パークホームズ南麻布ザ レジデンス　その２

徒歩5分の所にスーパーあっても、持って帰るの重たいから、結局、自転車使いそう。
電動自転車でも、坂道はないに越したことはない。

そういえば、この物件の公園の前、古めかしい放置自転車いつも停まってます。
ここの来客自転車は、停める所が決まっていきますかね。

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かつてここにあった住んでました。親がＮＴＴだったので。その頃は地下鉄もなかったし不便な場所でした。
マハラジャなどかありましたが、なんせバスしかないんだもんね。隔世の感があります。

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徒歩1分のバスも便利そう
品川10分、渋谷や新橋は20分
さすが都心物件です

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バスは時間を読めないのが難点。

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そうですね。雨とか降るとバスが遅れていつも高校に遅刻しそうで大変でした。
まあ今は昔ほど渋滞ないし運行状況などもスマホなんかでわかりますが、当時はそんなのなかったですからね。
まあバスは時間のある時に乗る分には良いですけど。

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新宿伊勢丹の前から、買い物した荷物を持ってバスで帰るのも楽ちんですよ。
地下鉄より、時間かかりますが、急いでなければ。
新宿西口発→品川行きのバスに乗り、古川橋交差点近くのバス停で降ります。

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＞２４６

そりゃ、郊外のバス路線の話でんがな。都心の路線は一時間に２０本から３０本位ある路線も多いだす。

それに出張とかなら、品川まではタクシー使うだすよ。普通。

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バスは、バスレーンあるので、渋滞に強いときもありました。
朝の通勤時、バスにうまく乗れれば、タクシーより早く会社に到着します。

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248
良いですね。知りませんでした。
大江戸線は地下深いので歩くのは大変。新宿の買い物帰りなど、バス1本というのはかなり便利です。

早く行きたければ地下鉄、多少時間かかっても歩きたくなければバス、と使い分けられる訳ですね。

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慶應女子高校の近くには、ここから4、5分歩きますかね、東京駅ー等々力のバスもあります。
学生時代、時間あったので、その路線のバスで等々力の手前、八雲あたりで降りて、
モンサンクレールに始まり、自由が丘散策したことありますね。
座って目的地の近くにいけますね。

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東京駅もバス直通なんですね。素晴らしい。
しかも所要時間15分、と地下鉄より早そう。

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いろいろな意見や視点があることをここの意見などで勉強になりました。
その上で私は、一戸建てを買うならともかく、マンションであれば定借物件は私自身のライフスタイルに合っていると考えるようになりました。
この物件自体は、もう最終期のみですし非常に興味はありつつもタイミング的にも検討外なのですが、これからこういった良定借物件は出てくるものでしょうか？
それとも、大変な人気だったこの物件は定借の中でも価格を含めて稀少物件だったのでしょうか？
人気の無い定借物件のポイントはどういったところにあるのでしょうか？
定借に興味があるとはいえ、良い定借物件と悪い定借物件を見極める目を養うことが必要かなと思っております。

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難しく考えないで、まずは定借であろうがなかろうが、そこに住みたい！と思えるかではないかな。

仮に多少高値掴みであろうが、自分が惚れたのであれば、そんな気にならない。

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255さん、レスありがとうございます。
そうですよね。所有権であれ定借であれ、あるいは他の条件であれ、自分で納得すること＝無理に納得させるのではなく、自分のスタイルに合っているか、希望することや求めることのプライオリティに合致しているかを、そして何よりも心から住みたいと思うかどうか、が大切ですね。
わかっているのですが、大きな買い物だと思うといろいろ考えてしまいますね。
でも、貴重な情報をいただいています。
本当はここの物件すごく興味あるのですが。。。

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マンションを枕に心中の覚悟なら、住みたいってだけで決めてもいいんだろうけどね。

いざというときのことを考えたら転売もありうるわけだから資産性も考えないといけない。

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こことほぼ同時期に出ている西新宿の三井定借タワーも結構好調のようです。

当たり前の話ですが、結局は「立地と売主・施工の格や物件内容」と「価格」のバランスなんでしょうね。
（ここは立地良く、売主・施工は申し分なし、物件自体も大きな欠点なしで価格もリーズナブル、
　あとは定借をどう考えるか次第、と個人的には考えています。）

