SKYZ　TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）　Part3

高値で出してシンボルを超える完成在庫の伝説物件になってほしい

さらに、魚市場隣接か

さらに、土壌汚染か

一番困るのは、側方流動

Part2に書きましたが（ずっと豊洲在住者のユニークな名前で書いてますので、さぐってください）、
私の兄弟が関連不動産デベ勤務でして、この物件の担当者にヒアリングをお願いしました。事は身バレに繋がるので伏せますが。

この前は、
・思ったより、反応が悪い、資料請求数が少ない
・平均は想定より下げて、230-240で検討
・東雲三井よりは下げざる得ない、の言葉
と書きました。

その後について聞きました。深夜でスレもゆっくりなので、連投となりますが、書きますね。

746
よろしい、続けなさい、

まず、一般的なことから。

アンケート結果が価格決定に影響するか？という議論がちょっと前にありましたね。その辺聞いてみました。

結論としては、ある。

ただし影響が大きいのは、モデルルームオープンまで。資料請求の予算と面積の項目。物件には当初の目標売上がある。でもどのような間取りや仕様、そして価格にて提供するか、までは細かく決まってはいない。

集めた情報を元に「仮価格」を決めてモデルルールをオープンする。この段階で、いわゆる平均価格はおおよそ決定される。

オープン後も来場者の傾向をみて、微調整。その後、正式に発表される。

つまり、アンケートに安く書くのは効果があるが、モデルルームで書くアンケートは、あまり意味がないので、素直に自分の要望を書いた方がよい。

ちなみに、間取りは建築確認申請をしてからではないと広告できない。いわゆる「案内開始時」には決まっている。いまサイトにも数点間取りが乗っているが、あれは広告用に、少しだけ先に作ったもの。

ちなみに、モデルルームのオープンは4月に入ってから。資料請求した人から。ここが微調整ポイントですかね。まだまだ価格が決まるのは先ですね。

で、価格です。
先ほど書きましたが、まだ「仮決め」前段階です。でも想定としては参考になる、と思うので書きますね。

私の感想としては、そこきたかぁ、という感じではある。想定範囲内だけど、その中でも上。

755
じらすなw

いまからでも遅くは無い、プールなんて管理費を押し上げるようなものは止めなさい！！！

756
だまっとけ

平均ではなく、中心価格帯、という言葉を使っていましたが、
「坪240万円」を、現在想定。
80m2で5800万円がモデルケース。

ん、、ちょっと高いな、って印象。
東雲三井以上でくるらしい。

あれ？徒歩５分って書いてあるけど。

つまり、最低が坪単価３００〜。高いところで４００位です。最上階は坪単価５００もあり得るとのこと。

240とか誰が買うんだよ、、、

760
中心価格帯って、どう考えればいいの？ 最上階階とか除いた平均値ってこと？？ それが@240？？

>765
そこはよくわかりません。追加で聞いてはいる。たぶん、中層くらい考えておけば良いんじゃないかな？

あっ、ちなみに階層の差も大きいっぽい。

個人的には、うわー高めきたなぁ〜、って印象。230くらいで来るかな、って思ってたんだけど。東雲三井も倍率1倍くらいだしね。
将来的に環境が整備されるとはいえ、ガマンをしないといけない時期もありますからね。
ん、、微妙だなぁ

別に名前は決まりがあるわけではないですが、767はわたしではありません。なんで、急に邪魔し続けるんだろーなー

豊洲在住者さんの言っていることが事実だとして、いいんですかね、リークして。

あるいは、意図的なリークの可能性もありますね。
（リークより安い価格で売り出して割安感を持たせよう、という作戦かもしれません）

いずれにしてもアンケートを安く書く効果はありそうですので、本気で購入を考えている方は実行すべきでしょう。

坪210万狙いでアンケートは坪190万回答といったところでしょうか。

767が名前変えてまで、豊洲在住者さんを邪魔してるwww
これはちょっと信じていいのかも？！

豊洲さんは長くからいるようだし、この物件のネガもポジもいってるわな

というのはウソで豊洲なんて辺境の地に住んでもいないんですけどね。

坪250なら３部屋買うって人いましたよね？

何かコメントは？

770
物件担当者が、そうでない担当にしゃべれるくらいの情報ですよ。確定情報でもないですし。先ほども書きましたか、仮確定は4月前ですから。
1人で知っていても、なんの役にもたたないですしね。これについて議論なり、この物件どうするか？なりを話した方が、役にたつし、楽しいです。

