ジオタワー天六ってどうですか？　Part6

デベの姿勢の問題！

作為的な詐欺行為もさながらその後の人をバカにした対応も酷い。



　大手デベロッパー阪急不動産（株）、スーパーゼネコン（株）大林組、海外での設計コンペにも招待される設計事務所（株）アーキテクトファイブ、一流構造事務所である（株）梅沢構造計画研究所。この豪華メンバーで166戸の集合住宅が、阪急南茨木駅の西側で分譲されたのは1998年のことである。またこのマンションはその後、茨木市の都市景観賞を受賞している。

　販売に際して、通常のパンフレットの他に「構造家からのメッセージ」と表題された別刷の資料が用意され、そこにはこのマンションの設計に関わった（株）アーキテクトファイブや（株）梅沢構造計画研究所の名前が連なり、いかにこのマンションが構造的に優れた建物であるかが解説されている。その文面の中には、阪神淡路大震災から学んだことして、単に構造的に頑強な設計を行っても現場での施工が適切に行われていなければ何もならないとされ「工事監理を厳格に行い施工上の問題を回避する事」がうたわれている。そしてその言葉は、「永住の証明」として別のパンフレットにも紹介されている。

　このマンションは駅に近い事ばかりでなく、イタリア製のドアやシステムキッチン、無垢材の床などを採用した5,000万円台の高級マンションであった。当時既にマンション価格は下がり始めていたが、立地条件、デベロッパーの知名度、スーパーゼネコンの施工、優れたデザインを信じ、「工事監理を厳格に行い施工上の問題を回避する事」を高々とうたい上げたこのマンションを「他とは違う品質のマンション」として高価格であっても購入したのである。

　しかしながら、建物の不具合は入居直後から発生した。各住戸内では建具の立て付け不良などが発生すると共に、外壁にはひび割れが、また塗装の施工不良などもあり、早々に外部全体に足場を組んでの補修工事が行われた。各住戸内の不具合については、専有部分の不具合であるとして管理組合が干渉せず、それぞれの住民が個別にゼネコンや分譲業者と交渉して補修を行っていた。しかしながら、建具の不良が建具の調整だけでは納まらなくなり、ついには床ユニット（二重床）を一旦解体して再構築する住戸も生じて来た。このような状況に対して、分譲者や施工者は「床ユニットの施工不良」と説明していた。

　そんな不具合のあった住戸の一人が私の所に相談にやってきた。ゼネコンの対応が非常に悪く、内装を一部撤去しているが、このままいい加減な施工をされては困ると言うのである。内装を撤去したマンションに入ってみると、床に無数のひび割れが生じており、中には１㎜を超えるひび割れもあり、床の中央部分が最大40㎜も下がっていることが調査の結果明らかになった。

　「これは構造体（床版）に構造的な問題が発生している。原因を確認するまでは安易に内装を復旧してはいけない。」とアドバイスすると共に、分譲主がその依頼者から要求で既に調査を始めていた（財）日本建築総合試験所での調査結果を待つ事にした。

　その結果が出たのは、その後数ヶ月が経過してからで、驚くべき事実が明らかになった。このマンションは小梁のないフラットな床版のマンションであるが、建築確認申請の図面には明記されていた「PCアンボンド工法」がまったく施工されていないことに加えて、施工の不具合（スラブの厚みが薄いなど）が相まって床がたわむ原因となっているとされていたのである。

　PCアンボンド工法とは、コンクリートの床版の中に鋼線（吊り橋のワイヤーを想像してください）が入っており、その鋼線を住戸ごとにたわませてコンクリートの中に打ち込む事により床を支持すると共にたわみを抑制する工法である。この方法を採用する事により、最低でも25㎝の厚みの必要なこのマンションの床を20㎝で設計していたにも関わらず、施工時に「PCアンボンド」を施工しなかったことにより、その調査時点で50戸以上の住戸に４～５㎝の床のたわみが発生している事があきらかになったのである。

　しかしながら、この問題に対して管理組合は検討委員会、交渉委員会を作り分譲主らと交渉を重ねた結果、既に用途地域が変わっていることから、建て直しをすると住戸数が減ってしまうことや、床の再構築を行うにも同様の問題があるとして、補修しか選択がないとの説明を住民に行った。その結果コンクリートの床をたわんだまま固定する方法での補修を行う事、迷惑料として数百万円を渡す事、１年間の全住戸の仮住まい費用などを負担する、もしくは販売時の価格の65％での買い取り（瑕疵の無い状態での時価相当額）を総会で決定して、166戸のうちの164戸がその内容で最終的に同意したのである。

