、まとめて捌けるのなら販売経費も節約できるしね。

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>>370　正解です。
ちょっと前だと合併であったり、一般的なとこだと新線開通、延伸であったり。
でもマンションなら駅徒歩３分以内が資産価値という恩恵にあやかれる条件。

凹字でなくＬ字で作って、駐車場１００％確保して、あと数百万高く売った方が、
購入後の資産価値の維持という面では有利だった。

駐車場がネックで成約しない中古物件って案外多いんだよね。

最近ではすっかり凹型が主流になっちゃったね。ほんの数年前はＬ字型がほとんどだったのに。
凹型はデベの都合でしかないんだけど、また景気が上向けば変わってくるかな。

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価値観に個人差があるのだから、個人的なお買い得は存在するよ。
万人にとってのお買い得は無いだろうけど。
過去に土壌汚染があった場所は絶対に嫌、という人はたくさんいるし。
ただ、納得する人が販売数以上にいれば人気物件。

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個人の主観は人それぞれだからね。お買い得って議論するなら客観的な評価が前提でしょ。

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相変わらず野村は、内覧会を平日にやってるみたいだね。補修の確認とか、入居後の定期点検とかも平日だと、結構大変。あと、野村って鍵の引渡にわざわざ本社に呼び出す。しかも平日に。

火災報知機の点検、排水管の清掃とかも平日だと、これからずっと大変。デベや管理会社によっては土日対応してくれるところもある。

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結果が全て。相場より安くて良くて人気物件なんだからお買い得。

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今の職場に、マンションに住んでる独身の人がいるけど、点検とやらでしょっちゅう会社を休んでる。

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液状化で被害を受けてから安物買いの銭失いだったと気がつくんでしょ。

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プラウド船堀はかなり売れ残りに苦労しているね～
プラウド新船橋はかなり安く設定したから売り切れるかな？

しかし、管理費のあがりかたすごいね…
ローン破綻者たくさんでそうですね

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上がるのは管理費じゃなくて修繕積立金でしょ。定期的な一時金徴収や段階的値上げは未払いが発生するリスクがあるから、国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されてるんだけどね。

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あの上がり方は…
余計な設備は将来の爆弾ですね。

ソーラーとか目論見どおり働かないし壊れるし

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375
希望したら土曜日でしたよ。長谷工なんかは断られたらしいけど。さすが野村の対応です。土曜日結構多かったです。

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>387
じゃあ最初から修積金満額取ってるマンション教えてよ。検討の参考にするから。
当然最初から2万円ぐらいかかるんだろうね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

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>379
ソライエかもどきか分からんけど切なくならないか？

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>>390さん

そんなにつっかからなくても。>>387さんは一般論を言っているだけで、ここが駄目と言っている訳じゃ無いんだから。

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>386

モデルルームへ行ったことないでしょ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

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>>390さん、
>当然最初から2万円ぐらいかかるんだろうね。

そうですね、全期間固定となると、2万円くらいは必要でしょうね。よくある修繕積立金の例:

・初年度7,000円程度、10年間据え置き。
・11年目に5,000円程度値上げされ12,000円になる。
・16年目にさらに5,000円値上げされ17,000円になる。
・21年目にさらに5,000円値上げされ22,000円になる。
・26年目にさらに5,000円値上げされ27,000円となる。

もちろん別途管理費も毎月かかる。さらに駐車場代も。とにかく30年間住むとなると、固定費だけでもかなり必要です。

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>397
う～ん。そうじゃなくて具体的な物件名をご教示願いたいと書いてるんですが。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

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>397

この物件に対して言ってるのか？一敗論として言ってるのか？
また、何が言いたいのか不明？

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いやいや人気マンションは大変だ、ネガにひがみに。
早く住みたいね、楽しみだ。

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「管理費の上がりかたすごいですね」と迂闊に書き込みしたら、上がるのは修繕費だろwwって突っ込まれたらブチキレですよ。ワケワカメですな。

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ここの購入者は何か勘違いしているような気がします。
ここが人気があるのは確かですが、
なんで最高とか最強マンションなんでしょう。

最多価格帯が3200万のマンションですよ。
人気は相場より1割以上安くしているだけ。

野田線沿線の一次所得者向けのコスパマンションです。

ユニクロマンションなので
ヴィトンやエルメスがほしい人は決して手を出しません。

決して全面否定はしませんが、
勝ち組気取りで舞い上がってる購入者に、一言苦言を言いたくて。

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モデルルームは前回の部屋とだいぶイメージはかわりましたか？
また、以前と変更になったところなどがあれば教えて下さい。

