物件概要 |
所在地 |
東京都港区南麻布2丁目4番17他(地番) |
交通 |
東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分 都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分 都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分 東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
336戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上14階建 敷地の権利形態:定期借地権(定期転借地権概要●分譲後の権利形態/敷地:定期借地権の転借地権の準共有、建物:専有部分は区分所有、共有部分は専有面積割合による共有●借地権の種類/一般定期借地権(賃借権)の転借地権●存続期間/2064年9月14日まで約50年(建物解体期間含む)。期間満了時に更地にして返還する事が条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。●転借地権の譲渡・転貸/可。ただし貸主への事前の通知及び承諾が必要です。(承諾料不要)●解体準備積立金/5,830円(月額)●当該借地権の登記の可否/不可※賃料(地代)は引渡し当初の金額であり、将来の改定により金額が変わる場合がございます。●地代/7,220円(月額)) 完成時期:2013年10月下旬予定 入居可能時期:2013年11月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークホームズ南麻布ザ レジデンス口コミ掲示板・評判
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151
匿名さん
現金支払いや定借のローンに通りやすい属性高い人が手を出すかが気になるところです。
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152
匿名さん
賃貸で60平米家賃25万とするとざっくり20年でペイする?
それで港区南麻布アドレスに住めると考えるとやっぱりお買得な気がしてきた。
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153
匿名
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154
匿名さん
三井の人は、残存期間が35年以上あれば、
リセールで買う人も普通に35年ローン組めますよと説明されましたけどね。
リセールで買う人がローン組みにくくて、売りにくいなんてことになりませんか?と質問しましたら。
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155
匿名さん
渋谷の三菱の定借は新築、残存60年でも建物部分にしかローン設定しない銀行がいくつもありましたよ
それを踏まえると、35年の残存期間の中古で35年ローンが借りれるとはとても思いません
銀行の立場からすれば、借手が25年目に支払い不能になった場合、10年後に確実に取り壊す物件を差し押さえて何のメリットがあるんでしょうか?
担保価値を恐ろしく低く見積もられて満額借りられないか、そもそもその程度の売値しかつかないか
、どっちかじゃないんですか?
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156
匿名さん
定借のデメリットは...
人の家の売却や,40年後に新たにローンが組めないことを心配してくれるような,とても親切な人達がたぶん住んでいないことである.
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158
匿名さん
皮肉のつもりなのかもしれないけど、購入を検討したから書けることがあるって分かりませんか?
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159
匿名さん
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160
匿名さん
実際築30年の所有権マンションにどれ程の担保価値が?という疑問はあります。
定借との価格差を補うだけのローンが組めるのかどうか。
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161
匿名さん
築年数の古いマンションだと概ね返済期間に制限がでますね。概ね50年から築年数を引いた年数が最大年数になります。築30年のマンションだとローン期間は最大20年。
仮に4000万借りるとなると金利2パーセントで概ね月20万。家賃よりお得ですwって感じになるかな。
毎月20万のローンが払えない人は無理ですが。
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162
匿名さん
本物件は権利金+前払地代と建物価格がほぼ同額です。
二次取引のマーケットを活性化するためにも、是非とも金融機関には権利金や前払地代の
担保評価をしてほしいですね。
港区南麻布であればそれなりの担保価値があると思いますし。
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163
匿名
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164
匿名さん
通常住宅ローンの債務者がデフォルトした場合、金融機関
は抵当権を実行しマンションを競売にかけ債務の回収を行い
ます。ただし定期借地権付物件の場合抵当権の設定ができ
るのは建物だけであり、借地権には抵当権の設定ができません。
したがって借地権を第三者に移転させるためには借地権設定
者(地主とか)の承諾が必要であり、手数料などを請求され
る可能性もあるため金融機関は借地物件に対するローンをい
やがるのです。
分譲時には提携金融機関があらかじめネゴるのでローン可能
となっていますけどね。
定借物件の二次流通を促進させるには金融機関の考え方だけ
ではなく法的整備が必要と考えます。
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165
入居予定さん
定借案件のパークコート麻布鳥居坂が坪単価280万くらいですからね。ここが所有権だったら450万ってとこでしょう。
所有権の6掛けくらい。そのへんから見ればパークホームズ南麻布は10年後坪単価200万から230万ってとこでしょうね。
まずまずの資産性かと。
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166
匿名さん
鳥居坂の物件は借地権ではなく地上権です。地上権は借地権と違って更新可能で借り手の権利が強く抵当権の設定も可能(したがってローンもつきやすい)。
それでもこの価格ですので定期借地権物件のここのリセールは鳥居坂より劣ると考えてください。
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167
匿名さん
さっきからしたり顔で書いているネガさん、大丈夫?あまりに勘違いなことばかり書いていて、恥ずかしいぞ。それとも、ポジが馬鹿なネガになりすまして、ネガのレベルを下げている?
