武蔵小杉地区の今後について・・・【44】

>848
ネガくん嬉しそうだね。
ラゾーナより大きいわけないだろ。
勉強不足だぞ。

本音を言うと小杉駅、川崎駅周辺は共に発展しないと廃れる可能性があるから、
川崎～小杉間の幸区全体的に再開発してくれると川崎市としては良い発展が望めそう。

川崎君とはあんまり張り合う気しないな、一番張ちょっかい出したいのは二子君だな。
未だに洗脳されたまんまだから、むしろ救ってあげたいって気持ちが強いな。

二子玉ってなにがそんなに悪いのか？

２０年後までの武蔵小杉の開発計画とやらを教えて下さい。
１０年前に武蔵小杉を出て以来、当初の再開発計画で戻りを検討したものの、タワマン計画ばかりで失望した者です。

20年後なんてジジイになってしまう。
価値観も欲しいものも変わってしまう。

昔、川崎もこんな感じで鼻息荒かったよな。
色々施設はできたけど、地位は変わりませんでしたっていうパターンか。
全国区とか聞くと笑がこみ上げてくる（笑）

>855
>>672に書いておいたよ。
？付はやる事は決まってるけど時期が分からない案件。
時期はテキトウだけどそんなに大きくは外さないと思うよー。

>858
時期は適当ってことは40年後、50年後にずれ込む可能性は0ではないってことか。


そんなことより日本地図みてるとさ、
武蔵小杉が黄金に光って見えるんだよ最近。。。

神々しいっていうか恍惚っていうかなんというか。

>>859
>40年後、50年後にずれ込む可能性は0ではないってことか。
0じゃないけど、普通はその前に頓挫するでしょ。
そんな低い確率に言及するその真意は何？

>武蔵小杉が黄金に光って見えるんだよ最近。。。
なんだネガか、うぜえ…。

>860
何十年もたっても未だ見通しの見えない事業だって川崎市にはあるんだぜ？
川崎市地下鉄事業。

構想は1960年代。
2012年6月に計画自体を廃止する考えはない事を示している。

もう構想から50年たっても税金だけ使われ何も手がつけられていない状態。

仮に今年からすぐに着工したとしても、
全線開通までまた何十年の計画でしょ？

もう俺の生きてるうちは上記の計画は終わらないだろうな。。。


それと同じに小杉の構想や計画も何十年もずるずる行くかもしれないってことさ。
もちろんスムーズに前倒しで行く場合や計画通り開発される可能性もあるけどね。

既に拡幅が進んでる府中街道絡みの南側開発と、役人怒らせて認可が取り消された地下鉄の話を一緒にしないでくれ。
南側開発はURが話をまとめてる案件だし、厄介な権利関係も見当たらないから、九分九厘再開発は進むよ。

>861
手が付けられてないんじゃない。さんざん手は付けた。手が付いてないのは工事だけだ。
時間と金をかけて申請まで済ませてやっと認可が下り、あとは着工！ってとこまで行ったのに、川崎市が勝手に計画を変更して、メンツつぶされた国交省が相談にも応じないようになっちまった。
そんなゼロ以下の状態の市営地下鉄を引き合いに出して、他の計画も何十年かかるかもよってのはちょっと違うな。

>厄介な権利関係も見当たらないから
⇒根拠となるソースお願いします。

>九分九厘再開発は進む
⇒根拠となるソースお願いします。


それと>>672にある府中街道絡みの南側開発以外の開発は？

>863
>川崎市が勝手に計画を変更して

小杉の計画も川崎市が勝手に計画変更する可能性は0ではないってことですか？

これって本当の情報？？
地盤の堅さの地図とか無いのかな？

>東横線の武蔵小杉（川崎市中原区）から菊名（横浜市港北区）にかけての地盤は『沖積層』といって非常に軟弱です。
>地下水位が高く、地盤沈下が問題になっている場所も多い。
>特に武蔵小杉周辺と綱島周辺は『液状化の危険度が極めて高い』と、
>川崎・横浜両市が住民に注意を呼びかけているほど。

