パークホームズ目白ザ・フォレスト

目白に比べて池袋がイメージが良くないと言われていますが、
それは池袋の一部の風俗街だけではないでしょうか。
少なくともここの物件は風俗街とは無縁の立地。
駅からここまで歩いてくる途中も繁華街は通るものの
良くないイメージの場所を通ることはありません。
その点を考えると住所が西池袋でも安心できる立地と思えます。

営業さんの言う通りですね。
ここは住みやすいですよ、道路ができるまでは。

賃貸の相場を見れば一目瞭然。
同じ目白駅徒歩圏でも住所が目白か西池袋かで大きく違う。
ワンルームでさえ1万円くらいの差がある。

目白といっても、目白１丁目～目白５丁目までピンキリですが…。３丁目ならともかく。４～５丁目なら、西池袋２丁目のほうが上でしょう。もしくは、下落合３丁目がほんとの目白ですよ。目白がつけばいいってもんじゃない。

目白４丁目より西池袋２丁目が上？
貴方、地元の方じゃないでしょ。
言うに事欠いてそんなことを・・・

一度両方を歩いてみてください。

新宿区下落合はまさに都心の高級住宅地然とした風格があるけど豊島区目白は別にねぇ。徳川さんの区画だけでしょ。

そう。下落合３丁目は、別格。

目白とアドレスにつくことにこだわる方こそ地元の方じゃないでしょ？
丁目の数字が小さいほど、各が上ですよ、
目白４丁目は、駅どこも中途半端。４～５丁目は、別に目白アドレスじゃなくってよかったエリア。１～３丁目のおまけでしょ。１から順番につけていったんだから(笑)
その点、西池袋２丁目は、目白池袋までも、徒歩１０分以内。池袋まで近いのに、閑静だし。
目白４丁目より西池袋２丁目のほうが各上ですよ。圧倒的に利便性も高いし。
西池袋アドレスも丁目でガラッとかわるけど。

アドレス名だけでなく。〇丁目も大事。

＞丁目の数字が小さいほど、各が上

目白２丁目が３、４丁目より上なんですか？
１丁目は学習院とガーデンヒルズ以外ほとんど人家がありませんけど？

そりゃ３丁目も４丁目も西武線に近いエリアはアレですけど、
それ以外は互角です。
黎明館前一帯や目白の森周辺は４丁目ですが豪邸だらけです。

下２（坂下以外）と下３が別格なのは認めますけどね。

西池袋はそういう議論の外にある場所だと思います。

マンションなんだから目白何丁目が上とか言ってもしょうがないですよ。
豪邸を買う訳ではないですからね。

丁目でそんなに熱くなるなんて(笑)
そうですね。２丁目は３丁目より上ではないですかね。豪邸があるかないか？(笑)
目白といっても４丁目は目白の森周辺もあれば、椎名町じゃん？ってところもあるって言いたかったのでは？
買いたい方が買えばいいんですよ。

ちなみに1丁目の学習院は売買しないだろうけど、地価は相当なものでしょ？学校たがら豪邸はないけど(笑)

どうして西池袋の住所にこだわるかな…

上がり屋敷公園は、昔でいったら目白でしょ。中落合だって目白だったんだから。

３４丁目も西武線にちかいエリアはアレですけど


でも住所は目白３丁目４丁目なんでしょ


結局、住所できめられないのでは？(笑)

どうせ、ほとんど地元の人間で埋まるんでしょうから、目白なんてつけなくても売れるんですよ。
地元の検討者としてはマンション名は西池袋か池袋が良かったです。
目白・ザ・フォレストと書いて西池袋2丁目と住所を書くのはちょっと抵抗があります。
まあ、要町最寄りの板橋区でマンション名が池袋よりはマシではありますが。

そうですね。地元民でうまるでしょうね。地元民は住所こだわらないですからね、よく知ってるから。

いろいろ書かれてるけど

けっきょく
注目されてる人気物件ってことでしょ。

どう考えてもこの価格ならクヤクションのほうがマシ。
あっちも割高だけど
まあタワマン嫌いや静かなところが好きならこっちだけど、
都市計画道路のこと考えたら人気物件なんてなりえない。
割高だし。

