ブランズ新大塚ってどうですか？

え！？それは何の情報ですか？
営業マンから聞いたのですか？
そもそも、既存不適格になった場合、住むのに何か不都合がありますか？

＞６１さんへ

営業マンからの情報です。

道路拡幅後は、１０．５階しか建てられないそうです。つまり、将来立て直しの時には、約１／４の人が出て行かなければならないか、各戸が約３／４の広さになってしまうかのどちらかということです。

当然、転売の際には、既存不適格だと買いたたかれますので、大損します。

立て直しの前に死んでしまう予定の人（比較的高齢の人達）以外には、一般的に既存不適格予定のマンションは、不人気になります。

立て替えするまで何も変わらないと聞いた。
本当に拡張するならお金もらえるはず。
それを考えたら逆にお得？

>63

もらったお金で周辺の土地を買いまして、建て替えられるならそれもあり。だけど、買収できなかったら、誰かが出て行くしかない。いずれにしろ、きわめて不透明。

したがって、あくまでも一般論だが、既存不適格（予定）物件は、手を出さない方が無難。

もちろん、物件を気に入って、永住するつもりなら、購入はありだと思う。しかし、転売の可能性が少しでもあるなら、やはりリスキーで手を出さないにこしたことはない。物件なんて、世の中履いて捨てる程ある。が、あえて、既存不適格になる可能性が高い物件に手を出す程気に入っているなら、止めないけど。（既存不適格になる前に、短期で売り抜けるなら、大きく値が下がる可能性は低いだろう。なので、それもありかも知れない。でも、道路計画が動き出したとたんに、手を出す人は、ほとんどいないので、売り抜けようにも大損することになる。）

これだけのリスクを取ってでも欲しいなら、どうぞ。普通の感覚は、手を出さない。うちは、撤退。あくまでも個人の判断だよ。

あなたが、どうするかは、あなたの判断。たしかに、立地は良いよね。

>63
確かに、計画道路で用地が買収されても、建替をするまでは現在の14階建のまま存続できる。
また、用地の買取代金(補償金)が支払われる。

ただ、用地の買取代金については単純な土地価格なので、買取により減少する建物面積に見合う価格にはとても届かないと思う。
計画道路の面積が敷地面積の1/4とすると、敷地面積217坪くらいの為、217×1/4≒66坪が失われる。
仮に坪500万円で買収されるとしても3億円強。
他方、失われる戸数は64戸×1/4≒16戸で、平均販売価格5,000万円とすると8億円の為、用地買取代金は全然届かない。

また、エントランスアプローチが失われてしまうのは困らないかな？
駐車場とか駐輪場には影響は無いので致命的ではないけど、高級感は失われてしまうね。

ところで、Eタイプ検討中ですが、ウォークインクローゼットがないのは、みなさん気になりませんか？

たんすを一竿買い足さないとならないので、ちょっと気になっています。

家内が物持ち（まっ、どこの家庭も一緒だと思いますが）で、困っています。これを機に捨てさせるという手もありますが。。。

61です。
皆様ありがとうございます。私は全く無知なので、助かります。
駅3分という立地と大手の安心感、内廊下に惹かれて検討中ですが、営業マンから、説明がなかったです。何も聞かなかったからでしょうか？
私達は永住するつもりで、多分年齢的に50年後の建て替えのことは考えなくて良さそうなので、近くのルフォンと比較検討したいです。

ここを購入した後に計画道路が通った場合は、住民はお金をもらえるのでしょうか？
それでしたら、何も問題ないですが。

たしかに、近隣の住民はお金貰って立ち退くのですから、当然ブランズ住民はお金もらえるはずですが。
これは営業に確認してみないと分からないですよね。

>68、>69

65をご参照下さい。

土地は区分所有者の共有なので、代金は持分比率で按分して区分所有者に払われるのかな？
それとも管理組合に払われるのかな？

>71
補償金は区分所有者個人に支払われると思います。管理組合には資産の処分権限はありませんので。
ご指摘の通り、敷地は区分所有者の共有物になりますので、全区分所有者が土地の売主になります。
任意での買収を進めるならば、全区分所有者と事業主体（自治体?)が売買契約を締結し、買収することになると思います。
ただ、現実的には全区分所有者と合意することは困難と思いますので、
マンション敷地の場合には、収容採決の方法により、強制的に買収する場合が多いと思います。

