パークホームズ南麻布ザ レジデンス　その２

そりゃ東京タワーだよ

六本木ヒルズも？

ここってＮＴＴの三の橋社宅だったとこですか？

＃38ですが、言葉が足りなくて申し訳ありません。。

普段の生活（ソファーに座ってる状態など）からの景色だけですと、
こちらも空しか見えないかもしれません。

内覧会までは、実際の眺望がどうなるのか不明ですけれども、
バルコニーに出たり、窓の近くから外を見た場合だと、東京タワーや六本木ヒルズが見えるかもしれません。

眺望の点のみでいうと、
高台のタワーマンション高層階とこちらの低地の高層階とでしたら、
数年住むというだけならば、すごい違いはないのかもしれないな・・・と思った次第です。

>30さん。住宅エコポイントもらえるんでしょうか？
他の物件で聞いた話では昨年の１１月で予算の８割を使ってしまっているため
予算が無くなり次第エコポイントも終了だそうです。
なのでこちらの物件の引き渡し時期にはもう終了している可能性大だと思いますよ。

住宅エコポイントもらえます。

三井が物件単位で予約してあり、確保済みだと担当の営業の人から説明受けました。

てっきり、他社も同じと思ってたのですが、他社の物件のMRでは、No.45さんのお話と同じ話をされました　

>43
そのようです。
社宅跡地だと地権者住戸ゼロというのが良いですね。

suumoの広告がインパクトありますね・・・。
価格表全面掲載というのは他に無いのでは。

すぐに全部売れちゃいそうですね．既に9割は売り切っているから勝ち組か？
ここまで安価で出されると，近隣の新築，中古ともに価格競争で迷惑に感じるぐらいでしょうね．売り切った後に，相場が戻ると思いますけど．

定借は一般的にリセールが難点と言われてますが、
ここやプラウド南麻布などの人気物件ならリセールもさほど苦労しないかもしれませんね。
都心立地ということで、アベノミクスの恩恵もそれなりに期待できそうです。

ここは買った瞬間に収支がプラスという凄いマンション．ほとんどの新築マンションが負債なのに．

何がいいって，少なくとも住民あるいはオーナーは足し算と引き算が出来る上に，妄想に怯えない選ばれた大人達．妄想で騒ぐ輩がふるい落とされているだけでも買い．

もっとも，不動産屋さんも定借は避けたほうがいいと言うし，地代や解体費もかかるからリセールは微妙．色眼鏡で見る人が多いのも事実．　俺は値段が安い分，リセールもしやすいと思うけどね．若者の住宅に対する考えも変化しているし．

将来の評価額なんてわからんが，確かなのはこんな物件はもうそうそう出ないだろうということ．NTTの跡地，南麻布，地権者（地主ではない）住戸なし，清水建設＆三井，ミニバブルの時と違って不動産が低迷してた時の計画だから割安で作りは良い，公園脇，そしてなんと定借！

確かに所有権はﾘｾｰﾙしやすいといいますが、将来の価値や売れるかどうかなんてわからないので、あてにはできませんね。

また、定借の欠点として指摘される解体費も、所有権でも将来発生するのは確かなので、建物の価値下落に織り込まれるはず。別の言い方をすると、定借の建物価値下落は解体費が別途積まれている分、所有権より小さいとも言えます。老朽マンション建て替えが本格化してくると、所有権マンションでも解体費負担の問題が顕在化すると思います。

51さんの言う通り、このマンションはそうそうでない希少物件なのも間違いないですね。

定借の50年は調度良い長さ．50年以上になると先払い地代が高くなって所有権との差が縮まる．
また，50年はマンション寿命の一つの目安．25〜30年でエレベーター交換などの大規模修繕が発生して，50年以上使うならもう一度かなりの大規模修繕が必要になる．修繕積立金が年々増す上に古くなる建物を誰が欲しがるのだろう？良い新築も出るだろうに．

ここは40年以後は大規模修繕の積立を行わなくていいから，むしろ修繕積立金は安くなるとう究極の物件．新築マンションは通常は30年程度の計画しかねられていないが，ここは40年目まで計算してある．（その後は惰性で十分に維持できる）

シャトーやビラシリーズなどの名門マンションでも築40年程度．そのうち，築50年のマンションが多数になった場合に，さらに莫大な維持費をかけて住もうという築古の良マンションはとても少ないことに気がつくはず．近所のシャトー建て替え計画なんていうのは極めて稀．再開発で税金が投下されればいいのだろうけど，それはマンションの寿命からは本末転倒．

