武蔵小杉地区の今後について・・・【44】

72さんへ
定年退職後日吉本町一丁目からこちらに引っ越してきました。日吉本町一丁目と言っても繁華街取り越して住宅街まで7-8分かかり一軒家って大変です。
私のうちは地区センターの近辺でしたが、こちらの方が本当に便利です。
ここに住んでると外に出るのが億劫でないので外出が増えました。
それに食事も本当に楽です。
皆様も住んでみたら分かりますよ。

７８さん
全く同感です、日吉本町ｎａｔｉｖｅの日吉台小学校から普通部です。
東横線沿線は謂わばｎａｔｉｖｅ　ｆａｕｎａです。
その中での武蔵小杉にタワマンが出来て私も文句なしに決めました。
そんな人が結構多いと思います。
ここ以外にあまり惹かれるマンションって東横線沿線にあまりなかったのも事実です。

そういえば最近の日吉は戸建や土地売りが多くなって相場が下がりましたね。

今東横線でも一戸建て買う人ほとんどいないですよ。
売りに出すときは一年がかりでいい値の半分と思ってたほうが良いです。

都内の東横線はまだまだ戸建のほうが売れるよ。
恐らく都内のマンションだと土地が高いせいか
戸建もマンションでも価格帯がほぼ一緒なのと安いと地主が買い増すから。
でも神奈川は確かに高くてもマンションのほうが人気あるかんじ。

都内の東横線は駅前でも戸建街として守られてますから。神奈川の東横線の駅前はほとんどマンション街になってしまったので割高な東横線で買う意味ないですからね。

生活様式が便利で駅に近いマンション型に変わってきたみたい。

マンションがいいよね。
一戸建てはこの季節寒い。。

戸建ては維持が大変だし、核家族化で3世代同居も難しい。
昔に比べて利点が見出だせない感じはあるなあ。

戸建てとマンションの維持は同じだとだと思います。

一般論ですが
家族の構成人数が少なくなって来たので戸建ニーズはあまり無いです。

戸建ては面倒です。

維持費は100戸ぐらいのマンションが一番安いんだって。一戸建ては知りません。

確かにマンションの方がにんきあるみたい。
ここって７５ｍ２が６，800万とかが売れ筋何だから考えられない。

駅から遠い戸建から順に廃屋になりそうだね。
変な人が住みついて治安が悪くならなきゃ良いけど。

都市型の生活が主流でしょ。
武蔵小杉ってどのタワマンも駅に近く日常の生活が超便利。
こんな所滅多にない。

生活様式もそうだけど建売が増えてから戸建の人気が一気に落ちたんだよ。

戸建のよさといえば注文住宅で好きに建てられることや庭付きで広く住めることだったけど、建売業者が目ぼしい土地を買ってしまって土地を狭く切って3階建てに積み上げるミニ戸にして売るので戸建の良さが感じられない戸建ばかりになった。

割安なよい土地が出てこなくて業者が買わなかったような高い土地しか買えない。それだったらマンションのほうがいいとなるのは自然な流れ。

都心も憧れるホテルライクな甘いー生活。武蔵小杉。

意見を総合するとマンションにそのまま住んで親から相続する戸建は売却って方が多いみたいですね。

維持費が上がったマンションも一緒に売って新築に住み替えだろうね。
相続した戸建とそれまで住んでたマンションを安く売っても築浅1件分にはなるだうから。

戸建は売ろうにも売れなくなると思うけど、
お金がかかってもちゃんと壊して更地にしてくださいよ。

多摩地域　空き家条例　相次ぎ制定
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20121222/CK2012122202000087.ht...