もし、ほんとうにネガなら、他のネガさんに悪いので、もう少し勉強した方が良いとおもいます。
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168
匿名さん
だからリセールを期待してこの物件を購入するのは間違っております。たとえ最後まで自分が住まなくとも50年間持ち続ける根性が必要です。
麻布にこの価格で住める代償とては高杉ですがどうしてもお金がないならトータル割高でもしょうがないですね。
住み心地は所有権も借地権も違いはないですから長期賃貸と思って買うのが無難です。
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169
匿名さん
別にネガではないと思うが。リセールバリューに難ありと言っているだけです。その分価格が安いのだからバランスすると思うかは人によるでしょう。
バランスすると思う人がいるから売れているのです。
(まあわかってない人もいるかもしれませんけど)
リセールもキャッシュ購入者を見つける自信があるならなんの問題もありません。そういう人脈を持っている人なら積極的に買うべきと思います。
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170
匿名さん
逆にいえばみなさんはパークコート鳥居坂を買わずになぜここを買うんですか?ってことですよ。
リセールバリューとはそういうことだと思います。
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171
匿名さん
ん?他にも売りにでている中古(所有権含む)は世の中にたくさんあるぞ。何で、そこではなくてここを買うのですか?
リセールバリューとはそういうことですよ。所有権だからといって売れるわけではありません。
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172
匿名さん
麻布、六本木界隈では築40年でも坪単価180万円は下りません。そう思うとこの物件って激高ですよね。
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173
匿名さん
検討版でこれだけ荒れずに冷静に議論なされるのは珍しいのでは。
本気で検討している人にとっても貴重な議論だと思いますよ。
最終的にはこれらの情報を各人が咀嚼して判断すればよいのでは。
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174
匿名さん
マンションの敷地所有権なんてバーチャルな権利なわけで借地権となんら変わらないと思いますが、民放上の権利が異なるゆえに(所有権を過大評価していると私は思います)借地権の価値が低いとみなされています。
価値が低いというのはあくまでファイナンスの話であり居住価値は同等です。ただほとんの人はローンでマンションを買いますので中古の場合そこがネックになるわけです。
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175
匿名さん
ですからここは居住価値を重視するけど資産価値はあまり気にしない人(ずっと住む人には資産価値は関係ないはずです)には良いと思います、
賃貸エグジットはあるので資産価値重視の人でも早めにローン返せそうな人はいいと思いますが。
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176
匿名さん
確かにマンションの土地所有権は過大評価です。
さも何坪か所有しているような錯覚を覚えますが、XXXXXXXX分のXXXの所有権であることを
忘れてしまいがちです。
そもそも単独で売買できないのに、価値ってあるのでしょうか。
そうなると戸建という事になるのでしょうが、それはまた次元の違う問題ですしね。
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177
匿名さん
>172
自分もそう思います。
例えば、所有権であれば1億円相当の物件を、定借とうことで7千万円で
買えたとします。そして、手元に残った3千万円を年2%の複利で40年間
運用したとすると、3千万×1.02の40乗で、約6600万円。
他方、築40年の所有権物件は、少子化の40年後でも、確実に6600万円
(+残り10年の定借マンション)以上の価値で売れるでしょう。
そう考えると、所有権マンションの方が絶対にお得ですね。
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178
匿名さん
>177さん
>そして、手元に残った3千万円を年2%の複利で40年間
>運用したとすると、3千万×1.02の40乗で、約6600万円。
熱く議論されているところ、横やり恐縮です。
自分なら、手元に残った3千万円を子供の教育資金に回します。
リターンは、40年で約6600万円なんて比べものにならない
くらい大きいでしょう。
それにしても、日本の教育、ボトムアップとしては一定の成功
を収めていますが、プルアップが貧弱(というかない)ですね。
どうしても、良い教育を求めると海外に目がいってしまいます。
せっかく治安がよい等種々の利点があるので、日本で良質の
プルアップ教育が受けられるようになって欲しいです。
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179
匿名さん
所有権と借地権の価値の違いをどうとらえるかは個人の自由だが、麻布鳥居坂の価格見る限り市場評価は明確に違いますね。
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181
匿名さん
定借の先行案件で築10年の所有権マンション比の減衰スピードはわかりますが、問題はこのあと価値の減り方がどういうカーブで減っていくかですよね。最後残存10年切ったら月坪13000円と残存年数の掛け算で価格が決まる感じかな。
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182
匿名さん
5000万の所有権の戸建てが築17年で売却できたのが、3400万。
土地も込み。
地元の人には、いいところと認識されているエリア、閑静な住宅地の南西角地。
急行停車駅から徒歩14分。
定借リセールは、不透明ですが、所有権も実際に売却するまで、結果わかりませんね。
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183
匿名さん
定借ばかりに焦点が当たっていますが物件そのものについてはどうなんですかね。
個人的にはツボをおさえた仕様と立地でかなり良いと思いますが。