池袋周辺だけどクヤクションとは別物じゃない？全然ちがうでしょう。
駅近のタワーマンションは別に珍しくないし。
池袋１０分圏内の低層は珍しいけど。

クヤクションの
免震構造のメンテナンス、っていまだにやったマンションあるの？いくらかかるの？管理費怖いんだけど。修繕計画表確認しといたほうがいいかも。

都市計画道路のなにが嫌なの？

人気物件なんてありえない…

っていいながら、このサイト開いてるんでしょ？開いたら負けなんです。いやなら開かないことです。
悪口でも書き込み数に数えられるんだから。
もう４００越えてるんですよ。人気物件でしょう(笑)

あなた初心者？スレの伸び＝人気物件じゃないよ笑

それに仮にそうだとしてもこのペースで４００ちょいって別に伸びはやくないし

三井の営業なんかなあ笑　

全くタイプは違うマンションだけど同じ割高物件だったらまだクヤクションのほうがリセールのとき困らないと思うよ笑

計画道路通ったら、こんな敷地や共用施設もかなりけずられて、残ったあとは横長のしょぼいマンションだけみたいな物件を誰が高く中古で買いたいと思う？笑

かりに１０年たって道路計画が実行されなくても都市計画道路の計画自体がなくならないかぎりわからないわけだよ

しかも１０年以内なら可能性高いだろうし。

ここを買おうとしてる人って裏情報つかんでるのかね笑　道路通ったらお金たんまりはいるとか、計画自体なくなるとか笑

自分もこの計画道路なかったら欲しいんだけどね笑　あったら坪３００でなんか買わない。
まああくまでも個人の考えなのでみなさんが違うんでしょうがね

まあ自分は不動産に関して詳しくないのでご教授願いたいです笑

都市計画道路が通る可能性と通った後の補償など。

人気ないっていうのは誰も注目しない物件のことでしょう。
悪いこと書かれても注目されてるんだから、それも人気のうちでしょう。

売れないっていう意味の人気がない…ってこと？

６月７８まで予約とれないんだもん、普通に考えて売れるでしょう。
通ったところで、なんの緩和もされない道路だけど、補助１７２みたいに西武ストアができたり、全く都市計画道路はネックではないと思う。
リセールの心配？
都市計画道路できても池袋目白から１０分以内の立地は変わらないんだから、関係ないでしょう。
対価もかなり支払われるし、逆に道路通ってほしいくらい。
６月にまたモデルルームに行きますよ、うちは。

近くのパークホームズ目白は敷地けずられないで坪単価も260ぐらい
で買えたんじゃなかったっけ笑

ここはどう、考えても300以上はないわ笑

まあ人の価値観は様々なので個人の自由ですがね

２００６年竣工の近くのパークホームズ目白は８０㎡～台でも６０００～７０００の間だね

詳しい情報はわからないけど。もちろん時期が違うから一概に比べられないけど。
まだ別にデフレ解消したわけでもないのにこの価格の違い笑

アベノミクス笑（実際はまだほとんど何もしてない）とか増税前とかで煽って高値掴みさせたいのかね笑

ちなみに情報間違ってたら訂正してください笑あるサイトで見ただけなので

庭がなくなったら団地みたいですよね・・・
しっかりと売れるのか楽しみですね。
7500の部屋が6000くらいになったら検討しようかな。

パークホームズ目白は南、ぬけてませんよ。

価格は目白ザフォレストのほうが高くて当たり前。
解放感がまったく違う。
都市計画道路が通っても！

パークホームズ目白は南、ぬけてませんよ。南側ちょっと暗め。

価格は目白ザフォレストのほうが高くて当たり前。
解放感がまったく違う。
都市計画道路って北側、玄関側でしょ？

２００６年と今では相場が違うでしょうに。

道路が通ると、今まで静かだったのが一気にうるさくなるので、
音が気になる人は注意ですね。

パークホームズ目白、２００６より、坪単価あがってるみたいですよ。

ここでネガってる人は本気で買おうとしている人たち。
競争率が高くならないようにネガ情報を連発してるだけ。

ちょっと計算すればとんでもないお得物件だってわかるはずだよ。

計画道路もできると周りにたくさんある低層鉄筋コンクリの賃貸アパートと同じレベルのマンションにしか見えなくなると思うよ。
なにが違うんでしょう。
使い勝手はアパートの方が便利だったりして。

