パークホームズ南麻布ザ レジデンス　その２

最終期も抽選になったのかな？
今日行った方いますか？

こちらと豊洲と悩んでいる方へ


＜マンション専門家の見方＞

「将来、売却を考えるとき、減価償却分を差し引いた価格で売ることができればトントン。
それよりも高い金額で売れれば、資産価値が高かったことになります。
このように、資産価値が高くなるためには地価が上がることが必要です。
これから先を予測すると（これは実に難しいのですが）、 都心を中心に緩やかに地価が上がってゆくと思われるので、 豊洲一帯も値上がりする可能性が高くなります。
従って、豊洲のマンションは資産価値が落ちにくいと予測されるのです。」

ここを豊洲と比較してる方はいないと思います。また、定借ですから地価上昇を見込んで購入した人もいないでしょう。むしろ地価が下がった方が地代が下がってありがたいはず。

地価が下がると有り難い．．．居住用とする人のまっとうな考え方．　なんだか嬉しい．

地価が上がると有り難い．．．投資用や転売．　定借でもこれは同じ．強いていてば売却時だけ上昇してればいいのだろうけど，それは欲張り．

マンションの場合地価はあんまり関係ないですがエリアの賃料水準が下がるとその分地価が下がります。
地価はエリアの魅力を表しますので地価だけを取り出して議論するのは無意味です。

定借でもまだ検討対象には入れています。この立地でなかったら既に他の物件に行っていたと思いますが麻布十番を庭にできる生活というのは偽りではなく、ここでの生活を買うという感覚を抱いています。期間満了時ははるか先ですから、それまで数十年にわたってこちらの土地で有意義な生活を送るのもまた一つの人生。一つ知らないことがあったのですが、途中で地主さんが変わっても何の心配もないのですね、安心しました。

この物件の地盤は、地震の時に液状化する可能性高くないですよね？
住まいサーフィン建築家の碓井さんの本日付けコラムに出て来る物件とこの物件がよく似てるんで、誤解を招かないかなと思いました。

残り先着３戸になっていますね。
月内完売かもしれません。大したものです。

＞350
まさにこのマンションですね。
私もコラム読むまで全く気づきませんでした。。。

液状化マップではこのあたりは安全とされていますね。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...

確かに表層地盤増幅率見ると裏付けるようにここだけ2.04で真っ赤ですね。地盤が斜面になってるってのは納得感あります。

購入者涙目だな

それにしても地盤も杭も公開情報なのにこれまで数千人見ていて誰も気づかなかったわけか。難しいもんだね

碓井氏の該当のコラム内容は、
物件名出してなくても、具体的な情報を載せ、特定されかねないですね。

販売妨害になりかねる虚偽の情報を購入相談を依頼しようとした人に言うのは、
違法にならないんですかね？
デベの説明でも液状化する可能性は低いとありましたから。

碓井さんは、デベに媚びず信念に基づいてコメントする、良心的なプロと認識しています。
マンション購入検討者にとっては実にありがたい方です。

デベにとっては迷惑千万な人でしょうね。不満があるなら訴訟でもしたらいかがでしょうかね。

いやー、碓井氏をどう思うかは、人それぞれと思います。
碓井氏は、東急不動産だか退社した人でしたかね。
で、東急、三菱びいきな人のイメージありますが。

最近は地所についても厳しいコメントをしてますよ。
だから信頼できる。

っていうか彼のいう東京の液状化予測図だと、ここの場所は最も液状化しにくいグループに入っているんだけど…
明らかに事実誤認では？

必死で碓井さんを貶そうとしてるのは、購入者さんかな？
確かに涙目みたいね（笑）

叩いてるのは地所でなく旧藤和の地所物件。
杭の長さは気にしても、長さがバラバラとか気にしたことなかった

>364

いや、「藤和と合併して信頼性が薄れた三菱地所」と批判しているんですよ。
だから批判してるのは「三菱地所」というデベロッパー。

やっぱり高い買い物ですから、ちゃんと専門家にチェックしてもらうべきですよね。
この事実が分かった上で、このマンションを買う理由は全くないですね。

三茶タワーなんかも批判してますので、碓井さんは旧地所物件も叩いてますね。

表層地盤増幅率だと最も軟弱な地盤になってるようですけど、どっちが正しいんですかね。いずれにしても剣山の地盤との接合面はかなりの角度がついてるような。

碓井氏のことは、マンコミュの板でも、いろいろ書かれてますし、
設計士さんか質問に答えてくれる板でも、
碓井氏のコラムは、誤解の危険要素ありとありましたよ。

タミー、元プロだったら杭の長さからだけの推測で判断せずに、地盤調査結果くらい検討者に取り寄せさせて地盤面の傾きをちゃんと確認した上でコメントすればいいのに。

いずれにしろ、液状化の可能性が指摘された物件を今から購入する人はあんまりいないでしょうね。
購入者の意見は当然バイアスがかかっていますから、無視するほうが無難でしょうし。