定借にしろ所有権にしろ，50年程度を目安に日々寿命を刻んでいる．ちゃんとお墓を買ってあるかどうか．

周辺の所有権の新築マンションは、
天井低かったり、下がり天井がひどかったり、狭くて斜めの間取り、狭いバルコニー、車寄せなしだから、
賃貸やリセールで内覧して比較した時に、こちらの印象をよいと思う人いそうです。
体積で考えてみるのも多少必要かもと思ったり。　

周辺にそんな新築所有権マンション、ありましたっけ？

バークリュクス白銀高輪の天井は悲惨でしたね。シングル向けマンションですが。

新築物件探しにおいて、周辺と感じる感覚違いで申し訳ないのですが、
1LDKですと、パークコート六本木ヒルトップや西麻布、白金台のタワー、白金高輪駅周辺等の物件、住友の白金高輪2LDKは、デコボコ天井が気になります。

敷地は5000平米あるし、地型も良いから、プランも良くなります。

パークコート六本木ヒルトップと比べられたら，格と値段で数段負ける．（あるいは逆に値段は勝ったとも言えるが．）
狭めの住戸は梁が邪魔になるし，ベランダが好きな人にはタワーはペケ．
格に住むわけではないので，立地，好き好き＆ホントにそのグレードが必要かってことかな．自分にとって．

梁は仕方ないと諦めてたら、この物件は狭くても天井すっきり。
下がり天井2m、寝室ならまだしもと思ってたが、大きな梁下に寝るのも気にする人いるみたいで。気にしない人も多いですかね。
エリア違いで残念ですがPT新宿やPT東雲もすっきり天井、広いバルコニー。

80㎡あるって部屋だっていうのにキッチンあまりにも小さすぎ！　分かっていたこととはいえ・・・

どうせ買わないんだからどっちだったいいだろうに．

最終期、明日までですね。売れ行きはどうでしょう。竣工前に完売しますかね。

完売はまだ先になるんじゃ。
明日は1次だから、3次4次までありそう。
ここは投資用で、ちょっと無理してでも買おうとされる方が多いのか、ローンアウトや
自己居住用ででも、昨年11、12月の第2期の契約者の買い替え不調キャンセルやらが、
これから出たりしませんかね。

完売はわかりませんが，既に残り住戸は１割切っているので，もう勝ちは決定．しかも売りやすそうな部屋を残しているし．
例え最終期で10戸残っても全体の３％だから全然問題なし．なのでモデルルームも3月で閉めてしまうでしょう．竣工まで半年以上もあるのに凄いもんです．まあ，三井さんは最後まで気を抜かないと思いますが．

竣工までまだ9か月ありますからね。

>>61
そうなんですよ。キッチン２．８畳とか２．９畳しかないんですよね。
なんでなんだろ。

それは角部屋は通路が長く，３LDKで無理な配置だからです．それでも真っ先に売れてしまいましたから問題なし．
大体，港区に住む人は料理をしないんじゃあないの．外食は豊富だけどスーパー少ないし．

>港区に住む人は料理をしないんじゃあないの

どういう偏見だよ。
港区の物件でこんなにみすぼらしいキッチンって、なかなか他にないよ。

確かにキッチン3畳未満っていうのは異様だわな

80平米でもファミリー向け限定でなく、DINKSやシングルもターゲットだからでは。
港区は他エリアより、キッチンの高さ90cmにする人や独身男性が広めの1LDKを好まれると他社の人に聞きました。
モデルルームでも80Cを1LDKにしてるし。
周辺に、スーパー多い方では。

スーパー、商店とも充実してるでしょう。かなり。
最寄のナニワヤは高級店のようですが、この辺りの方は普段はどこを利用してるんですかね。

料理．．．言い方が悪かったです．すみません．
間取り，内装ともに今までの三井の経験と市場調査されていて，今回の広さになったのではということです．多数の人に向けての設計と思いますので．
みずぼらしいというのは購入された人に失礼な表現です．（他にも購入者はいらっしゃいますから）

なにわやは別に高級店じゃないです。お惣菜やカレー、チャーハンなど美味しいですが、
小さいスーパーだから品揃えはいまいちです。
ここからだとピーコックやグルメシティは少し遠いので自転車？
グルメシティは24時間営業だし使い勝手はいいんですが。

