パークホームズ目白ザ・フォレスト

気がするだけでは仕方がないので、
事業認可がいつかおりると想定し、
メリット、デメリットを勘案するのが必須です。

本町の方は土地の取得が割と進んでた地域だからね。
この辺のように全く進んでいない地域は手こずるでしょうね
反対意見が強く散々放置されてたエリアゆえに道路が通るかどうかも怪しいものです。

どうせいつも通りの東京都の計画倒れになる気もしますが。
2020年完成の計画なんてまず無理でしょうしね。
元々は戦後からの計画ですしね。

周辺に混雑する交差点などはなく、交通としての緊急性は低いうえに
防災の効果としても疑問が付きまとう道路建設
防災目的なら必ずしも道路作る必要はないわけですしね。

目白の景観、環境を破壊する道路建設より
他の方法で提案して頂きたいものですね。

このマンションを買うのに計画道路はできないと思い込ませるのは不誠実ですよ、デベさん。
通常なら計画線外にたてるか、植栽程度にするはずです。
このマンションは駐車場、駐輪場というまれに見る計画だから、計画道路はできないとしたいのはわかりますがね。

道路が出来たら出来たで沿線の地価は確実に上昇するだろうけどね。
変わりに静かな環境は失われるわけだけど。
でも場所的には本当にいい所ですね。

先行地域の対象から外されたのは緊急性に乏しいからという点と
反対が根強いからです。区の担当者さんに伺いました。
ここだけではないですが、そんな地域ですから結構難航するとは思いますよ。

もういいよそういう願望の類は

>>621の言う通りでしょう

どうせいつかはできるのだから目白通りまで早く作ってしまう方が早く便利になって良いのに。

販売開始しないと反応が分からんけど、開始前ではあるが検討書の類を受け付けてる？

沿線の地価は上がるけど、土地削られたマンションの価値は下がるので、
リセールを考えている方は避けた方が良いですね。

永住は、当初はそのつもりでいても、結局は永住できない場合がありますね。

転勤・通学・親との同居・子供誕生・通院・介護など意図せざる理由により転居が必要になる可能性もあります。
年老いてからも、配偶者が亡くなった後に孤独で老人ホームに入居する為にマンションを売却する人もいます。
近くに良い物件が出てきたので買い替えする場合もあります。

そうした場合に備え、当初永住目的でも処分に困らない物件を選ぶのが無難と思います。
それを考えると敷地に計画道路があるのはマイナスかもしれませんね。

分譲マンションの入居者は20年で2～3割くらい入れ替わるらしいですよ。

チラシでは資料請求数が2000超なんだって。
デベさんが超々強気なのはわかります。
計画道路の大問題があったとしても。
ここは部屋数が少ないので、池袋で人気の区役所のを上回る人気ですね。
通常資料請求数の数％、ＭＲに来る人の５～１０％ぐらいは購入すると言われているので、早期完売が見えている状況。
目白という名前が人気なんですかね。

あとはデベさんがきちんと計画道路がくるとして
メリット、デメリットを説明するかですね。
このスレのデベさんように、
こない前提でメリット、デメリット話されても
ミスリードがおきますから。

>624

HPに
※敷地の一部は都市計画道路予定地です。堅固な建築物は建築できません。
と書いてありますよ。

都計法、建基法で計画道路内にRC造や鉄骨でも３階建て以上の建物は立てられませんので、ここも建物本体は計画道路にかかっていません。
そうでないと建築許可が降りませんし、デベが確認申請なしにHPで広告を打つとは思えません。笑

この辺りに以前住んでいましたが、あの閑静な住環境のなかに道路をぶっ通すなんて行政のやることは節操ないですね。

計画道路いやなら小平市のように住民投票で決着を付ければ良い。
住民投票に持っていくまでがすごく大変だし、投票となれば圧倒的に賛成が多いと思う。
投票するのは新宿、豊島、板橋、北区。

近隣住民です。今回は価格が高いのでパスしますが、このエリアはマンション自体が
あまり供給されないエリアで多くの方が中古物件を探しているので、
新設道路にとらわれて躊躇していると、良い部屋から売れてしまうと思いますよ。

