ウェリス稲毛 ＜その２＞

マンションの「付加価値」「原材料仕入」「コスト」及び「売り値」について。

付加価値とは、仕入れた原材料に対しどれだけの価値を加えて顧客に提供するかということである。
言い換えるると、原材料というインプットに対し、どのような独自の技術やノウハウを加えた製品《マンション》を顧客にアウトプットするかということになる。勿論、原材料には土地の仕入れ価格も含まれる。

マンションという製品は、多少高額な物件であっても、顧客が魅力を感じる適切な付加価値が伴っていれば、大きな人気を得られる。

「ウェリス稲毛」は他の同じクラスのマンションと比べ、どのような付加価値があり、どのような魅力があり、どのような価格付けがなされ市場に出てくるのであろうか。

近くに適当な比較物件がないのでどうしても「プラウド船橋」との比較になる。

新船橋にあるこの物件の評価ポイントは、セキュリティ強化のために行った【駐車場や自転車置き場を含めた外部との完全な切り離し】である。もう一つは駐車場自体である。自走式駐車場のグレードは【高速自動シャッター】にはじまり、2階以上も【車両総重量において2.5トンに対応】させている。また駐車場の全戸数に対し【確保台数 約84%】にまで達している点である (ウェリス稲毛は約71%にとどまる)。

ここで再度よく吟味しなければならないことは、「ウェリス稲毛」が「プラウド船橋」に対し何が優っているかという点である。販売部門が、これに対し十分な説明をしないため、本スレッドにおいても論議をよんでいるように感じる。

上記 評価ポイントの差を1500戸もしくは929戸で割ってみると、一戸当りにおいて大きな原価の差にはならない。逆に言えば、このクラスのマンションの標準装備を考えると、「プラウド船橋」が普通であって「ウェリス稲毛」が劣っているのかもしれない。繰り返しになるが、「ウェリス稲毛」の売主と営業は、顧客に対し優位事項の説明をもっと解りやすく具体的に行わないと、本物件の理解は得られないかもしれない。

一方、売主はアンケート等の分析により、対応可能なことについては迅速に手を打つべきである。敷地内全体の【外部との完全な切り離し】等は、今現在でも可能なのではないか。

検討者の立場からみて心配になるのは、原材料の仕入れにおいて「ウェリス稲毛」と「プラウド船橋」との間における差の有無である。

マンションは自動車によく似ており、非常に部品点数の多い製品である。棒鋼1本、スイッチ1個、ガラス1枚、塗料1缶、壁紙1メートル等々、一つひとつの仕入れを1円ではなく、1銭単位でチェックし購買しコストダウンに努めなければ、これらの合計においては莫大な差額が生じてしまう。［事実、スズキ自動車は1銭単位の節減活動を全社で行っている］

万が一この仕入れにおいて差が生じ「プラウド船橋」の方がコストが低いとすると、相対的に「ウェリス稲毛」は割り高な物件になって当然ということにもなりかねない。1500戸対929戸のスケールの差が多少はあっても、その差の範囲内でなければならない。

筆頭売主が、原材料に対しどのような付加価値を加えようとしているのか。その目標に向け多くの発注・仕入れ先に対しどのような指示や依頼そしてアドバイスを行い仕入れ額を決めてきたのか。そして、その結果において競合他社とほぼ同じコストが実現できているのかについて、多少の心配・懸念を感じるのは購入検討者としては当然のことである。

しかし、本物件は日本で1位ないし2位といわれている、巨大企業グループに属する会社が筆頭売主である。よって、この筆頭売主がコストダウンを怠ることは余程のことでもない限りはまず考えられないことである。一方マンション用地の取得においても、建設業者と崖部分の補強費用やその他用地への対策については、十分な事前協議や検討の上、仕入れを行っているはずである。よって特段 大きなコストアップ要因はないものと考えられる【通常、割に合わない用地の仕入れは行わないため】。

「ウェリス稲毛」の当初コンセプトにおける坪単価は160〜170万円である。「プラウド船橋」の坪単価の平均は約150万円である。そして、本スレッドに出てくる価格情報等からみて、この二つの競合するマンションの価格を比較検討してみると、「ウェリス稲毛」は高めになるのかもしれない。あるいは逆もあり得るのかもしれない。

