元金均等返済と変動金利とを組み合わせている方を
あまり見ないのですが、一般的では無いのでしょうか？
（元金均等返済でも月額に無理が無いという前提で）
金利の安い今に元金均等返済で元金を減らしておき
今後の金利上昇に対応するという考え方はどうなんでしょう？
元利金等で繰り上げ返済するのと大差ないのでしょうか？
元金均等返済と変動金利とを組み合わせることは
リスクが高いのでしょうか？
[スレ作成日時]2007-10-02 11:17:00
5年１２５%ルールを極端なあり得ない限り無く可能性の低い例にどうしてもしたいひとがいるようだね。
このルールは金利が変動した時点でとても有効なルール。一番のメリットは金利が少しでも動いて月々の支払額、元本、利息の割合が変化した場合、自分の返済計画に基いて返済額の決定権を自分が持っている事。
でも元金均等だと決定権は銀行側に有るので自分ではどうしようもないわけ。
で、その決定権を得るための対価が数万円の保証料の差。
もちろん金利急騰時には破綻するかしないかって話にもなるのかもしれないけど、そんな極端な話じゃなくって、
月々の返済額を借り手が決めるか貸し手が決めるかの違い。で、そのコストが数万円。
金利があがれば何かを犠牲にしなければならないってレスがあったけど、その通りだと思う。
元金なら返済しなくてはいけないために月2回の家族での外食が1回になったり、毎年の海外旅行が国内旅行に格下げになったりするかもしれない。
でも元利なら支払いを先延ばしにする選択肢がある。
子供と過ごせる時間はそんなに長くないよ。
元利の方が完全に優れていると主張したい派
元利有利だと思うけどどちらでも大差無い派
元金有利だと思うけどどちらでも大差無い派
元金の方が完全に優れていると主張したい派
様々入り乱れてるのが誤解の原因になってるんだろうな
元利派は程度の差はあれ皆保証料の面では元金にメリットがあると認めてそうだが、元金派には意地でも元利のメリット認めたがらない奴いるな。
全ての面で元金が優れているという結論にならないと気が済まないんだろうな。
というか、一部の元金の人は、そもそもローンの仕組みを理解していないからだと思いますよ
元金のほうが総支払額が少ないと思っている人が多々居られるから、話がかみ合わない。
それには、特定の条件（期間が元利と同じ、繰上げ返済なし）が必要なため、別に元金の場合が総支払額が少ないわけではない。
ちなみに私は、「元利有利だと思うけどどちらでも大差無い派」です
ちょっと質問させてください。
最近新築マンションを買うことにしてローンについて調べていて悩んでいます。
物件価格；4000万円
頭金；1300万円
借入金；2700万円
30代前半（年収1200-1400万円）＋専業主婦＋就学前児童2人の4人家族です。
返済に余裕があれば元金均等がメリットと聞いていたのですが、ここを読んでいるとわからなくなってきました。
0.725%26年変動元金均等（初回返済103,600）→総返済額2977万円、手数料387,000円
0.725%24年変動元利均等（毎月返済103,000）→総返済額2964万円、手数料457,000円
結果5-6万の違い（元金均等が多い）ですが、元金の方が教育資金が必要な時期に毎月返済額が下がってて
（全体からすると微々たるものですが）いいのかなーと考えていたのですが、
この状態でさらに繰り上げ返済を考えた場合、支払利息の減少分と保証料の返還で
さらに元利均等の方がよりお得になっていったりするのでしょうか？
収入の全力で戸建を考えていたときは倍の返済額を考えていたのですが、それならもっと短期間で早く返すべき？？
>>721 さんの、
現在、ゆとりがあるが、将来は不安で、できれば繰上げ返済は、あまりしない
→元金
現在、ゆとりがあり、将来的にもゆとりがある。できれば繰上げ返済は、あまりしない
→元利、期間を短く
繰上げ返済で、状況を見ながら、自分で計画的に返済したい
→元利、期間長め
当初は、繰上げ返済をしないが、控除がなくなる、もしくは金利があがったら、繰上げ返済をしていく
