パークホームズ目白ザ・フォレスト

目白に比べて池袋がイメージが良くないと言われていますが、
それは池袋の一部の風俗街だけではないでしょうか。
少なくともここの物件は風俗街とは無縁の立地。
駅からここまで歩いてくる途中も繁華街は通るものの
良くないイメージの場所を通ることはありません。
その点を考えると住所が西池袋でも安心できる立地と思えます。

営業さんの言う通りですね。
ここは住みやすいですよ、道路ができるまでは。

賃貸の相場を見れば一目瞭然。
同じ目白駅徒歩圏でも住所が目白か西池袋かで大きく違う。
ワンルームでさえ1万円くらいの差がある。

目白といっても、目白１丁目～目白５丁目までピンキリですが…。３丁目ならともかく。４～５丁目なら、西池袋２丁目のほうが上でしょう。もしくは、下落合３丁目がほんとの目白ですよ。目白がつけばいいってもんじゃない。

目白４丁目より西池袋２丁目が上？
貴方、地元の方じゃないでしょ。
言うに事欠いてそんなことを・・・

一度両方を歩いてみてください。

新宿区下落合はまさに都心の高級住宅地然とした風格があるけど豊島区目白は別にねぇ。徳川さんの区画だけでしょ。

そう。下落合３丁目は、別格。

目白とアドレスにつくことにこだわる方こそ地元の方じゃないでしょ？
丁目の数字が小さいほど、各が上ですよ、
目白４丁目は、駅どこも中途半端。４～５丁目は、別に目白アドレスじゃなくってよかったエリア。１～３丁目のおまけでしょ。１から順番につけていったんだから(笑)
その点、西池袋２丁目は、目白池袋までも、徒歩１０分以内。池袋まで近いのに、閑静だし。
目白４丁目より西池袋２丁目のほうが各上ですよ。圧倒的に利便性も高いし。
西池袋アドレスも丁目でガラッとかわるけど。

アドレス名だけでなく。〇丁目も大事。

＞丁目の数字が小さいほど、各が上

目白２丁目が３、４丁目より上なんですか？
１丁目は学習院とガーデンヒルズ以外ほとんど人家がありませんけど？

そりゃ３丁目も４丁目も西武線に近いエリアはアレですけど、
それ以外は互角です。
黎明館前一帯や目白の森周辺は４丁目ですが豪邸だらけです。

下２（坂下以外）と下３が別格なのは認めますけどね。

西池袋はそういう議論の外にある場所だと思います。

マンションなんだから目白何丁目が上とか言ってもしょうがないですよ。
豪邸を買う訳ではないですからね。

丁目でそんなに熱くなるなんて(笑)
そうですね。２丁目は３丁目より上ではないですかね。豪邸があるかないか？(笑)
目白といっても４丁目は目白の森周辺もあれば、椎名町じゃん？ってところもあるって言いたかったのでは？
買いたい方が買えばいいんですよ。

ちなみに1丁目の学習院は売買しないだろうけど、地価は相当なものでしょ？学校たがら豪邸はないけど(笑)

どうして西池袋の住所にこだわるかな…

上がり屋敷公園は、昔でいったら目白でしょ。中落合だって目白だったんだから。

３４丁目も西武線にちかいエリアはアレですけど


でも住所は目白３丁目４丁目なんでしょ


結局、住所できめられないのでは？(笑)

どうせ、ほとんど地元の人間で埋まるんでしょうから、目白なんてつけなくても売れるんですよ。
地元の検討者としてはマンション名は西池袋か池袋が良かったです。
目白・ザ・フォレストと書いて西池袋2丁目と住所を書くのはちょっと抵抗があります。
まあ、要町最寄りの板橋区でマンション名が池袋よりはマシではありますが。

そうですね。地元民でうまるでしょうね。地元民は住所こだわらないですからね、よく知ってるから。

いろいろ書かれてるけど

けっきょく
注目されてる人気物件ってことでしょ。

どう考えてもこの価格ならクヤクションのほうがマシ。
あっちも割高だけど
まあタワマン嫌いや静かなところが好きならこっちだけど、
都市計画道路のこと考えたら人気物件なんてなりえない。
割高だし。