市営地下鉄はもしかすると公共事業投資拡大の流れに乗る可能性もあるんじゃないですかね。
でも自分は地下鉄なんてどうでも良くて、川崎縦貫道と外環道をつなげる計画にお金を使って欲しいです…。

今後の小杉の為には、
色のついたお金が舞い降りたら何の開発を進めるのが一番良いのですかね？

南武線をもうちょい何とか！

>>864
ソースなんかあるかいｗｗｗ私見だよ私見ｗｗｗｗ
エリアざっと見りゃだいたい分かるでしょ。
宗教法人も893もいなさげ。確証はないが可能性は低い。
地権者多いから権利変換には普通に時間かかるだろうけど、
それでも20年ありゃあ終わる開発でしょ。

>>865
はぁ？
計画を立てて国交省の「認可を受ける立場」の市営地下鉄と、
民間の開発計画を「認可する立場」の南側開発を一緒にすんなってのｗｗｗ

市は、住民税の増収になる計画を喜んで認可はすれど、
内容に口を出す権限なんかないよ。
アセスやる事になったって形通りに進めるだけ。
早く人を増やしたい川崎市がなんでブレーキかける立場になるんだよ。
あほかとｗ

>870
散々ネガの意見にはソースだせの一点張りだったのに、
君の主張は私見かい？

じゃぁ軽はずみな私見を第三者に植え付けるような発言はよしてくれ。

あほかとｗ

>870
>だいたい
>いなさげ
>確証はないが

曖昧な発言が多いですよぅ。

>市は、住民税の増収になる計画を喜んで認可はすれど、
はたして本当にそう断言できるのかね君は？
あｗ私見発言でしたねｗｗｗｗ


>早く人を増やしたい川崎市
これだけは間違ってるよｗ
川崎市は人口が大幅増加でそれにともなって財政がかなり厳しくなってる。
出来ればそれにともなって税収も多くなればよかったですよね。

いつまで中学校完全弁当とか子どもの医療を小学まで無料とか、
周りの自治体がやってないような制度を続けてるんだよ。

さらに今年3月からゴミ収集の日も減らすらしいじゃん。

>東横線の武蔵小杉（川崎市中原区）から菊名（横浜市港北区）にかけての地盤は『沖積層』といって非常に軟弱です。
>地下水位が高く、地盤沈下が問題になっている場所も多い。
>特に武蔵小杉周辺と綱島周辺は『液状化の危険度が極めて高い』と、
>川崎・横浜両市が住民に注意を呼びかけているほど。

これは気になる情報だけど、
真偽わかる人おらんのかね？

アホだよ、悪いかよw
ここに書き込んでいる時点で暇で頭の悪い川崎市民なんだから放っておけ！

>866
またそれか、、、ネガは困ると何度でもそれ出してくるな、、、

本当だよ。武蔵小杉周辺は確かに赤い。
http://gootre.blog.so-net.ne.jp/kawasaki-ekiyouka-map
しかし特別に危険というほどあたり一面真っ赤ってわけじゃないよ。
小杉より危ないところはいっぱいある。
小杉より安全なところはもっといっぱいあるが（汗）

まあ戸建に向かないエリアにタワマンが建ってるってだけだよ。
タワマンは液状化でも傾かないし、北や西の戸建エリアは真っ赤じゃないしね。

>875
ありがとう。
私は最近しった情報だったので物凄く助かりました。

>小杉より危ないところはいっぱいある。
>小杉より安全なところはもっといっぱいあるが（汗）

なるほど納得です。

浸水と液状化のリスクは市内でも断トツで高いよ

http://www.city.kawasaki.jp/530/cmsfiles/contents/0000018/18137/TAMAGA...
http://www.city.kawasaki.jp/160/cmsfiles/contents/0000017/17669/ekijyo...