地盤調査結果の確認って、マンション購入時の基本でしょ。杭の長さで判断って・・・。

仮に、液状化の可能性高い地盤なら、2年前の、311の地震で液状化してそうな。

福島の人でもこの物件購入した方いらっしゃるから、液状化の件は清水建設にも確認済みかと。

311の震源は宮城県沖ですからね。あれで液状化した関東のエリアはよっぽど酷かったということ。
首都圏の大地震はこれから起こると考えるべきです。
そのとき、液状化するエリアは311よりはるかに大きいでしょうね。

港区の液状化危険度マップでは液状化の可能性があるエリアになっている。液状化しなくても、表層地盤増幅率の高いところは揺れが大きくなるよ。

プラウド新浦安だって地盤は太鼓判ってディベに説明されて皆さん買ったわけでしょ。結局は危うきに近寄らずのリスク管理以外に有効なのはないんでしょうな

支持層の上の表層の厚さが大きく異なると、敷地内でも場所によって揺れ方が異なる可能性がある。揺れ方が異なると、そこに力が集中するから建物は壊れやすい。

ホームページの構造のところが無難な概念図に今は書き換えられてるというのもなんだか。
三井も静かに売り切りたかったんでしょうけど、最後にミソがつきましたね。

もしも、首都圏が震源の311より大きな地震が起きたら、液状化云々以前に、
ここより低い土地にお住まいの方、芝浦港南やら豊州やら、一網打尽なような。
飯田橋のタワーもどうなることやら。

地震での懸念が既に知されているエリアと対比しても意味はないでしょう。
今やここも、それらの危険エリアと同等になってしまった、ということでしかないのかもしれません。

376さんのおっしゃるように、君子危うきに近寄らず、ですね。

まあまあ。
ほとんどの方は地盤にいくらかのリスクがあるのは納得済みでしょ。
所詮は古川沿いの低地だしね。
とはいえ関東大震災を経ているし長年人が住んできた場所だからある程度は地盤も安定していると考えて良いんじゃないかな。

しかし、一斉にネガが集まって大はしゃぎだねぇ。醜いな。

>373

>福島の人でもこの物件購入した方いらっしゃるから

素朴な疑問なんですが、なぜ購入者の情報（住所）がおわかりなんでしょうか？

危険な地盤の物件を333世帯もの人が買うかな。。。

重要事項説明は、そこまでネガ説明しなくても、というくらい、
最悪の想定をして、説明してるから、そこに液状化の可能性が高いとか、不安要素の情報を載せないなんて、考えにくい。　

>382

営業のステマだから。尻尾出しちゃったね。

果たしてどのくらいの購入者がこのことを理解した上で判子ついたのか、興味あります。
今理解してキャンセルするならやっぱり手付け流しでしょうか？
高い買い物なので、やっぱり第三者チェックにはしっかりコストかけるべきですね。
勉強になります。

>382
この検討板の「その1」に書き込みがありましたよ。
この物件、被災地の購入者さんがいらっしゃるんだなと記憶に残りました。

碓井コラムでここまでぼろっくそなのも見たことない。

>387

ありがとうございます。
できればそのレスNo.をご教示いただけると幸いです。

さすが50年後に壊すことが決まってるだけに割り切りがよい

すみませんが、ご興味あるなら、最初から読んでみてください。

概念図が実際と著しく異なるってことで、事実誤認による契約ってことで契約の白紙撤回を主張してみるってのはどうかな。概念図だから、この主張はかなり苦しいけど。買主自由の解約となれば、手付金没収でしょ。

碓井氏は三井に、営業妨害、名誉毀損的なことで訴えられたりしませんかね？

これで名誉毀損や営業妨害で訴えたら、むしら自ら評判を落とすような行為でしょ。

碓井氏の意見をやたら気にされているようですが，少なくとも彼は3.11に実際に被害があった地域や建物を事前に全く指摘できていません．湾岸エリアの埋め立て地域や元沼地の建物に液状化のリスクが高いのは誰でもわかっていることであり，これはもちろん指摘のうちには入りません．批判することでお金を稼ぐ人はどの業界に対してもいますが，本当にまともで的確な意見を言えている人はそもそもコメンテーターにはなりません（これは間違いなくいえるし，政治経済のコメンテーターを思い返せばいわずもがなでしょう）．なぜならそういう優秀な人は絶対に第一線の現場で働いているし，コメンテーターのような低俗な職業を選びません．正直，彼の経歴も，実際に彼が建てたと思われる建物（特にバブル前後）のものはとても他人を批判できるような仕事をされたようには思えませんが．．．まあ10年以内に大きな地震が来る可能性はあるかと思いますのでその時わかりますよ．基本的にコメンテーターは自分の行った言葉に責任を持たなくていいとても都合のよい仕事ですよ．皆さんしっかりしてください．