誰かのコメントを否定するわけでもなんでもないのだけど、
人はいま起きてることがずっと続くと思ってしまう生き物なんだよね。
それで社会も個人も過去から失敗を繰り返してきた。
でも、同じ傾向が続かないのは、何度も証明されてきてる。

>103
そうそう
戦後郊外が永遠だって勘違いしちゃったんだよね。

こんなに少子高齢化が進むとは誰も予想できなかったよね。

高いお金を出して郊外に戸建を買った人はお気の毒としか言いようがないね。

武蔵小杉って偉い高いですね、今日ＭＲいってびっくりです。
しっぽ巻いて帰ります。
来てる人が皆さんセレブみたいで気が滅入りました。

日本の少子傾向や人口減少がこの先何十年もつづくかわからないしな。

>106さんは真面目に言ってるのかな？
日本人の0歳児からの人口は既に分かっているから、
女性の出生率と平均寿命から日本の人口構成はほぼ予想できます。

長期的には超高層の区分所有のリスクをどう評価するかだな。
そのリスクをあまり過小評価すべきではないと思われる。
要するに、50年後に、
築50年の超高層マンションと
築50年の古家つき宅地とでは
どっちが評価が高いだろうねってこと。

>108 そりゃまた資産価値で考えた場合ということでしょう。
セキュリティや気密性、耐震性なども考えないと。
暮らすからには資産価値よりも快適性が何よりも重要だと思いますね。
もちろん戸建てでも万全なお宅もあるでしょうけど、
特に将来の老後を考えると戸建てのセキュリティやメンテナンス、主要施設への距離感等、
なかなか面倒な問題になってきますよね。

50年後には新耐震基準が出来ていると思う。もしかしたら10年後かも。築50年のマンションでは気密性、耐震性も今と同じではないよ。コンクリートも劣化するし。だいたい築50年のマンションに本当に住みたいかな？今で言えば1960年代のマンションだよ？築50年の戸建ての価値は土地の価値のみだね。でも普通は50年になる前に建て替えるか売るのが一般的。

>110 寿命がそんなに残って無いので気にならない。
子供へ受け継ぎたいなら考えておく必要はあるかも。
どうするか今のうちに子供に教え込んでも無意味だが、その時はその時で何とかしてくれるだろう。
いずれ意外と好条件で建て替えが出来てしまうかもしれなし。

2050年、団塊ジュニアですら75歳以上の後期高齢者。必然的に
築50年のタワーマンションの管理組合の役員はほとんどが後期高齢者。
そんなところを買いたがる若い人がいると思うかな？

建て替え？
後期高齢者管理組合役員にはそんなエネルギーはないだろうな。

土地が広ければ、建て替えして、住居を増やして住民の負担を抑えることができるけど、タワーの場合、建て替え、解体費用は全額住民負担になるから、反対する住民もいるだろうね。

築50年では売るにも売れないから、築30年ぐらいで売るのがベストな気がする。修繕費も高くなるしね。

もう少し早く動かないといけないと思うよ。
タワマンは60代超えの購入者が多いから20数年後に
相続で譲り受けた子供世帯が売却や賃貸で処分するはずだから。

50年後には存続放棄・あるいは権利を譲渡して解体費用にまわす感じでは
建て替えると思っている人は少ないと思う

そうだね、基本的にタワーの建て替えより、権利放棄でファンドが金出して解体～建て替える可能性のほうが高いね。その頃には大部分の所有者が変わって年齢層がバラバラになってるから住みたい派と処分したい派にわかれて揉めて実際には築70年くらいまでは放置されそうだけど・・・。

もっとも今の少子高齢化社会が続けば売る相手がいないからファンドも金出さないのでその可能性も消えてしまう。

でも築50年のタワーが駅前に20本近くあるのはちょっと嫌だな。

おーおー、ネガ朝早くから頑張ってるな。

>115
郊外のマンションは相続絡みで一波乱ありそうですね。

郊外は家余り時代になるからね。

安心したいのなら都心に近いマンションでしょうね。

それにしても、古くなったタワマンってどうするんだろうね。

>>107
その計算で、年金は失敗したんだよね。
この先、何十年も出生率は変化しないかな？
どうでしょうね。誰にもわかりませんね｡
仮定で行動するしかないけど、変化に対応できる柔軟な思考と行動も重要ですね。
変化に対応できなければ、その先は…。

