パークホームズ目白ザ・フォレスト

計画道路もできると周りにたくさんある低層鉄筋コンクリの賃貸アパートと同じレベルのマンションにしか見えなくなると思うよ。
なにが違うんでしょう。
使い勝手はアパートの方が便利だったりして。

競争率あげようとしてるとか笑える。別にそんな競争率激しい抽選にならないと思うから安心しなって笑

資産価値維持としてはまだクヤクションのほうがいいから。マンションタイプとしては別としても

よく考えてみ。都市計画道路が通った後のこの物件のしょぼさを笑

まあ俺には実際この計画が実行されるかわからないんだけどな。

この都市計画道路がなかったら坪３００前半なら買うわ

この物件の鍵


敷地面積　3,592.19m2　半分収用されるとして約1,800㎡＝544坪

このあたりの土地の実勢坪単価　160万として　収用代金は約8億7千万円

単純に71戸で割ると1225万円

実際は６割近く取られるようだし狭い部屋も均した額だから、平均的な3LDKだと1,300～1,400万円



道路ができなければ優雅なエントランスと中庭が維持される。
道路が通れば上記の補償金が入る。

これを考えれば決して高いとはいえません。

　

あなたプロですか。その計算は信じていいのかな笑

収用価格は、いわば時価ですから、
道路建設の時に値上がりしていれば補償額も高くなるし、
逆に下がっていれば安くなりますよ。

ココを買うと自動的に不動産投資をすることになりますね（笑）

さあ、明日からモデルルームは一段と混むでしょう。

予算が足りなかった私は静かに去ります・・・

ここは1階であっても2LDKが4500万～ですからね。かなりの高値だけどお盆までに7割くらい売れてるのでは。
結構な高値ですが池袋にマンション欲しかった人はここを逃したら他どこがあるのと言いたい。
クヤクション？東池袋なんて使いづらいってーの！無駄に高いし値段分の価値がない地域NO1だよ。

>>458
同感です。
分譲マンションの少ないこの地域は希少だと思います。

タワマンが嫌いな人は論外ですが、南池袋の住友タワマンのほうがはるかにここより立地は
いいですよ。笑

ここは10分いない表記だけど実質遠すぎる。
そして夜は道が細いし暗いからぶっそう

まあその辺は人の価値観によりますが

都市計画道路そのものはプラスマイナス両方があるのでさほどマイナス要素にはならないと思っていますが、それで駐輪場が無くなるのはさすがに痛いと思っています。収用されたら手に入る金銭の多寡など、それに比べれば些末な問題のように思います。駐輪場くらいは計画道路の影響を受けない配置にして欲しかった。

それを考えると、物件は良いのですが、価格の妥当性はどうなのでしょうね。近隣のリブラン、オープンハウスあたりがどういう値段で出てくるのか、見てみたいところです。

大手ではないのでエコビレッジやオープンはあまり興味がありません。

ところで道路計画って決定しているのですか？

決定はされてますが、交渉が進まなければ廃止される場合もあります。
ここの道路はできないと思ってます。
車持ちなので個人的にはできてほしいんですけどね。

住友、 ブリリアの池袋タワー、珍しくもなんともないっつーの！
池袋、目白１０分以内の低層だから来場かたえないんじゃん？
ファミリーなら、断然こっちでしょう。
駅近のタワーでどうやって子供育てるの？

道路計画がなければ、自分的には場所的はパーフェクトなんだけどな。

落ち着いた環境なのに池袋から近い。
値段がそこそこ安ければ・・・

４５４さんの計算正しいと思います。

実際５３%とられると言ってました。
７０で1000万の補償金。今の土地のみの計算で…。
庭、立派なメインエントランスは対価に計算されてませんでした。
おいしーよね。

