武蔵小杉地区の今後について・・・【44】

>６０
今はタワマンに限らずマンション全体が維持費高い。
維持しきれない世帯は住んでた利便性の高いマンションは子供に引き継ぎ、
自分は郊外の戸建もしくは新築マンションに移り住む需要でそこから下がりにくくなる可能性はある。

ただ今よりもっと都心部が値落ちしてた場合は、
子供も親も都心に住みたがるし、建て替えたばかりであれば
維持費が安いうちは都心のマンションに住むことが可能になる。
その場合は需要がなくて郊外は下がる。

デフレの今はこっちの可能性が高いけど、インフレだと前者の可能性が高い。

住んでる時点では資産ではなく、経費ですね。

首都圏が人口減少すれば、面として広がった現状が点になることは予想されてる｡
物価が上昇傾向を続けられるとしたら、点として残った地域の不動産価格は上昇してるでしょう。
点として残らなかった地域は暴落かな。
首都圏の人口がまだ１千万人、２千万人だった昔の市街地をみればある程度想像つくでしょう。
それに加えて新たに鉄道が開通した駅近とか、開発で価値のついた地域が点として残るかと思う。

武蔵小杉は点として残るね

人口が減って行くと都心近くに収斂されて行くのですね。
高度経済成長時代に都心部から家を求めて郊外に広がって行った過程の逆が起こるのですね。
ビデオの巻き戻し再生みたいに。

2020年に東京でオリンピックが開かれると、何かその象徴みたいになりそう。
前回のオリンピックの時代にタイムスリップ？

>63
点として残っても周辺が過疎化すると商業施設が成り立たなくなりますね。
バスの便数が減ったりして駅も寂れる。電車の本数も減る。
そうすると、残った点の不動産も値下がりするのでは？

>66 だから利便性の高い街だけが点として残るってことでしょう？
周辺と言っても、もっと広い範囲の周辺からも点に集まるのだから、
人口減少とは言え、武蔵小杉は昔も今も未来も交通の要所として維持できる。
全ての人が都心を目指してる訳じゃないのでね。
厳しいのはニュータウンなどの都心から１～2時間くらいの場所が最も厳しくなるだろうね。
需要がどんどん無くなるから。

郊外の交通の結節点として栄えてきたところは落ち込みが大きいんじゃない？今ある商業施設も撤退するでしょ。

>65 確かにその傾向もあるだろうけど、
今まで都心にこだわってきた企業側の価値観も徐々に変わってきているのも事実。
実際、本社や事業所中心を郊外へ移す企業も出始めてる。
私が思うに、ある一定範囲で現状よりもいわゆる都心エリアは広がりを見せ、
大型繁華街や居住地がそれぞれ各地で収斂していくように思える。
とは言っても東京が日本の中心であり続ける保証が完全とは言えないし、都の財政が崩れない保証もない。

>68 需要が大きい店舗で黒字であれば撤退なんて有り得ない。
需要に反した店舗であれば撤退せざるを得ない。
商業施設というよりは店舗毎の力量が問われると言うことだろう。

皆さんは将来的に定年退職したあとも小杉に住みたいですか？小杉に住んで毎日何をしたいですか？

>65もし仮に首都圏人口の減少に伴う人口の都心回帰があるとすれば都心の賃貸相場の暴落で誰でも多少古かったり狭かったりを我慢できれば都心で部屋が借りられる状況になった場合でしょうね。すでに給食費や育児・医療手当の充実でマンション購入とは無縁の通勤通学定期もままならないの非正規雇用共働き層は都心に戻っていますからその流れですね。

都心マンションの購買層は地方在住で金の使い途が見つからないような資産家と外国人ぐらいでしょうね。
実需要は相変わらず量的には空洞化したままのはず。

企業の社宅借り上げや家賃補助制度は縮小一本やりですし、家族を持ち子育て環境を求めれば親元や親戚に近いエリアでかつ交通や教育環境に恵まれた長期でライフプランをカバーできるエリアが点で生き残るのではないでしょうか。
武蔵小杉は交通網とタワーマンションが生んだ緑の多さは特筆すべきものがありますが商業施設や学区の問題が残りますから日吉本町1丁目あたりと比較すると100点満点ではないですね。

非正規雇用 共働き層は都心に戻ってる

という情報は本当？
聞いたことないけど。

非正規雇用は結婚できないが世の中の流れだと
思います。

>72当たり前すぎる質問に驚いています。
東口タワーマンションの住民ですがぜひ住み続けたいですね、公開空地が生み出した緑地の多さもすばらしいですし二が領用水、住吉公園、多摩川の水辺と徒歩圏のゆとりは本当にすばらしい。
大学卒業まで育った地元が近いうえにどこへ出るにも便利ですから友人関係も疎になりにくい。アクアラインや東名も北関東方面へ行くにも首都高荏原入路が近いので趣味のゴルフも誘われればどこでも行けます。練習場は徒歩で河川敷、車なら新川崎と気持ちよい練習場がそろってます。

退職したらうちは車持っていないので、電車で横浜とか伊豆とか行くかなあ。あとは映画見に行ったりとかそんな感じでしょうか。趣味がある人はいいですね。

>74データ出てますよ。

まず給食費が払えない、もしくは免除になるような家庭は足立区を筆頭とした23区北東部が非常に高いです。次に非正規雇用DINKSは通勤費が自腹なうえ奥様の勤務地が数年ごとに変わりますから職住接近でつぶしが利く山手線・地下鉄沿線が基本です。さらに各種子育て補助制度が充実してますから都心部の築20年以上の物件を中古で購入しリフォームをいうのが相場。

対して川崎市は給食制度が無いためこの層が減っているにもかかわらず若い世帯が増加しています。都心より新しく安い物件を買い子育てに理解がある家庭に囲まれた環境で十分な教育投資できるわけです。
品川へ10分渋谷へ15分の武蔵小杉がたとえば大崎や五反田のタワーマンション群より高価になってしまうことが無い限りこの流れが突然変わることはないですね。

あとはまったくの私見ですが今まで二度ほどバブルを見てきて神奈川県は十分に上がり切る前にはじけていて東京23区内とは実力以上の価格差があるという実感があります。

>76そんなことありませんよ、うちの父が後期高齢者の仲間入りしましたが自動車免許返納し移動はもっぱらバスの無料パスで趣味のゴルフは何年もやってませんね。結局のところ住みやすいかどうかというのは人との交わりだと思いますよ。

で、両親が歳とって住居を変えると思い出が消えてしまうためぼけ易いって説があるため日吉駅前の古い家を多少改築した状態で住まわせ続けてます。
そのために私が比較的近い武蔵小杉の駅前に住んでいるという事情もあるのですね。武蔵小杉と豊洲や湾岸との決定的な違いは東急沿線や川崎市/横浜市北部で育ったジュニア層やリタイア層が住めるタワーマンションという基本需要があるかないかだと思います。今春にはエクラスに高校時代の友人が入居しますし理屈では東急って乗っ取り王の五島一族ですが沿線の住みやすさは特筆すべきものがあるため戻れる人は戻ってくると思います。

>73
非正規雇用共働き層は近郊のアパート地帯に多く住んでます。世田谷区あたりは毎年かなりの人口増で、待機児童数も増えています。地方から出てきた人の最初の受け入れ場所で、なかなか給与が上がらないからほとんどが賃貸のまま、独身比率も高くなってます。
近郊は近郊の役割があるみたい。

世田谷区の人口は将来100万人になるでしょうね。