ブランズ新大塚ってどうですか？

茗荷谷寄りに「ブランズ文京茗荷谷」という物件が売りに出されていますね。
茗荷谷駅最寄で、新大塚からも徒歩7、8分。
当然、文京区アドレスで、ブランズ新大塚で散々問題になった計画道路の問題はない。
価格もブランズ新大塚と大差無いくらいの模様。
完全に新大塚と被るというか新大塚の客層を食ってしまいそうな気がするな。

確かにかぶりますね「ブランズ文京茗荷谷」。メリットは文京区アドレスと、計画道路問題が無いこと。これは大きいです。
ただ、価格は未発表ですよね。文京区と豊島区の差は結構あると思います。つまりここは高くなるのでは。あと春日道路沿いで交通量は多し。また、都心物件は駅近５分以内でないと。。。現地は微妙に、両駅から歩きます。

｢新大塚｣の契約者の中にも、｢文京茗荷谷｣にしておけば良かった、という人もいるかも。

｢文京茗荷谷｣の方が｢新大塚｣よりも竣工が先なのに、販売は後なのは何故だろうね。
客層が被るから、相対的に人気の無さそうな｢新大塚｣の販売を先行し、
ある程度販売できた時点で｢文京茗荷谷｣を販売するという東急の戦略かな。
｢新大塚｣よりも｢文京茗荷谷｣の方が実は良かった、という人がいるとすれば、非常に不親切ではあるよね。

５２３さん
スーパージャンボ名前が気になり、この間近くを通ったので行ってみました。
ここも24時間なのですね。とにかく商品だらけのお店でみていてわくわくする様な
お店でした。そしてとにかく何でも安い。驚く値段のものもありました。
結構普段のお買いものでもここで買うと節約になるのではないかなと思うお店でした。

>539

数日家を空けてる間に交換できると思ってるところが甘い。工事作業者が中に入るときには必ず住民の立会いがいる。ところが数十年経つと、転勤とかで長期不在の住戸も出てくるから、中に入っての工事を全戸で実施するのは事実上不可能。

自分で見つけたリンクにもちゃんと以下のように書いてあるでしょ。それで、更新のために外部に配管を設置する検証してるんじゃない。

『集合住宅に設けられている汚水管等の共用配管は、住宅内部に設置されている場合が多く、その更新・増設及び間取り変更は容易ではありません。』

ブランズ文京茗荷谷の周辺のマンションは、これまで何度も売りに出ているよね。我が家も何度も検討したけど、全部見送り。我が家の評価は、今回のブランズ新大塚の方が断然上。あの辺は、うるさいし、不便だよ。ましてや大通りの北側。

そもそも、計画道路が通るわけないし、春日通り沿いと大塚駅前通りの交通量の差、駅までの距離、周辺の買い物の便利さ。どれをとっても「新大塚」の方がずーっと上だという評価だな。だから、あの周辺のマンションの購入を何度も見送って、今回この物件を購入したよ。我が家と同じ感覚の家が多いなら、みなさん気にされてないと思う。ブランズ新大塚と便利さという点で、茗荷谷周辺の同等のマンションは、野村の出した「プラウド小石川」ぐらいだよ。そちらの物件は、おおむね億ションですよ。

それでも、小さな子供がいらっしゃるご家庭は、そもそも豊島区よりは文京区の方がずっと良いので、そちらを選ばれるでしょう。したがって、客層は、かぶらないな、おそらく。