ちょっと前に広尾や麻布台でも定借がありましたがそちらは割高ゆえに相当不調だったこともあり、
その反動でここや西新宿は比較的リーズナブルな地代、価格で出してきたのではないかと予想します。

ですので今後も当然定借物件は出てくるのでしょうが、こちらが好調だったことや昨今の景気の回復傾向等も踏まえ
売主もいくらか強気の価格設定を行ってくる可能性の方が高いように思えます。

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結局のところ、所有権と定借の差はいざという時に転売しやすいかどうか、ということなんでしょうか。

だとすると、転売しやすさを物件価格の3割で買ってることになりますが、いくらなんでも高過ぎですね。

所有権だって希望どおり売れるかどうかなんてわからないわけで、定借で初期投資抑え、売れないリスクは手元に残った3割で対応するのがリスクを抑えた賢明な選択のように思えてきました。

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>259

地代を考えると最終的にはとんとんではなく、支払額が多くなる。イニシャルコストが安いだけってことの意味をちゃんと考えないと。。

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西新宿は地代がここよりずっと安いし、定期借地に関わる条件が買い主に良心的してくださってます。
地主が企業でなく、神社たから、利益をさほど求めてなく、また、神社側が三井を指名してのお話たから。
借地期間70年でタワーだから、修繕費かかるでしょうが。

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260
イニシャルコストが安いのは極めて重要だと思いますが。

残った手元資金の活用で地代分位は捻出できますし。

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ここは賃貸に出すか、
自己居住用でも、周辺の賃貸に希望の部屋がない&希望の所有権物件が売られてないタイミングのために、
居住時期のタイミング合うなら、
ここを賃貸で住むと思って、築浅5-8年位で売り、家賃分程度の損ならばよいかなと思ったりします。

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262
260氏はカネに関する時間概念を欠いていますね。

3割の差額を手にしたデベロッパは、それを再投資して儲ける。定借はその3割の資金を自分の手元に置ける。この違いは大きい。

完成在庫も値引かない強気価格とがめついことで名高い住友の定借物件目にしないのは、デベロッパにうまみが少ないから、という面もあると思います。

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地主がさほど利益追求しない神社などの定期借地マンションは、いい定期借地物件かもしれません。

そういった神社などの側が
神社再生や土地の有効利用検討するにあたり、パートナーに単独指名して声をかけるのは、住友ではないんでしょうね。

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地主が神社だからって、利益度外視ってこともないでしょうけどね。
わたしは、地主は代替わりのある個人よりも大企業のほうが安定感があって良いと思います。

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神社とかお寺ってある意味個人経営だから代替わりのときに方針がガラッと変わって檀家と揉めてるってのを時々テレビでやってるよね。代が変わって地代をごっそり上げるって言い出したりして。

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代が替わっても、トラブルにならないよう、三井が間に入り、きちんと契約書かわしてるのでは。

大企業が地主のここも、他の企業に地主が替わった場合、地代がごっそり上がる可能性ありそう。

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地代って、固定資産税相当額くらいでしょ。ネガさんは、所有権物件にかかる固定資産税の存在もご存知ない？少し勉強しないと。

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売主って引渡が終わったらアフターサービスと瑕疵担保責任以外については関係が無くなる。借地権の契約に特約なり覚書ががあるのなら、不動産売買契約の前に確認しないとね。

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物価の変動もあるから将来の地代の値上げについて制約はかけられないんじゃない。

マンション経営だけど、将来に渡って家賃を保証する事は無効判決が出てるよ。

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地代は契約で決まってるし、地主との間に三井が入るでしょうから、まあ大丈夫なんでしょうけど。
ただ、地主が氏子ともめたりしたら、その上に住む者としてはいい気はしないですね。