小杉は湾岸と違ってちょっと掘れば硬い地盤があるからね！

>>871
>>872
私見にも感度ってもんがあるだろうが。その感度をもって議論するんだろう？
ちゃんと論拠を揃えて否定しないと議論にならんぞ。
感度のない人、議論がそもそも出来ない人は帰ってね。
私見そのものを否定する奴は荒らしと同じ、というか荒らし。

>>早く人を増やしたい川崎市
>これだけは間違ってるよｗ
>川崎市は人口が大幅増加でそれにともなって財政がかなり厳しくなってる。

ナニイッテンノコノヒト、、、
全国の自治体が人口減少で苦しんでるのも知らんの？
お話にならないぞ。
しかも、高収入のタワマン住民を増やすことが市にとってどれだけの至上命題か。


最近本当にネガのレベル下がったよなー。（ため息）

まあ増えてるのが生活保護者なら財政苦しくなるのも分かるけど、タワマン住んでてそれはないわな(笑)

>879
川崎はなぜ人口増えて財政が厳しいままなのか？
説明してくれ

>879
人口増加に伴い生活保護の増加がきびしいんだよね川崎は。

そんなも知らんの君は？

あとは人口増加もいいけどそれにともない年よりの医療費もばかにならないんじゃないかな？

政令都市を見なければ川崎の財政って周りの人口減少の街より財政きびしいんではなかったっけ？

>>877
浸水マップの真っ青な部分は等々力緑地の窪地。
ここで「武蔵小杉」と呼んでるエリアじゃない。

液状化のダントツは川崎区と浮島区だろうがｗ

全体的にみたらそうかもしれないが、
ハザードマップみると武蔵小杉は集中的に赤くなってる気がする。
川崎駅周辺のが地盤は堅そう。

川崎市の財政は苦しいだろう。
川崎市ほどの規模だと住民ばかり増えてたら基本的に財政は苦しくなるよ。
ネガ書き込みでもなく、普通のこと。

>882
生活保護者の増加は知ってるよ。だからこその富裕層誘致だろうが。
俺は「早く人を増やしたい川崎市」って言ったんだぜ。
市は一刻も早く小杉の再開発で金持ちを呼び込んで、市民税をふんだくりたいんだよ。
だから南側再開発はなるべく迅速に進めたがってるはず。

>政令都市を見なければ

政令指定都市は都道府県の予算の一部も自分持ちなんだから、政令指定都市同士で比較しないと意味ない。
で、川崎市は2011年の最新の財政比較分析表で、18指定都市中で財政力指数は1位。
http://www.city.kawasaki.jp/230/page/0000001591.html
他の指数もまあそこそこだけど、ラスパイレス指数（＝市職員の給料の高さ）は悪い（＝高い）。
それくらいかな。財政は結構優等生だよ。まあ隣の横浜市見ちゃうとねえ（苦笑）

小杉のタワマン開発で金持ちが増えた事は紛れもない事実だよな。
阿部市長がニコニコしながら小杉の未来を語っていたのを思い出す(笑)

>881
政令指定都市ではNo.1です。

>883
この辺の地盤はプリンと呼ばれてるほどだろ。
無知って恥ずかしいね

>889
では、なぜタワマン直接基礎で建てられたんですか？？

普通の市町村よりもいろんな許認可権や予算を持ってる政令指定都市がおしなべて貧乏なのは、何か構造的な問題があるのかな。
地方財政に詳しい人説明プリーズ。

>889
君たちネガがそう呼んでるのねｗ
他スレから転載してあげよう。
↓
川崎市中原区の地盤
http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/kanagawa/nakahara/P14_nakahara.htm

深くまで掘らないとN値が上がらない場合、N値が高い支持層から建物底面までの杭が長くなって
地震に弱くなる。(てこの原理のようなもの)
浅い場所にN値が高い支持層が有れば、N値が高い支持層から建物底面までの杭が短くなるし、
直接基礎を作ったりも出来て、地震には強くなる。

タワー群が立つ再開発エリア側は、市ノ坪3丁目のデータのように、ちょっと掘ればN値が上がるので、
かなり地盤が良い方なのでは。ちなみに、パークシティが直接基礎になっています。

ネガ論破され過ぎワロタ

ネガがごみのようだ

タワマンの話に限ってはそうかもしれないけど、
ここは【武蔵小杉地区】の話をするところだからね。。。ｗ

>894
正直、小杉の戸建ては液状化には弱いと思うよ。
真っ赤なエリアど真ん中じゃなくても、麻生区のような盤石さはないわけだし。
ただまあ駅周辺のほとんどの人口がマンション住人になりつつあるわけで、
武蔵小杉はとりあえずマンション中心の評価でいいんでない。