将来、郊外の駅遠の不動産が暴落するとしたら、そのときには同じ金額でかなり広い土地が手に入るということですね。
そのときは、それはそれで魅力と感じる人がいそうですね。
需要と供給の関係で、バランスする値があるでしょうから、その値がどこか？

>123
NY郊外の地価が参考になるのでは？

東京郊外の地価は異常（狂気に近い）に高いよ。
NYは中心部と郊外で不動産価格がずいぶん違って、
中心部は東京より高いくらいですよ。

グローバル化が進むと地価も国際標準に近くなるのでは？

ネガさんの特徴

1郊外、郊外と連呼
2供給過剰で暴落すると売り煽り
3商業施設がないので不便と連呼
4緑がないと連呼

郊外マンションの行く末を冷静に分析する事は大変意義があると思います。

買って住んでいる人にとっても、これから持ち家を検討している人にとってもね。

で、
あなたは住んでるひとでも検討している人でもなくて二子玉ライズ住民さん？

一番いいのは古くなったら住民がお金を出し合って建て替えするということかな。街並みもきれいになるし、修繕費も安くなるし、耐震性もよくなるし、設備も新しくなるし、部屋もきれいでいいことずくめですね。

東急小杉駅前のマンション建設現場に設置してあるチラシ入れだが、昨日10時くらい女性が紙袋からドバッと大量に挿入していったのを目撃。
そして夜9時過ぎ帰りにそのチラシ入れを見たら空になっていた。小杉のマンションに興味ある人多いんだな、と感心した出来事だった。
安部バブルの兆候か。住宅ローン減税も拡充予定だが、控除しきれない時は現金で直接給付するらしいし。。エコポイントより凄い感じか。

最終的に建て替えられなくなった建物ばかりになったら
東京を捨てて未開発の地方や郊外をインフラ整備することになるでしょ。
デベや建築業者を維持するには最終的にはそれしかないし。

ここにいる人が生きてるうちは起こらないけど次世代くらいで。

商業施設やホテルなんかはいろんなところで建て替えやっていますね。マンションも将来的にそうなっていくと思いますよ。その方が資産価値があがりますから。

＞128
現実的にはそれができないよ。
金銭的な問題というより解体と建築に時間がかかりすぎることに問題がある。
解体＋建築で5年くらいかかっておまけに資金は現金で用意しなきゃいけない。
建物に関する話し合いも入れると10年はかかる。当然、その間の仮住まいの費用もかかる。
相当余裕があるかつ若い世帯ばかりでないと建て替えにはならないから
現実的には古くなったタワマンは業者に売ってその金でどこかへ移り住むしかないと思う。

武蔵小杉の率直な印象。短期間にタワマンが建ちすぎでは？ 首都高のように老朽化が街レベルで問題になる可能性がある。それ故、数十年たったタワマン群の街の資産価値がどうなっているかは未知数。あまり考えたくはないが、ゴースト化する可能性はゼロではない。街が新しさを保っている10年位先までは資産価値がかなり高いのは間違いなさそうだが。
武蔵小杉だけでなく豊洲なども同様ですね。

>131
商業施設はマンションと違って借入が起こせる。

マンションの建替で新たに住宅ローン借り入れる年齢ではない世帯も多いし、次世代に受け継いでた場合でも既に住宅ローンを抱えてることもあるし、かなり先々に住む家のためにローンを抱えようとするのも考えにくいよ。

>>124
ある程度は参考になるでしょうけど、根本的な文化の違いがあるので。
NYと東京の街並みはまったく違って、それが似たようになることもなく、似させる必要もないですね。

話がずれますが、
国際社会の中での価値は、ユニーク、独自であること｡個人も社会も。
そして、それをベースにした相手に対する尊重とコミュニケーション力。
だと思います。

