東京23区の新築分譲マンション掲示板「パークホームズ南麻布ザ レジデンス その2」についてご紹介しています。
  1. マンション
  2. 検討板/新築分譲マンション
  3. 東京23区の新築分譲マンション掲示板
  4. 東京都
  5. 港区
  6. 南麻布
  7. 麻布十番駅
  8. パークホームズ南麻布ザ レジデンス その2
匿名さん [更新日時] 2023-06-24 13:04:51

パークホームズ南麻布ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地:東京都港区南麻布2丁目4番17他(地番)
交通:東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩7分
都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩9分
間取:1LDK・2LDK・3LDK
面積:54.91平米~77.27平米
売主:三井不動産レジデンシャル

前スレ:パークホームズ南麻布ザ レジデンス
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/209287/

施工会社:清水建設
管理会社:三井不動産住宅サービス

[スレ作成日時]2013-01-22 16:42:35

[PR] 周辺の物件
クラッシィタワー新宿御苑
MJR新川崎

スレの更新情報を受け取る

更新通知サービスMail-Wind

パークホームズ南麻布ザ レジデンス口コミ掲示板・評判

  1. 121 匿名さん 2013/02/26 06:34:11

    フラットがあるのに、そんなに困りますか?

    フラット以外もありますよ。
    http://rengoukai.teisyaku-navi.com/link/index.html

  2. 122 匿名さん 2013/02/26 06:39:44

    そりゃ探せばあるでしょうが、頭金が少なかったり属性が厳しかったり、利息が割高だったりするので中古の買い手にとっては定借は購入はハードルが高いのは事実ですよ。

    そこまでしてこの物件を中古で欲しがる人の数は限られるので流動性に欠けますのでリスキーですね。

  3. 123 匿名さん 2013/02/26 06:55:36

    例えば現在売り出し中の60Eタイプですと価格は4850万円です。その内訳として建物は2430万、権利金1300万、前払い地代900万、消費税120万です。

    このうち抵当権が設定できるのは建物だけなので100%借りれたとしても融資金額は2430万円以下です。

    この物件が仮に4500万で売り出したとしても担保価値を銀行がいくらで見るかという話はありますが、仮に8割融資だとすれば融資されるのは2000万弱です。
    したがって購入者は残りの2500をキャッシュで用意する必要があります。

    またそもそもキャッシュで2500万用意できる人が中古の定期借地権物件を買うのか?という話もあるわけです。

  4. 124 匿名さん 2013/02/26 07:09:01


    定年退職した人が退職金を使って、
    キャッシュで余生をこのマンションで・・・って人もいませんかね。

  5. 125 匿名さん 2013/02/26 07:10:45

    117です。

    >>123

    「またそもそもキャッシュで2500万用意できる人が中古の定期借地権物件を買うのか?という話もあるわけです。」


    まさしくそこを懸念しております。

  6. 126 匿名さん 2013/02/26 07:24:45

    キャッシュで2500万用意できる人が都心の中古マンションを買うならそれこそフルリノベーションでしょう。
    広さにもよりますが1000万くらいかけて内装やればマンションは古くても新築同様で快適になります。
    よほど安ければ別ですがキャッシュが潤沢なのに中古定借を買うメリットがありません。

    したがってこのマンションのエグジットは賃貸しかないと考えます。また賃貸用に現金で購入する人もいると思いますがその場合は収益還元価格で考えますので、自己居住用に比較してかなり安い金額で買い叩かれることになります。

    まあいずれにしても中古転売に関しては金融機関次第でしょうか。

  7. 127 匿名さん 2013/02/26 07:30:36

    >>126

    そうですよね。やっぱりこの物件は長期保有目的(自己居住or賃貸)で購入しないといけませんね。

  8. 128 匿名さん 2013/02/26 07:37:27

    でも賃貸も苦しいかもしれません。
    外資系エクスパッドならもっと高級なところ借りるでしょうし、
    普通のサラリーマン家庭が麻布十番の賃貸に家賃25万とか
    払って住むとも思えません。

    40~50㎡くらいのシングル向け間取りだと借り手もそれなり
    にいますが、港区の場合は水商売とかへんな会社の経営者とかで
    属性に不安がある客ばっかりですよ(経験上)

  9. 129 匿名さん 2013/02/26 07:41:44

    そういうこと。
    定借マンションは買ってはいけない。
    頼むから買わないで!