→元金、元利どっちでもいい
のどれでもなくて、
現在ゆとりがあって、将来的にもゆとりがあって、繰り上げ返済をする、
という人はどちらが適しているのでしょうか。（上記3、4番目に該当する？？）
取り留めのない文章になってしまいましたがアドバイスをいただければと思います。
777さん
残貯金額によりますが、777さん例だとどっちでもいいと思います。好みの問題です。
月々のローン額を一定にして、家計のやりくりを簡単にしたいという理由だけでも元利でも良いと思いますし、保証料を少しでも安くしたいという理由で、元金でもよいと思います
おそらく住宅ローン控除がなくなった10年目くらいに一括返済されてしまうと思いますので、保証料の差もほぼないと思います。（銀行によりますが）
返金される保証料は保証期間経過分が差し引かれて
最初の5年くらいで返金される保証料が大きく減ってしまうので
10年とかたってからの繰上返済なら保証料の戻りがあるというのは
あまり考えない方がいいんではないかと思います。
住友信託は保証料の返金時に振込手数料とられたと思うので
毎月こまめの繰上すると保証料の戻りもその分も減りますが
元金均等の場合は繰上げとは違うので手数料かからず繰上可能なので
保証料返金に何らかの手数料かかる銀行なら選ぶ価値ありです。
毎月の返済額は元金でも元利でも全く同じ場合
元利は最初の利息部分が多い分の差が多少出ます。
月々数百円とか数千円だと思いますが積み重なると
多少はまとまった額になるのでその差と保証料の差は出るかと。
ここで議論されているほど繰り上げ返済って一般的じゃないんじゃないの？
少なくとも元本均等返済を勧める銀行はなく、元本均等返済の仕組みすら
用意のない銀行が多いという事実から、元利均等返済の方が銀行に有利
なのは明らかな気がします。
つまり、元利均等の方が銀行の受け取る利子の総額の期待値が大きいと
いうことだと思います。
借りる側は、自分の事情をもっと詳しく考慮できるので、
人によって、どちらが有利かはここでの議論のように変わる可能性は
あります。ただし、将来のことは確定的には予言できないので、
よくわからない人は、銀行が嫌ってる元本均等を選択すべきじゃないか
と私は思います。
元本均等を希望したけど、売主の提携ローンに元本均等の選択肢が
なかったので、仕方がなく元利均等で変動を借りてます。
銀行の設定が無いから元金有利とか意味分からない。
何度も出ているが元利と元金の差は保証料の数万円だけ。
それ以上でもそれ以下でも無い。
同じ期間で返済すれば、元本均等の方が元本の減り方が早いので、
払う利子の総額は少なくなります。繰り上げを考慮しなければ、
当たり前ですね。
ちゃんと、繰り上げ返済はここでの議論ほど一般的じゃない
んじゃないですかと、最初に断っています。
>>777
元利35年で借りて年間返済額が120万になるように毎年繰上げるのがいいと思います。月々の返済額が10万円ってのが居心地良さそうみたいなので。
元金で借りてしまうと金利が上がると月々の返済額も上昇しますので計画が立てにくいですね。元利で長く借りて月々10万円になるように繰上げれば5年間の住宅ローンの出費は固定出来ます。5年後の見直しではさらに月々の基本返済額が減っているでしょうから同じように年間120万円になるように繰上げすれば、結果的に24年で完済出来ます。
将来の不安は無いようですが、人生何が起こるか分かりません。これ位の保険は掛けておくべきでしょう。
数万円の差で済むのは5年とかで完済したり借りる額が2000万円未満の場合ですよね。
計算だと借入額がもう少し大きかったり返済期間が10年とか15年だと数十万円の差はでました。
元金の人繰上げしないんだ？
繰上げって一般的にみんなするもんだと思ってた。
特に金利上昇リスクに何の備えも無い元金均等は繰上げ必須ではないの？繰上げしないで不安にならない？
変動スレでは変動で借りる以上、繰上げは当然って感じだったけど。
>777
余裕があるなら正直どちらでもかまわないでしょう。
＞（全体からすると微々たるものですが）