　依頼者ら２戸は、真にこのマンションの資産価値がなく転売もできないこと、売買契約も目的物と著しく異なり、その目的を果たしていないとのことで、分譲主、ゼネコン、設計者らを相手に契約解除の訴訟に踏み切った。

　訴訟の中では、設計・監理者らは「在来工法（PCアンボンドを施工しない方法）での施工に強く反対した」がゼネコンや分譲者らが合意したため監理者としては責任がないと言い。ゼネコンは監理者らが承諾したので「PCアンボンド工法」と取りやめたと主張している。そして現況や補修方法については、建築基準法に違反していないとの主張を行っており、販売時の「工事監理を厳格に行い施工上の問題を回避する事」の言葉はどこに行ってしまったのかという状態である。

　現在このマンションは全戸が退去して、補修工事（床がたわんだままで）の最中であるが、依頼者らの住戸を保全調査した際には、手ぬぐいなどの異物が柱に混入している、ただでさえ薄い床コンクリートを削って排水管を施工している、界壁については最大２㎜の大量で大きなひび割れが発生しており、床スラブだけではなく、コンクリート構造体について、数多くの不具合が確認されている。

　このような施工状況や資産価値の低下（ローンの借り替えを断られた）、そして床版の再構築が不可能ではない（既存不適格建物の取り扱いの法律が施行されればなんら問題ない）ことが明らかになるにつれ、一旦同意した他の住民も、再度分譲者に説明を求めるなど、他にも訴訟の提起がされる状況になりつつある。

この事件内容何度かスレに投稿されている。

ここまでくれば、現場が違うから　と　同情してあげたい気にもなる。

しかし、投稿者が被害当事者だったら何度も言いたい気もわかる。

うんぜん万円の話だからね

何千万の金の問題も大きいですが何の罪もない一購入者が悪意のある企業と渡り合い、交渉や裁判を重ねた時間や労力や精神の疲弊を思うとやりきれないですね。

財閥系であろう何処であろうがが人間の作るものなのでミスはたまには起きますよ。
問題はその後の対応です。
ここは悪意100%なのが痛い。

222が削除されるかどうかで、このスレの信頼性が証明できる

そもそも現場作業している人間は【阪急】とか別に意識してないし。
気温が1度下がると作業効率が落ちる程度。あとコンビニの弁当の内容。

こんなこと書くとまたパークのステマとか言われそうですが三井のようなチェックの厳しい会社の場合は現場の人間も意識するようですよ。
意識というか面倒臭がられるみたいですが。
戸建てでも施主が現場に足を運ばないような感心の薄い現場になるほど建築ミスも起こりやすいです。

その点ではプレサンスやエステムシリーズ＞シティタワーシリーズ＞ジオ・シリーズ
って感じでしょう。

モンセーヌでの阪急不動産の対応が事実なら、許せないし
とことん戦ったらいいと思う。が 、それがジオタワー天六
で起こった訳で無く、阪急不動産の物件すべてがそうで
あるかのような言い方はおかしい。そやからここでも
同じ事が起こったらとことん戦ったらいい。ただ忠告は
ありがたい。阪急不動産も工事状況は随時チェックしているし、
財閥系のデベでも人間のやる事やから、手抜きや不正はある。

それなら事が起こる前に戦うのか？それなら買わなければいい。
疑って警戒してかかるのはいいが、
事が起こる前に決め付けて、どうすんねん？

そうなる前に、まずは阪急の物件は外すべきでしょう。

モンセーヌは購入時の倍額で買い取って解体し、反省の碑でも建てて毎年その碑の前で不正を行わない誓いをたてるくらいするべきだった。
失われた信頼を取り戻すのは何倍もの労力と時間と経費を要する。

宝塚の例もあるし、竣工後大幅値下げな予感。
広めの部屋を希望なら、待つのが吉。

値下げ待つもよし。

とにかく、日本は危機感ともなうインフレ方向。

まずは、駅直結タワーを選んでおけ！

駅近の稀少価値は今後秀でるぞ！

関西経済が崩壊するのを待つわ。

残念ながらナマポの人は、このマンションには住めませんね。

私は値下げを待ちます。

私は値崩れを待ちます。

阪急のパターンから考えると値下げは竣工1年後くらいです。
ここのペースから考えるとその頃には残り30くらいになってるでしょう。
部屋の選択肢は殆ど無くなりますが値段もかなり下がります。