773も私ではありません。
おそらく、誰かを困らせてしまったようです。すみません、、、

冷静に考えてごらん、230以上だと1,000戸物件なんて売残り多数必至。
ざっと上げても、立地、直下型地震、人口減（都内の人口は増えるというデータが以前あったが、これからは都内も人口減になる）、供給過多、東電売却地で横に東電施設、これだけでも今後1,000戸超の物件は埋まる理由に乏しい。買ったが最後、売却または賃貸に出しても買手/借り手がつきにくくなる。。
豊洲既存マンションの売行き不調（中古物件価格もピークを越した）により、200～210が現況化で1,000戸物件を90％以上売るための最低条件。
信じるか否かはお任せしますが、当エリア周辺の不動産事情については相当詳しい人の一人です。もし、それ以上の坪単価で出してくるとすれば、それは間違いなく　大人の事情　です。

777も私ではありません。
もうやめましょうよ…

まぁ、こんな状況もあり得るであろうし、少しでも信じてもらえるように、これまで「豊洲在住者」というユニークな名前で発信させていただいておりました。

それでも信じてもらえない場合もあるでしょうが、まぁ時間があれば過去の発言みて判断をしていただければ、と思います。

ちなみにこんだけ言っても、外れる可能性もあるわけで笑 外れる、ってか確定してないですから。

間違ったら(変わってたら）ごめんなさいして、引き続き「豊洲在住者」の名前で発信していくつもりでおります。

どうも、豊洲在住者さんの発言に、そうとう困ってて、邪魔したいやつがいるみたいだな

妨害すればするだけ信憑性が増すってわけか

みんなここ欲しくて仕方ないんですね。
そんなに安く買いたいなら、別の場所行った方がよくない？
買える人は買いますよ。
70台で5000万台だったら安いね。

>778
私もけっこう前向き検討者の1人であると思うのですが、今回の情報は、想定の1番上ですね。中心価格帯なら220くらいかな、と思っておりました。プレミアム住戸もあるし、比較的日当たりネガな住戸も少ない。ので平均なら230超えることもあるかな、と。

中心価格帯は240は高いな〜 ちょっと萎えかけ。

ちなみに、不動産関係者からみたら、物件のつくりはかなり良い、って印象らしい。そこが高値の理由になってるのですかね。

783
そういう話じゃない

784
これもわたしじゃないですね

786
こいつしつけー ってどっちだよw
たぶん偽もんだな

豊洲で完売した物件はない、また大量の被害者が出て、このスレや他スレで買い煽りだな。そして民度の低さを叩かれる。

＞784
この物件の値付けにおいて　大人の事情　の最たる理由は既存の豊洲にあるＭ社、Ｓ社物件の売残り及び中古物件の価格維持にあります。それ以外に当物件を230以上にできる理由はありません。230以上にすると売残りがでるが、逆にこれ以下にすると他の既存豊洲物件の平均坪単価を押し下げる要因になると算定しているためです。他の既存豊洲物件の中でも特に売れ残りが多いＳ社物件は土地取得価格がかなり高く、調達資材/部材も高値で調達している、しかし、当該物件については土地取得価格も他の豊洲物件に比べれば割安で且つ資材/部材調達価格もピーク時に比べ20～30％安く調達できることとなっている（一部の輸入部材は円高の恩恵にあやかっている）。
以上が実情で、三井東雲と比較しているようなスレがこれまであったようだが、勝手に比較対象にしている誰かがいるだけで、実質三井東雲の価格は参考にしてなく、既存豊洲物件を横目で見ながらの値付けとなる。
この先5年程度で豊洲中古物件の平均坪単価が5％～10％下落するとの見方をしており、これも踏まえたシミュレーションに基づいた価格が200～210が適正との見方あり。