但し、この「ウェリス稲毛」というマンションは、日本有数の企業グループの一員が手がける物件であり、付加価値に見合った値付けは必ず行われるものといえる。

現時点において、「ウェリス稲毛」の価格は正式に発表された訳ではなく、価格自体の高い安いの比較は、稲毛の相場や競合物件と照らし合わせ、正式な価格発表後に行うべきである。

日本有数の企業グループってNTTのことかな。大きな会社で土地もいっぱい所有しているから、不動産管理部門が独立して分譲も手がけてるだけで、不動産が本業じゃないってところがポイント。異業種算入組みって、ノウハウや情報収集能力が無かったりする。既存不適格となった物件を重要事項で説明しないなんてボケかましたのが複数社あるってのが実情。条例が変わったの知らなかったなんてお粗末。

ウェリスの駅近は唯一の利点だが、駅から最短であるJR高架下はとても暗く、ここ数年痴漢や引ったくり事件が起こっています。(千葉市防犯情報より) 子どものいる世帯や若い共働き夫婦世帯には、大きな不安要素かもしれません。

941

ここ数年って、あそこの道で具体的に何年で何件起こってンだよ!?
ここのネガ見てたら、稲毛はとにかく治安悪いとこみたいに書かれてて、稲毛区民として腹が立つ。

＜プラス要因＞
・駅からの距離
・マルエツが近い
・人によってはピザ釜がある（私は必要とは思わない）
＜マイナス要因＞
・駅からの経路
・世帯数に対する道路の狭さ
・駐車場（設置数、重量制限）
・人によっては崖（私は気にしない）
ちとマイナス要因が勝っているかな？という印象があります。
これらを加味してあとは売り手側が設定する最終価格でどこまで購入者が納得できるかという事ですよね。
価格設定によっては私は有りだと思ってます。

稲毛で駐車場70％っていうのがちょっとね。部屋の売れ行きが悪ければ駐車場の抽選は避けられそうだけど、それはそれで微妙。苦笑

＞932さん
子どもと寝落ちして、仕事の仕上げの合間に覗きに来ました。
実は、私も送電線について勉強中です。
一緒に納得行くまで調べあげましょう！

～ご参考まで～
http://nsk-network.co.jp/060508.htm

身近な電線のはなし　電線総合技術センター／編

生体と電磁波　携帯電話、高圧送電線、地磁気、静電気などと人間との関わり　CQ books　吉本 猛夫／著

発電・送電・配電が一番わかる　電気工事、電気設備の基礎が手に取るように理解できる　しくみ図解 008　福田 務／著　

＞932さん
度々スミマセン。
小学校と教育委員会にも問い合わせましたが、元々湿地帯だったところに送電線が通り、送電線の真下であることを承知で37年前に小学校ができ、今日現在まで問題が生じたことはないそうですが、念のため来週東京電力に電界測定してもらうことになっています。

＞９４２
５年前、知人女性があの場所でひったくりにあいました。
事情聴取した警官の話によると、
「立て続けに事件が起きており、夜遅く帰宅する場合は、ここを避けたほうがいい」
ということだったそうです。
犯人は捕まっていません。強い憤りを感じます。
ここを検討している者にとっては、非常に大切な情報です。
９４２さんは稲毛区民といっても、ここから離れた地域にお住まいのようですね。

945&946の購入検討中さんもですか?

朝の出勤時は、人の流れが多ければ高架下を歩いてもよい。それ以外は必ず表通りを歩く。日没後は絶対に高架下を歩かない。表通りを標準的な速度で歩くと、マンションの中央エントランスから駅の改札口までは約15分かかる。

夜、高架下は歩かない。
時間よりも身の安全を優先したい。

駐車場70%？
もし、20%程の売れ残りが生じたら、営業部隊の方はどうやって売り切るのでしょう。駐車場を必要としない人にだけ売らなければならない訳ですよね。売り切るのに何年かかるのでしょうか？

これを考えると、将来「ウェリス稲毛」を売って一戸建てや別の物件への買い替えは不可能ですよね。死ぬまで住み続ける覚悟がないと買ってはいけないマンションなのでしょうか？怖い‼

駅近で駐車場設置率７割って普通だと思うけど。多くて駐車場余ったらその分の駐車場使用料が管理組合に入らないけど、維持費はかかるから管理組合の収支に影響するよ。

７割ってのもひどいけど、２ｔまでっていうのがもっとひどい。
デベが千葉でミニバンなしを想定していること自体がナンセンス。
千葉では何処へ行くにもミニバン必要。
これ当たり前。
デベは千葉知らずである。