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184
匿名さん
残存期間が短くなると、やはりまともな価格が付かないでしょうね。
子供がいない方、売却の必要性があり得ない方は定借でも良いかもしれません。
資産がない人は一生同じところに済む覚悟が要りますね。
また地震で建物が壊れたらどうなるのでしょうか? 住人の権利が保護される保証はないのではないでしょうか。
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185
匿名さん
定借はまだ制度ができて間もないから、中古になったとき売りずらい、というよりも
取引事例が少なくてよくわからない、というのが正しいんだろうね。
これからロットが増えてくれば運用難に苦しむ金融機関も定借向けローンを拡大してくるだろうし、
そうすれば流動性も高くなりさらにロットも増える、という好循環になる。
将来、建て替えか取り壊し、それとも古いまま放置されスラム化、のいずれとなるか不確実な所有権マンションより
確実に取り壊されることが分かっているマンションの方が、限られた都心の土地活用という意味では良いでしょう。
港区の高さ制限が決定すれば、所有権マンションの建て替えはさらに難しくなり、取り壊しも合意形成が困難、
そして結局古いまま放置、、という可能性が高いからね。
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186
匿名さん
確実に取り壊されることにメリットを感じて定借マンションを購入される方は少数派でしょう。
どちらかというと取り壊されることが決まっているマンションがきちんとメンテされていくのかを
心配される人の方が多いのでは。(築30年目あたりからスラム化するリスク)
まあいずれにしましても、定借のリセールが不透明な現状において本物件を購入するかどうかは、
174&175さんのおっしゃていることをベースに判断されるのがいいのでしょう。
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187
匿名さん
186さんのお話の1行目、少数派っていう部分は、この物件ではちょっと違う気がします。
水面下のところは分かりかねますが、
ここは、地権者なしで336戸中、
現在、最終期最終次で売り出されるのがラスト13戸と、
買い替え不調やローンキャンセルやらなどの先着6戸です。
また、比較にならないものの、
昨年秋から売り出している西麻布の所有権マンションは、
おそらくここよりも広告費用かけて様々な媒体でタイアップをしていて、
現在190戸中、半分弱の売り上げ、
昨年から売れてない先着順21戸の物件もありますから、どうでしょうか。
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188
匿名さん
186です。この物件が人気薄と言っているのではありません。
定借とはいえ南麻布アドレスであれだけの大型物件を坪270万ぐらいで購入できる
機会はそうそうないと思います。
私が申したかったのは、確実に取壊されることにメリットを感じて定借マンションを
購入される方が少数派だということです。
(同じ値段で同じ物件が所有権付の形であれば皆さん必ず所有権付の方を購入されるでしょう。)
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189
匿名さん
物件概要みたけど借地権設定登記不可なんだなここ。
リセールのハードルますます上がるな。
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190
匿名さん
確かに定期転借地権概要で借地権の登記不可と記載されていますね。
この辺り三井の人は何も説明してくれませんでしたね。
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191
匿名さん
まあ地主にしてみりゃ借地権の登記不可は当然だな。
借地権登記なんてされたら土地の担保価値が下がる。
逆にいえば登記不可の借地権に担保価値はないためローンがつかないわけだが。
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192
匿名さん
ここは西麻布三菱よりは大分地ぐらい低いでしょ。川沿いの低地ですから。比較すべきは東麻布のブランズ、大京の方が近いかと。
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193
匿名さん
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194
匿名さん
三井の人から、土地に抵当つけられない旨の説明されました。
300人以上の人が納得して購入してます。
これは2度、三井の人に確認しましたが、
残存期間35年以上あれば、リセールで買う人も35年ローン組めると説明ありました。
そんな重要な事に嘘つくのか疑わしいです。
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195
匿名さん
ローンが組めないとは誰も言ってないと思うけど。
建物分のローンしか組めないって言ってるんでしょ。
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196
匿名さん
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197
匿名さん
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198
匿名さん
定借物件に融資してくれる金融機関って少ないから、提携ローンのある新築時はともかく、リセールだと購入者は限定されるよ。嘘だと思ったら、提携以外で融資してくれるかいくつか金融機関めぐってみれば分かる。
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199
匿名さん
終の棲家としての購入でも長い人生何があるか分からない。いざ売りに出そうとして売れなかったら身動き取れなくなって悲惨。ちゃんとリセールのことは考えないと。
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200
匿名さん
逆にリセールがうまくできないと破綻するようなカツカツ資金の方は買わないほうが良いでしょう。
少なくとも50年後生きていたとして住居を確保できるだけの余裕がある経済力がないといけません。
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