道路できたら、マンションの形が団地形なので音に敏感な方は止めた方が良いかもしれないですね。

うちは自分と家族用に2戸は欲しいと思ってます。

ここは高すぎ。販売員の話によれば、３００（万／坪）以上に設定されているとのこと。

一方、物件によってばらつきが１００万／坪以上とあまりに大きすぎる。ここまで開くと、
この物件の価値がはっきりしない。

一番安い物件（Lタイプ１階）で、２９００万円台（３８．４９平米）
２９９９万／３８．４９＝７７．９１（万／平米）
２９９９万／３８．４９×（４００／１２１）＝２５７．５７（万／坪）

一番高い物件（Mタイプ５階）で、９７００万円台（８９．１１平米）
９７９９万／８９．１１＝１０９．９７（万／平米）
９７９９万／８９．１１×（４００／１２１）＝３６３．５２（万／坪）

なお、販売員の話では、すぐ近隣にあるパークホームズ目白（築年月2006年4月）は、２４４．４（万／坪）で
新築売り出ししていたとのこと。そして、２７４万／坪で中古物件の売買が成約したとのこと。

１階と最上階ではそのくらいの差は仕方ないのでは？
最上階だと眺望抜けますから。

パークホームズ目白の中古成約が２７４万ならば、新築で３００万以上の設定は妥当だと思います。

普通に売れそうな物件ですね～

274でしたっけ？現在売り出し中のは250程度ですね。
以前のは、確か・・・、小さめの部屋で4300程度で売れたと記憶しております。
周辺見渡す限り、中古は230〜270くらいが相場みたいです。
つまり購入価格を300とすると、最低で自動的に30くらいは価格が下がるということです。
エリアの供給数が少ないことを考えると、購入価格で売れるかもしれませんが、
計画道路を考えると、若干売却に影響を与えるかもしれないですね。

ついこの間までどん底だった不動産価格が、そぐそばで同じデベの物件（２００６年）の坪単価の
３００／２４４＝１．２２倍とは・・・・
やはりデベの三井さんは少し強気すぎかと思います。

土地の仕入れ値や建設費がどれくらいだったかわかりませんが、
一般的に、販売価格の１０％がの営業利益、１０％が販売管理費や近隣対策費と考えられるところ
（参照：http://allabout.co.jp/gm/gc/29692/）、
この物件では、アベノミクス効果に便乗して、これ以上に利益を得ているんじゃないかと思わざるを得ない。

パークフロントですから高くて当然でしょう。

公園あまりきれいじゃないからな・・・、なんというか汚い。
あの公園見ながら生活するのはやだな。
子供をよく遊ばせているけど（笑）

30年近くも経てば、そのくらいの下落は普通でしょう？
築年：1985年、60m²だと、分譲価格は3500万円くらいじゃなかったですかね？

すいません。一件抜けました。

不動産取引情報提供サイト（REINS）によると、
豊島区西池袋の中古物件は３件で、平米単価で、４９万と５９万と６６万です。
すなわち、４００／１２１ 倍すると、坪単価で１６１．９８万／坪、１９５．０５万／坪、２１８．１８万／坪

建物の価値は、年４万／坪くらい減ると言われているので、１０年落ちで３００万／坪ー４０万／坪＝２６０万／坪以上
で売れれば、元をとれたと言えるところ、このような値段が本物件でつくか疑問です。

どうみても、車と同じように、買った瞬間に、価値が大幅に下落するんじゃないかと・・・
つまり高値掴みすることが最初からわかる物件ではないかと思うんです。

15 山手線 目白 徒歩10分以内 豊島区西池袋 平米単価：49万円 40～60m² 2LDK
築年：1985年から1986年 成約時期：2012年11月～2013年1月 一種中高層
16 山手線 目白 徒歩10分以内 豊島区西池袋 平米単価：59万円 40～60m² 2LDK
築年：1985年から1986年 成約時期：2013年2月～2013年4月 一種中高層
17 山手線 目白 徒歩10分以内 豊島区西池袋 66万円 60～80m² 2LDK
築年：2005年から2006年 成約時期：2013年2月～2013年4月 一種中高層
参照：
http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=23895851613563...