池袋周辺だけどクヤクションとは別物じゃない？全然ちがうでしょう。
駅近のタワーマンションは別に珍しくないし。
池袋１０分圏内の低層は珍しいけど。

クヤクションの
免震構造のメンテナンス、っていまだにやったマンションあるの？いくらかかるの？管理費怖いんだけど。修繕計画表確認しといたほうがいいかも。

都市計画道路のなにが嫌なの？

人気物件なんてありえない…

っていいながら、このサイト開いてるんでしょ？開いたら負けなんです。いやなら開かないことです。
悪口でも書き込み数に数えられるんだから。
もう４００越えてるんですよ。人気物件でしょう(笑)

あなた初心者？スレの伸び＝人気物件じゃないよ笑

それに仮にそうだとしてもこのペースで４００ちょいって別に伸びはやくないし

三井の営業なんかなあ笑　

全くタイプは違うマンションだけど同じ割高物件だったらまだクヤクションのほうがリセールのとき困らないと思うよ笑

計画道路通ったら、こんな敷地や共用施設もかなりけずられて、残ったあとは横長のしょぼいマンションだけみたいな物件を誰が高く中古で買いたいと思う？笑

かりに１０年たって道路計画が実行されなくても都市計画道路の計画自体がなくならないかぎりわからないわけだよ

しかも１０年以内なら可能性高いだろうし。

ここを買おうとしてる人って裏情報つかんでるのかね笑　道路通ったらお金たんまりはいるとか、計画自体なくなるとか笑

自分もこの計画道路なかったら欲しいんだけどね笑　あったら坪３００でなんか買わない。
まああくまでも個人の考えなのでみなさんが違うんでしょうがね

まあ自分は不動産に関して詳しくないのでご教授願いたいです笑

都市計画道路が通る可能性と通った後の補償など。

人気ないっていうのは誰も注目しない物件のことでしょう。
悪いこと書かれても注目されてるんだから、それも人気のうちでしょう。

売れないっていう意味の人気がない…ってこと？

６月７８まで予約とれないんだもん、普通に考えて売れるでしょう。
通ったところで、なんの緩和もされない道路だけど、補助１７２みたいに西武ストアができたり、全く都市計画道路はネックではないと思う。
リセールの心配？
都市計画道路できても池袋目白から１０分以内の立地は変わらないんだから、関係ないでしょう。
対価もかなり支払われるし、逆に道路通ってほしいくらい。
６月にまたモデルルームに行きますよ、うちは。

近くのパークホームズ目白は敷地けずられないで坪単価も260ぐらい
で買えたんじゃなかったっけ笑

ここはどう、考えても300以上はないわ笑

まあ人の価値観は様々なので個人の自由ですがね

２００６年竣工の近くのパークホームズ目白は８０㎡～台でも６０００～７０００の間だね

詳しい情報はわからないけど。もちろん時期が違うから一概に比べられないけど。
まだ別にデフレ解消したわけでもないのにこの価格の違い笑

アベノミクス笑（実際はまだほとんど何もしてない）とか増税前とかで煽って高値掴みさせたいのかね笑

ちなみに情報間違ってたら訂正してください笑あるサイトで見ただけなので

庭がなくなったら団地みたいですよね・・・
しっかりと売れるのか楽しみですね。
7500の部屋が6000くらいになったら検討しようかな。

パークホームズ目白は南、ぬけてませんよ。

価格は目白ザフォレストのほうが高くて当たり前。
解放感がまったく違う。
都市計画道路が通っても！

パークホームズ目白は南、ぬけてませんよ。南側ちょっと暗め。

価格は目白ザフォレストのほうが高くて当たり前。
解放感がまったく違う。
都市計画道路って北側、玄関側でしょ？

２００６年と今では相場が違うでしょうに。

道路が通ると、今まで静かだったのが一気にうるさくなるので、
音が気になる人は注意ですね。

パークホームズ目白、２００６より、坪単価あがってるみたいですよ。

ここでネガってる人は本気で買おうとしている人たち。
競争率が高くならないようにネガ情報を連発してるだけ。

ちょっと計算すればとんでもないお得物件だってわかるはずだよ。

計画道路もできると周りにたくさんある低層鉄筋コンクリの賃貸アパートと同じレベルのマンションにしか見えなくなると思うよ。
なにが違うんでしょう。
使い勝手はアパートの方が便利だったりして。