  10. 130 匿名さん 2013/02/26 07:45:03

    目くそ鼻くそを笑うとはこのことだな。

    共有という時点で価値なし。
    マンションなんかに住んでいて恥ずかしくないの?

    マンションは一戸建てを買うまでに賃貸で仮住まい
    する程度のところであって、買うものではないよ。

  11. 131 匿名さん 2013/02/26 07:45:13

    いや事情が許せば買ってもいいと思いますよ。

    ・資金が豊富(ローン完済していつでも賃貸にだせる)
    ・とにかく麻布十番周辺に住みたい
    ・永住するつもりだが最悪売却損がでても納得できる

    まあ高級外車を買う感覚です。

  12. 132 匿名さん 2013/02/26 08:15:36

    パークタワー西新宿エムズポートを購入された方がインタビューを受けられてましたが
    年配の方でした。
    終の棲家でしたら定借マンションでもいいんじゃないでしょうか?

  13. 133 匿名さん 2013/02/26 08:20:16

    まさに退職金で買うのに向いてると思う。中古はダメ。

  14. 134 匿名さん 2013/02/26 08:33:29

    112です。

    皆さん、貴重なご意見有難うございました。

    「賃貸の家賃がもったいない。」「手持ち資金はあまりないけど南麻布に住みたい。」程度の
    私は本物件は購入してはいけないですね。


  15. 135 匿名さん 2013/02/26 08:39:31

    >手持ち資金はあまりないけど南麻布に住みたい。

    ここは、「南麻布」ではないですよ。

    「南麻布」に住みたい、と思って買うのであれば、ここに限らず、
    この周辺のマンションは止めた方がいいと思います。惨めになります。

  16. 136 匿名さん 2013/02/26 08:43:53

    >賃貸の家賃がもったいない。

    この程度の計算しかできないのであれば、そもそも、
    マンションの購入は止めた方がいいです。

    1億のマンションを買うということは、1億円を不動産
    という形で固定することですから。

    7千万円のマンション買って、3千万円を手元に残して、
    3千万円を運用していることと比較すれば、不動産に固定
    するということの意味がわかると思います。

    ちなみに、不動産は数年という短期的なスパンは別として、
    長期的には間違いなく下がるでしょう。3千万円を年2%で
    複利で運用するのとどちらが得か(運用も難しいですが)。

    どういう形でご自身の財産を保有しておくのか、よくよく
    お考え下さい。

  17. 137 匿名さん 2013/02/26 08:54:10

    残りも少ないのに盛り上がって来ましたね.

    ここはどう考えても南麻布でしょう.登記簿を見ても.それともなにか南麻布は特別なところとでも幻想を抱いているのだろうか?(笑)

    財産の計算も良いが,住むところは必要だから検討しているのでは.

    戸建よりマンションの方が良いに決まってる.少なくとも同額で同地域に買うなら.

    南麻布を南麻布でないとは........? おもろい理屈をこねる人もいるもんだ.

  18. 138 匿名さん 2013/02/26 08:56:35


    でも賃貸も苦しいかもしれません。
    外資系エクスパッドならもっと高級なところ借りるでしょうし、
    普通のサラリーマン家庭が麻布十番の賃貸に家賃25万とか
    払って住むとも思えません。

    40~50㎡くらいのシングル向け間取りだと借り手もそれなり
    にいますが、港区の場合は水商売とかへんな会社の経営者とかで

    属性に不安がある客ばっかりですよ(経験上)


    この辺で25-40万程度の賃貸に貸し手にそれほど困る???
    それはありえない.麻布にいなかったらじゃあそれこそどこなら借り手がいるの???w
    属性に不安があっても賃貸なんだから払えなきゃでてもらえばいいんだし.

    あとネガティブ貼るデベ多すぎでしょ.
    自分の物件を売りたいがために他社のサイトをけなし続けて誘導してるつもりなんだろうけど.そんな仕事しててむなしくならないのかな...