競争率あげようとしてるとか笑える。別にそんな競争率激しい抽選にならないと思うから安心しなって笑

資産価値維持としてはまだクヤクションのほうがいいから。マンションタイプとしては別としても

よく考えてみ。都市計画道路が通った後のこの物件のしょぼさを笑

まあ俺には実際この計画が実行されるかわからないんだけどな。

この都市計画道路がなかったら坪３００前半なら買うわ

この物件の鍵


敷地面積　3,592.19m2　半分収用されるとして約1,800㎡＝544坪

このあたりの土地の実勢坪単価　160万として　収用代金は約8億7千万円

単純に71戸で割ると1225万円

実際は６割近く取られるようだし狭い部屋も均した額だから、平均的な3LDKだと1,300～1,400万円



道路ができなければ優雅なエントランスと中庭が維持される。
道路が通れば上記の補償金が入る。

これを考えれば決して高いとはいえません。

　

あなたプロですか。その計算は信じていいのかな笑

収用価格は、いわば時価ですから、
道路建設の時に値上がりしていれば補償額も高くなるし、
逆に下がっていれば安くなりますよ。

ココを買うと自動的に不動産投資をすることになりますね（笑）

さあ、明日からモデルルームは一段と混むでしょう。

予算が足りなかった私は静かに去ります・・・

ここは1階であっても2LDKが4500万～ですからね。かなりの高値だけどお盆までに7割くらい売れてるのでは。
結構な高値ですが池袋にマンション欲しかった人はここを逃したら他どこがあるのと言いたい。
クヤクション？東池袋なんて使いづらいってーの！無駄に高いし値段分の価値がない地域NO1だよ。

>>458
同感です。
分譲マンションの少ないこの地域は希少だと思います。

タワマンが嫌いな人は論外ですが、南池袋の住友タワマンのほうがはるかにここより立地は
いいですよ。笑

ここは10分いない表記だけど実質遠すぎる。
そして夜は道が細いし暗いからぶっそう

まあその辺は人の価値観によりますが

都市計画道路そのものはプラスマイナス両方があるのでさほどマイナス要素にはならないと思っていますが、それで駐輪場が無くなるのはさすがに痛いと思っています。収用されたら手に入る金銭の多寡など、それに比べれば些末な問題のように思います。駐輪場くらいは計画道路の影響を受けない配置にして欲しかった。

それを考えると、物件は良いのですが、価格の妥当性はどうなのでしょうね。近隣のリブラン、オープンハウスあたりがどういう値段で出てくるのか、見てみたいところです。

大手ではないのでエコビレッジやオープンはあまり興味がありません。

ところで道路計画って決定しているのですか？

決定はされてますが、交渉が進まなければ廃止される場合もあります。
ここの道路はできないと思ってます。
車持ちなので個人的にはできてほしいんですけどね。

住友、 ブリリアの池袋タワー、珍しくもなんともないっつーの！
池袋、目白１０分以内の低層だから来場かたえないんじゃん？
ファミリーなら、断然こっちでしょう。
駅近のタワーでどうやって子供育てるの？

道路計画がなければ、自分的には場所的はパーフェクトなんだけどな。

落ち着いた環境なのに池袋から近い。
値段がそこそこ安ければ・・・

４５４さんの計算正しいと思います。

実際５３%とられると言ってました。
７０で1000万の補償金。今の土地のみの計算で…。
庭、立派なメインエントランスは対価に計算されてませんでした。
おいしーよね。