液状化なんて小杉のタワマンには全然関係ないです。
小杉の地盤は土丹層と言う極めて固い地盤がありタワマンはその層への直接基礎ですからここのタワマンがつぶれるときは
日本中のビルが崩壊します。
何回説明したらわかるのかな？
そんなのここの購入者は全員確認してますから。よろしく！

ここは小杉のタワマンスレではなく、小杉地区のスレなんだが…。
小杉のタワマン住人って、どうしてこんなに必死なんですか？

つーか液状化じゃ死なねーしどうでもえーわ。
おっかねーのは木密地域の火炎旋風だべ。
小杉ではどこが危ないんじゃろか。

>893
見当違いなレスをドヤ顔でしておいて論破とは。
まさにヤ○ザ

論破されると出てくる「必死だな」

中学生か

笑える

地盤は関係ないでしょ。
要は表層が問題。コスギは昔、湿地帯だったから。
沼と付く地名も多いでしょ。沼があった所は液状化しやすい。

誰も論破してないだろ？
いろいろ大丈夫か？

金曜日の午後はネガが活発ですね。

でも手応えが無さすぎ。
煽るだけのネガは本当につまらん。
もっと熱くさせてくれよう。

皆さん、シティタワー武蔵小杉の占有面積についてはどう思いますか？

何が言いたいの？

>844
川崎駅は昔から商業地として発展してきた市役所もあるターミナル駅なんだから最高値くらい頑張ってもらわないとww
しかし、区全体で観ると中原区の勢いは凄いね。教育の質とか考えたら地域性って重要だよね。
落ちる川崎区、伸び悩む幸区、伸びる中原区って感じだよな。
まぁ川崎市としてみんなで頑張ろうよ。

川崎区商業地平均
2010　604,412
2011　586,167
2012　584,722
幸区商業地平均
2010　671,667
2011　674,667
2012　683,333
中原区商業地平均
2010　528,000
2011　537,000
2012　586,200

>>905
下駄履きも含めたら妥当じゃないですかね
何か問題でも？

>886　>887
税収をアップさせると誰が得をするのですか？市長？
タワマンで高収入者を集めて税収アップを狙っているとしたら、単純な発想過ぎませんかね
それはないと信じたいです。

↑市長とか 笑
小学生かよ。

役人は金持ち住民が増えて税収あがるの歓迎だよ。
利権が増えるから。
自治体が税収増喜ぶのは当たり前。
しかし市長が得するって言い回しは確かに小学生並だね。

小学生に例えるのは中学生のように見えてしまう。
昔、厨房（中坊）という言葉がネットで流行ったが、小学生に例えるのが最近の流行りなのか？

豊洲くん、いらっしゃい。
君もあちらでは大変そうだね。

別に流行ってはいないんじゃないですかね
小学生=子供 であることに異論はないでしょうから
子供っぽい発想に対して小学生かと評するのはむしろ自然では

住民だって居住自治体の税収が増えて財務改善に繋がるなら歓迎しない者はいないんじゃないでしょうか

シティタワーは小杉のガンだな。
狭すぎ・パターン少な過ぎ。
安けりゃいいけど、スミフはどうせ5年くらいかけて売るつもりなんだろ？絶対高いね。
大量に売れ残ってネガの格好の餌になるぞこれ。

>916 同感。敷地に対して無理やりデカい建物建てようとしてるのがよく分かる。
緑はオマケか。

>917
いや、建物はあれでいいだろ。あんたMSTの人？
目の前にできるのは諦めなよ。そういう地域なんだからさ。

問題は800戸という戸数と、それによる狭さ。700戸くらいにして平均70m2台、下は40m2台から100m2超まで取り揃えるのが普通だろ。
平均60m2台、上は80m2台すら無いとか異常。特定の購買層だけがターゲットになるので長期戦必至。