竣工１年後は、消費税増税されてますから大幅値引きが必要ですね！

人為的スタグフレーションの発生。
物価はあがる。
備える、備えないは自己責任。
今後、駅近ほど旦保価値高い。
駅直結タワーを買っておけ！

来年度は住宅減税は現金支給まで
しるからむしろ需要大になる

関西やぶれてジオタワーあり

ん？

関西破れるジオタワーあり

駅直結はたしかにエエね。

今月末には駅直結の地下鉄の出口階段が供用になります。

一階の通りぞいにトイレを造ってほしい。
移動式でもいいから
飲んだ帰りあのあたりが癖なんです。
よろしく(願)

確かに！
ザ・キタハマタワー地下のコンビニそばには、
「たちしょん禁止」と書かれてました。

「たちしょん禁止」の看板だけはやめてください。
飲むと癖なんです。
動物的といいますか、習性なんです。
許してください。

吉本のオーデションを受けたらどうですか

現金支給付き住宅減税が待ち遠しい。

立小便禁止は重要です。
普通の人はやりません。
終電前の酔客が危険。

下が駅なんだから、せめて駅のトイレまでガマンしましょう（笑）

３年後の40階超タワーは物価高の影響で
かなりコスト上乗せ価格になるぞ。
現金支給住宅減税で購入狙うなら
今から物件を物色しておけ！

3年後のここは大量の迷惑駐輪に悩まされ、阪急のアフターフォローの悪さにより大幅に資産価値が低下しているでしょう。

迷惑駐輪は困ります。
堪忍してください、お願いします。
ショー弁もやめてください。
ベンチでのご飲食はご遠慮ください。

パークタワー梅田は神マンションだそうですから、天六の分際で比べたりしたらバチが当たるそうです。

パーク梅田は楽園だそうですよw

あのスレ気持ち悪い書き込みばかり。
神マンションとか快適都会生活とか。。

ここはここで気持ち悪いよ
パチンコとかサラ金とか立ちションの話題ばかり…

ほんま、品がない！
情けないわ！
～よりマシやとか堂山とか、ガキですか？
しっかりせぇ！

菅北小学校に入りたいのですが。
天七からでは無理でしょうか？

>>276
無理です、ここは校区は諦めましょう。

谷町線で追手門通ったら？

それより長柄・国分あたりの自転車軍団をなんとかしてくれ・・
ジオタワーの上層階からボーンと一発何かぶっかけてもいいと思う。

公開空地の自転車問題はどうしようもないと思いますよ。
特にここは北側の淀川あたりまで扇状に広大な駅遠住宅圏があるのでかなりひどくなるでしょうね。
ここからさざなみに向かう途中の大きな交差点にあるローソンも店の駐車場に対する周辺住民の無断駐車に悩まされているようで、何日も置きっぱなしの車に張り紙をしているのをよく見かけます。
店員さんに聞いたところ、私有地なので警察も撤去などをしてくれず手を焼いているようです。

ここは最適です。
長柄・国分あたりの自転車軍団がこぞって置きます。
タイ焼きやら一銭焼きなどをここのベンチでいただきます。
店の人も助かります。

銀行やスーパーの自転車は手におえません。
毎日にぎやかでいいですね。

ここは都島通りの北側ですから。
扇町公園で年一回ある祭りに来ればわかります。
そのくくりです。
その点、パークタワーはいい扱い地区でしょう。
わかるよ、そのうち

最も直結してはいけない駅の一つです。
新今宮やら花園町やらと同じく直結すればいいというものではないことは販売状況が表しています。

マンションの駐車場の売り上げは普通、積立金等に貯蓄され住民の財産になりますが、
一階店舗の家賃はどうなるのでしょうか？
それとも一階部分も分譲なのでしょうか？
一階部分は住民の財産の一部ですよね。

店舗部分は阪急不動産が区分所有し、賃貸する形式になっています。
賃貸料が入るのではなく、所有部分に応じた管理費が全体管理組合に入ることになります。
住宅部分に特定された管理費と、店舗を含めた全体管理費は明確に分けられ、建物の運営、維持、修繕費の積立に使われます。
店舗部分を住宅購入者全体で所有するようなスキームだと、将来もし店舗が退去したりしたら、建物管理が金銭的に行き詰まってしまいます。建物の下部に店舗が入っているマンションはよくありますが、だいたいそういう運営の仕方でしょう。