競争率あげようとしてるとか笑える。別にそんな競争率激しい抽選にならないと思うから安心しなって笑

資産価値維持としてはまだクヤクションのほうがいいから。マンションタイプとしては別としても

よく考えてみ。都市計画道路が通った後のこの物件のしょぼさを笑

まあ俺には実際この計画が実行されるかわからないんだけどな。

この都市計画道路がなかったら坪３００前半なら買うわ

この物件の鍵


敷地面積　3,592.19m2　半分収用されるとして約1,800㎡＝544坪

このあたりの土地の実勢坪単価　160万として　収用代金は約8億7千万円

単純に71戸で割ると1225万円

実際は６割近く取られるようだし狭い部屋も均した額だから、平均的な3LDKだと1,300～1,400万円



道路ができなければ優雅なエントランスと中庭が維持される。
道路が通れば上記の補償金が入る。

これを考えれば決して高いとはいえません。

　

あなたプロですか。その計算は信じていいのかな笑

収用価格は、いわば時価ですから、
道路建設の時に値上がりしていれば補償額も高くなるし、
逆に下がっていれば安くなりますよ。

ココを買うと自動的に不動産投資をすることになりますね（笑）

さあ、明日からモデルルームは一段と混むでしょう。

予算が足りなかった私は静かに去ります・・・

ここは1階であっても2LDKが4500万～ですからね。かなりの高値だけどお盆までに7割くらい売れてるのでは。
結構な高値ですが池袋にマンション欲しかった人はここを逃したら他どこがあるのと言いたい。
クヤクション？東池袋なんて使いづらいってーの！無駄に高いし値段分の価値がない地域NO1だよ。

>>458
同感です。
分譲マンションの少ないこの地域は希少だと思います。

タワマンが嫌いな人は論外ですが、南池袋の住友タワマンのほうがはるかにここより立地は
いいですよ。笑

ここは10分いない表記だけど実質遠すぎる。
そして夜は道が細いし暗いからぶっそう

まあその辺は人の価値観によりますが

都市計画道路そのものはプラスマイナス両方があるのでさほどマイナス要素にはならないと思っていますが、それで駐輪場が無くなるのはさすがに痛いと思っています。収用されたら手に入る金銭の多寡など、それに比べれば些末な問題のように思います。駐輪場くらいは計画道路の影響を受けない配置にして欲しかった。

それを考えると、物件は良いのですが、価格の妥当性はどうなのでしょうね。近隣のリブラン、オープンハウスあたりがどういう値段で出てくるのか、見てみたいところです。

大手ではないのでエコビレッジやオープンはあまり興味がありません。

ところで道路計画って決定しているのですか？

決定はされてますが、交渉が進まなければ廃止される場合もあります。
ここの道路はできないと思ってます。
車持ちなので個人的にはできてほしいんですけどね。

住友、 ブリリアの池袋タワー、珍しくもなんともないっつーの！
池袋、目白１０分以内の低層だから来場かたえないんじゃん？
ファミリーなら、断然こっちでしょう。
駅近のタワーでどうやって子供育てるの？

道路計画がなければ、自分的には場所的はパーフェクトなんだけどな。

落ち着いた環境なのに池袋から近い。
値段がそこそこ安ければ・・・

４５４さんの計算正しいと思います。

実際５３%とられると言ってました。
７０で1000万の補償金。今の土地のみの計算で…。
庭、立派なメインエントランスは対価に計算されてませんでした。
おいしーよね。

道路の計画はされてますが、
事業は決定されてませんよ。

何十年後か百年後か知りませんが事業化決定されたらきちんと補償されて新しいマンションへ住み替えできるのでいいのでは

この辺りは重要文化財の自由学園明日館や立教学院、学習院に囲まれたノーブルな文教地区でいいところですね。