ザ・パークハウス グラン 三番町【旧称：（仮称）千代田区三番町計画】by地所レジ

豊洲に素晴らしい物件があるのにこんな辺鄙な場所は検討しないよ（大爆笑）

ららぽもﾋﾞﾊﾞﾎも無い。何もない。

＞１９－２０さんが言うようにここは不便。
資産価値も維持できないと思う（利便性の高い豊洲と違って）

＞No.19　埋立地は対象外、汚い眺望もいらん、だいたい豊洲のどこにすてきな物件があるんだよ？
＞No.20　ららぽもﾋﾞﾊﾞﾎもいらん。何もないからいいんだよ、ここは。
＞No.21　資産価値なんて、下落したら下落したで結構。すでに下落してるトヨ坊はさっさと、埋めたてられてちょーだい。

豊xと、比較なんかできないですよ。横綱と前頭ぐらいの差がありますよ。歴史ある武家屋敷地帯と埋め立て地の差はどうしようもなく。

ブランズとここはあまりお値段に差がないようですが、ここと建替え中の五番町マンションだったらどちらの価格が上になると思いますか？

普通に考えると建替え物件ということで地権者の方の多い五番町より三番町のこちらの方が価格が上になるのかなとも思うのですが、なにぶん五番町の方は情報が少ないもので…。五番町の方は駅も近いですし、番町小学校区なので強気の値付けがされるのかなとも思っています。

皆さん、どう思われますか？

私も五番町の建て替え物件が気になっています。でも五番町は竣工後の販売と聞き、四番町やここと比較できずがっかりしていたところです。少し前に五番町のマンションの住所が23区内で一番高いというニュースを読みました。やはり四番町やここより安くなることはないのでしょうかね。

五番町の建て替えマンションはブランズより２割高くなるとデベが言っていましたよ。

＞No.26さん

No.24です。貴重な情報ありがとうございました。

ブランズより2割も高くなるんですね…。五番町は地権者の方が多い上、下には店舗も入るようなので、そこまで高くはならないだろうと思っていたのですが…。店舗が入るのであれば、ここ（三番町）ほど高級仕様の外観にはならないのではないかと思っていたのですが…意外でした。やはりそれだけ立地が良いということなのでしょうか（ただ、以前あるデベの営業の方から立地は断然三番町の方が良いと聞いたのですが…）。

＞No.28さん

なるほど。ありがとうございます。やはり三番町の方が住宅地としての立地は良いんですね。営業の方からも皇居に近い方がよりステイタスがあるみたいなことを聞いていたので、五番町がなぜそこまで高いのか不思議に思っていました。五番町も竣工前の販売だったら比較できて良かったのに…。

三菱さんより、案内を頂戴しました。

挨拶状、簡易パンフレット、四タイプの間取りカードが封入されておりました。
間取り以外の情報（簡易パンフレットの記載）は下記URLに記載されている内容と大差ございません。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_chiyoda/nc_67706236/

さっそくですが、拝見した感想を記載させていただきます。
総じて、デベロッパーさんの企画力がよいと感じました。

[セキュリティ]
5eyesということ二階以上の住居に関しては、5次セキュリティーがくまれております。
セキュリティーの強固さに反比例して、生活利便性が低下するという問題を解消すべく、ICキーケース方式です。
（カバン等に当該ICキーケースを持参することで、各扉が開錠される仕組み）

[災害対策]
災害対策としては免震。目立った新技術としては、スマートパイルヘッド工法がフィーチャーされていますが、これまでの免震構造が投入された物件と比較して、飛躍的に進歩した技術というわけではないようです。しかし、仮に地震があったさいに杭への負担を低下させるという技術は非常に安心感を与えてくれます。

[外観・立地]
三菱地所設計ということで、いつもの重厚で近代的な印象を与える白っぽいものを期待していたのですが、若干アースカラーのようなものになっています。また構造設計上の制約なのか、最近はやりの角部屋にガラスFIX窓をもちいるという意匠は施されておりません。このあたりは少し残念ですね。しかし一方で、植栽計画はイラストを見る限り素晴らしい。敷地の四方を囲む形で計画されております。ここは整形地で、土地の接道箇所が約70mもあるとても恵まれた立地なのですが、周囲の建物もそれなりのグレード感があり、計画を見る限りでは周辺環境と見事に調和することが予想できます。これまで三菱さんが分譲されてきた、桜苑や番町パーク等のテイストな方であれば十分納得されるのではないでしょうか。