道路の計画はされてますが、
事業は決定されてませんよ。

何十年後か百年後か知りませんが事業化決定されたらきちんと補償されて新しいマンションへ住み替えできるのでいいのでは

この辺りは重要文化財の自由学園明日館や立教学院、学習院に囲まれたノーブルな文教地区でいいところですね。

私なら補償金入ったら、ローンの残債にあてます。

明日館ステキですよ。

そもそも、既存不適格には絶対ならないの？

なるわけないだろ

なるわけないの根拠をだせよ。
お前は営業か？素人なら容積率や削られた後の敷地面積を
考慮に入れた計算式出してくれないかな？断言できるなら

まあ営業に聞けばいいはなしなんたがな

こいつアホすぎる
もう少し勉強してから書き込めよ

リセールはひどいね計画道路通されたら

この価格だったら確実に免震クヤクションか南池袋の、住友のほうがマシ

はい、マシな方へ行って下さい

道路ができたら補償金１千万円を頭金にして別物件を購入。
こっちは賃貸にすれば借り手は見つかる。

これぞ、おいしい生活。
こんな物件なかなかない。

ぶっちゃけあんな所道路作る意味無くない？お化け道路になると思われるぞ。

山手線徒歩圏内であの環境は秀逸だと思います。
価格もお手ごろですし、目白とか池袋が好きなら、間違いない物件じゃないかな。
南面目の前公園って、いいな。

ここもそうだけどシティハウス前の道路もいらなかったかも？
交通量少なすぎ。

地元民ほど、道路できない！っていうよね。

みんな都市計画道路に振り回され過ぎ。
1番大事な南側が、公園なんですよ！または、戸建て前の方でも、ちゃんと４m道路がある立地。
３方道路ってめちゃめちゃ、マンションにとって好条件。
もし、北側が都市計画道路になって４方道路になることの何がいやなの？
電柱のない、歩道の広い、２０m以上あるきれいな道路だよ。
ましてや、道路ができたら、補償金つき！

南東西に高いビルが建つんだったら、気になるけど。
都心の低層の南側公園フロントですよ？

全然他のマンションとは、比較できませんよ。

交通量は関係ないですね。
延焼遮断帯が目的ですから。

公園の臭いトイレフロントの住戸にならないようご注意くださいね。

戸建なら２方道路、３方道路だと道路から狭い庭の手入れができて有り難いけど、マンションではどんなメリットがあるのか冷静に考えてみよう。
デメリットしかないと思うけど。

採光、通風、防犯では？

たしかに
幹線道路ならデメリットだけど

この車通りの少ない、住宅地の
３方道路はメリットだね。
車ほとんど通ってないもんね。

だからー、幹線道路がすぐ後ろに！

幹線道路にならないよ。
補助１７２を見てみっ！
車通ってないじゃん！
あそこ通って、誰が喜ぶの？

補償金もらえる人たちだけでしょう。

周囲の木造密集戸建やアパートの人達が喜ぶでしょう。

…イヤなら買わなきゃいいし
地元で手頃な価格だと思うから買いたいだけ。
目白、西池袋云々いう前にこのあたりはガツガツしない人が住むところ。

そうですね
住所が…

池袋のタワーが…

都市計画道路が通ったら、ショボい…


の方は合わないかも。

買おうかと思うんだけど、西武池袋線のプラットホームまで、どのくらい時間かかりますか?

斜めに抜ける道を使ってビックリガードの所の乗り場までなら10分かかるかどうか。ってとこですね。

西武池袋線で西の方面に通勤されるなら、選択肢として池袋でなくそちら方面で購入される方が、もっと駅に近くて立派なマンションになると思います。

補償金って管理組合が受け取るものですよねえ。修繕積立金に充当するとか間接的なメリットはあると思いますが、自分のローン残債に充てるとか直接的に受け取れるような記述をされている方いますが、それは違いますね。

修繕積立金に充当するわけないでしょう。
この規模のマンションで１０億円単位の補償金をプールしても使いきれないでしょう。

>496
補償金は管理組合ではなく区分所有者個人が受け取ります。

なので、旅行、教育費、ローン返済、マンション購入の頭金…

自由です。

補償金という餌で釣り上げられる人もいるのでしょうね。

つり上げられるも何も、払ったお金が返ってくるだけですからね。

道路？
できるわけないですよ
というか優先順位がすごく低いはずです

まず交通量
東武ストア前の通りが完成して山手通りへ抜けられるようになりました
今後明治通りバイパス（都電のほう）が完成すれば池袋駅周辺の混雑は解消します
芸術劇場から小滝橋方面への流れは元々少ないし

次に予算
西池袋は別として目白下落合という都内屈指の住宅街
地価はべらぼうに高いです
そのうえ西武池袋線の下をくぐる立体交差工事も必要
距離に対する費用は膨大になります

そして防火対策
目白と下落合は邸宅が多く、緑が多い一帯です
他に優先すべきエリアはごまんとあります

交通量は関係ないとして(あくまでも防災道路)、実際問題になるのはやはり西武線の高架事業ですね。
高架のコストだけではなく高架自体の幅員が足りないので高架のための立退きも必要になりそうな気がします。
ここからは私見ですが、農林中金も売却にあたり今後の行政対策に対応しやすいという点で財閥系へ売却したのではないでしょうか？つまり細かく売却すると後でまとめにくくなる。そこは最低限回避。三井はそこをリスク込みで買える上にブランド分を乗っけて売る力があるから高く買える。
だから、結果として道路完成はかなり低確率。
こんなところでしょうか。