ついでに。なにわやで買い物してレシートをとっておくと、毎月当たり番号が発表されたりとちょっとうれしいサービスがあります。
グルメシティは確か毎週木曜日？に朝市をやってた気がします。
白金高輪のほうでは買い物したことないのでわかりません。
それから二の橋の交差点の薬局は少し高いと評判なので、わたしはあまり利用しません。店員さんの愛想はよいし、よく試供品はくれます。
参考まで。

キッチン、それなりに高級感ありましたよ。それに、そんなに狭いですかねえ。
モデルルームで見てもあまり狭さは感じなかったですが。
ひょっとして、備え付けのカップボードの面積が除かれて表示2.9畳になってるってオチ？ですかね？

74 75
参考になる情報ありがとうございます。

８０Ｃの部屋、カウンター除くとＬＤＫで１３．８畳しかないんだけど、ソファとラグとダイニングテーブル
全部おけるかな。なんかすごくせせこましいリビングになっちゃいそうで・・・

．．．部屋も家具も購入されたご本人が一番ご存知では？

シングル男性で、広めの部屋を購入して、メニュープランでリビング広くして、1LDKにしてる人が比較的いるとのことです。
80Cも基本プランの人もいるでしょうが、各各の用途でメニュープランでリビング広く変更されたりしてるかと思いますけれど。
78さんの心配ご無用かと。

なんでそこでシングル男性の話が出てくるのかは分からんが、基本プランということなんだろう。
家具はこれから買うけどどうしようって話じゃないか？

なら小さいテーブルとかソファ買うしかないんじゃね？

80Cっていうことは部屋の広さ80㎡はあるっていうことなんでしょ。
それでLDKが13.8Jなんてことありうるの?　ホントだとしたら安いなりのババつかみ物件ってことじゃない?

なにげに、ケーヨーD2が便利ですよ。ホームセンターで。
スーパーは、外出先から帰宅する際、駅周辺で寄るの多いし、
ストックできるものはネット通販。
ネット通販の方が安かったり、重たい思いせず済むので、
コンビニがすぐそこにあれば、個人的にはまあ十分です。
　

ババつかみも何も，モデルルームは角部屋だったから，逆梁は見ているはず．何をいまさら？
むしろあっという間に売れて，俺は買えなかった．２階だけちょっと残ってたけどね．

今回は抽選になったのかな？

>>８２
８０Ｃは８３．６２平米。
基本プランのＬＤＫが１３．８畳ってのは本当（カウンター除く）。

リビングが１４畳で嫌なら１６畳あるいは２０畳のメニュープランにすればいいだけの話では？
１期で完売してしまった部屋に対して今更何が言いたいのかよくわからないですね・・・。

部屋の数が減ったりするのが嫌で基本プランにしたけど、あまりのリビングの狭さに後悔しているってことなんじゃねえか？

80以上あるのに畜生なぜだ！？、もっとよく考えればよかった！！っていうわけでここで憂さ晴らし。

天井は広いから　爆

HP更新され、3期2次が最終期ですね 。
先着住戸もなくなったみたい。
良く売れましたね、この物件。
三井ももう少し強気価格でよかったと思ってるでしょう。

ここはホント欲しかったなあ．

色々と批判が書かれていましたが，実際はどうなるんでしょうね．完売すれば買いたくても買えなくなるでしょう．

買って後悔する人，買わなくて後悔する人，どちらが多いでしょうかね．

私は手が届かずに，買いたくて買えなくてとても残念でした．なのでまたココを覗いてしまいました．

最終期最終次が13部屋、先着順が7部屋ということは20部屋残っているということですね。
先着順が残っているということで当初に比べ若干失速感が否めないですが、引渡までには
完売しそうですね。

多少無理しても買おうかな…。
この価格帯でこのアドレスに住めるチャンスはあまり無いのでは。

このタイミングは、どんな理由のキャンセルでしょ。
今日付けで、公式サイトに、1期で売れていた最上階の1LDKが、先着物件に登場してる！
時期的にもう、メニュープランのDENなし、広めリビングの間取りに変更できないんだろうか・・・。

どうなんですかね。
まだ10階まで出来ていないくらいなので最上階であれば物理的には変更可能な気はしますが。

>>86
13.8畳じゃ、キッチン3畳分引いたらLDは11畳もないじゃん！！
むごたらしい…

既にオーナーが決まっている部屋についての執拗なコメントは意見ではなく単なる誹謗中傷だな．既に検討外なのだから．少しでもオーナーを尊重するならそんな言葉は発せられないはず．