2年後の神奈川悲惨物件エントリーは確実だな。「武蔵小杉のゴーストマンション」とか言われてるぞ絶対…。

また金曜日の夜、武蔵小杉に恨みを抱く輩が大暴れしたらしいw。
わざわざ嫌いな街のスレに来て必死な荒らし。本当にご苦労なことです。

>918　>917です。
MST住民ではないので今となっては建物の大きさはどうでも良いのですが、
敷地一杯に建てるのはそう言う流れだから仕方がない、ということですか？
緑のゆとりだったり買い主のことを考えると必要かと思うので、その流れに問題を感じるのですが…。

中身もご指摘の通り販売戦略に疑問を感じますね。大規模賃貸向け物件というか…
売れれば何でもアリという兆候が伺えます。

MSTは南西角部屋ならスミフが出来ても眺望まあまあ抜けるんだよな。
GWTの影響も少ないし。

武蔵小杉ブログ見ました？
構想マンションがあと2本追加となるかもしれません。
住民ですがもう勘弁して欲しいです。

またタワマン追加ってことですか？

なんとなくだけど、1本は高齢者向けの賃貸タワーのような気がする。
病院がすぐ隣で、介護サービスを受けやすい賃貸って魅力的でない？
介護業者側もタワーの中に客が密集してるのは効率的かと。

福祉施設っていうのが何のことか気になりますね。
やっぱり介護系なのでしょうか。

介護用老人向けタワマンなんて聞いたことないが、そんなのがあるのですか。
北口は老人のまちになってしまわないか？

病院隣接の介護福祉施設であれば需要も高く賛同出来るが、高層化はさすがに反発を受けるだろうね。
手前の商業施設＋住居はやはりタワーか？税収目的があからさま過ぎる印象。駅前のタワープレイスが現状中途半端なだけに、エルシィ跡地と三井ツインに合わせて活性化出来るのかが焦点かな。

介護付きタワマンってのも武蔵小杉ならではで、案外いいかもね。住民の層が厚くなるよ。既存タワマン住民も引退してローンが終わったら子供に譲ってそっちに引っ越し。こうして一生を武蔵小杉で暮らすことができる。まさにゆりかごから墓場までの街になる。

こりゃあ20本もあり得るな。

これは豊洲や東雲の二の舞だなぁ・・・。

これは豊洲や東雲の二の舞かも・・・

「都市型住宅」がタワマンかどうかだよね。
北の土地は病院、北西の土地は小学校になるので、北西にオフセットして建てれば日陰の影響が最小限なのは大きい。
賃貸か分譲かは微妙なところだけど、北側は介護の利便性を売りにしたタワーってのはいい線行ってるかもね。
駅から遠くなるが、それでも徒歩7分か。十分いけるな。

ただし南側は日陰の影響も大きいし、目の前にはタワープレイスが建っている。
北口エリアには大きいスーパー1つもないし、南側はスーパー中心の商業施設オンリーなんじゃないかな。

中古ひっきりなしになるのは決まったようなものだけど将来どうなるかな

>>929
ホントに最大限に見ると、日医大跡地2本、郵便局跡地1本、NTT跡地1本、大戸屋の区画1本、二ヶ領用水北側2本。合計7本か。
現時点13本確定なので、この見立てだと20本いくな。
まあ郵便局・NTT・大戸屋の区画・二ヶ領用水北側は再開発の検討対象になったばっかりで、どうなるかまだ全くわからんがね。

銀座が近い事だけが自慢の街と一緒にしないでください(涙)

20本も建つと電車に乗り切れるのかね。
今は小さい子が多くて通勤くらいだけどそのうち通学電車乗るようになるのに。

中古中古ってよく騒いでるけど、要は需給バランスだよ。
供給された新築が問題なく完売するペースのエリアで、将来にわたっても同じ需要があるなら、どんなに中古が多くても値は大きく下がらない。
しかし供給過剰で新築がなかなか完売しないエリアは将来にわたって需給はゆるゆるだし、今旺盛な需要があっても将来落ち着いてしまうのであれば中古はだぶつく。