>124

だいたいNYの郊外というのは東京の八王子なんかよりもはるかに遠いです。ですから比べるのは難しいですよ。

>133
都心部と郊外を同列で論じたらミスリードになりますよ。
方やオリンピックの8km圏内ですからｗ

郊外の再開発は点でしかない、それが都心部と大きく違うところ。郊外はゴースト化リスクがあります。

ここでは戸建てよりマンション派が多いみたいですね。



今は、中小企業の給料が悲惨なくらい少ないのでマンション派が多くなったんでしょうね。

みなさん、先のことを考えすぎですよ。安倍さんの政策か成功するかしないか、1年後日本がどうなっているかもわからないのに50年後を予想してもナンセンス。予想があたる確率は限りなくゼロに近いです。

現状でベストな選択して、定期的に見直しし、方針変更が必要なら見直しすればよいと思います。

現状でベストな選択だと武蔵小杉を外して、同じくらいの坪単価の都心部のマンションになるのかなあ？

ここで一戸建て派が少なくマンション派が多い理由。マンション検討版だから。

タワマンの将来というより、集合住宅であるマンション全てが当てはまる問題。
規模の差はあれど、それがどのような方向になっていくのかは武蔵小杉に限った話ではない。
これまでの意見だとネガが圧倒的に不安を煽る書き方が多いね。
かと言って、タワマン住民にどうしろと言うのかね？
さっさと売り払った方が良いよ、というアドバイスなのか？
仮に売ったとして、その買い手はどうすれば良いのか？
現在の住民も、これから流入する住民もいなくなれば税収は減り、
商業施設利用者も減り、街の規模が縮小する。
これほど利便性の高い場所に１棟辺り数百世帯分もの戸建てが可能な土地は無い。
何かを得るにはその代償があるのは必然。
都心や他の場所へ住民に移ってもらいたい、武蔵小杉をゴーストタウンにしたいならどうぞネガを続けなさい。
街の将来を良くしようという意志は、決してそこには感じない。
あるのは物件価格を値崩れさせたいという意志か、分かりきったことをただ浅はかに発言しているのみ。

武蔵小杉と同じくらいの坪単価の都心部のマンションってあるの？

ないですよ。

つまり言いたいことはこれ以上タワマンは同じ場所に建てない方がいいということじゃないの？小杉はタワマンがまとまりすぎているんだよ。もっと散らばっていれば古くなってもそれほど目立たないのに。

粘着ネガの皆さんもだんだんと突っ込みどころがなくなり、追い詰められている様子ですね。

しかし二子ライズって悲惨だね、たなざらしの上売れない悲惨マンションとして有名になっちゃって。

値下がりを気にするタワマン住民視点だとね

>147 そうであれば、市に直接訴えるしかないですね。
財政改善に反することへ耳を傾けるとは思えませんが、住民の声を届けることは重要です。
将来、市が何らかの対策を取れる体制を今から策定しておけると良いのですが。
どちらにせよデベは、イケると思うから建てる訳ですよね。
それだけ需要がある場所と言うことです。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130104-00000019-mailo-l14

武蔵小杉駅のある川崎市中原区は人口が急増している。
全国平均の１０年よりはずっと遅いが、それでも３５年にピークの
約２５万９０００人を迎えると、その後は減少に転じる。
「市は今のことしか考えていない。いずれ人口が減るのに、
こんなにマンションを作ってどうなるんだ」。
小杉御殿団地管理組合理事長の山本厚さん（６４）は強く憂える。
武蔵小杉駅周辺は南側の工場跡地を中心に再開発が進んだが、
古くからの住宅が多い駅北側も足音が近づく。
昨年、初めての大規模なマンション建設反対運動が始まった。
今年度から計画が動き出すのは高さ１８０メートルの５４階建てマンション２棟。
長時間の日影やビル風など近隣住民の不安はつきない。