大体，モデルルームを見たのか？　間取りが変わっていて想像出来ませんでしたなんていう惨たらしいオツムではないだろうに．

ここはベランダの壁はペラボータイプですか？

キャンセルは買換えがうまくいかなかったのでしょう。

一番大きなお部屋でもそんなに狭いなら、もともとファミリーはあまりターゲットにしていない物件だったのかしら

港区が建物の高さ規制するようですね。
港区の西半分が対象で、麻布、高輪、青山、広尾等も対象エリア。マンション建て替えにも大きく影響しますし、現在あるタワーはいきなり既存不適格になる可能性もあります。

ここは定借なので影響ないし、むしろ土地の評価が下がって地代下げのメリットあるかも。

マンション価値は価格や経済動向だけでなく、規制の影響が大きいと改めて認識。ここを購入した人、良かったですね。賢い選択しましたね。

確定したことを書くべきだ．

確定してます。

三井の方からそういう趣旨の連絡ありました。
ここ買った人は地価変動リスクを回避したい方のはずなのでどうでもいいでしょう。
102さんは、ご自分で港区にご確認ください。

港区は知らないけど、渋谷区は、そういった条例が既に制定されたはず。

ただ、制定時にあった建物は、一回につき、もとと同じ高さまで建替可能
とか例外があったはず（建て替え後の物件は、既存不適格になるのでしょうが）。


個人的には、港区は（良くも悪くも）タワマン街にしてしまえばよいと思って
いたので、そういった条例ができたのであれば、残念です。


タワマンが林立する地域に住みたい人なんていないでしょうから、
条例を制定すること自体は理解できますが、多分、適当に抜け穴があるの
ではと勘ぐっています。

なんにせよ、住宅街に突如としてタワマンが立たなくなることはよいことですね。
（元麻布ヒルズとか、デザインの醜悪さと相まって、正直迷惑ですものね）。

＃１０２ですが，

港区建築物の高さに関する基本的な方針（素案）の住民説明および意見募集が始まっていることを＝確定とされるのなら
致し方無いでしょう．
ただ，既存不適格と安易に煽ってほしくないし，多くのタワーは規制から外れています．また，既存不適格にならないように，現存する建物に関しては大分考慮されるようになるのでは？

個人的にはマンション下の共同所有敷地の資産性は全く信じていないのでどちらでも良いのですが，愉快に思わない方もいると思いました．

皆様と意見は合わないようですので，もう訪れません．お騒がせ致しました．

80Cの部屋の人のお悩みよく分かります。
80Aだってカウンター除くとリビング10畳きっかりですもん。

とりあえずソファは2シーターのかなり小さいのにするしかないかなと。

どちらにしても容積率緩和という方向性は今後ほぼ無く、そうなると所有権物件の建て替えはますます非現実的になりますね。
最終的に101さんの件がどちらに転ぶにせよ、定借物件にとっては悪い話では無さそうです。

この物件に関してはあまり関係の無い（マイナス要因が考えにくいという意味で）話題ではありますが、指定エリア内の新築販売中タワーマンションの売れ行きには影響を与える可能性がありますね。
具体的に該当する物件ってあるのでしょうか？

高圧電気一括受電は、
家庭の電気代が東京電力の小口よりも、5パーセント安くなるだけでなく、
管理組合に、毎月結構な金額の利益が入るシステム なんですね！
知らなかったです。

>>１０７
FrancfrancとかKEYUCAなら、リビング１０畳しかなくても置ける小さいソファいろいろあるよ

遅らばせながら本物件の良さを再認識し最終期で購入検討中ですが、勤務先提携の金融機関に
ローンの査定をして頂いたところ、本物件は定借物件のため不動産業者提携のローンしか利用
できないと言われました。

そこで将来流動性（転売可能性）が心配になってしまいました。

将来本物件を売却する場合、不動産業者提携ローンを利用できない買主様はローンの借入ができ
るのでしょうか？

金融機関による定借物件の査定が依然として厳しく、買主様が利用できる金融機関が非常に限られ、
又借入条件が厳しくなるのであれば、将来流動性がかなり制限されると思うのですが、どうなので
しょうか？