武蔵小杉がどのパターンかだね。今後も需要は旺盛なのか、一過性のブームなのか。

>936
まずは3月からの東横線10両編成化の効果を見てみよう。俺は結構期待してる。

あと、20本立つとしても20年後とかだろうから、その頃は人口減少で上り電車は空いてるんじゃない？

俺リタイア済みで関係ないけど(笑)

このへんて新築はともかく中古の需要は微妙ですよね。

ちょっと中古が増えるとすぐ坪単価がガクンと下がる。

便利だし綺麗だから住みたい人はいるでしょうけど

神奈川の中古に出せる金額としては今の相場は高すぎる。

現在の相場を保つのは厳しいのでは？

需要は有るだろうが、供給量とのバランスはとれないだろう。

新築ならともかく、築15年の修繕費の上がったタワマンにそこまでの需要があるか？
勿論、安く売れば需要はある。10年後は値下げ合戦だろう。

駅から5分以内のタワマンが7000戸出来るとして中古市場に出回るのが2％で140戸だよ。
今現在は、築年数がたいして経ってないので売りは1％以下だろうけど、
売りが増える10年後はこれ位の数が常時中古市場に出回るようになる。
その中からいかに自分の住戸を選んで貰うか。

今後は都心回帰と言われていたのが、アベノミクスでさてどうなるか。
ダブついた金が都心の土地に注ぎ込まれるのは間違いないだろうし、都心には手が出せない層には当分の間ちょうどいいターゲットになりそうだけど。

確かにどの部屋も安くなるとは言わないけれど
部屋によっては安くしても売れないということは十分考えられますね。
眺望がいい部屋などは下がりにくそうですが
電車騒音が気になる部屋やお隣のタワーが丸見えだったりすると厳しいのでは。

住み替え前提でなければ関係ない話ではありますが。

>940
なるほど、タワマンを購入する層は新築が好きって事か。
そのバイアスはあるとして、10～20年後に武蔵小杉が商業集積地に育った場合、そのバイアスを上回る需要の増加はありえない？

アベノミクスは公共事業に金を出すので
既にインフラが整っている都心より地方で金回りがよくなるって話です。

>943
ないと思います。中古需要はその場所に住みたいというこだわりがある、つまり実家が近いとか職場があったりで、何らかの縁がある人によって成り立ってますが、10年や20年では武蔵小杉に縁がある人はそこまで増えません。

商業地域といっても一大ターミナルのような場所でもないし、自由が丘や吉祥寺のような独自性をもったものでもないので街の知名度が上がって、ブランド化されるほどになることも考えにくいです。

＞943
商業施設は実は物件に与える影響は少ない。
もし、商業施設が物件に多大な影響を与えるなら横浜のタワマンは
小杉より遥かに高い分譲価格になっていたはず。
しかし実際は分譲価格に大差はなかった。

それよりもネックなのは修繕費。
築15年だと管理費と修繕費合わせて4・5万するからね。
さらに、この他にローンを抱えるとなると、修繕費の少ない新築を選ぶ人が多いだろう。
固定資産税の減税の恩恵も中古は受けられないし。

いくらなんでも空いた土地全部がタワマンてことはないんじゃないかな？
それに現時点で決まっているタワマンも計画変更もあり得るんではないかな。
スミフも偏った占有面積にせざるを得ないみたいだし。もう作れば売れるという段階ではない気がする。
タワマンが13、4本建った時点で街の景観を見てそうゆう場所にタワマン新たに建てても敬遠する人が多くなるんじゃないかな。
自分も小杉の住民だけど13本でも多すぎるのに、それ以上となるともうふざけてるとしか思えない。

じゃあ、低層マンションのほうが今後値落ちは小さいのかな？
レジ、シティハウス、ブリリア、セントスクエアなど20階建て前後の大型低層物件も多いけど、どうなんだろ。
修繕費は実はあまり変わらないとか？

小杉は「タワマンだけで街を作ることが出来るか」の実験地区だから仕方ない。
嫌なら他に住んだ方がいい、としか。

そうだと思いますよ。
今タワマンが計画されている土地に低層免震(といっても15階くらい)のマンション建てれば
坪単価300万以上でも飛ぶように売れるだろうし資産価値も維持しやすいと思います。