神社もほんとに利益重視しないなら、そもそもﾏﾝｼｮﾝなんか建てないはずなんで、やっぱり儲けたいんですよ。
地代が安いのも氏子への言い訳とか何か意図があるはず。

こことは関係なくてすみません。

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>269

前払い地代を除いて、ここの販売価格が安い分は月々の地代で回収。神社がボランティアで無償提供してくれると思ってるの。

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地代は固定資産税額などの公の評価額に連動するようになっているよ。だから３年に１回に変動はあるかもね。
ただもともと地代は5000円から10000円程度と比較的抑えられてるから、多少変動してもたかが知れているかも。

もちろん勝手に地主が地代を上げるようなことはできない仕組みになっている。

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268ですが、ここは地代の変動について説明受けたんで、
神社が地主の場合に代が替わり、トラブルになるなら、
ここが企業でも経営破綻等、将来何が起きるかは不透明、そのリスク同じじゃないかと思いまして。
そのあたり、買い主保全の契約書かわしてませんかね。

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西新宿は、やはり住みたい地域でないのと
神社の鳥居をくぐる日常、神社見下ろす居住空間に違和感あり検討しませんでしたが、
MRでの話は、ここより買い主にとって良い定借条件ばかり。
それはそれで、気味悪く、デメリットの質問してしまいました。

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素人が敢えて定借物件なんかに手を出さなくてもいいよ

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と、僭越ながら素人の私がアドバイスさせていただきます。

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プロは手を出さないでしょ。知らない素人に売りつけてゃうって作戦。

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転売するならむしろプロでしょ。難易度高いからね。

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難易度高いというリスク物件にプロが手を出すわけ無いじゃない。

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出口戦略が複数持てるのはのはプロでしょ？

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何をもってリスクと言ってるのかわかりませんが、この掲示板みてると、リスクの高さは賃貸＜定借＜所有権のように思いますが。

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リスクとは未来予測のしにくさ。ブレ幅。ゆえに定借はリスクが高い。ゆえに価格が安いのだ。

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このクラスのマンションになれば，物件のリスクより個人の生き方のリスクの方がよっぽど大きい．

ネガティブな考え方やそれを押し付けるリスクのほうが高いと思うが．．．可哀想に．

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売却するのにいくら適性価格でも一年以上かかるとかだと困る人には定借はリスクですよね。
別に一年だろうが二年だろうが希望価格で売れるまでいくらでも待てる、資金的に耐えられるという人ならリスクは少ない。

リスクは人によって異なります。

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中古マンション購入希望者のうち定借でもいいという人はどれくらいいるでしょうか？感覚的には3割以下って気もしますが多めに見積もって半分いるとしましょうか。
このうち自己資金を半分くらい用意できる人は確実に半分以下。この時点で25パーセントです。

客の数が少ないので定借中古は流動性に欠けます。

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今後老朽化して建て替えも解体もできない所有権マンションが社会問題化する気がします。
対して、建物の寿命が来る頃に解体が確定できる定借の普及、というのは解決策の１つでしょう。
そのなかで中古定借向けローンの拡大など、定借の流動性は高くなる、と読んでいます。

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そういう甘い見通しで最初に飛び込んだ連中が北側の高台上ですぐ脇のクリスタルコートより坪百万以上落ちでイグジットさせらてる訳だよね。

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甘い見通しもなにも．．．
どうも所有権が優位の前提でしか物事を考えられないようだが，共同住宅の場合は考えるまでもなく

定期借地権＞所有権

だよ．いずれわかるから，ここで執拗にネガるのはヤメれば．定借に負けていることのコンプレックスにしか思えないよん．

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所有権が定借に負けてコンプレックス抱いてるなんて。そこまで言っちゃうとある意味宗教ですね。

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288
価格次第では？

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定借は土地の権利がないことにくわえプラス中古の流動性が低い分も価格で調整されます。

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定借は50年後に無価値になるという点で明確ですから所有し続ける限りはリスクゼロです。途中で売るならリスク大。

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住宅ローンが他の借金に比べて圧倒的な低金利、長期間で借りることができるというのは担保である土地の価値は永遠に減じない（ということにする）いう前提があるからです。火事で焼け落ちようが地震で倒壊しようが手抜き建築で取り壊し命令が出ようが土地の価値は毀損されないという考えがあるからです。