確かに現状では定借のほうがローン審査が厳しいので，値段は安いものの，本来の価格層よりかは収入のある人でないと審査は通りづらいことは当然です．一方で，場所が良くないとか駅から遠いという意見もあるようですが，客観的に見て利便性の高い地域にあることは確かで一般的にみても駅からも決して遠くないです（いわゆる坂上の南麻布地域のような高級感はありませんが，別に貧乏くさい地域ではありません．十分良いところです）．物件の流動性という部分では10年以内の売り抜けなら元々の値段が安いので間違いなく需要はるはず（もちろん，価格が上昇するかどのくらい下がるのかは誰にもわかりません）．加えて転売せず自分も住まなくなって賃貸物件として保有していても，もともと賃貸需要の高いところですし（これだけ都心の人気地域で20とか30万以上の少々高めの賃貸需要なくなったとしたらそれは日本経済が沈没している時です．日本中どこにも需要がないということでしょう），将来的にハイクラスの来日外国人が増えること（TPPも含め国際化の波は避けては通れず，十番は外国人が最も好む地域でもあります）も考慮すれば，賃貸として保有するうえでは十分な需要がると思われ，将来に渡って賃貸していても極端な損をすることは考えづらいと思います．そもそも本質的に需要がなければこの段階でこれだけ売れることは絶対になく，需要があるから売れているのです．色々と意見がありますが，誰にも未来はわかりませんが，リスクのない投資はありませんし，大きな買い物でリスクのない品物はありません．

中古の定借マンションの住宅ローンですがかなり難しいです。

・そもそも取り扱いがない
・借りられる額が少ない
・利息が高い（優遇がない）
・借り換えがまずできない

今年の夏にシティタワー品川の転売が解禁されますので金融機関の態度等いろいろ状況ががあきらかになると思われます。

自分は普通に、買値より高値で転売できたよ。
あの頃は他の都心高級マンションも値上がりしていましたが。
といえば、どこかは察しがつくと思いますが。

銀座タワーですか？

＞＞113、114、115
ご回答有難うございます。

やはり中古の定借物件への融資は厳しいのですね。

当方も再度勤務先で提携している金融機関に確認したところ、一般的に民間の金融機関では定借物件向けローンは
取扱いをしておらず、特定物件（新築）の不動産業者提携ローンしか取扱いをしていないとのことでした。

フラット35の取扱いはあるようですが、将来中古になった時に民間の金融機関からローンを借りられないと
となると、買主様がかなり限定される（フラット35 OR 現金一括）可能性があるということですね。

転売の可能性が大きく下がるのは転勤の多い自分にとってかなり痛いです。
「PERが高いので賃貸に出せばいいでは？」というご意見もありますが、自分の将来に不確実性が存在し、将来必ず借手
がいるという保証がない以上、大きな選択肢の一つである転売の道が閉ざされるのはとても痛いです。

シティタワー品川が転売解禁された後の金融機関の動きがどうなるか早くみたいですね。

三井住友銀行の定借ローンってありませんでしたっけ？

２次取得者が現金で買ってくれればよいですが、ローン組めない可能性がありますね。

フラットがあるのに、そんなに困りますか？

フラット以外もありますよ。
http://rengoukai.teisyaku-navi.com/link/index.html

そりゃ探せばあるでしょうが、頭金が少なかったり属性が厳しかったり、利息が割高だったりするので中古の買い手にとっては定借は購入はハードルが高いのは事実ですよ。

そこまでしてこの物件を中古で欲しがる人の数は限られるので流動性に欠けますのでリスキーですね。

例えば現在売り出し中の６０Ｅタイプですと価格は４８５０万円です。その内訳として建物は２４３０万、権利金１３００万、前払い地代９００万、消費税１２０万です。

このうち抵当権が設定できるのは建物だけなので１００％借りれたとしても融資金額は２４３０万円以下です。

この物件が仮に４５００万で売り出したとしても担保価値を銀行がいくらで見るかという話はありますが、仮に８割融資だとすれば融資されるのは２０００万弱です。
したがって購入者は残りの２５００をキャッシュで用意する必要があります。

またそもそもキャッシュで２５００万用意できる人が中古の定期借地権物件を買うのか？という話もあるわけです。

定年退職した人が退職金を使って、
キャッシュで余生をこのマンションで・・・って人もいませんかね。

117です。

＞＞123

「またそもそもキャッシュで２５００万用意できる人が中古の定期借地権物件を買うのか？という話もあるわけです。」


まさしくそこを懸念しております。

キャッシュで２５００万用意できる人が都心の中古マンションを買うならそれこそフルリノベーションでしょう。
広さにもよりますが１０００万くらいかけて内装やればマンションは古くても新築同様で快適になります。
よほど安ければ別ですがキャッシュが潤沢なのに中古定借を買うメリットがありません。

したがってこのマンションのエグジットは賃貸しかないと考えます。また賃貸用に現金で購入する人もいると思いますがその場合は収益還元価格で考えますので、自己居住用に比較してかなり安い金額で買い叩かれることになります。