の通り、誤差の範囲です。
この低金利では元金の元本圧縮効果などたかが知れているので、結局どちらも繰上げるなら手間も手数料も変わらず、同じ期間なら保証料の分だけ、あなたの想定どおり元利を若干期間短縮するなら保証料と繰上げない場合の総支払額の総和が等しくなり、リスクは元利のほう低いので、どちらでも好みで良いですがあえてどちらと言われると元利を勧める程度です。
>783
繰上が一般的かどうか？と言う質問であれば、一般的でしょ。
借りる期間は20年以上が大半で、返す期間は20年未満が大半なんだから。
積極的に繰上げをリスクヘッジのツールにしている人は、一般的ではないだろうけど。
＞少なくとも元本均等返済を勧める銀行はなく、元本均等返済の仕組みすら
＞用意のない銀行が多いという事実から、元利均等返済の方が銀行に有利
＞なのは明らかな気がします。
これは単に元金で借りる人が、元利で借りる人より圧倒的に少ないからであって、儲かる・儲からないは関係ない。
> 積極的に繰上げをリスクヘッジのツールにしている人は、一般的ではないだろうけど。
こちらの意味です。
退職金で残金を返してしまう人とか短期間固定で
変動切り替え時にまとまった金額の繰り上げ等は多そうですね。
でも、ここで議論されている繰り上げはちょびちょびとコマメに
返す繰り上げですよね。そうでなければ、元利均等の方が
利子総額は高くなってしまいます。
そんな返し方をする人は多くはないんだろうなと思っただけです。
あと、元金均等が希望が少ないって本当ですか？
昔（昭和40年代：私の父親の世代）は、元金均等が一般的だったはずです。
父も他の選択肢なしで、元金均等で返してました。
知識と智恵がある人は得をして、知識が無い人は損をする、と言うだけの話でしょ？
中途半端に知識を持って智恵がない人は元金が最強と思っているみたいだけど。
後、これだけ低金利だと元金はメリットが無い、と言うより正確に言うと元利のデメリットがほとんど無い。
金利が高い時は元利だと初期はほとんど利払いで元本がなかなか減らないと言うデメリットが有ったが、今は初期からガンガン元本が減っていくので、当然元金の需要は減る。
> 同じ期間で返済すれば、元本均等の方が元本の減り方が早いので、
> 払う利子の総額は少なくなります。繰り上げを考慮しなければ、
> 当たり前ですね。
当たり前ですが、誤解を招く言い方だと思います
返済期間を同じにしたら、確かに元金のほうが、減り方は早いです。
しかし、それは、初期の支払額が多いからです。元金だからではないです
例えば、初期支払額を同じにしたら、元利のほうが元本の減りは、早いです。
元金、元利で総支払額が変わるのではなく、月々いくら支払うかで変わります（繰り上げ返済含む）
毎月の返済額をあわせる必要が無いのなら、元利が元金の初期返済額と合うように期間を短縮すれば、利子を多く払って元金は損をするとも言えるよ。
それに元金だろうと、この低金利で元本の多い返済初期に定期的に繰上げないと言うことは、金利が予想以上に上がるリスクには対応する気がないと言うことでよい？
正直、最近の元金さんの投稿を見ていると、
堅実な人：元利向き
ギャンブラー：元金向き
な気がしてきた・・・。
わかった、わかった。
何でも知ってる、元金全否定の元利の方が最強でいいですよ。
少なくとも元金最強なんて言ってる人は、ここ最近のスレ見る限り見当たりませんがね。
ま、両極端な人はごく一部の人だけであって、ここでまともな意見を述べてくれる人の大半は、どっちも一長一短でどちらでもよい（ひとそれぞれ）と考えてそうですね。
> だから、コマメに繰り上げ返済する人なんか実際には少ないだろうから、
> 繰り上げが遅れた分だけ、利子を多く払って元利均等の方が損をすると言ってます。
だから、別に繰上げ返済をしなくても、元利が損するとは限らないって言ってるだけですよ。
繰上げ返済をしないなら、期間を同じにするなら元金が得する。初期支払額を同じにするなら元利が得する
あとは好みの問題。
>798
銀行で住宅ローン借りたことある？