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連投はいいから具体的な物件名は？出てこないなら以降はスルー。
406のような品性に欠ける輩を相手にしたのが間違いだった。

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買うない奴等だから心配ない。
事前審査で落とされるから。

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410さん
あなたの言いたいことよくわかります。
私は3街区落選者です。5、4街区と同時に、他マンションも検討してます。
確かに総合的にいいマンションですが、最高最強ではないですよね。
鉄塔、葬儀屋、パチ屋、ラブホ、小学校問題、地盤、工場跡地、野田線、
など、多数あるデメリットを、価格と仕様でカバーしているだけです。

見ていて、痛々しく思えます。

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年収バラバラ
他よりあがりが大きい修理費…
ローン破綻者たくさんでて、管理組合大変そうね。

いっそのこと価格帯で管理組合わけりゃいいのに。

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苦言を言いたくて×
苦言したくて○

みんなで楽しくわいわいやってると攻撃したくなるのか？
なんか怖いな

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うちは価格と千葉に住むことが義務だったので東京から引っ越しです。
仕事大手町、プライベートで丸の内や銀座で買い物なのでここなら許容範囲。できれば東京がいいですよ、でも家族がいるとなかなか難しいですね。
満足かは住んでみて判断します。。

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↑
あんたも違うがね(笑)恥ずかしい…

苦言を呈したくて

では？

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416
割安なだけに転売ききやすいから、滞納者はでていきやすく良質な住民が残りそうでgood！

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駐車場に空きのない中古なんて買わないでしょ。
中古市場では苦戦しそう･･･。

あとこの仕様だと壁紙とフローリングも総張り替えが前提になるだろうし･･･。

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安いから人気があるとか思っていたら大間違い。
そう書き込みしているのが他のデベさんだったら大問題。
もっと冷静に分析して対策練らないと、悪口言うだけでは総武線の顧客を全てさらわれるよ。
理解力ないから1.2.3街区と瞬間蒸発されちゃうんだよ。

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>422

意味不明

総張り替えしない物件てどこ？
また理想論で、具体的な物件てないか。

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>421

新築時に安くないと売れないような物件ほど、中古時の下落率は高い。価格が下がって、オーバーローンになったら売るにも売れない。

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>>422　フローリングの総張り替えは余程のことがない限りしないですよ。

うちが中古で購入した妙典のラグナもそうでしたし、他もそれが一般的かと。
ただ最近のマンションは耐久性の劣るのを採用しているみたいですからどうなんでしょうね･･･。

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>>423
>安いから人気があるとか思っていたら大間違い。

でも、安いと言う事が人気の最大の理由である事は、ほとんど動かし難い事実。

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どのくらいだと売れなくなるかな？
奏レベルだと売れないだろうね。

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>>426は>>422でなく>>424に対する回答かな。アンカー間違え？
>>428は主語がないからよく分からない･･･。

書き込む前にもう一度確認を。

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今日、イオンに買い物に行ったついでに見てきましたが駐車場の入口はシャッター付だしロビーや歩道も綺麗で魅力的でした。
ただ車で行動する事の多い私は出先から自宅に帰ってきた時に、すぐ近所まで帰って来てるのに家の周りが渋滞してて中々家にたどり着かないというのが唯一のマイナスポイントです。

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車もなく、子どももいないシルバー世代には最強
イオンも、病院も、葬儀所も近い

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公平な評価で有名な牧田さんが坪単価は150万円ていってすばり当たってる。
牧田さんの記事は日経住宅ニュースに掲載されてます。
ということは、実際特別安い訳ではなく、商品企画やブランド、仕様、施工会社などが良いから爆発的に売れていることがわかるよ。

価格が安いと思われているのは、中身がいいから。

安ければ売れると思っているデベロッパが多いから魅力のない中小マンションがあちこちにできる。

最近いいのは、ここと奏位かな。

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足腰の弱いシルバー世代にとって、だだっ広いイオンはダメでしょ。ちっちゃな商店で十分。

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千葉県の人口減少中。松戸、浦安なんかは市も深刻に考えてるようです。一方で、船橋、印西、流山‥は増加中。個人的には松戸、浦安よりよく知らない街だが、この3市は人気地区らしいので、これからも千葉県を牽引していって下さい！