土地の担保価値がなければ何を担保にするかといえば居住価値。金銭に置き換えれば取れる家賃のキャッシュフローの総計を現在価値に置き換えたものということになります。そうなると残年数の家賃収益で収益還元価値を計算すると担保価値はかなり低く、金融機関としては融資するのに躊躇しますね。

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キッチン3畳未満とか、リビング10畳とかって、まるで都営住宅かよ！！

賃料（地代だけど）払って良い立地に住むという点でも同じだな。広尾住宅とか高輪住宅みたいに。

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あ、でも原発事故などが起きて放射能汚染などが起きると土地の価値も無価値になることがありますね。
まさに立地によりますが。

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>297

友人に、ここの物件購入をちらっと相談してみたときに、
「定借のマンションは資産にならないからやめといたほうがいいよ」と言われたんだけど、
「こじゃれた都営住宅みたいなところと思って住めばいいかな～」云々と話してたところですよ。
「そうだね、資産と思わずに、長期的な賃貸と思って買うなら、まあありなんじゃないの」
という回答でした。

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＞298

但し途中解約できませんが。。。
賃貸の最大のメリットを失っています。

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まあ，資産価値がどうだとか，細かく色々しらべてわかったように解説しても結局定借は歴史がないのだからすべては推測に過ぎないし本当に資産価値があるのかないのか，10年後本当に売れないのかは誰にもわかりません．考えるだけ無駄だし，利回りだの気にしてるのなら他の方法で稼ぐべきでは？（日本の不動産で儲けようとはあまり賢い方法とは思わないし，お金だけ稼ぐなら他にいくらでも正当な方法がありますよ）結局，嫌な人は買わなきゃいいだけの話で買わない人間がウダウダ話してもしょうがありません．もう少しで売れ切りそうですからこのスレもそろそろ終了でしょう．

購入された方に良い情報としては，私は以前に仙台坂に住んでいましたが韓国と中国大使館に対する○翼の街宣車来襲にいつも悩まされていました．彼らはほぼ毎週，土日休日に来ます（特に竹島，尖閣やらで少しでもなにかあるとすぐに来ます）．よって普段から多くの警察官がこの周辺を警備していますのでそういう意味での安心感はありましたが，街宣車が来た時（朝9，10時くらいが多いでしょうか，せっかくの休みにこの声で起こされることも珍しくなかったです:汗）は閑静も高級住宅地もへったくりもないくらい騒がしい環境になります（一度経験するとよくわかります）．ここはたしかに坂上と比較すれば高級感はないけれど（それでも一般的にみれば十分素敵なところですよ）街宣車は来ないはずですし，坂がないのもに便利と考えています．また麻布には暴○団が多いので知り合いに調べてもらったところ，この周辺には関連の事務所や建物はないとのこと．結果私も購入しました．

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どこへ行くにも便利な都心のブランドアドレス、駅や商店街が近くて坂無し、など、転勤など無い定年後または間際の少しリッチな熟年層には最適に思えます。
転勤あって売却せざるを得なくなっても、グロス価格がそこそこ購入者ボリュームのある水準なので、よほど古くならなければそれなりに売れると思いますよ。
売らずに賃貸にだすならむしろ所有権より有利ですし。

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賃貸出すなら所有権より有利ってそれ出口の考え抜け落ちてますよね。どうもこのマンション買った人たちって、所有権マンション住民が定期借マンションにコンプレックスあるとか不思議な考えの人が多いですよね

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まあ賃貸より安く高スペックマンションに住めるメリットと定借固有のリスクをわかった上で、余裕がある資金計画で購入すればいいんじゃないかな。

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一連の流れの話題と違って恐縮ですが、
こちらの物件のカーシェアリングの車の車種って・・・？

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本当にそんなに資金的に余裕がある人が買ってるのかな。
自分なら資金に余裕があれば迷わず所有権物件だけど。

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賃貸、定借、所有権のいずれにするかは、
人生の生き方の違いです。
価値観の違いであるため、議論しても平行線です。
どちらにしても、人生前向きに、考えましょう。
本当に、思っているほど人生長くありません。
退職したら、夫婦で仲良くと言っているうちに、
どちらかが病気になるなど、よくあることです。