  19. 139 匿名さん 2013/02/26 09:07:41

    25~40万の物件は大変ですよ。震災以降はさっぱりです。
    六本木ヒルズレジデンスが30万台で借りれるのだから高額物件はライバル多いです。

  20. 140 匿名さん 2013/02/26 09:29:26

    実際に,25万,30万,35万の予算でどこに住めるか見てみればいい.
    そんで家賃と比べて,欲しければ買えばいいし,いらなければそれでいい.
    六本木レジデンスなんか関係ないね.

  21. 141 匿名さん 2013/02/26 09:31:34

    お前話がずれてるぞ。
    賃貸か購入かなんて話はしておらん。

  22. 142 匿名さん 2013/02/26 09:45:11

    相場より安く貸す前提で購入したほうがいいかと。

    リセールは、外観、植栽デザインの好みとかの要素もあるでしょうから、
    魅力ないデザインの圧迫感ある管理費の割高い港区所有権タワマンよりは、
    こちらがいいなと思う人もいるかな?

  23. 143 匿名さん 2013/02/26 09:49:03

    >六本木ヒルズレジデンスが30万台で借りれるのだから

    本当?それ、広さどれくらい???

  24. 144 匿名さん 2013/02/26 11:32:18

    意味がわからん.
    購入か投資なのか? 住んでれば貸せないだろう?

  25. 145 匿名さん 2013/02/26 11:33:49

    >>143

    67だったかな。今もっと安いかも。
    ただ法人契約しかできないよ。

  26. 146 匿名さん 2013/02/26 11:48:55

    ちなみに、30万っても、38万とか30万後半ですよ。
    あと、ヒルズのしょぼい方ね。

  27. 147 匿名さん 2013/02/26 11:52:34

    転勤ある人の出口戦略の話でしょ。売るかそれとも貸すか?

    売るのはローンの関係で買える人が極端に少なくなるし、貸す方もこの辺りは高級賃貸が多いので賃料高めだがこの物件はそれほど高級ってわけでもない(例えば外廊下だし)から相場より安め賃料になるしこのご時世だからなかなか借りてもつかない。

    ローンが終わってりゃ空室期間が長くてもどってことないけどね。まあ管理費はかかるけどさ。

  28. 148 匿名さん 2013/02/26 14:07:27

    お隣築20年のイトーピアが60平米ちょっとで家賃管理費で25万。
    ここも10年後同じ広さで月30万円くらいなら借り手は比較的簡単に見つかりそうだけど。

  29. 149 匿名さん 2013/02/26 14:10:51

    夢見すぎ

  30. 150 匿名さん 2013/02/26 14:18:03

    考え方ですが、リセールの買い主を淘汰できるのは、
    =現金支払いや定借のローンに通りやすい属性高い人にしかリセールできないのは、
    確実に売却話が進みやすく、
    売れたと思いきや、1カ月後にローンアウトで、また売却活動せざるをえない、なんてことがなさそう。 

  31. 151 匿名さん 2013/02/26 14:20:48

    現金支払いや定借のローンに通りやすい属性高い人が手を出すかが気になるところです。

  32. 152 匿名さん 2013/02/26 14:33:36

    賃貸で60平米家賃25万とするとざっくり20年でペイする?
    それで港区南麻布アドレスに住めると考えるとやっぱりお買得な気がしてきた。

  33. 153 匿名 2013/02/26 16:27:54

    借地権のデメリットを教えてください。

  34. 154 匿名さん 2013/02/26 21:58:54

    三井の人は、残存期間が35年以上あれば、
    リセールで買う人も普通に35年ローン組めますよと説明されましたけどね。
    リセールで買う人がローン組みにくくて、売りにくいなんてことになりませんか?と質問しましたら。

  35. 155 匿名さん 2013/02/27 03:19:18

    渋谷の三菱の定借は新築、残存60年でも建物部分にしかローン設定しない銀行がいくつもありましたよ
    それを踏まえると、35年の残存期間の中古で35年ローンが借りれるとはとても思いません
    銀行の立場からすれば、借手が25年目に支払い不能になった場合、10年後に確実に取り壊す物件を差し押さえて何のメリットがあるんでしょうか?
    担保価値を恐ろしく低く見積もられて満額借りられないか、そもそもその程度の売値しかつかないか
    、どっちかじゃないんですか?