＞545さん

マンションを購入するにあたって希望どおりの物件を買えるかというと、ほとんど無理なんだよね。

眺望が良くて、駅からの距離が例えば徒歩3分以内で、高台＆地盤が良くて、職場や学校までの距離が近くて、山手線の内側で、そこそこの広さがあって、設備が高級で、周辺の環境が静かで、パチンコ屋や飲み屋が近くになくて、買い物が便利で、大きな病院が近くにあって、緑が多くて、おいしいレストランが近くにいくつかあって、スラブ厚が厚くて、駐車場が平置きで、隣家との距離があって、南側が開けていて、将来にわたって隣接したマンションが建たなくて、などなど。。。（まだまだあるぞ。）
これらの希望をすべて満たそうとすると、ファミリータイプで1億以上は軽く準備しておかないと無理だよ。（できれば、3億は、欲しいな。）だから、普通の人は、上にあるような条件にプライオリティーを付けて、あれは、諦める、これは、諦める。でも、これとこれだけは譲れないっていうものを考えて希望の物件で予算内に収まる物件を購入してゆくのだろ？で、その条件の中に竪排水管の交換の容易性があるとして、数十年先に管理組合が苦労しながらやりかえることをマンション購入の絶対条件に入れる人なんてどれ程いるのよ？そりゃ、交換が簡単な方が良いに決まっているんだけど、それがどうしてマンション購入の決定的理由になるのかさっぱり分からない。だって一生に一度しかないだろう？竪排水管を交換するなんて。一生に一度苦労するのを避けるために上記の条件を諦めるとか上下階のスペースを広げて戸数が減って価格が上がるとか、いろんなデメリットを享受する人がどれだけいるんだろうね？少なくとも私は、あなたの文章を読んでもさっぱり共感できないよ。悪いけど。

このスレで、「ブランズ文京茗荷谷」の事をあまり語るのも変だけど、販売スケジュールを見ていて感じたこと。11月末～1２月中旬に、お茶の水小、筑波小、学芸竹早小の結果が出ます。そのファミリーの需要も見越しているのでは、文京アドレスだし、学校に近いしね。区立窪町小も人気校←名門かつ校舎が国立系より断然きれいです。

契約者が必死だね。ここ検討板なんだけど。

契約者は住民板ってことで棲み分けるってのがルール。

このあたり、昔から、住んでいるけど、客観的に見ると、ブランズ新大塚の地域よりはブランズ文京茗荷谷のほうが、環境的な立地的はいいよ。

ブランズ文京茗荷谷の方が、名前でも勝っているし。

５４７さん
そうですね。家族全員の希望すべてを叶える物件はなかなかないですよね。何かを
妥協しなくては。優先順位が何かを我が家では話しました。
ここは結構希望条件に合う事が多いのですよね。まずはお買い物する場所かな。
買い物は徒歩で行かれる範囲に数か所あるし十分ですね。そしてやはり駅から近い事。
これはいずれ売却する事になった時も毎日の通勤にも楽ですからね。

既存不適格予備軍のマンションだもの中古になったら売れないでしょ。

無駄な共用施設が無いのもいいですね。
その分管理費も安くなりそうですし。
トランクルームが全戸完備なのも魅力的です

立地もいいので、単身者の方に人気がありそうです

>550

>環境的な立地的はいいよ。

って具体的に何？学区？

既存不適格予備軍の問題を書くのは、いまさら感がありますが当然、当然ネガティブ要素として織り込まれつつも、イマイチハッキリしない問題として残っています。ネットで以下のレポートを見ました。あと、肝心なのはこのレポートは既存不適格マンションについて言及しているのであって、既存不適格予備軍マンションのことを言っているのではありません。このマンションで言えば、道路が拡幅するかどうかの件だけどそれを言い出すとキリがありませ～ん。ということで以下ご参考まで。↓
http://www.kenken.go.jp/japanese/research/lecture/spring/h15/jt/jt_07....
読み難い文章ですが、わたしは以下のように読めました。
・既存不適格マンションの中古価格の評価の考え方が確立されていない。
・このレポートは考え方形成の試案。
・階層別に考える。
　①建築直後間もなく容積率超過に陥った既存不適格のマンションの土地及び建物は、その状態が当面継続すること、土地に　　関しては「建付増加（容積率が適正なマンションよりも土地価格が高くなっている。）」
　②相当年数を経過したマンションの価額
　　既存不適格に至ったのち、相当年数経過した既存不適格マンションの土地及び建物価額は、その問題が顕在化し、減価要　　素として価格形成されることになる。当初の減価相当は比較的低廉で、この減価相当は、年々拡大する。
　③建替え期のマンションの価額
　　その問題が顕在化し、市場性を失うことになる。その不安要素に起因する減価とは土地価格にまで及び、当初発生してい　　た建付増加は、逆に建付減価として具現化する。
・マンション個々に、以下の時期的判断を行なうより外に方法がない。
　①建付け増加が生じていると考えれる状態がいつまで継続するか
　②建物減価が及びと考えられる状態がいつから始まり、いつまで継続するか。
　③既存不適格であることによる減価が土地価格にまで及ぶのがいつから始まるか。
・時期発生の要因
　ａ．マンションの耐用年数。耐用年数の長い個別要素があれば、減価の発生時期は遅延する。
　ｂ．地域性
　　　例えば、利便性や居住環境に優れ、希少性があるマンションはその優位性で、減価を抑えられる可能性がある。
　ｃ．経済情勢
　　　バブル期のような、不動産需要が旺盛な時期は減価要因が表面化しないこともあり得るし。逆に不動産市場が沈静して　　　いる状態では、課題を抱える既存不適格マンションを購入対象にする必要がないから、減価は大きく生じる。