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この周辺の賃貸に住んでいて、
暮らしやすいから、近くの分譲マンションを買おうと探してるんだけれども、
所有権物件で、希望のところがないので、ここを買った人もいらっしゃると思います。
NTTの人（社宅の時に住まれていた人）も購入されているみたいです。

もっとも定期借地権のリスクもお勉強の上。

こちらの購入者（居住者）の方々の雰囲気がどんな感じか分からないですが、
地権者さんはいないにせよ、
遠方から引越してこられた人と
前々から近隣に住んでる人との温度差みたいなのがもしかしたらあるかもしれませんね。

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わざわざ定期借地の物件まで来て、所有権の方が良い、定借は買っちゃ駄目、と執拗に繰り返す人も、どうかしていると思うけど。

言い訳は、ネガではなくて、検討です。ハイハイ。
だいたいそこらのオンボロ所有権マンション買って、ここの良さをひがんでんだろ。満足いく所有権マンション買ったならそれで良し。お家でお寝んねしていてください。

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まあまあ。ネガも広い心で受け止めましょう。ちゃんと理解してさえいれば何を言われようが影響無いわけで。

自分はこの地区で所有権は高くて買えませんがこの物件の価格水準ならさほど無理せず買えそうです。

とにかくどこへ行くにも便利な立地が魅力です。
南麻布というアドレスは自分には分相応でない気もしますが、前向き検討中。

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その通り

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ここでネガと呼ばれている定借の問題点を指摘している人も他の検討版でよくあるような感情的な稚拙な
コメントをしている人は少ないと思うけど。

別に契約者・住民スレを荒らしている訳でもないし。

まあ本気でこの物件を検討している人であればここでネガに指摘されている問題点なんてとっくに検証済み
かもしれませんが、二次取引のファイナンスの問題などについては認識されていなかった人もいるのでは。

まあでも309のようなコメントがポジだけでなく、契約者の顔にまで泥を塗っているのは事実。

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自分外廊下なのに、オンボロ所有権とか無用な釣り針はいらない

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せっかくいろんな視点からの良い情報交換が出来ていたのに、ここにきて意味のない中傷合戦は止めましょう。
いずれにしろ、この物件はもう最終期。最終期の状況は分かりませんが、今までの人気の状況であれば最終期も多分順調に販売し、もうこの期で終了ではないでしょうか。
私も勉強になりました。残念ながらこの案件はタイミングが合わず断念しましたが、人気物件であったことは間違いないですし公平に考えて非常に魅力的で良い物件に間違いないと思います。

定借の議論は、他の物件の検討スレで行いましょう。ここはもう検討スレとしてはもうすぐ終わりですし。
ライフスタイルやライフプラン、年齢や家族環境などなどで価値の考え方は大きく変わってきます。
百人百通りです。一方を感情的に攻撃すること自体が無意味だと思います。
人にその価値観を押し付けることなどできませんし、人それぞれで物の見方は変わりますが、丁度検討を開始した私にはとても勉強になりました。
興味のある物件が、また早くに出てくると良いなぁと思っています。

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そのとおり。同感です。（拍手）

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今週末でいよいよ最終期最終次なのですね。
今回の登録抽選会が終了した後は、売れ残った分を先着分として販売が続くのでしょうか。
定期転借地権に対する考えは人それぞれでしょうけど、借主の承諾を得れば賃貸・譲渡も可能
という点は何があるか解らないこのご時世で安心ですよね。

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この物件は転売する際に承諾料はかかりますか？
他の借地権マンションではかかると言われました。

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そんなのがかかるマンションあるのですか？どこですか？

そもそも、承諾が必要なのですか？私が検討しているマンションでは不要なので、ものによるのですかね？

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ここは地主との直接契約ではなく三井との転貸借による契約であり、三井への届出・承諾は取る必要があります。
手数料がどれくらいかは不明です。
（印紙代くらいかも）

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定期借地権の土地を地主は担保に入れることもありますので、権利保全のために承諾料を取ることもありますよ。
ここは三井が一括で地主から借りて、区分所有者に転貸しているのでそんなことはないと思います。
ただ三井に払った前払い借地代ってどのように保全されるのかは興味あります。