営業費用が入るので、購入時点で資産価格は2割減が通常ですよね。
さらにこの物件は、高いので全体で3～4割程度は下落すると考えられます。

デベが強気にくるのはこの辺の供給が少ないからでしょうね
立地は申し分ないもの。地元民じゃなくても欲しいよ。

道路出来たら間違いなく沿線の地価は上昇するだろうけどな。
まぁ固定資産税も上がるけど。

東京都北区西ヶ原の補助８１号線の道路建設計画が一部修正された。中山道から本郷通りまでの区間が木密地域不燃化１０年プロジェクトの特定整備路線に選定された。約１２百メートルくらいである。しかし、谷田川通りから本郷通りまでの区間(約３百メートル)は対象から外れた。住民反対運動の大きな成果である。
道路ができれば無量寺の本堂と付近の緑地が焼失する。多くの住民の立ち退きが必要で、コミュニティーを分断する。
候補期間の選定前から運動が盛り上がった。区の説明を待つというスタンスでは変えられなくなってしまう。区長に陳情し、面談した。残された候補区間の豊島区側でも署名運動など反対運動が起きている。商店街が分断されるなどの問題がある。

こんな感じで修正もあるし、ここも反対派が根強く活動してけば道路も通らなくなるかもね。
防災目的ならわざわざ目白の住宅街を破壊する必要もないわけだし。
選定されたからといって絶対なわけじゃないみたいで良かったですね。

地価は上がるけど、半分敷地取られたら、
マンションの資産価値は下がる。

MRを見たけど、フローリングやドアなどの質感は、他のデベロッパの物件と比較して、高級感があって良かった。

計画道路がなければよかったんですけどね。
駐輪場なんて一戸一台でももめるのに、
シェアなんて現実的に無理ではないでしょうか？

>>６５２

この道路に関しても目白方面に行くに従って反対派が根強くおり
今まで実現しなかった経緯があるからそのような可能性も十分ありますね。
通る可能性と通らない可能性、両方を鑑みて検討すべきですね。

震災が無ければ、計画も無くなる可能性あったけど、
防災用として道路を作る可能性が高いと思いますけど。
防災目的だから、目白の土地も破壊できるということですね。

買うのに通らない可能性をかんがえるなんてありえないでしょ。
不誠実なデベですね。

燃えないエリアを作るっていう効果疑問の防災目的でしょう。
事実計画見直しもあるんだし、通らない可能性も充分ありますよ。

>買うのに通らない可能性をかんがえるなんてありえないでしょ。

なんで？両方の可能性は考慮すべきじゃないの？

通らなければ絶対購入すべき。
私は、道路できる可能性あるから、やめました。

燃えてみれば分かりますが、道路が無ければ、焼野原ですね。
このエリアは。

660さん。
疑問に思うことじたいが、あなたが購入検討者ではなく、テベといっているようなものです。
事業認可されたら分譲マンションとして悲惨な結果になるからといって不誠実な発言はやめましょう。

660さんじゃない別の購入予定者ですけど、両方の可能性は考慮すべきだと思いますよ。

計画道路がきたらこれだけ影響があるのにねえ(苦笑)
植栽だけとかならわかりますが。
いいわけがましいですよ、デベさん。

すぐデベという発想がもう貧困ですね～
そんな考えならこの掲示板に来ること自体無駄だと思いますよ。
情報の取捨選択すらできないのですから。

デベさん的には購入検討者にこの掲示板にきてほしくないでしょうね。
計画道路や土地収用法の件が詳しく書いてありますから(苦笑)

マンションコミュニティ見て購入を検討している人はごくわずかでしょうから
三井さんに限らずデベさんは気にもかけてないと思いますよ。

チラシを見ると南側のビューの予想図には公園のトイレが入ってない。
このあまりきれいと言えないトイレのことは触れて欲しくないのだなと思います。

仮にデベが擁護してるのなら平日の深夜まで頑張るいい営業さんじゃないですか。
まぁすぐデベだなんだという阿呆ってどこにでもいるんだよね。