建て替えとか50年先のことを考えてマンション購入するなんて不思議。ここに限った話ではなく、他のマンション購入したって建て替えが困難なのは同じことでしょう。
半世紀後のことを心配してたらマンションなんて買えないよ。マンションは50年住めたら十分と思って買うべき。
道路計画決まったら、住民は補償金貰えば、売却の際に多少価値が下がっても仕方ないかな。
それに売却予定の人は買わなければいいだけ。永住すれば何も問題ない。

この種の議論で、永住すれば問題ない、建替は50年後で気にしても仕方ない、そもそも殆どのマンションで建替え困難という話はよく出てきますね。

永住については、当初はそのつもりでいても、様々な理由で住み替えを行う場合はよくありますね。
転勤や子供の通学、同居家族が増える(子供ができることや、親との同居)、通院、介護等の事情もありますし、
近くにより良い条件の物件が出てきたので買い替えたい、というような場合もあります。
そうした場合に備え、永住するつもりでも処分性の高い物件を選ぶことは重要とは思います。
また自分が亡くなった後に、遺族がマンションを処分することもあるでしょうから、
そういった場合も考えるならば、永住さえすれば問題ないということにはならないとは思います。
まあ、自分が亡くなった後のことなど考える必要も無いかもしれませんが(笑)、

また建替え自体は確かに50年後なのでしょうが、築年数が古くなればなる程、
建替えを意識した値付けがされる方向になるので、やはり処分価値に影響があります。

加えて、建替え困難という点については、
現在、区分所有法の改正が議論されていて、建替えの意思決定のハードルが低くなる方向ですので、
今よりも建替えはし易くなると思います。
国交省でも議論が進んでいるので、数年内には改正されそうな雰囲気です。

補償金が出るのですね。だいたいどれ位出るのでしょうか？
前の方が言っている3億を64戸の住民で分割？？
うちは永住予定で検討中なので補償金出るなら購入に前向きです。

住みたい場所に住めばよくね？？

永住のつもり、で買っても
家族や自分の都合で売却しなければいけなくなるケースもあるだろうし。
仕事とか病気とか。

既存不適格になると、建て替え時には適法になるようにしなければならないので、敷地が減った分に対応して、床面積も減らさすことになる。そうすると建て替え後の持分をどう振り分けるかで、住民の利害が絡んでまずまとまらない。なので、建て替え困難ではなく、建て替え不能と考えたほうがいい。そういった状況で、きちんと維持管理していこうという住民の意識も希薄になっていく。

それと売却するときに既存不適格であることを重要事項として説明する義務が生じるから、売却も困難になる。

道路計画が決定した際には、もちろん補償金出ますよ！
詳細や配分方法については契約の際の重要説明事項で説明する義務があります。

決定した際、の頃にはデべはもう此のマンションには無関係に等しいですよね？
詳細や配分方法を、今からデべが決めておくんですか？

土地収用における交渉、収容代金をどう使うor分配するかは住民への宿題。

土地収用がほぼ確定なのに、既存不適格になるような設計をしてるのも問題。

収用価格は路線価とかを参考に時価取引されるから、計算すれば分かるでしょ。

>78
政府の規制改革会議ではマンション建替時の決議要件緩和と、容積率緩和が議論されています。

その為、普通のマンションなら容積緩和分を売却して建て替え費用捻出に使えそうですが、
流石にこのマンションのように敷地の1/4が削られる分まではカバーされないでしょうね。

>81
同感です。計画道路実現性が高いのにこの設計するのはちょっと・・
ブランズは六義園のマンションでは計画道路実現後も既存不適格にならない設計をしているらしいですが、どういう基準で使い分けるのでしょうか。

計画道路の影響を価格に織り込み済みであれば、得かなっと前向きに検討しています。ただ計画道路の実行性はもちろん大変気になります。豊島区HPによるとブランズ前は補助80号線というのでしょうか？三次事業化計画にはないが、10年毎に見直される計画（次は四次？、平成26年4月～）に盛り込まれると、一気に具体化するのでしょうか？詳しい方いらしたら教えてください。