>137
133です。そうですね。豊洲と同列は持ち上げすぎましたね。
老朽化は全てのマンションに当てはまる問題ですが、武蔵小杉は規模が大きいタワマンが狭いエリアに建ちすぎているので、一つのマンションだけではなく、街レベルの問題になるリスクがあります。将来ゴースト化するか否かは、現在のタワマン住民が購入したマンションを今後どうするかで決まるんじゃないですか？資産価値を気にする方々があまりに多いので、万一資産価値が下がり始めたらみんなが一斉に売りに出しそう。最悪のシナリオは、売りの大量発生による資産価値暴落です。何十年先までも資産価値がある素敵な街になることを願います。今住んでいる方々の将来の行動にかかっていると私は思ってます。

昭和31年、住宅都市整備公団の賃貸住宅 として、全１２棟からなる｢小杉御殿団 地｣が誕生。


そろそろ立て替えですか？

>153
資産価値が安泰なのは都心部だけかもしれませんね。

ポジの立場で武蔵小杉が良いとする立場の人のを聞きたいです。

資産価値を気にするような意見が多く出てるから売ろうと考えてる人も多いはず。
どこまで価値を維持できるかは住んでる側からすれば不安を煽ってるとか叩くなとかって
話かもしれないけどこれから検討する側にとっては大事な問題ですよ。

本当に永住するかどうかは別にしても、
永く住むつもりで買いたい人にとっては武蔵小杉は合わないということかどうか。
今まではどうにかなるだろう的な意見や年収3000万円以上あれば大丈夫とかであまり参考にならなかったので。

鉄道網、商業施設、公共施設、医療施設等、
住宅の価値・価格にプラスとなるインフラ・機能が
これだけ駅周辺にコンパクトに集まるところは、
首都圏じゅう探しても他にないと判断しています。

しかも街並みが美しく整備されていく途上にある。

仮に武蔵小杉でさえ価値を維持できないような未来があれば、
その場合は他はもっと悲惨になっているという判断です。

各施設の集積だけならお隣の川崎駅や下手すれば溝の口駅にも負けるよね。

市民不在の開発

香港のタワーマンション群
http://mangonaoko.exblog.jp/10845613/

元住吉にも負けてますけど。

ムサコスのまちづくりのも佳境ですね。
イトーヨーカードーを核とした駅前のショッピングセンターと乱立するタワーマンション。
多摩川を渡った川崎に立地するお洒落スポットとして定着しつつありますね。
今はスーパー以外ほとんどなにもないけど、この調子で開発が進めばそのうち色々な生活利便施設ができるでしょうし。

フォルツァ！！　ムサコス！！

>157 まったくその通りですね。
私は永住目的で武蔵小杉を選びました。
おそらく売りたい方は売るでしょうし、賃貸に出す方もいるでしょう。
住みたい人が絶えない限り安泰です。
ゴーストタウンになると考える方は住まなくて良いんじゃないですか?
私はならないと思うので住み続けます。
売却を考えている人があたかも多いようなネガが目立ちますが売り煽りでしょう。
株も上がる株ほど売り煽られるものです。

確かに武蔵小杉は今まで何もなかった分、駅前の比較的大きい施設にすべてが揃ってるね。でも個別の店だけで見れば案外どこにでもある店舗の集合体なので物珍しさや特徴はない。

あと新しいのは今だけ。とりあえず、交通アクセスと駅前に揃っているという利便性は変わらないからその価値は保たれるとして、10数年後や20数年後にはなくなる新しさの価値ってどの程度なんだろうか。

>164 数は少ないですが住民から愛される良質な店も増えてきました。
商業施設は箱でありリニューアルも可能です。
そんな箱がこれから駅周辺に増えます。

マンションは儲かるだったか、住まいサーフィンの本、本当に売れてるんですかね。Amazonナンバー1だとか自画自賛してるけど。
チラッと斜め読みしたら、小杉が大化けした理由とか儲かる市町村ランキングで川崎市中原区は16位とか。。10年後値段が買った時以上ならその間の家賃分貯金になったのと同じという理屈かな？