  36. 156 匿名さん 2013/02/27 05:46:49

    定借のデメリットは...

    人の家の売却や,40年後に新たにローンが組めないことを心配してくれるような,とても親切な人達がたぶん住んでいないことである.

  37. 158 匿名さん 2013/02/27 06:15:30

    皮肉のつもりなのかもしれないけど、購入を検討したから書けることがあるって分かりませんか?

  38. 159 匿名さん 2013/02/27 08:18:04

    NTTから買うって?

  39. 160 匿名さん 2013/02/27 08:38:24

    実際築30年の所有権マンションにどれ程の担保価値が?という疑問はあります。
    定借との価格差を補うだけのローンが組めるのかどうか。

  40. 161 匿名さん 2013/02/27 09:19:22

    築年数の古いマンションだと概ね返済期間に制限がでますね。概ね50年から築年数を引いた年数が最大年数になります。築30年のマンションだとローン期間は最大20年。

    仮に4000万借りるとなると金利2パーセントで概ね月20万。家賃よりお得ですwって感じになるかな。
    毎月20万のローンが払えない人は無理ですが。

  41. 162 匿名さん 2013/02/28 06:28:49

    本物件は権利金+前払地代と建物価格がほぼ同額です。
    二次取引のマーケットを活性化するためにも、是非とも金融機関には権利金や前払地代の
    担保評価をしてほしいですね。
    港区南麻布であればそれなりの担保価値があると思いますし。

  42. 163 匿名 2013/02/28 09:04:04

    定借物件買う人は、どんな考えの人なのだろう。

  43. 164 匿名さん 2013/02/28 09:28:23

    通常住宅ローンの債務者がデフォルトした場合、金融機関
    は抵当権を実行しマンションを競売にかけ債務の回収を行い
    ます。ただし定期借地権付物件の場合抵当権の設定ができ
    るのは建物だけであり、借地権には抵当権の設定ができません。

    したがって借地権を第三者に移転させるためには借地権設定
    者(地主とか)の承諾が必要であり、手数料などを請求され
    る可能性もあるため金融機関は借地物件に対するローンをい
    やがるのです。

    分譲時には提携金融機関があらかじめネゴるのでローン可能
    となっていますけどね。

    定借物件の二次流通を促進させるには金融機関の考え方だけ
    ではなく法的整備が必要と考えます。

  44. 165 入居予定さん 2013/02/28 09:45:18

    定借案件のパークコート麻布鳥居坂が坪単価280万くらいですからね。ここが所有権だったら450万ってとこでしょう。
    所有権の6掛けくらい。そのへんから見ればパークホームズ南麻布は10年後坪単価200万から230万ってとこでしょうね。
    まずまずの資産性かと。

  45. 166 匿名さん 2013/02/28 09:59:08

    鳥居坂の物件は借地権ではなく地上権です。地上権は借地権と違って更新可能で借り手の権利が強く抵当権の設定も可能(したがってローンもつきやすい)。
    それでもこの価格ですので定期借地権物件のここのリセールは鳥居坂より劣ると考えてください。

  46. 167 匿名さん 2013/02/28 10:05:01

    さっきからしたり顔で書いているネガさん、大丈夫?あまりに勘違いなことばかり書いていて、恥ずかしいぞ。それとも、ポジが馬鹿なネガになりすまして、ネガのレベルを下げている?