しかも事実誤認による契約って．．．こんないいかげんな情報で契約破棄だとか，バカバカしい．まあ，でも納得いかないならそれを主張して破棄を提示してはいかがですか．そういう方はもともといないほうが，管理組合の運営にも良いのでは．

しかしくだらない．安い物件だからこういう情報に踊らされる住民層ってことでしょうかね．まあ私には関係ありませんが．

碓井氏のコラムは、読み手に情報識別する力を要するもので、
彼の話をすぐ鵜呑みにする人にはミスリードしがちなコラムと認識してる人ばかりでない。

購入者・検討者の反響あれば、三井側が、事実無根なり、なんらか説明あるとおもいますが。

>391

ここの検討板No.1を全てみましたが、該当するレスはありませんでした。
どういうことでしょうか？

ありますよ。

ここは普通にとてもイイ所だと思うが．．．なにをわけのわからない言いがかりをつけているのか．
安物物件でもないしね．ホントにいいところ．

>395

タミーは以前からALCは問題だと主張していて、実際に３１１で壊れたケースがある。ただ彼の文章分かりにくいから、実際に壊れるまで何が問題なのか分からなかったけど。

彼は基礎工学，土木の専門家じゃないよ．少なくとも本当に「良識あるマンション指南」をするのに基礎工事の評価をホームページに載ってる情報と東京液状化予想図で判断するってどんだけ安易なんだ．おれなら，図面など含めてデベにすべて見せてもらってからじゃないととても他人にアドバイスできる正確な情報は与えられないが（彼は理科大の建築学科，ちなみに私は東大建築学科出身です）．
しかも読み手に識別って，この安易な情報の取り方からなにを識別するのだろうか．こんなわけのわからない人がマスコミの寵児にように扱われるんだよね．
彼と大林建設のエンジニア比較してどう考えても大林信用するでしょ．

わあわあ騒いでいる人の意味がわからない．

事実誤認、的を得てたかな。マジに反論するなんて。うふっ。

>398

ではNoを提示してください。
私が確認したところ、ありませんので。

誠実な対応をお願いいたします。

やっとこの物件の粗をみつけて大騒ぎですね。これだけ売れて、今さら騒いでも意味ないですよ。

これが事実だとしても地価下落の影響は買い主には影響しないので、リスクを回避した賢い購入者だったとも言えます。むしろこの土地を高値で売却しなかったNTTのほうが痛いかも。

碓井某も物件がほぼ売れて、営業妨害で自分に厄介が及ばないタイミングで書いたのでしょう。

火消し大量動員だね。この反応が意味することは・・・。

大林じゃないよ，清水建設だよ．

あっ、間違えた。錯誤に基づく契約だ。

まあ同じようなもんだろ．

危ない、買う寸前まで行ってた。

心配な方はモデルルームで聞くなり、設計図書を確認するとよいでしょう。
依頼すれば土木・構造に詳しい方から説明を受けられるかもしれません。
（信用できないなら、それこそ外部の専門家を連れて行って詳細に見てもらうとか。）

匿名掲示板でごちゃごちゃやってても心配は解決しないでしょうからね。

とは言っても最終期も終わって残りわずか、間もなく完売してしまいそうですが・・・。

地盤調査結果や設計図書って、こちらから請求しないと見せてくれない。せっかくこういうことがあったのだから確認くらいはしないとね。

ついでに構造計算書もかな。

異常な売れ方したもんね、あら探しはされるよ。
いわゆる出る杭は打たれるってことでかけてみました（笑）


もう買えない人、抽選落ちた人がキャンセル出すために必死になってるとしたら怖いね。ここがお買い得なことは明らかで数年以内の売却なら利益が出る可能性もあるし。

まあそれでもおれは定借は買わないけど。永久住宅がほしいのだ。

今回の件で中途転売はアウトかも。ご愁傷様。

定借だから売却はもとから無理。

まあでもこういう情報も素人ならわけわからず不安になってキャンセルする人もいるだろうから、他社のデベからの攻撃としては有効だよね。あとはまだ買いたい人からの攻撃としても有効だよ、実際。だって僕ら素人にはわからないから。

>398

お返事はまだでしょうか？
「ありますよ」と断言したからには確認していることと思います。
Noをご提示ください。

「今回の件で中途転売はアウトかも」って碓井はどんだけ神なんだ（笑）
理科大⇒東急建設⇒住宅アドバイザー
って明らかに３流大学，会社の＊＊＊だが。。。

>410

中身は分からなくても、図面を見せてといったときの対応で相手の信頼度をチェックすることもできる。

というわけで，港区陸地なんて良くないよ。やっぱり豊洲でしょ！

年度内完売するかな？
最終期で多少は売れ残り、それまでの分とあわせて先着順が10戸以上は出てくると思ったけど
意外に残り３戸。これからキャンセル住戸が出てくるかもしれないけどね。