道路の計画はされてますが、
事業は決定されてませんよ。

何十年後か百年後か知りませんが事業化決定されたらきちんと補償されて新しいマンションへ住み替えできるのでいいのでは

この辺りは重要文化財の自由学園明日館や立教学院、学習院に囲まれたノーブルな文教地区でいいところですね。

私なら補償金入ったら、ローンの残債にあてます。

明日館ステキですよ。

そもそも、既存不適格には絶対ならないの？

なるわけないだろ

なるわけないの根拠をだせよ。
お前は営業か？素人なら容積率や削られた後の敷地面積を
考慮に入れた計算式出してくれないかな？断言できるなら

まあ営業に聞けばいいはなしなんたがな

こいつアホすぎる
もう少し勉強してから書き込めよ

リセールはひどいね計画道路通されたら

この価格だったら確実に免震クヤクションか南池袋の、住友のほうがマシ

はい、マシな方へ行って下さい

道路ができたら補償金１千万円を頭金にして別物件を購入。
こっちは賃貸にすれば借り手は見つかる。

これぞ、おいしい生活。
こんな物件なかなかない。

ぶっちゃけあんな所道路作る意味無くない？お化け道路になると思われるぞ。

山手線徒歩圏内であの環境は秀逸だと思います。
価格もお手ごろですし、目白とか池袋が好きなら、間違いない物件じゃないかな。
南面目の前公園って、いいな。

ここもそうだけどシティハウス前の道路もいらなかったかも？
交通量少なすぎ。

地元民ほど、道路できない！っていうよね。

みんな都市計画道路に振り回され過ぎ。
1番大事な南側が、公園なんですよ！または、戸建て前の方でも、ちゃんと４m道路がある立地。
３方道路ってめちゃめちゃ、マンションにとって好条件。
もし、北側が都市計画道路になって４方道路になることの何がいやなの？
電柱のない、歩道の広い、２０m以上あるきれいな道路だよ。
ましてや、道路ができたら、補償金つき！

南東西に高いビルが建つんだったら、気になるけど。
都心の低層の南側公園フロントですよ？

全然他のマンションとは、比較できませんよ。

交通量は関係ないですね。
延焼遮断帯が目的ですから。

公園の臭いトイレフロントの住戸にならないようご注意くださいね。

戸建なら２方道路、３方道路だと道路から狭い庭の手入れができて有り難いけど、マンションではどんなメリットがあるのか冷静に考えてみよう。
デメリットしかないと思うけど。

採光、通風、防犯では？

たしかに
幹線道路ならデメリットだけど

この車通りの少ない、住宅地の
３方道路はメリットだね。
車ほとんど通ってないもんね。

だからー、幹線道路がすぐ後ろに！

幹線道路にならないよ。
補助１７２を見てみっ！
車通ってないじゃん！
あそこ通って、誰が喜ぶの？

補償金もらえる人たちだけでしょう。

周囲の木造密集戸建やアパートの人達が喜ぶでしょう。

…イヤなら買わなきゃいいし
地元で手頃な価格だと思うから買いたいだけ。
目白、西池袋云々いう前にこのあたりはガツガツしない人が住むところ。

そうですね
住所が…

池袋のタワーが…

都市計画道路が通ったら、ショボい…


の方は合わないかも。

買おうかと思うんだけど、西武池袋線のプラットホームまで、どのくらい時間かかりますか?

斜めに抜ける道を使ってビックリガードの所の乗り場までなら10分かかるかどうか。ってとこですね。

西武池袋線で西の方面に通勤されるなら、選択肢として池袋でなくそちら方面で購入される方が、もっと駅に近くて立派なマンションになると思います。

補償金って管理組合が受け取るものですよねえ。修繕積立金に充当するとか間接的なメリットはあると思いますが、自分のローン残債に充てるとか直接的に受け取れるような記述をされている方いますが、それは違いますね。

修繕積立金に充当するわけないでしょう。
この規模のマンションで１０億円単位の補償金をプールしても使いきれないでしょう。

>496
補償金は管理組合ではなく区分所有者個人が受け取ります。

なので、旅行、教育費、ローン返済、マンション購入の頭金…

自由です。

補償金という餌で釣り上げられる人もいるのでしょうね。

つり上げられるも何も、払ったお金が返ってくるだけですからね。

道路？
できるわけないですよ
というか優先順位がすごく低いはずです

まず交通量
東武ストア前の通りが完成して山手通りへ抜けられるようになりました
今後明治通りバイパス（都電のほう）が完成すれば池袋駅周辺の混雑は解消します
芸術劇場から小滝橋方面への流れは元々少ないし

次に予算
西池袋は別として目白下落合という都内屈指の住宅街
地価はべらぼうに高いです
そのうえ西武池袋線の下をくぐる立体交差工事も必要
距離に対する費用は膨大になります

