一種文教地区で目の前に公園、従前は農林中金の寮だった場所。昨年末にスーモ新築マンションでチラ見せしてましたが、ようやく公式サイトオープン。
公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1126/
所在地＝豊島区西池袋2-1402-2ほか
交通＝山手線目白駅・JR池袋駅徒歩9分、東京メトロ池袋駅徒歩7分、東武東上線・西武池袋線池袋駅徒歩8分
総戸数＝71戸
間取り＝1LDK～3LDK（38.49～89.11平米）
入居＝2014年3月下旬予定
売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産住宅サービス
[スレ作成日時]2013-01-17 20:04:32
>>300 すみません見てなかった。教えていただいてありがとうございます
それにしても鬼畜すぎるｗｗｗｗｗ見て吹いてしまった。都市計画道路なかったらお洒落そうな低層邸宅なのに
通ったら建物だけしっかりした横長アパート
しかもエントランスが消えてサブエントランスしかのこらないで駐車場まで消えるなんて…
あと問題は既存不適格にはならないのかな…大きい道路沿いだから容積率が緩和されるから大丈夫なん？
これ仮に自分が住んでる間は（１０年とか）大丈夫だったとしても絶対リセールの時も響くでしょう。
中古で買う人だって絶対嫌でしょ
デメリットはないとか言ってる人いるけど営業としか思えん。行政からたんまりお金はいるの？どうなんですかね
大きな買い物なので不安になりますよね。
あとは実際に営業活動がはじまったら、営業マンに直接きいてみるのも一つの方法ですね。
無名のわけのわからない不動産会社ならいざしらず、
ここは大手のゼネコンが手掛けているわけですから、
おかしな計画をしているはずはないでしょう。
そんなことにしたら名前に傷がつくことにもなりかねないのですから。
当然計画道路の件、近隣からの反対の件、さまざまな問題も
納得のいく回答、解決策を用意しているのではないでしょうか。
現段階で計画道路のことをこれ以上詮索して、
その他のここの物件の良い部分が薄れてしまうのももったいないでしょう。
いや都市計画道路がなくなるならいい物件だよ南向きで、南側は公園で、池袋近いのに
静かな環境。まだ仕様や設備など情報がないからわからんがグレード高そうだし、あえて欠点あげれば、
道が狭いことや夜道はすこし不安だろう。
ただ都市計画道路通ったら一気にしょぼいマンションになるね。
あまりにもリスクが大きいから都市計画道路の話題にならざるえない
リセール考えたらハイリスクなのは間違いないですよ。あとはそのリスク分をキチンと価格に反映してくるかが全てかと。立地的に自分で50年住む前提で買う人はあまりいないでしょうし。
敷地が5割持っていかれたら保証金は少し出る、その分リセールで割引して売れば良いだけの話。
駐車場は徒歩圏のマンションは余らせてるのが現状であり無くて困るのは全体の2割程度よ。
駐輪場も消えるからこれが痛いと思う人はだいぶ多いと思うけどね。
ただリセール考えないなら管理費安くなりそうだし、でかい道路出来たら買い物施設など出来て生活便は上がるはずよ。
そもそも冷静に考えると分かるが、ルート上にある全ての土地所有者に許可取りながら買い上げていく流れだよ。
その数100件以上であり、ごねる奴がいたら進まない。最速で3年後からスタートしたとしてその後何年掛かるのかと。
と考えると見えてきただろ？ひょっとして当たり物件じゃねと
お前ら少しのリスク取らねーくせに当たりに出会いたいお花畑か？
20年はかかりますよ。
東武ストア前の道も20年以上前から虫食いみたいに徐々に買収していきましたから。
敷地の半分がもっていかれるということは、当初敷地1090坪の半分の545坪を都が買い上げてくれるということでしょ。
土地坪300万として16億3500万だけど、保証として若干高めで買ってくれるでしょ。71戸で分配したら平均2300万。
半分壊した後のマンションを2300万下げれば売れるかどうかというと、微妙な気もする。
保証ではなく補償な。
道路はできなくても売れたとこから解体更地だから、
補償金もらったら早いとこ道路つくってもらわないと
歯抜けとフェンスがやたらある最悪な景観になるわけよ。
大塚から東池袋の都電沿い歩けばわかるよ。
マンションは土地＋建物＋宣伝費などいろいろ上乗せされて坪３００とかで売り出してんだぞ
土地自体が坪３００なわけないだろ、土地だけだったらもっと全然安いわ。
【一部テキストを削除いたしました 管理人】
土地の評価なら、良くて坪１６０万位では？
私の経験では相続路線価の1.3から1.5倍位の平米単価です。
土地自体は坪300万くらいだ。
【一部テキストを削除いたしました 管理人】
大雑把にいいますと、拡幅道路を基準路線として、
そこに幅8メートル、奥行12.5メートル、100平米の整形地があると仮定します。
不動産鑑定事務所複数に依頼して、この仮定の平米単価を算出してもらいます。
それを参考にしながら基準の平米単価を決定しますが、相続路線価の1.3から1.5倍が多いです。
実際に買うさいには、買い上げる土地の形状に応じて、基準の平米単価に修正を加えます。
じゃあ、デベが、この、土地買い取った時、
いくらで、かいとったの？
坪300なんかで買い取るわけないよね
そうですね。
土地の値段が坪３００万なんてどこの話？
最近やや上昇傾向とはいえ、その半分ちょっとくらいでしょう。
多少の補償金が入ることと、エントランスや駐車場駐輪場が無くなって道路騒音と排気ガスまみれになること
とてもつり合うとは思えないのですが。
桜は散ってしまいましたが、
新緑がさわやかに感じられる季節になってきました。
公園の緑が楽しめる東側の部屋が人気になるのでしょうか。
ホムペにこうやって書かれてた↓
※【お詫びと訂正】平成２５年３月３日まで掲載していた内容に誤りがありました。お詫びさせていただくとともに訂正させていただきます。バイク置き場台数：１８台→８台。敷地面積：３５９７．１９平米→３５９２．１９平米。 ※敷地の一部は都市計画道路予定地です。堅固な建築物は建築できません。
モデルルームの建物に不動産会社名、物件名のロゴが入りました。
ついにいよいよ営業開始なのでしょうか。
人気は公園の前の部屋になるのでしょうか。
当たり前のことですが良い部屋から売れていくのでしょうね。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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57.12m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