>789
なるほど。どのような関係の方かはわかりませんが、事情はわかりました。参考情報とさせていただきます。

790
なに言ってんだよ、ほら吹き同士が

790
これもわたしじゃありません

ちょっっ、、豊洲在住者さん、敵多いwww

>789
同様の事情を聞いたことあります。　そして同感です。

熱い夜になった

適正価格は坪150万円ですよ。
著名な一流住宅ジャーナリストが言っているので間違いありません。

坪２００予算レベルの人たちが、何とか自己予算水準を正当化かつ合理的であるように見せるべく勤しんでおりますな。

確か眺望もほぼ全滅でしたよね？
更地なのに星形だからさ。残念。

急にいろんな煽りが、わらわら出てきたwwwww

798
眺望は悪くないと思うが、どのへんが全壊なの？

既に大量の完成在庫が積みあがっているエリアに、
売れもしない高値でさらに過剰供給されると何が起こるんでしょうね。

空家続出　→　管理費修繕費駐車料不足　→　スラム化一直線、資産価値暴落
でしょうか。

お気の毒です。

わーい、もりあがってきたー

適正価格は@270です。それでも安いくらい。投げ売りしますか？ 豊洲は価値暴落ですね〜ご愁傷さまw

変電所に、駅遠い、液状化に津波リスク。土壌汚染に、市場の騒音。おまけに店なし。なんで買うんだよ、教えてくれよ笑 @150でも買わないやついるだろ。そもそも住んでいいのか、ここ。

日当たりないな、ここ。もったいない。普通に建てりゃいいのに。

早く寝なさいよ、ネガさん、あんた1人で連投してんだろ

高値で誰が買うのか？の疑問にお答えしましょう。
それは団塊の世代です。ここはガーデンが売りの老人向け物件ですから。子育て世代の聖地豊洲にも老人の流入が加速しています。MD行けばわかりますよ。

そうね。
老人と、この辺をよく知らない郊外民がターゲットって聞いたことある。
病院出来るし、日々の通勤が苦痛にならない人がターゲットになるからね。

この物件のターゲットは、豊洲四丁目の長谷工物件住民だよ。彼らは何もない豊洲に住み着いたフロンティア。新豊洲にも抵抗感なし。値上り経験してる、庶民なのに金も持ってるわけよ。それに、憧れのタワーだしね。

この層を狙うなら、二回目の値上がりを夢見させる価格設定が大事だよね。なんでわざわざ、不便な場所に高い金出して移り住むわけよ。夢みさせてくれるからだよね。なので、@215〜220あたりが妥当なところ。@240では見向きしない人が多いと思うよ。

このプロジェクトはもはや失敗。老人需要、他エリア需要もあるかもしれないが、足元が取りきれない。悪い物件とは思えないが、価格設定は間違えたようだ。売れ残りは避けられないね。

810
東雲三井みたいに、狭いくして販売額を低く抑える方向でいくんじゃないかな。それなら手が届く

813
手が届くかどうかの問題じゃない、足元を取り込むには、販売額ではなく、坪単価が重要。

共用施設にTV置いてさ、まさに老人ホームだな。

現在、811.812.820〜827をすべて、削除依頼を出しております。

豊洲在住者という名前を意図的に使うだけでなく、内容や表現も含め、明らかに私本人と区別がつかないような発言をし、場を荒らしています。

また、元祖豊洲在住者、という名前に変えたかのような発信も明らかな悪意を感じます。また同一本人の自作自演である場合は、曖昧な規約違反ではなく、明らかな規約違反となります。

これらを含めて、管理側の削除対応がなされなければ、私自身の発信の妨げになります。そのため、削除完了するまで投稿は控えたいと思います。

また、同様の豊洲在住者、元祖豊洲在住者の投稿がある場合は、引き続き、管理者への削除依頼は続けていきます。

このスレが健全で、有益な情報交換の場になることを願いつつ、管理者の適切な判断と対応を待ちたいと思います。
よろしくお願いします。

豊洲在住者ならたくさん居ると思うが？　いったい何があった？

なりすまし行為をする者はアク禁して欲しい。
選択肢のハンドルネームならダブっても仕方ないが、こてハンは悪意ありすぎ。
同一地域でも「豊洲在住者２」と、同一人物じゃないことは明示できるはず。

昨晩に@240が中心価格、っていう内部情報、書き込み。
そしたらネガがうじゃうじゃ邪魔しはじめた。
しまいには、豊洲在住者、って名前で本人になりすまして妨害。
もともとの豊洲在住者さんが怒って削除依頼。

そんな流れ。

810はその物件買いそびれて、ずっと張り付いていた人間。

125CWは手が出ないだろうけど、
ベストの方角で85ESタイプ？の2LDKが欲しい・・・

晴海の南西、南東高層角が坪320弱だったし、
300を楽に下回ってくれると（280ぐらいだと）何とかなるんだけどな・・・

豊洲駅前が＠250で大量に売れ残ってるのに？？