有体に言うと、新しいうちは容積率で得している分、価値が上っている。ただし、適正マンションと比較して減価率が大きく、ある時期に適正マンションよりも価値が下がる。

こういうことでしょうか。

なんか無理やり捻じ曲げた結論。容積率は得してないよ。

減価について客観的な資料出しちゃって間抜けだな。現状で適正価格で販売していたら、将来既存不適格で減価する物件を既存不適格になる前でも適正価格で売れると思わないほうがいいよ。その分高値つかみしちゃうってこと。

既存不適格になったら中古で売るときは重要事項として説明しなきゃならないってことも認識しておかないと。

No.556さん

＞減価について客観的な資料出しちゃって間抜けだな。

そういう悪意のある言い方はやめましょう。品が無いですね。
間抜けも何も、ネットで公開されている資料です。

あなたは詳しいようなので、知っていたら教えてください。
既存不適格となった物件は少なくないと思います。三菱が
好んで立てた地下マンションは、世田谷区の条例改正で既存
不適格になると読みました。

これらのマンションの建て替え策をどのように考えますか。
例えば、総合設計制度を使ってクリアする等、どうですか。

あなたが都市計画を視野に入れた行政、業界、建築知識がある
ならば、よい情報を教えてください。それとも目の前の投稿に
ネガレスばかりする不動産屋さんですか。

角地でも無いこのマンションが単独開発で公開空地を作って
総合設計の適用を受けるのはかなり難しいだろうね。

仮に公開空地が出来たとして、土地利用に制限がされるから、
駐車場や駐輪場の配置が難しい等、デメリットも有る。

>558さん

気にしない、気にしない。この手のことを書き込む人の大半が業者か嫉妬で狂った人達だから。気の毒な人が大半です。

ここのマンションの前の通りが事業化される可能性は万に一つもないですよ。東京都には、計画道路の「事業化要件」というものが存在していて、全くこの通りには当てはまらないですから。当然、近隣中古物件も値が下がっていない。（そもそも計画道路程度では、物件価格には影響していないですね。）

つまり、ほとんど道路が事業化される可能性はないです。はい終わり。なんですが、それでも、仮に万が一、ひょっとして事業化されたとしても、建て替えをせずにリノベーションで対応すれば何の問題もないです、それでも、なんらかの理由でリノベーションがかなわない時に、周辺の土地との共同開発もできず、既存の法体系にそった対応もできず、そして、他の先行する１０００棟を大きく上回る既存不適格マンションの多くが建て替え不能で社会問題化していても、それに対する政治・行政が何の対応もしないってことが同時発生して初めて困る事態になるのですから。

要するに、まともに考える脳みそがあれば心配ご無用ってことです。

そんなことより、このマンションのすばらしい利便性という高い利用価値を謳歌できる５０年間の質の高い暮らしの方がはるかに重要ですよ。

さらに言えば、きちんとした理事会を立ち上げて、メンテナンスをしっかりと行い、コンクリートを１００年持たせるなどのきちんとした対応を続ける事の方がマンションにとってはずっと大事です。