[間取り]
最初に記載させていただきましたが、今回公開された間取りは四タイプ、狭い方より平米換算で（７１．６９　８９．３７　１０４．４２　１２０．０３）となります。それぞれ特徴のある間取りですが、そもそも必要な平米数自体がそれぞれのご事情により異なるでしょうし、必要な部屋数も異なるでしょうから、なんとも申し上げにくいので、ご自身で資料請求されてご判断された方がよろしいかと。

そのほか価格等、購入検討者としては是非とも知りたい情報は掲載されてございませんでした。（まぁ当然でしょうが）
また各住戸の内装、モデルルーム的なものも掲載されてございませんでしたので、仕様のグレードも全くわからない状態です。今後随時情報が固まり次第、情報提供があるかと思われますので、ゆっくりと楽しみに待ちたいと思います。

現段階では、投稿者としては非常に期待の高い物件です。

以上です。

先入観ではなく、事実に目を向けるべき。湾岸と番町
どちらがいいか。湾岸の進化は想像を超えていますよ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-951
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304102/res/15-111

特上寿司が食べたい人に成型肉ステーキ薦めても無駄だよ。

ここはいいね。三菱久々の当たり物件か。

>>31
自分もそう思う
もう昔とは違う

藤和不動産＋三菱地所リアルエステートサービスの住宅部門＝三菱地所レジデンス株式会社だからなぁ
2011年までの三菱地所と同じってわけにはいかない

広尾羽澤でさえ、もうやっちゃった感が漂ってるんだよね
さて三番町はどうなるか

三井なら確実にパークマンションなのにね。

千鳥ヶ淵は目の前高速だからね。
こちらの方が住み良いと思う。

三番町は確かに皇居に近いという意味ではステータスがあるとは思いますが、駅は半蔵門駅しかないし、九段小学校学区だし、もし将来的にリセールを考えるのであれば、この立地は厳しい気がします。
車しか使わないセレブな方にとっては魅力的な物件でしょうね。

この辺に住んでるひとは市ヶ谷とか麹町もよく使いますよ。

この物件からJR市ヶ谷駅までは、毎日通勤や通学に使うには遠すぎますよ。丸の内にお勤めの方なら半蔵門で十分ですよね。

そもそも半蔵門線の何が不満なんだ？

No45さん
市ヶ谷駅に遠いことを論点にされたい方がは、ようするに、市ヶ谷にも近くて、半蔵門にも近いブランズ四番町の方が良いのではないですかと暗に言いたいのでしょう。

半蔵門線はJRの接続に関して、山手線の東側と交差してしまうし、総武線の駅も通らないので
渋谷以外の主要駅に行こうと思ったら２回は乗り換えないといけないイメージがあるな
大手町や永田町への通勤だったら問題ないけどね

そもそも車で通勤する人には関係ない話よ

半蔵門線は地下鉄との接続は良いですし、東京駅なら丸ノ内線に乗り換えればよし。
市ヶ谷は確かに総武線緩行で使いづらいから新宿勤務とかですね。

そこで四ツ谷と市ヶ谷が両方使える立地がの方が何かと便利なんだけどがね。

だから五番町が高いんですよ
>>24さんが言われている現在立て替え中の五番町のマンションですが
その場所こそ、基準地価の中で
「東京の住宅地の中で最も地価が高い」場所です