毎月の返済額をいくらでローンを組んでくれますか？
っていう要望が通りますか？
いくら借りて、何年間で返済ですか？しか聞いてくれませんでしたよ。
私は３度借りたことがありますが、３度ともそうでした。
しかも、こちらが要望した元金均等は選択肢になく、
元利均等だけで、繰り上げ手数料は1回数千円から数万円。
これが現実ですよ。
コマメな繰り上げなんて、一部の繰り上げ手数料無料の
住宅ローンでしか意味をなしません。
毎月の返済額指定の住宅ローンにいたっては、組める銀行が
あったら、ぜひ紹介してください。
逆切れされてもな・・・。
ずっと、元金は保証料で数万～10万程度得をしますよ、元利は元金より返済自由度が高くリスクヘッジしやすいですよ、とは言えこの低金利だと元金も元利もほとんど誤差の範囲だから好きなほうを選べばよいよ、どちらかと言われたら元利をお勧めするよ、と言っているのだが。
ただし、変動金利で借りている以上は元金だろうと元利だろうと金利変動リスクを負っているわけだから、ヘッジするためには固定3％との差額程度を目安にして、出来たら毎月だけど手数料や面倒だと言うなら年1回でいいから、計画的かつ継続的に繰上げたほうが良いよ、とも言っているけど。
別に切れてなんかいないが、
短い間隔の繰り上げ返済が常識みたいな話が多いから、
それは世の中の現実と違うんじゃないかと指摘しているだけだよ。
第一、繰り上げ返済が手数料無料の住宅ローンって、
そんなにゴロゴロあるの？
ネット銀行なんか例に出さないでよ。
ネット銀行を提携ローンに指定している業者なんか知らないので。
私は都銀でも第一地銀でも第二地銀でも借りたことがあるけど、
どこもダメだったよ。もちろん、私が借りた３行が偶然だめだった
という可能性は否定しないけど。
繰上げに関しては当然、元金とイコールになる様にやるのは現実的ではないのは分かってるよ。あくまで比較する際の目安。
当然より多く繰上げた方が元利だろうと元金だろうと得な訳で、元金か元利かは関係ない。
たまに繰上げしなかったらとの前提で語る人いるけど、繰上げしなければ手元に資金が残るので比較する意味が無いと思う。
>803
確かに金利上昇リスクのある変動で借りているなら元利でもギャンブラーだし、金利上昇リスクしかヘッジせず収入減のリスクには無防備な固定を選ぶ人もギャンブラーだね。
そういう意味では、多かれ少なかれローンを組む人は全員ギャンブラーだよね。
その中では、元利で借りて固定3％との差額程度以上を計画的かつ継続的に繰上げる元利が、総合的にもっと低コストで最大のリスクヘッジを得られるだけだね。
>804
昨年後半実行だけど何か？
自分は比較的凝り性で調べたり考えたりするのは苦にならないタイプなので、逆にこっちから色々「こうすればどうなる？」とか確認したよ。
知識の無い人が損をするのは、住宅ローンに限った話じゃないでしょ。
>809
どこを当たったのか知らんが、今時のメガバンクはほとんど繰上手数料無料だよ？
例えば三井住友銀行だと繰上手数料だけでなく、保証料返金手数料も無料だし。
手数料が掛かって毎月が難しいとか、平日銀行窓口に行かないとだめな銀行があることも承知しているので、毎月が難しい場合は年1回でも繰上げれば、毎月と大差ないとも言っている。
ポイントは、溜まったから期間短縮で繰上げ、みたいに何も考えていない繰上ではなく、計画的継続的にリスクヘッジのツールとして繰上を活用すること。
その際には目安として、一般的に銀行の審査金利は4％と言われているので、審査に通った人なら固定3％との差額程度なら繰上げ可能な人がほとんどだろうし、最低でも年1回固定3％との差額を目安として軽減で繰上げたほうが良いよ、と言っている。
今時繰り上げ手数料有料なんてあるのか。
窓口は有料だけどネットなら無料ってところも含めればほとんど無料じゃないか？
連帯債務だとネットでは繰り上げできないとかはあるから実質はもうちょっと減るのかな？
> 第一、繰り上げ返済が手数料無料の住宅ローンって、
> そんなにゴロゴロあるの？
三井住友、りそな、東京三菱UFJ、みずほ、などなど手数料無料のはずだけど。