    もし、ほんとうにネガなら、他のネガさんに悪いので、もう少し勉強した方が良いとおもいます。

  47. 168 匿名さん 2013/02/28 10:06:16

    だからリセールを期待してこの物件を購入するのは間違っております。たとえ最後まで自分が住まなくとも50年間持ち続ける根性が必要です。

    麻布にこの価格で住める代償とては高杉ですがどうしてもお金がないならトータル割高でもしょうがないですね。
    住み心地は所有権も借地権も違いはないですから長期賃貸と思って買うのが無難です。

  48. 169 匿名さん 2013/02/28 10:12:36

    別にネガではないと思うが。リセールバリューに難ありと言っているだけです。その分価格が安いのだからバランスすると思うかは人によるでしょう。
    バランスすると思う人がいるから売れているのです。
    (まあわかってない人もいるかもしれませんけど)

    リセールもキャッシュ購入者を見つける自信があるならなんの問題もありません。そういう人脈を持っている人なら積極的に買うべきと思います。

  49. 170 匿名さん 2013/02/28 10:15:34

    逆にいえばみなさんはパークコート鳥居坂を買わずになぜここを買うんですか?ってことですよ。
    リセールバリューとはそういうことだと思います。

      • 匿名さん
      • マンション検討中さん
      • マンション比較中さん
      • 坪単価比較中さん
      • 買い替え検討中さん
      • 購入経験者さん
      • 周辺住民さん
      • ご近所さん
      • 販売関係者さん
      • デベにお勤めさん
      • 職人さん
      • 口コミ知りたいさん
      • 評判気になるさん
      • 前回投稿時の名前

      名前:

      投票アンケートを投稿する
      [?]使い方
      回答を追加する
      投票期限:7日

    • [お知らせ] 特定の投稿者のレスを非表示できる機能を追加しました
    • [スムログ新着記事]次の値上がりエリアはここだ!品川シーサイドを深堀り!【稲垣ヨシクニ】

    投票アンケート (0件)

    • avatar
      マンコミュファンさん
      [パークホームズ南麻布ザ レジデンス]について投票アンケートでみんなの意見を聞いてみませんか?

      投票アンケート機能では、他のユーザーさんに聞いてみたいアンケートを取ることが出来ます(Twitterの投票機能と同様です)。詳しい使用方法はこちらのページをご参照ください。

      <サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は?
      1. 坪300万台
        14.9%
      2. 坪400万台前半
        44.8%
      3. 坪400万台後半
        23.9%
      4. 坪500万超
        16.4%
      67票 
      SAMPLE
    [PR] 周辺の物件
    ミオカステーロ高津諏訪
    クラッシィタワー新宿御苑

    ご近所マンション

    同じエリアの物件(大規模順)

    新着物件

    スポンサードリンク広告を掲載
    スポンサードリンク広告を掲載
    スムログ 最新情報
    スムラボ 最新情報
    スポンサードリンク広告を掲載
    スポンサードリンク広告を掲載

    [PR] 周辺の物件

    リビオタワー品川

    東京都港区港南3丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    42.1m2~130.24m2

    総戸数 815戸

    グランリビオ恵比寿

    東京都目黒区三田2丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    44.12m2~184.24m2

    総戸数 16戸

    サンウッドフラッツ新宿四谷三丁目

    東京都新宿区信濃町11-2

    9,440万円~13,480万円

    2LDK

    49.74m2~63.42m2

    総戸数 37戸

    クラッシィタワー新宿御苑

    東京都新宿区四谷4丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    56.86m2~208.17m2

    総戸数 280戸

    サンウッド大森山王三丁目

    東京都大田区山王三丁目

    8,430万円・13,780万円

    2LDK・3LDK

    44.22m2・68.50m2

    総戸数 21戸

    オーベルアーバンツ秋葉原

    東京都台東区浅草橋4丁目

    1LDK~3LDK

    34.63㎡~65.51㎡

    未定/総戸数 87戸

    リビオシティ文京小石川

    東京都文京区小石川4丁目

    9290万円~1億5990万円※権利金含む

    2LDK~4LDK

    57.4m2~82.67m2

    総戸数 522戸

    カーサソサエティ本駒込

    東京都文京区本駒込一丁目

    2LDK+S・3LDK

    74.71㎡~83.36㎡

    未定/総戸数 5戸

    サンクレイドル西日暮里II・III

    東京都荒川区西日暮里6-45-5(II)