誰が見ても当たりに見える物件なんて瞬間蒸発するわけよ。
お前らがそれをツモれると思ってるのか？
住宅探しは100点どころか80点すら難しいんだよ。75点で決めに走るのが懸命さ

↑　
懸命　→　賢明　では。

懸命さんは必死なんじゃない(笑)

計画道路の議論がメインのようですが、みなさん、スペックはどうお感じになりましたか？
MRは、二面採光のリビングは好ましかったものの、他の部屋は不自然な梁が目立ち、家具の配置がとりづらそうだと感じました。
標準の壁紙や床材のままでは安っぽいからとオプションを入れるとなると、結構な金額になりそうで、二の足を踏んでます。

507さん、モデルルームみてないでしょ？
角なのに、梁少なかったですよ。

たしか、外梁なので室内の梁は気にならないはず。
ウチの嫁さんは整理収納アドバイザーだけど、収納条件も家具スペースも合格点だって言ってましたよ。
あとは以前盛り上がっていた販売価格が高いというのは三井というブランドだけではなく、やはり三井の内装はしっかりしている気がします。(営業さんではないですよ)
ま、確かにオプションの床材とかはやはり良く見えますよね…

梁は目立ちませんよね。５０７さんはあたかも見てきたようにウソを書いてます。

担当の方の説明では三井住友建設のスキット工法というのを使っているそうです。
検索したら詳しく出てました。
http://www.smcon.co.jp/sukkit/sukkit1/
サッシの高さがあるのでとても明るかったです。
石張り廊下はオプションですけど、とても素敵でした。いくらくらいかかるのか次回相談してきます。

それにしても感じたのはココの営業のレベルが高い！

過去に三井のモデルルームは何か所か行きましたが、ここは精鋭のベテラン揃いだと思います。
ウチの担当は他の方と比べて若手（それでも30くらい）でしたが、
勉強をして知識が豊富な印象を受けました。

道路のことについてもポジティブ・ネガティブ両方の情報を細かく説明してくれて、
判断はこちらに任せるという姿勢に好感を持ちました。

>509さん
整理収納アドバイザーというと東池袋の魚真のところにお住まいの方ですか？
著名なアドバイザーさんはたまに西友で見かけるので。

>512
すみません違います。

整理収納アドバイザーって資格のひとつに過ぎないのに、
どうして見かけた有名人と重ねて考えるかなー
しかも個人情報晒してるし
自分で削除依頼しておけよ

道路は交渉は出来るけど反対はできなっていう項目が盛り込まれるらしいね。
それにしてもMRの広さで3F以上は8000万円超ってのは流石に高いと思ったが、どうなんだろうか。

道路予定がなければ、駅近、環境を考えれば割高ではあるけども仕方ない。
けど、ちょっと周りを歩いた土地の歯抜け具合やボロ住宅具合を見ればもう道路が出来るのは間違いないから、
それ考えるとちょっとあり得ない値段だね。
心置きなくスルー出来る。

それにしても、西池袋3丁目の藤和池袋ホームズの裏に作ってるマンションの情報どこにもないの？
もう工事進んでるのに。埼玉のショボいデベロッパーだけど。

大山のデベじゃなかったっけ？

土地の補償金は個人へ。
土地以外の補償金は原則個人ですが、契約する前に管理組合に渡すという配分協議書に印をすることになります。
土地以外の補償金は駐車場の撤去等のお金で、管理組合がやることになるからです。

この時に役員になった人はすごく苦労することになるね。
そうでなくてもいろいろ問題ありだから。

ほとんどの手続きはデベからの要請の司法書士がやるから平気だよ。
別に役員だから仕事が増えることなんてないよ

デベじやなくて管理会社でしょ
その時まで三井本体が関わるはずがない
本気でデベをあてにしてるなら見当違い
分譲マンションについての理解不足ですわ。

ようは司法書士が手続きしてくれるから簡単ってことでしょ。
それが分かればデベだろうが管理会社だろうがどっちもいいんじゃない。
どうせ関連会社なんだし。
理解不足なのは519みたいな人でしょう。

うちは東急だけど土地の持分変更のときは東急不動産本体から連絡ありましたけどね。
三井さんは知りませんけど.....