窓口で繰り上げすると手数料とられるけど、ネットでやれば無料ですよ。
むしろ銀行窓口行くほうが面倒だと思う
同条件比較なら破綻しない限り金銭的には絶対に元金が有利
保証料は5年目で6割、10年目には1/3位しか帰ってこなくなるしね
元金か元利かの違いが原因で破綻する確率はほぼゼロだし
ただ金銭的に有利なことと、ローンを楽に返せることは同じではない
元金だと金利が上がった時、金銭的には得してるのに、生活が苦しいと言うことがあり得る
このリスクを取るか取らないか、好き好きだと思う
あと繰り上げは無料だが保証料返還手数料取る銀行が結構あった
多分手数料ってのはこっちの事じゃないか？
ただ知識が古くてここ3値年くらいでネット一部繰り上げなら大手は取らなくなった。三菱UFJ信託は今でも取るかな
比較のために毎月支払額同じになるように毎月繰り上げ返済を例に出してるが、
実際は一年に一回とか半年に一回の繰り上げでも変わらんでしょ。
一年後に繰り上げ返済すれば若干利息が増えるし、
一年早く前払いで繰り上げ返済すれば若干利息が減る。
正直誤差の範囲でしょ。
ローン返済を先延ばしして、利息含めて総返済額を増やすことを「保険」とか言ってる人の気がしれない。それは単なる「その場しのぎ」にしかすぎない。
保険っていうなら、返済免除くらいのことでなければ、あまりコストかける意味がないよね。
元金君の主張だと15年で返す見込みのある人は15年ローンにすべきだそうだ。
35年ローンにしても、ローン返済を先延ばしして利息含めて総返済額を増やすだけなので、保険にもならないしコストをかける意味が無いんだとよ。
>824
どちらが嘘つきなのか調べて見た
りそな銀行公式ホームページ、ご返済方法について、より
http://www.resona-gr.co.jp/resonabank/kojin/service/kariru/jutaku/user...
「りそなの住宅ローン商品は「元利均等返済」のお取扱いになります。」だって
すごい盛り上がっていたのに嘘書き込みで一気に沈静化したね
嘘つかないとアピール出来ない程度の差しか無い事を証明したようなものだから仕方ないか
元金ですが
うちの場合は、返済余裕あるし
順調に、繰上資金貯められてるから
今のところ問題なしです。
現に、返済口座の残高、差額15万ぐらい
多くなっているし
元利選択は万一の金利急上昇時には破綻対策として有効に働く可能性が高い。
ただその金利急上昇が起こる可能性が極端に低いのでトータルの効果としてはかなり低いだろうね。
かけるコストがたかが数万円ならつけといてもいいかなぁとは個人的には思うが、数万円選択するのも充分ありかもな、と思えるほど効果は低い。
ただ効果は無いとしきりに主張している人には、それは間違いよと言わざるを得ない。
金があるから万一のことがあっても何とかなる
数万円得した方がいいという人は元金
金があるから数万円なんて気にならない
コストが数万円なら万一の時に備えたいという人は元利
金は無いが元利選択しても破産対策としての効果は低い
数万円も払うのもったいないという人は元金
金が無いから万一の際に備えておきたい
効果は低くてもコストが数万円ならいいという人は元利
全く余裕無い人は物件見直し
私は余裕が有るから元金とか言ってる奴、余裕が有るからこそ確率が低いかもしれないけど実際起きたら破綻必須の金利急騰の対策として数万円の保険を掛けるべきなんじゃないの？
結局元金の方が得だと勘違いしてる奴が元金を正当化するためにたった数万円の保証料の差を必死に理由付けしてるようにしか見えないわ。
本当に余裕有る人は元利で借りて元金以上に繰り上げれば保証料も総返済額もリスク回避も全て手に入るんだからな。
だいたい、元金の奴らにとっては繰り上げは一般的じゃないらいしからな。（これも信じられない発想だが）
また極端な方がいらっしゃいましたね(^_^;)
変動選んでる時点で、本当に「破綻必須」な状況が起これば、元利でも元金てもリスクの際は大差ないと思います。皆無とは決して言いませんけどねw