    6490万円・7940万円

    2LDK

    50.02m2・52.63m2

    ピアース西日暮里

    東京都荒川区西日暮里1-63-1他

    未定

    2LDK・3LDK

    44.33m2~70.9m2

    総戸数 48戸

    バウス板橋大山

    東京都板橋区中丸町30-1ほか

    3990万円~9230万円

    1DK~4LDK

    26.25m2~73.69m2

    総戸数 70戸

    サンウッドテラス東京尾久

    東京都荒川区西尾久7丁目

    4,298万円~6,498万円

    1DK~3LDK

    34.81m2~59.95m2

    総戸数 33戸

    イニシア東京尾久

    東京都荒川区西尾久7-142-2

    5198万円~6348万円

    2LDK・3LDK

    43.42m2~53.6m2

    総戸数 49戸

    グランドメゾン武蔵小杉の杜

    神奈川県川崎市中原区今井西町139番1

    9090万円~9640万円

    2LDK+S(納戸)・3LDK

    70.28m2・70.78m2

    総戸数 271戸

    リビオ川崎大師ステーションサイト

    神奈川県川崎市川崎区大師駅前1丁目

    未定

    1LDK~3LDK(1LDK、2LDK、2LDK+サービススペース(納戸)、3LDK)

    36.63m2~64.84m2

    総戸数 132戸

    ミオカステーロ高津諏訪

    神奈川県川崎市高津区諏訪三丁目

    2LDK~4LDK

    55.34㎡~83.27㎡

    未定/総戸数 21戸

    バウス氷川台

    東京都練馬区桜台3-9-7

    7400万円台~9600万円台(予定)

    2LDK~3LDK

    50.41m2~70.48m2

    総戸数 93戸

    リーフィアレジデンス練馬中村橋

    東京都練馬区中村南3-3-1

    6858万円~9088万円

    3LDK

    58.46m2~75.04m2

    総戸数 67戸

    MJR新川崎

    神奈川県川崎市幸区南加瀬1-2127番の一部

    5798万円~7698万円(うちモデルルーム価格6498万円、7698万円含む/使用期間:2024年3月30日~引渡しまで ※現状でのお引渡しとなります。)

    3LDK~4LDK

    67.07m2~76.05m2

    総戸数 92戸

    クレストプライムレジデンス

    神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他

    6,598万円・7,098万円

    3LDK

    63.59m²・70.34m²

    総戸数 2517戸

    [PR] 東京都の物件

    クレヴィア西葛西レジデンス

    東京都江戸川区中葛西4-16-1

    6990万円~9990万円

    1LDK+S(納戸)~3LDK

    56.35m2~77.29m2

    総戸数 48戸

    ジェイグラン船堀

    東京都江戸川区船堀5丁目

    6998万円・7248万円

    3LDK

    70.34m2・74.58m2

    総戸数 58戸

    ガーラ・レジデンス梅島ベルモント公園

    東京都足立区梅島2-17-3ほか

    4900万円台~7100万円台(予定)

    3LDK

    55.92m2~63.18m2

    総戸数 78戸

    ユニハイム小岩

    東京都江戸川区南小岩7丁目

    5600万円台・8200万円台(予定)

    2LDK・2LDK+S(納戸)

    45.12m2~74.98m2

    総戸数 45戸

    プレディア小岩

    東京都江戸川区西小岩2丁目

    6400万円台~7900万円台(予定)

    3LDK

    65.96m2~73.68m2

    総戸数 56戸

    レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

    東京都江戸川区東葛西6丁目

    未定

    1LDK~4LDK

    45.18m²~104.44m²

    総戸数 78戸

    オーベル葛西ガーラレジデンス

    東京都江戸川区南葛西5-6-4

    4600万円台~7700万円台(予定)

    1LDK+2S(納戸)~4LDK

    62.72m2~82.02m2

    総戸数 155戸

    リビオ光が丘ガーデンズ

    東京都練馬区高松6丁目

    未定

    1LDK~3LDK

    43.67m²~75.44m²

    総戸数 74戸

    ヴェレーナ西新井

    東京都足立区栗原1-19-2他

    5600万円台・7600万円台(予定)

    3LDK

    66.72m2・72.74m2

    総戸数 62戸

    ヴェレーナ大泉学園

    東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

    5798万円~7498万円

    2LDK+S(納戸)~3LDK

    55.04m2~72.33m2

    総戸数 42戸