久々来てみたら、
やはり以前どなたかが指摘されていた既存不適格になるんですね。

う～ん、困ります。
エントランスの半分以上？が無くなり、門構えの品が下がってしまう事と、
もしも、転勤や事情の変更、またはマナーのない住人（騒音住人）が近隣にきて
住み替えしたい時など「既存不適格物件」に、買った時ほどの値で売れるのかどうか心配。

中古で出した場合でも、評価は下げられるでしょうし、
ざっくり伺った値段も結構高かった印象でしたし..。
大塚は、賃貸に回した時の評価も高くは無いので、総合して考えると
高い買い物になる気がしてきました。

道路が出来て、保証金が出てもそんなに期待はできないし、
それよりも、今買う値段に対し、マイナス要因が多い気がして
踏み切れる材料が少なくて（涙）

管理もどうなるのでしょう？
マンション買うより戸建探した方が、心配が少ない分確実なのかも。

私は、最後まで売却に反対しますね。座り込みでも、なんでもやってやる。

「南大塚の美しいエントランスを守る住民の会」

今から反対運動をする覚悟までして、この物件を購入したいほど
この物件に惚れたんですね。感動します。

立地が良いですから、計画道路問題さえなければ、即完売だろうと思います。
50年後の建て替えを今から考えても仕方ないか？50年後の法律がどうなっているか分からないから、他のマンションも建坪率を満たさなくなり建て替えられないのではないか？など心配は尽きませんね。
ルフォンを見に行きましたが、眺望に難ありかなと購入には至りませんでした。
仮に購入後に既存不適格になっても、さすがにこの立地なので価値は半減しないように思いますが。なかなかないですよね。フラットで3分というのは。

反対したところで最終的には強制執行されるだけ。

既存不適格予定マンションにしては、価格高過ぎ。

いまいち魅力なし。

同じ既存不適格のグランスイート六義園みたいに相場より落としても売れず、最後は大幅値引き。
１年後に残っていれば検討しようかな。
これにてこの物件からは撤退します。

新築販売時に値引きしないと売れないようでは、中古になったらもっと下がるよ。下手したら、買い手がつかない。

西向きのCタイプの方が、間取りは良いのですが、西向きの部屋って、やっぱり西日はきついですか？

東向きのEタイプは、向きは良いのですが、カウンターキッチンではないし、間取りが気に入りません。


西向きの部屋に付いて、どなたかアドバイスを頂けませんか？

西日はきついですと言う以外に答えはないのでは？
後は、窓にフィルム貼ったり断熱のカーテンをするくらい。

南大塚通りは歩行者も自転車もそこそこ多いにもかかわらず、
ミニストップから新大塚駅まで歩道が狭く非常に危険です。
早く計画道路(補助80号線)を実行し、歩道を広げて欲しいです。
計画道路が実行されれば共同溝化して電柱が無くなり、美観と災害耐性が向上します。

最近は西向き住戸にはLOW-Eガラス使ってるケースが多いよ。ここはまだ見てないから分からないけど。ちなみにLOW-Eって少し暗くなるって欠点がある。モデルルームだと外の環境が実際と違って分かりにくいから要注意。

ちなみにLOW-E使ってない場合、94さんがコメントしてるとおりフィルムを貼るって対策もあるけど、フィルムはものによって熱われを助長するんでこれも要注意。

"Quarity Book"を見る限り、西側のCタイプの部屋も、Low-Eガラスでは、なさそうですね。フィルムですか。。。

（↑ところで、東急不動産のマーケティング部は、Qualityのスペルもまともに書けんやつらですが。。。）

戸境壁は乾式壁ですね。これは厳しいな。
通常時の遮音性は湿式壁程度あるけど、壁を直接叩かれたりすると弱い。
施工の精度によっても遮音性が左右され、下手な人が施工すると音漏れが酷いと聞く。
また、地震によってズレたりもするらしい。