そして防火対策
目白と下落合は邸宅が多く、緑が多い一帯です
他に優先すべきエリアはごまんとあります

交通量は関係ないとして(あくまでも防災道路)、実際問題になるのはやはり西武線の高架事業ですね。
高架のコストだけではなく高架自体の幅員が足りないので高架のための立退きも必要になりそうな気がします。
ここからは私見ですが、農林中金も売却にあたり今後の行政対策に対応しやすいという点で財閥系へ売却したのではないでしょうか？つまり細かく売却すると後でまとめにくくなる。そこは最低限回避。三井はそこをリスク込みで買える上にブランド分を乗っけて売る力があるから高く買える。
だから、結果として道路完成はかなり低確率。
こんなところでしょうか。

誰が見ても当たりに見える物件なんて瞬間蒸発するわけよ。
お前らがそれをツモれると思ってるのか？
住宅探しは100点どころか80点すら難しいんだよ。75点で決めに走るのが懸命さ

↑　
懸命　→　賢明　では。

懸命さんは必死なんじゃない(笑)

計画道路の議論がメインのようですが、みなさん、スペックはどうお感じになりましたか？
MRは、二面採光のリビングは好ましかったものの、他の部屋は不自然な梁が目立ち、家具の配置がとりづらそうだと感じました。
標準の壁紙や床材のままでは安っぽいからとオプションを入れるとなると、結構な金額になりそうで、二の足を踏んでます。

507さん、モデルルームみてないでしょ？
角なのに、梁少なかったですよ。

たしか、外梁なので室内の梁は気にならないはず。
ウチの嫁さんは整理収納アドバイザーだけど、収納条件も家具スペースも合格点だって言ってましたよ。
あとは以前盛り上がっていた販売価格が高いというのは三井というブランドだけではなく、やはり三井の内装はしっかりしている気がします。(営業さんではないですよ)
ま、確かにオプションの床材とかはやはり良く見えますよね…

梁は目立ちませんよね。５０７さんはあたかも見てきたようにウソを書いてます。

担当の方の説明では三井住友建設のスキット工法というのを使っているそうです。
検索したら詳しく出てました。
http://www.smcon.co.jp/sukkit/sukkit1/
サッシの高さがあるのでとても明るかったです。
石張り廊下はオプションですけど、とても素敵でした。いくらくらいかかるのか次回相談してきます。

それにしても感じたのはココの営業のレベルが高い！

過去に三井のモデルルームは何か所か行きましたが、ここは精鋭のベテラン揃いだと思います。
ウチの担当は他の方と比べて若手（それでも30くらい）でしたが、
勉強をして知識が豊富な印象を受けました。

道路のことについてもポジティブ・ネガティブ両方の情報を細かく説明してくれて、
判断はこちらに任せるという姿勢に好感を持ちました。

>509さん
整理収納アドバイザーというと東池袋の魚真のところにお住まいの方ですか？
著名なアドバイザーさんはたまに西友で見かけるので。

>512
すみません違います。

整理収納アドバイザーって資格のひとつに過ぎないのに、
どうして見かけた有名人と重ねて考えるかなー
しかも個人情報晒してるし
自分で削除依頼しておけよ

道路は交渉は出来るけど反対はできなっていう項目が盛り込まれるらしいね。
それにしてもMRの広さで3F以上は8000万円超ってのは流石に高いと思ったが、どうなんだろうか。

道路予定がなければ、駅近、環境を考えれば割高ではあるけども仕方ない。
けど、ちょっと周りを歩いた土地の歯抜け具合やボロ住宅具合を見ればもう道路が出来るのは間違いないから、
それ考えるとちょっとあり得ない値段だね。
心置きなくスルー出来る。

それにしても、西池袋3丁目の藤和池袋ホームズの裏に作ってるマンションの情報どこにもないの？
もう工事進んでるのに。埼玉のショボいデベロッパーだけど。

大山のデベじゃなかったっけ？

土地の補償金は個人へ。
土地以外の補償金は原則個人ですが、契約する前に管理組合に渡すという配分協議書に印をすることになります。
土地以外の補償金は駐車場の撤去等のお金で、管理組合がやることになるからです。

この時に役員になった人はすごく苦労することになるね。
そうでなくてもいろいろ問題ありだから。

ほとんどの手続きはデベからの要請の司法書士がやるから平気だよ。
別に役員だから仕事が増えることなんてないよ