私は雪谷大塚に住んでましたが武蔵小杉タワマンに引っ越してきました。
池上線って本当何にもないです。雪谷大塚はにドトールがあるだけです、食事するところもありません。
あの辺一帯洗足でも石川台でも同じです、長原にオリンピックがあるくらいかな。
これからの発展も加味すると武蔵小杉は大都会です。
しかも綱島街道走れば雪谷から車ですぐそばだしおそらく池上線一帯は武蔵小杉経済圏の傘下に入ると思います。
２３区って言っても実態はそんなもんです。
結局武蔵小杉みたいに広大な工業用地が開発されるという奇跡が２３区にはないのです。
都市の開発と盛衰はそんなもんです。

なんでもそうだけど、今買えば儲かるって誰にも言われるようになったら遅すぎだな。

そういう意味で、コスタ、ＳＦＴ、ＭＳＴを買った人たちはおめでとう。
慧眼だったと思うよ。

わたしゃプラウド武蔵中原を買っておけば良かったと、死ぬほど後悔している小杉アンチ。

>166
前にFPさんに計算してもらったら維持費と諸費用払ってるので5年後に同じくらいで売れれば家賃払って住んでるのと同じくらいでした。10年で同じ価格くらいだとちょっと利益出たはずです。住宅ローン元本だけじゃなくって、結局は維持費や利子だけで結構支出があるんですよね。

池上線って・・・。ローカル線中のローカル線と比較するとは。
なんでいつも優位性を書くときの比較対象がはるか格下ばかりなの？

せめて同じ工業地再開発の豊洲や大崎とか、
同じくらいの坪単価の池尻大橋とかと比較するならわかるけど。

>157-158
川崎駅や溝の口駅も各種公共機関や商業施設、医療機関などが、
武蔵小杉と同様に集積して立地する条件の揃った良い町だと思います。

３駅の相対比較ではどの要素に、より重点を置くかで個々人の選択は違ってくるでしょうが、
武蔵小杉駅、川崎駅、溝の口駅は総じて基礎要素がバランス良く揃った
これから先も（むしろこれから先になるほどより）首都圏の中でも有望な町だと思います。

武蔵小杉駅、川崎駅、溝の口駅の比較だとよく納得できる

171さん
おっしゃる通りですね、それも東横線と言うセレブ路線に開発が進んでるのがネガの反発を買うんだと思います。
本来ありえない奇跡的開発ですから。
都心では品川と武蔵小杉ぐらいが地理的に残された大型開発だと思います。

機能的には武蔵小杉は既に都心ですね。

品川の国際都市計画が進めば武蔵小杉は副都心みたいな位置関係になります。

自画自賛だらけ
思い込み激しすぎで気持ち悪い

従来日本のビルの高層化ってすごく法制面で遅れてましたので、日本の住環境ってすごく世界レベルから遅れてるんです。
唯一武蔵小杉がその先端走ってます。
知らないのは遅れた一軒家しか知らない日本人の感覚。
NYにしろパリ１６区にしろさらにドバイなんかほとんど日本人の想像の出来ない世界。

NYの住環境のこと本当によく知っているのかね？この上の人。
日本と比べ物にならないくらい劣悪なんですけど。

＞170同意
生まれてこの方23区に住んでいるけど雪谷大塚なんか聞いたことないよ。
池上線は聞いたことだけはある。

ムサコスが都心とか副都心とかアホかと。
都心ってのは千代田区中央区港区の辺りをいうんよ？比較になるかいな。
副都心は池袋、新宿とかね。もう全然街の規模とか格が違いすぎて笑えるくらいよ。
ムサコスの街並みが世界に誇れるって？？
へそで茶を沸かすレベル。冗談だよね？

だからあの辺はすごい辺鄙なところなんだって、あのへんから見ると武蔵小杉は大都会だから皆来るよ。