>仮に購入後に既存不適格になっても、さすがにこの立地なので価値は半減しないように思います

こんな考えを流暢にできるのは、売り手だから？
サラリーマン家庭、一生に一戸しか家を買えない消費者は、よほどのバ○でない限り、そんな考え方出来ない。

>98
乾式壁は確かにマイナス。ただの石膏ボード。
タワーマンションなら重量の問題で乾式にせざるを得ないのだろうけど、
14階建なら重量は問題にならず、ただコスト削減目的としか思えないよな。

あと大通り沿いというのはあまり環境が良くないね。
採光の都合上仕方ないが、大通り向きのリビング・バルコニーなので、
騒音や排気ガスの影響は大きいでしょうね。

乾式壁は３・１１で結構あちこちで壊れてる。現行の耐震基準だと震度５強で損傷せずなんだけど対象は構造部分。非構造部分の乾式壁は壊れても設計上問題なし。ってことで、補修費用は住民負担になるけど、問題なのは長期修繕計画は自然災害は考慮されて無いから、計画外の支出となってどう費用をまかなうかが問題になる。

それから乾式壁の遮音対策って、隙間を減らして音漏れを防ぐなんだけど、98さんがコメントしてるとおり作業者のスキルに依存するってのと、振動や地震でずれて隙間が空いて遮音性能が低下する。

そう言えば、プラウドが乾式壁ばかり使って、ペラウドって揶揄されてたっけ。

乾式壁は、計画道路以上にマイナス点ですね。安普請仕様丸出しですね。

競合のルフォンは大部分は湿式壁たけど、一部、乾式壁が混在していますね。湿式だけの部屋もありますが。
やはり建築費が上がっているので、目に見えないところでコストを削っていますね。
財閥系マンションでもスラブ厚220~230mmという物件も多いですし。

>100

道路からの騒音ってサッシの遮音性能ばかりに目が行きがちだけど、吸気口やレンジフードのダクトをつたって音は入ってきたりする。そういったところの遮音対策も要確認。

洗面台の開き戸もコストダウン。A（とDもかな）タイプは、顔を洗ってるときに他の人が開けたらごっつんこになる。そういう配慮すらして無い設計。

>93
西日は当然きついですよ。
最近のマンションはハイサッシで窓の面積が広く外気の影響を受け易いので、西向き部屋は要注意です。
また、ハイサッシは西日に限らず外気の影響を受け易いです。

対策としては個人的には二重窓化をオススメします。
新築マンションの場合、オプションで二重窓にできる物件もありますがかなり高額になりがちです。
そのため、インプラスやプラマードなどのいわゆる後付二重窓がオススメです。
後付二重窓であれば、窓の面積によりますが、一箇所あたり5～10万円程度で足ります。

我が家はハイサッシかつ角部屋で窓が多く採光に優れているものの、
夏・冬は外気の影響を受け易く困っていましたが、後付二重窓を導入し、夏も冬も遮熱・断熱効果は絶大でした。
しかも遮音効果もあるので本当に静かになります。
冷暖房を使わなくとも、帰宅すると夏は部屋が涼しく、冬は暖かく中々感動します。

フィルムは熱割れリスクがあり、使用できるフィルムが限られる他、
5～10年程度で劣化して効果が小さくなってしまうと聞きますよ。

二重窓が西日対策？って思ったど、西日は二重窓の断熱効果を期待するのではなく、遮熱タイプのガラスの窓を追加してってことだね。

新築でいきなり後付二重窓を設置しなくてはならないってのはどうなんだろう。最初から
対策したガラスの窓にしてくれれば事足りるのに。

本来、最初からLow-Eペアガラスにしてくれればよいのだが、
建築費や土地の仕入値上昇によりコスト削減が求められているのか、
仕様を落としてコストを下げているよね。
新築よりも、2005～2007年築の中古の方が仕様が優れているってどういうことだよ。
全室を普通のペアガラスからLow-Eペアガラスに変更しても、
デベ側のコスト増は戸あたり20～30万円くらいの筈なんだけどね。
上で議論になっている戸境壁・スラブ厚だって、戸あたりの原価増は数十万円くらいではないかな。

まあ、こういったところ削らないと販売価格に反映させざるを得ないのだろうが・・

>109

ミニバブル後には建築費や土地価格上昇でコスト削減が目だってたけど、ここ１、２年はタワマンでなくてもLOW-Eが採用される物件が出始めるとか改善されつつあった。