建築前にデベが役所に行って計画道路の蓋然性等をヒアリングしたりするので、
計画道路が実行される際には当時の名刺を頼ってデベ担当者に連絡が行ったりするだけだろうね。

所有者は各区分所有者だから、
主体的に動くのは区分所有者と管理組合
管理会社や司法書士はあくまでサポート役
手数料や相談料が発生する場合も

たしかにその時管理組合の役員だったら大変ですね
お金絡みだからシビアな話になるし

大変ですよ。
大規模修繕と同じようなもんですから。
補償金でまかなえなかったら、総会は紛糾しますし。

主体で動くのは土地を接収する側ですから余計な手間が増えたり手数料なんて取られることはないですよ。
デベと管理会社が動いてくれます。あとは司法書士から書類が送られてくるくらいでしょう。
住民説明はあるでしょうけどね。

専門家でもない役員が、出来ることなんて何もないよ。
専門家に任せておけばいい。
大抵は所有者の中に、その手の問題に詳しい人がいたりするものですが。

それよりもここは本当に道路が通るかすら怪しいですけどね

総会でもめるでしょ。
大規模修繕などの大変さはわかるでしょうにねえ、テベさん。
あ、デベさんは売ったら終わりだから知らんか。

法的にいえば敷地は区分所有者の共有物であって、管理組合には基本的に処分権限も無い。
従って管理組合の役員も本来は敷地の処分について権限は無いし、管理組合で区分所有者の意見調整をする義務も無い。
ただそうは言っても現実的には取り纏め役が必要で、管理組合がその役割を果たさざるを得ないのだろうな。
管理会社の担当者に計画道路にノウハウがある者は殆どいないだろうから、役員が尽力しないと進まないよね。

いずれにせよデベは法的にも道義的にも何ら義務は無いでしょう。

528さんみたいなスタンスは感心できません。
当事者はあくまで所有者です。

専門家に任せるにも委任するのは我々です。
行政やデベに過剰な依存はおかしいです。

現実的にノウハウがない役員に取りまとめなんてできないよ。
総会でも専門家立会の元に管理会社が主導で全部やってくれますよ。
まあここみたいに実現の可能性も薄い道路について今から心配しても無駄だとは思いますが
果たして何十年後の話でしょうかね

グランスイート六義園も掲示板が荒れた割にあっさり完売したし
ここも結構簡単に売れてしまうかもね。場所はいいわけだし。

532みたいな住人ばかりだと理事会苦労するな。
デベさんは売ったら終わりだからいいですね。

難癖付ける人がいない方が理事会は楽に回ります。

＞532
貴方のような無関心で他人任せな方が多いマンションは管理会社のいいカモ。
割高な管理費や大規模修繕費用を支払わされます。
そのくせ、何か起きたときには管理組合の役員を糾弾するんでしょ？

管理組合の役員は輪番制だと思いますが、
まともに役目を果たせない（時間がない、関心がない、面倒くさい）方は最初から賃貸マンションに住んでください。
正直者が馬鹿を見る羽目になりますから。

>>536
色んな人がいるのがマンションですよ。
現実的にほとんど委任で回るような理事会であなたのような方こそ
マンションに向いていないのでは?

割高な管理費や修繕費が嫌ならそうじゃない物件選べばいいだけだろ。
頭悪いんじゃない？

現実問題計画が決まったら説明はあるだろうけど
揉めようが揉めまいが素人にできることはそんなにないでしょうね。
まぁそれを考慮して購入するんですね。

素人にできるとかではないんだけどな。
管理費とか修繕費も年をおってかわるのに。
デベさんも理事会の件はふれてほしくないんでしょうね。

そんなもの初めの段階で提示されてるだろ
変動があるものとして余裕と予測して購入すればいいだけ

突然降って湧いた話じゃないんだしそんなに揉めるのかね？
ローン払い終わったころに粛々と保証金受け取ればいいだけじゃないの。
この道路に関してはそれくらい計画性の薄いモノだとは思うけど

ほぼできないであろう道路で議論しても無意味だと思いますよ。

現地を歩いて見ると計画道路の予定地は空き地や立て直さない古い家、すぐ取り壊しができそうな作り家が多いように感じました。
行政によって建築制限はまだかけられてないと思いますが、計画道路は既に公表されているので予定地の人はそれなりの対応をしているようで、近いうちにすすめる方向ではないかと思いました。

笑っちゃうのが、通常休みのはずの土日に書き込みが少なくって、火水に書き込みが多いんですね。
ほとんど、不動産の方々が書き込みしてる…ってわけじゃないですよね(笑)

通り沿いに新しい家も建ってるし古い家や空き地なんてどこのことでしょうかね。
現地を知らないひとの戯言ですかね

空き地や立て直さない古い家。
どこのことか見当がつきませんね。

たしかに、ここはほとんど空き地なんかないけどね…
どこかよそと間違えてる？

もめますね。
計画道路はみんな昭和20年代ですから、
実際に用地測量が始まると大変ですよ。
揉めないならもう道路はバンバンできてます。

土木と建築系の仕事をしておりますが、
リスクがある物件は、何かしら面倒になる確立が高いため、
リスクを避けたい方は購入を避けるのが無難と感じます。
渦中にいると、相当面倒です。