まあいずれにしても中古転売に関しては金融機関次第でしょうか。

＞＞126

そうですよね。やっぱりこの物件は長期保有目的（自己居住or賃貸）で購入しないといけませんね。

でも賃貸も苦しいかもしれません。
外資系エクスパッドならもっと高級なところ借りるでしょうし、
普通のサラリーマン家庭が麻布十番の賃貸に家賃２５万とか
払って住むとも思えません。

４０～５０㎡くらいのシングル向け間取りだと借り手もそれなり
にいますが、港区の場合は水商売とかへんな会社の経営者とかで
属性に不安がある客ばっかりですよ（経験上）

そういうこと。
定借マンションは買ってはいけない。
頼むから買わないで！

目くそ鼻くそを笑うとはこのことだな。

共有という時点で価値なし。
マンションなんかに住んでいて恥ずかしくないの？

マンションは一戸建てを買うまでに賃貸で仮住まい
する程度のところであって、買うものではないよ。

いや事情が許せば買ってもいいと思いますよ。

・資金が豊富（ローン完済していつでも賃貸にだせる）
・とにかく麻布十番周辺に住みたい
・永住するつもりだが最悪売却損がでても納得できる

まあ高級外車を買う感覚です。

パークタワー西新宿エムズポートを購入された方がインタビューを受けられてましたが
年配の方でした。
終の棲家でしたら定借マンションでもいいんじゃないでしょうか？

まさに退職金で買うのに向いてると思う。中古はダメ。

112です。

皆さん、貴重なご意見有難うございました。

「賃貸の家賃がもったいない。」「手持ち資金はあまりないけど南麻布に住みたい。」程度の
私は本物件は購入してはいけないですね。

>手持ち資金はあまりないけど南麻布に住みたい。

ここは、「南麻布」ではないですよ。

「南麻布」に住みたい、と思って買うのであれば、ここに限らず、
この周辺のマンションは止めた方がいいと思います。惨めになります。

＞賃貸の家賃がもったいない。

この程度の計算しかできないのであれば、そもそも、
マンションの購入は止めた方がいいです。

1億のマンションを買うということは、1億円を不動産
という形で固定することですから。

7千万円のマンション買って、3千万円を手元に残して、
3千万円を運用していることと比較すれば、不動産に固定
するということの意味がわかると思います。

ちなみに、不動産は数年という短期的なスパンは別として、
長期的には間違いなく下がるでしょう。3千万円を年2％で
複利で運用するのとどちらが得か（運用も難しいですが）。

どういう形でご自身の財産を保有しておくのか、よくよく
お考え下さい。

残りも少ないのに盛り上がって来ましたね．

ここはどう考えても南麻布でしょう．登記簿を見ても．それともなにか南麻布は特別なところとでも幻想を抱いているのだろうか？（笑）

財産の計算も良いが，住むところは必要だから検討しているのでは．

戸建よりマンションの方が良いに決まってる．少なくとも同額で同地域に買うなら．

南麻布を南麻布でないとは．．．．．．．．？　おもろい理屈をこねる人もいるもんだ．

＞
でも賃貸も苦しいかもしれません。
外資系エクスパッドならもっと高級なところ借りるでしょうし、
普通のサラリーマン家庭が麻布十番の賃貸に家賃２５万とか
払って住むとも思えません。

４０～５０㎡くらいのシングル向け間取りだと借り手もそれなり
にいますが、港区の場合は水商売とかへんな会社の経営者とかで

属性に不安がある客ばっかりですよ（経験上）

⇒
この辺で25-40万程度の賃貸に貸し手にそれほど困る？？？
それはありえない．麻布にいなかったらじゃあそれこそどこなら借り手がいるの？？？w
属性に不安があっても賃貸なんだから払えなきゃでてもらえばいいんだし．

あとネガティブ貼るデベ多すぎでしょ．
自分の物件を売りたいがために他社のサイトをけなし続けて誘導してるつもりなんだろうけど．そんな仕事しててむなしくならないのかな．．．

２５～４０万の物件は大変ですよ。震災以降はさっぱりです。
六本木ヒルズレジデンスが３０万台で借りれるのだから高額物件はライバル多いです。

実際に，25万，30万，35万の予算でどこに住めるか見てみればいい．
そんで家賃と比べて，欲しければ買えばいいし，いらなければそれでいい．
六本木レジデンスなんか関係ないね．