仕事はお迎えでも、プライベートは普通に電車使うのではないかな。

ブランズは仕様の割に高すぎなんですが、ここも似たりよったりじゃないですか？
セキュリティー以外は、値段の割にあまりよろしくないような気がしますけどね。天井高もブランズ四番町同様低いようですし。（個人的には全ての住戸に２６０以上欲しかった。）
これまでのザ・パークハウスのターゲットゾーンである3000～6000万円層と並列するかたちで新ブランド「グラン」を含め、羽澤跡地や南青山同様、三番町でも高額マーケット層での勝負を開始されるようですが、前二つは立地が悪すぎる。地歴や地位は高いのでしょうが、どの駅からも遠くりセールする際にマーケットに乗りにくい。駅遠で一億超えるとなると欲しい層が極めて限定されますから。
さて、そんな中、新生？三菱の高額物件の中で、三番町はかなりの期待でしたが、公表された間取りの酷さや天井高の低さ、噂されている価格帯からすると、ヤっちゃった感がありますね。こちらはザ・パークハウス四番もまだ販売中ですし、確実にブランズ四番町ともぶつかってきますしねぇ。契約も増税後ですし。
天高の低さや間取りの悪さで、ブランズ四番町に毛が生えた程度になるような気もしなくもありませんが、立地だけをとりあげると確実にこちらのほうがよいですから、がんばっていただきたいものです。ブランズ四番町は同じ番町といっても、ほぼ九段ですから。ザ番町は五番・六番と言われる方もいらっしゃいますが、あちらはいまだ邸宅が残っていることや番長小学校の学区ということもあるのでしょう。個人的にはホーマットが作り上げたローマ法王庁大使館と女子学院を結ぶ通りが最も美しいと思いますね。番町に強い三菱とはいってみても、実態はホーマットの作り上げた資産にただ乗りしただけですから。天下の三菱様はやはり丸の内。港区は森ビル。渋谷は東急なわけです。しかしなぜか、街作りが全くもって下手くそな三井と野村の方がマンションの企画力は強い（笑）。ようは彼ら二者は他のデベの開発にただ乗りしてるわけですなぁ。最近は三井さんと野村さんが積極的にジョイントされていますが、このままですと住宅市場においては、この二社のみがプレミアム市場を席巻することになりそうですね。月島と三田と、三番町を検討されている方々は無関係でしょうが、不動産業界全体を見渡すと、このあたりでの彼らの動きは要注目です。
三菱さんも東急さんもブランド力の回復に注力と言われておりますが、住宅の高額市場で勝負されたいならもう少しまともなものが作れないものでしょうか。彼らはそれぞれの縄張りである、丸の内、渋谷では貸ビル業を始めとした街作りでがんばって良いものをお作りになっていらっしゃるのに、住宅部門が弱い。単純に社内で「法人向け＞個人向け」というヒエラルキーがあって、優秀な人間を貸ビルの方にもっていかれているからなのでしょうか？せっかくおやりになられるのであれば、住宅においても良いものをお作りになっていただきたいものです。このままですと、街作りで投下した資産を、住宅販売において三井・野村連合にただ乗りされて終わるのではないでしょうか。まぁ番町の高級マンション住宅ブランドとしての礎を築いたのはホーマットなわけですから、三菱・東急にとってはどうでも良い話なのかもしれませんが、、、

シンプルな間取りで悪くないと思ったよ。
生活するならあんな感じが住みやすいと思うけど。
100平米前後で3LDK作るとなると難しいね。

あら、そう？間取りウチはキビしかったなぁ。
ごめん、あと天井高２．６mあるわ。失礼。

11階以上でないと皇居側の眺望はないですかね。
11階以下なら相当割安でないと興味はないです。
ただ、将来的に眺望が確保されるか、わからないですよね。
11階以上でも。。

番町小学校区と九段小学校区ではそれほどリセールに違いがでるものなんですか？

たしかに番町小学校は「番町→麹町→日比谷」と言われるぐらい有名な小学校で越境も多いと聞きますが、
九段小学校もなかなか良い学校だと聞いているのですが…。

詳しい方教えてください。

間取りはまあ普通かなと思いましたけど。天井高2.6ｍっていうソースはどこでしょうか？15階建てなので階高はあまり期待できないとは思っていますが。。。

No 58さん

　九段小学校は見ての通り、非常に建物が古く汚く、狭い小学校です。建て替え計画もあったようですが、このまま温存する方向のようですし。、番町小、麹町小に比べれば通われているご家庭のカラーも違います。
　やはりリセールを考えるなら番町小、麹町小学区でしょう。
　分譲賃貸で見ても番町小、麹町小学区はあっという間にいい物件は契約されますよ。

No.60様

ソースは、三菱地所の方です。

しか～し、一つ難点がございまして、お尋ねした際のメモ用紙には、確かに「階高３．２m、天井２．６m」と残っているのですが、この数字、上層階部分だたっけ？それとも一般住戸だったけ？という記憶が曖昧です。ｽﾐﾏｾﾝ。
つまりソースはしっかりしてるのですが、それをメモした私の記憶がいいかげでんです。

簡単な資料が送られてきたけど、地所の社員3人が大写し。何の意味があるのか。それも、そろいもそろって品のない風貌。無精髭だか坊主頭だか、結局独立する能力のない社畜でしょ。そう言えば西麻布でもショボい社員がパンフに写ってたっけ。あんたらごときの設計にどうして億単位の金を払わなくてはならないのか。全く疑問。物件も彼らの顔つきに比例しますから。検討者は三番町にひきづられるあまり誤魔化されないで。もう、結果は見る前からわかってるって。

地所レジは大半が元藤和の社員ですよ。

地所設計は名門だと思いますけどね。それよりデザインポストの山際さんという方、チャラく見えるけど大丈夫なのかな。。。

ベリスタ仕様と思えば納得できる部分もある。

ここも｢ザ・パークハウス｣でしょ？
全く期待できないですよ。
｢ザ｣が付く前はすばらしかったが、付いてからの駄目さ、ショボさといったら...

ここ三菱地所設計がやってるんですか？

三菱地所設計ってマンションとかも手掛けてるんですね。
オフィスビル専門かと思ってました。
藤和と合併して変わったのかな？