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この物件は、賃貸に出すときやリセールする際に、
三井に連絡する必要があり、届けは必要ですが、手数料、承諾料は一切不要です。

こういう検討板では、ポジ話ばかりより、
リセール時のファイナンスの話ですとか、ネガといわれてしまいがちな事実も含めて、
デベからは上手く説明されていることでも、実際は重要な事が抜けているかもしれないことなどありそうで、
いろいろな角度から検討したいので、この板で色んなご意見が聞けて助かります。

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ネガの意見が参考になるのは，買わない理由を探している人だけじゃないかね．

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定借物件を買わない理由を探して。

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定期借地で一番気になるのはポイっと捨てる建物を修繕する気持ちって住んでて湧くかと言う疑問。
２０年目辺りから払うのが嫌に成らないのかな・・・
自分と同じ様な価値観の人間が揃ったら修繕計画が成り立たない気がするから定期借地物件には住めないです。
５年とか１０年で売り逃げるって発想だとしても、そんな住人とも近くで暮らす自身が無く、やっぱり分からない・。・

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それは分譲も同じですよね。やるのかやらないのか、やるとしてもいつになるかわからない建て替えとかありますから。

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残り30年もの間、自分で住むなり人に貸すなり、或いは売却するかもしれない資産なのに、メンテしたくないという発想は皆無ですね。自分の首を絞めるだけですから。

確かに残り3年とかならわかりますが。実際その頃にはもう大がかりな修繕は想定していないようです。

まあ無理強いするものでもないので、どうしても不安なら避けておいた方がよいんでしょう。

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こないだ10年乗った車を売った．（一応，ちょっと値がついた．）

長い間，安全に乗れたことに感謝して，綺麗に掃除して手放した．例え廃車になったとしても同じように最後まで大事にして送ってあげたと思う．

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最終期終了まであと3日ですね！
申込状況はどうなんでしょうか？

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ひょっとしてここにきて苦戦しているかな？

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テイシャク、カッコワルイ

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年度内完売は難しいかな？

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先着販売が売れ残っているから，年度内完売は無理だろうね．
でも，竣工まで半年あるのに既に9割以上売れているか問題なし．竣工までにほぼ完売するだろうし，数戸（１から２％）残っても関連に流して完売扱い．
ヤッパリ　テイシャク　イイ

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テイシャク、チョットヤスイ

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三井は売れ残ったら、家具や家電プレゼントで事実上値引きてパターンかな。

最悪なのは賃貸に出しちゃうってケース。売れ残りを大量に系列の仲介業者から賃貸に出した某物件では、賃貸住民が管理規約で禁止されている営業行為を部屋で始めちゃった。

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ネガも山の賑わい。笑

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関連に流して、値引きと思います。
まあ、最終期の抽選に外れた人が先着順の部屋で検討されるかも。

賃貸率の高さが民度を下げかねないが、
ここは低層階や40A、50Aの購入者よりも、
賃貸で借りて住まれる人のほうが年収高くて、品もいい、なんて場合あるかと思います

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なぜ10月竣工物件の売れ残りを今から気にしているの？

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欲しくて欲しくて居ても立っても居られないからです。

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先週末モデルルーム見に行きましたけど、すごく賑わってました。
最終期の部屋を登録するか考えているのですが、
あの状態だと、抽選になってしまいそうで、
先着順の方が得策なんでしょうか。

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>336

年収高いから品がいいとは限らない。それと自分のものと他人のものでは人って扱いが変わるでしょ。そういった意味で賃貸ってリスキー。

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↑基本、人によると思います。
マナーのよさ、物を大切に扱うか否か、ルールを守る云々などは育ちの影響もある。

少なくとも、ご近所の三井の高級賃貸「パークアクシス」から出て来る人は、上品な方が多いです。
年収低いとまず、家賃20万以上の部屋に住めないですから。

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住民層について私が思うこと。
大体、５０００万円台後半より高額であれば、変な人に会う確率は低くなるような気がします。
あくまでも自分の価値観を中心とした感覚でです。
高い物件でも、
たまに変な人（ゴミ捨てのルールが守れない、内廊下なのに子供をキャーキャー言わせても平気など）もいますが、
確率は低いです。

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