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安い！が事実だとして、その前提として『○○にしては安い！』と思わないと買いませんよね。○○=メリットと思いますが、ニュースになる位の人数が買う決断をしたメリットって何なのでしょうかね？

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入居してから気がつくんでしょ。民度の低さを。契約者のここの書き込み見れば分かるはずなんだけど。今はあばたもえくぼってところか。

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いや、ここはシルバー世代には特に良いですよ。
車使わなくなった世代には、一つところですべて賄えるのはポイント高い。イオンタウンを普段使いにすれば良い。
一つの街が出来上がるのですから、郵便局だって、市役所出張所だって、ミニ機能のものができるでしょう。銀行だって。そういうものが近くになければ
車手放したシルバーには辛いです

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敷地が広いから、歩いて外にでるまでで一苦労。街として設計するなら、ATMやポストとかを敷地内に設置するよう働きかければよかったのにね。

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ここは投資としてはあまり遊びは無いですね。
立地としては端的に単なる郊外だし。
イオンありきで仮に撤退でもしたらU4や稲毛と変わりないでしよう。
企画力のあるデベや商社が盛り上げて、セルサイドとしてはウハウハでしょうけど。

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「一つの街」は過大評価しすぎ。
商圏を考えると、1500世帯5000人だとコンビニか小型スーパーを1軒誘致できるかどうかだよ。

https://www.cocohore11.com/column/01/

イオンタウンの規模になると、プラウド住民の購買力だけでは維持できない。イオンモールも競争相手になるし、プラウド外の客を取り込めなかったら早々に撤退するかもね。

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はいはい。
ここは間違いなく買い。
民度は…。なんとも。。

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全体の敷地は広いけど、5つの街区に分かれて、敷地も長細くなくて、エントランスも3つある。
大規模マンションで考えたら、ここほど出口まで近いマンションは少ないですよ。

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液状化、土壌汚染を知った時点で検討から外れる。
それでも軽い気持ちでモデルルームに行っちゃった人が、野村の営業に煽られて契約する。
来場者同士を競わせるように煽るから正常な判断が出来ない状態のまま契約に至るという催眠商法ですな。
今でも関東最強とか勝組マンションとか言ってる位だから、まだ正常な判断が出来ない状態みたい。
ここまでくると洗脳だね。

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土壌汚染と電波塔がなければなぁ

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>447
値段が二割は高くなっていたでしょう。

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最多価格帯の3100万円代で計算すると二割アップは3700万円代
船橋駅から徒歩15分の3LDKってそんなに高いかな

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液状化は対策してるから良いよね。
ここでネガな書き込みしてる中小デベロッパの物件は、たいてい対策してないからね。
震災後真っ先に液状化対策して市場やマスコミで評価されたのは、野村のプラウドタワー東雲だった。

土壌改良も良いね。工場跡地でなくても自然の土壌汚染は結構あるからリスク高い。ここは事前にチェック&改良済みなことから、跡地でない場所と土壌汚染リスクはイコールかな。

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浦安で液状化被害のあった数少ないマンション、それが
土壌汚染の過去もポジティブにすり替える、それが

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浦安で液状化被害にあったマンションて少ないのですか

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プラウドタワー東雲の敷地付近は液状化が酷く、あれ見たら買えない状態になったらしいので、イメージアップが必須となったのでしょう。
ここの液状化対策は一部だけだよ。

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やはりユトリシアがおすすめですね

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ちゃんと対策ってなに？
杭を深く打つことですか？

液状化では地中から土壌が出てきますが、
汚染土壌はどのくらいの深さまで入れ換えたのですか？

プラウド新浦安は周りより被害が大きかったようですが。

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安いからいいんですよ

ファミレスと高級レストランが同じサービスのわけないじゃないですか

1000年に一度の震災規模に対するよりコストさげて100年に一度の震災規模に対すればいいんですよ

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土壌汚染改良済みは信じるしかない、まぁ船橋市の責任にもなるし。
やはり高圧電線が奥さんがかなり心配していたが、モデルルームで気に入り、街区内で最も遠い2街区を申込。が落選。。3街区でもいいというので申込でなんとか当選。
結局は奥さん次第で決まってしまいました。。

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次の震災は１００年に一度規模でも
震源目の前の予測ですよね。あくまでも予測だから。ある程度対策とっていれば大丈夫でしょ

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