非常に苦しい且つ説得力の無い愚弁ですね。

不動産業界では、家賃と管理費は全く別物でしょう。

賃貸マンションでも、家賃と管理費は別ですよ。

分譲マンションでも共有部分の管理費は占有持ち分による負担はありますよ。

阪急不動産が区分所有するならその区分所有部分に係る面積割合に応じた管理費は、住人が負担する管理費と分け隔てない管理費は阪急不動産が負担するのですね。

今から店舗の撤退等を想定したシミレーションの記述がありますが、阪急不動産は賃料も入らない、且つ管理費の負担義務も負う事を３５年いや半永久的にどのように保証してくれるのですか？

勘違いしてはいけないのは、１階部分は建物の基礎にも相当する部分です。その１階部分の管理が１００％でなければ、基礎のない建物にほかなりません。

↑この人、購入者でもないのに、なんでこんなに熱くなって語ってるんかな。
だからどした？

一階に店があるマンションは、地域関係なくやめた方がいいと聞いていますが、どうなんでしょうね？

管理費等の運営上の問題もあるでしょうが概して一階に店舗があるマンションはエントランスの見栄えが欠落しますね。

新しいうちはいいけど店舗の衰退と共にマンションも衰退する。

過去だいたいのマンションがそうなるみたいですね

店舗がある場合は家賃をとってガレージ同様積立金にいれるべきでしょう。
部屋を買った住民が不利になります。
スーパーがあれば価値があがるみたいな子供だましはやめてけれ。
一階が玄関、ホールのようなパークタワーはその部分は住民の共有部分ですよ。
一階が他人の店舗の場合、当然家賃を積立金にいれなきゃね。
それとも、その分部屋が安いとでもいうのでしょうか？

自動車数↓⇒自転車数↑
子供↓⇒爺婆↑
これは爺婆にモラルを徹底してもらうしかない。とくにジモP。

りそな銀行の看板も姿を表し出しましたね。商業部分はやはり便利ですね。

周囲の建物とも調和がとれて入居が楽しみです。

しかし周りの囲いに駐輪禁止と書いているのに堂々ととめていく輩は何とかならないのでしょうか

公道なら警察に通報すれば。
私有地は警察は動かないからレッカー頼む。

パチンコにアコムにチャリにおじさん。
みごとです。
商店がある以上、チャリは停めます。
それと駅利用にはこの辺にチャリを停めます。

無慈悲な撤去を行政にお願いします。
そのために税金払ってんだから。

モラルの低い大阪市民には無理。

市内のもっと良い駅に駅直結タワーが
できるまで、とりあえず天六ジオで
生活すればいいんじゃない？
梅田、天王寺、京都方面も１本だし。
直結でこの規模のタワーなら悪くはないね。
見栄はる時代でもないし、利便性一番。

今の時点からひたすら撤去して教育しておかないと停めて当たり前になってしまうよ
って天六民に言っても無駄だけど。。。

今後、40階超クラスで駅直結のタワー新築物件となると、ここの平均@200より
かなり高い値段になるっていくよ。

まあ中津に続く御堂筋線直結が出てくるから楽しみにしとけや！
（北急じゃないよ）

新旧交代。いずれCT も出来れば天六も少しずつ変わるよ。

長柄の天六温泉からの景色ですか。
ごくろうさん

>>298 >>299 >>308
天六という街の実態が如実に現れていますね。
とても庶民的です。

写真投稿ありがとうございます。やはり一目瞭然ですね。私は遠くて頻繁には行けません。これからも変わり行くジオ周辺の写真提供して下さいね。

住んだ場合の満足度は
飛び抜けた生活利便性やろうな。
物価高は国策。
駅に近い物件から検討する段階では。

ちなみに駅徒歩1分、駅徒歩2分に新築分譲戸建て・・
ひとつはeverplaceだったかな？っちゅうのもあります。
まぁ、集合生活が嫌な方は検討の価値ありかも。
どちらも本庄東１で合計10戸、3000～4000万円程度の未完成物件です。

駅徒歩２分とここでは値打ちが全然違うでしょう。
私は職場も駅上直結の建物なので、今日みたいな雨の日でも天気を気にする必要がありません。

ま、どっちでもいいけど、どっちも天六(笑)

280くらいで足踏みしてる時期が長かったですが、ここにきて320を超えてきましたね。竣工完売はさすがに難しいでしょうが、どこまで伸びるか楽しみになってきました。

>>316
本庄東～中崎町のあたりは、まだ空き地が多いので戸建やマンションができるのは仕方なし。