自分は欲しい部屋の抽選に外れ、同じ間取りの他の階も完売しちゃったからもう関係ないけど。

まあ正直、三井レジデンシャル＋清水建設で3.11後に作るものでそんなにおかしなものはつくらないよ。おかしなもの作って、売った後に何かあって一番困るのは住民だけじゃなくて、これらの大手だから。。決して売って終わりじゃないからそう心配することはない。
碓井だって浅知恵から定期的にどこかの建物を批判しないと飯食っていけないからね。誉めてばっかりじゃ誰も見ないからねw

>398

「福島の被災地の方が購入した」というコメントは虚偽であったとみなします。
嘘をついてまでの強弁は感心しませんね。

>417

これはさすがに酷い誹謗中傷ですね。少しは恥を知ったほうがいい。

そもそも杭が３７ｍってことだけでも地盤がいいところじゃないって分かるけど。浅い１８ｍでも十分深い。地盤がいいところはせいぜい１０ｍ。直接基礎にできるところがベストだけど。

豊洲の地盤は最高です。景色も最高。値上がり確実でしょ。

三井は浦安の液状化の件でも、話し合いに応じず裁判でしょ。そういう会社。

誹謗中傷じゃないでしょう、１流２流ってほんとに思うんですか？
正直普通の大学会社だと認識していますが．決して悪いというわけでなく普通の努力で入れるところだと思いますが間違ってますか？．

ここでのネガの執着，混乱ぶりが冷笑できるぐらいにここは良いとこ．ネガで執着してるくらいなら買えばいいのにね．

まあ裁判は普通じゃないか？
つまり、来る大地震に対応できない建物は大手はさすがにつくろうとしないよ。
結局は裁判やら評判やら自分たちに帰ってくるんだから。
三井が信用できなければどこのデベ信用すればいいの、マジで。

豊洲の埋め立ては最新の技術が詰まっている。
だから安心だよね。

キャリアのある人に対して実績でなく、学歴で判断するレベルの人を相手にしちゃだめ。

1日で100レスの勢い・・・恐るべし（笑）

>430

おっしゃるとおりですね（笑）

三井は施工トラブル多いよ。市川の鉄筋不足タワー、大船の六会コンクリートとニュースでにぎわしたケースを筆頭に。

施工管理なんてして無いのかも。

別に学歴で判断してませんが東急建設って何かすごい実績ってありましたか？
もしくは「碓井氏」個人の？
具体的に教えてもらえますか？
全く思い当たらないのですが．．．．思いつきと雰囲気で会話してません？

三井は、エントランスの上階で音が響くのが瑕疵にあたるのかを裁判で争って、負けた過去がある。浦安の裁判はどうなるんだろうね。

やたら批判されていますが私は碓井さんのブログは嫌いじゃないです。
ただ同業者の立場として言わせてもらえればピーコさんの辛口ファッションチェックとレベルは変わらないですよね。ただ、わかりやすく人の興味を引く話ができていて楽しめます。ただ、たしかに思慮深くはないし専門的にはどうかなという意見も多いのはたしか。信用しすぎるのはどうかと思うが、楽しむにはいい情報ですよ。

タミーはすまいさ~ふぃんで、自分が設計にかかわった物件について結構自慢してるから、どんな実績があるかは分かるよ。それを評価するかは別として。

参加者
１．ここのデベ関係　（ポジ。とにかく早く売り切りたい）
２．近隣物件のデベ関係（ネガ。ここのせいで自分の所有権物件が売れないことが不愉快）
３．その他不動産業者（ネガ。ここのせいで相場が下がることが不愉快）
３．購入者（ポジ。資産価値を上げたい）
４．抽選に外れた人（ネガ。キャンセル住戸を発生させたい）
５．定借マニア（ポジ。定借大好き）
６．検討者（ポジ。背中を押してもらいたい）
７．都心物件にもれなく巣食う例のエリアの人たち（ネガ。例のエリアを高く売り抜けたい）

彼がかかわったすべての物件に３．１１で全く問題がなかったかって？
そんなはずはないし、この業界の皆がそれなりに痛い目にあっている。
皆、失敗から少しずつ学んでいるのだ。

大手は訴えられやすいし、どうしても責任が重くなるもの。

438
まさに同意。面白い。
であなたは何番?
私は4ですw

>439

根拠の無い憶測だね。彼のかかわった物件って少なくともいくつかは分かるから、そこで被害があったと確認してからそういうコメントをすべき。

２、３は言わずもがなだけど、１でもモラルの無い会社って宣伝してるようなもの。ここは成りすまし投稿は禁止されている。

>439

ここの関係者って自白してるようなコメントだね。