ただ先送りの見返りとしての数万円が大きいと感じるか小さいと感じるかは人それぞれなのであまり押し付けない方がいいですよ。
元利のメリットは破綻回避ではなく、返済の自由度であることは、元利の人も元金の人も認めてるわけですから。。。
あと元金の人が繰り上げないとかいうのも、思い込みが激しいか、人の意見を読んでないかにしかみえません。もう少し冷静になられたらいかがでしょう？
>848
そもそもホントに余裕のある人はローン借りない
余裕があってリスク回避したいなら固定にすればいい
変動じゃ金利20%とかになったらアウトだし
でも急騰は現実感ないから固定費用がリスクに見合わないと思って変動にするんでしょ
しかも、あくまでも同じ人がどちらを選ぶかを比較するんだよね？
元金だろうが元利だろうが余裕は繰り上げるから返済額は同じになる
元利は元金と同じになるように毎月繰り上げが必須と言うだけで、さらに貯まった分はどちらでも繰り上げる
つまり、平常時は保証料以外は全く一緒
その上で125%ルールの話
元利の人ですら破綻対策の効果は大したこと無いと言う方もいるレベルだよね
その上でリスク回避とするのは個人の自由だし、そう考えないのも自由
それは違うというなら具体的にどれくらい効果的か示さなければ意味がない
あと勘違いしてるみたいだけど125%に破綻対策効果がほぼないとしても、それが元金より劣る事を意味しないよ
金利上昇時の急な支払い増加対策の効果を元金には無いものと認めてる
保証料の減りって尋常じゃなく早いのは銀行によって違うの？
100万円くらい払った保証料が10年目くらいで
完済したら20万円くらいしか返ってこなかったんで
少なくとも保証料の分だけは元金のほうがいいかなと思ってたけど。
ここ数年ならいざ知らず、10年後の金利を読みきれる人がいるならすごいね。
個人的には消費税増税や金融緩和の縮小を考えれば5年程度は金利上昇の無い可能性は高いとはいえ、デフレから2％のインフレにもっていこうとしていてコアCPIは上昇、コアコアCPIも下げ止まって上昇に転じようとしているから、5年後以降は3％程度の金利上昇は見込んでおいたほうが良いと思うけど。
そこまであがらないと見込んで保険はいらないと思う人は、保険料を省いてもいいと思うよ。
＞852
＞853
ローン減税MAX三千万借入、
手数料31,500円
保証料一千万当り163,660円
10年後に、繰上返済の場合
借入時初期費用522,480円払って
10年後の繰上で15万ぐらい保証料返金
ローンに関する諸費用は、
実質37～38万の負担と考えて良いのでしょうか？
それとも、頭金を目一杯入れて
借入1500万、初期費用276,990円
繰上予定無し、貯金無しが、お得かしら？
迷います。
＞854
このスレの趣旨から外れますが、
10年固定1.08%を700万ぐらいMIX
しようかと検討中
変動0.705%との金利負担差額が
当初10年間で22万ぐらい必用ですが
ローン減税のメリットが無くなれば
変動を、繰上れば良いと考えてます。
ただ、金利上昇時は、預貯金の利息も
上昇してくれるならば、MIX必用無いかな？
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6890万円～9990万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～77.29m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9390万円～1億5190万円※権利金含む |
|
2LDK～3LDK |
|
57.4m2～76.81m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都杉並区和泉３丁目 |
|
1億3190万円～1億6990万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
71.61m2～93.9m2 |
|
総戸数 51戸 |
