武蔵小杉地区の今後について・・・【44】

>６０
今はタワマンに限らずマンション全体が維持費高い。
維持しきれない世帯は住んでた利便性の高いマンションは子供に引き継ぎ、
自分は郊外の戸建もしくは新築マンションに移り住む需要でそこから下がりにくくなる可能性はある。

ただ今よりもっと都心部が値落ちしてた場合は、
子供も親も都心に住みたがるし、建て替えたばかりであれば
維持費が安いうちは都心のマンションに住むことが可能になる。
その場合は需要がなくて郊外は下がる。

デフレの今はこっちの可能性が高いけど、インフレだと前者の可能性が高い。

住んでる時点では資産ではなく、経費ですね。

首都圏が人口減少すれば、面として広がった現状が点になることは予想されてる｡
物価が上昇傾向を続けられるとしたら、点として残った地域の不動産価格は上昇してるでしょう。
点として残らなかった地域は暴落かな。
首都圏の人口がまだ１千万人、２千万人だった昔の市街地をみればある程度想像つくでしょう。
それに加えて新たに鉄道が開通した駅近とか、開発で価値のついた地域が点として残るかと思う。

武蔵小杉は点として残るね

人口が減って行くと都心近くに収斂されて行くのですね。
高度経済成長時代に都心部から家を求めて郊外に広がって行った過程の逆が起こるのですね。
ビデオの巻き戻し再生みたいに。

2020年に東京でオリンピックが開かれると、何かその象徴みたいになりそう。
前回のオリンピックの時代にタイムスリップ？

>63
点として残っても周辺が過疎化すると商業施設が成り立たなくなりますね。
バスの便数が減ったりして駅も寂れる。電車の本数も減る。
そうすると、残った点の不動産も値下がりするのでは？

>66 だから利便性の高い街だけが点として残るってことでしょう？
周辺と言っても、もっと広い範囲の周辺からも点に集まるのだから、
人口減少とは言え、武蔵小杉は昔も今も未来も交通の要所として維持できる。
全ての人が都心を目指してる訳じゃないのでね。
厳しいのはニュータウンなどの都心から１～2時間くらいの場所が最も厳しくなるだろうね。
需要がどんどん無くなるから。

郊外の交通の結節点として栄えてきたところは落ち込みが大きいんじゃない？今ある商業施設も撤退するでしょ。

>65 確かにその傾向もあるだろうけど、
今まで都心にこだわってきた企業側の価値観も徐々に変わってきているのも事実。
実際、本社や事業所中心を郊外へ移す企業も出始めてる。
私が思うに、ある一定範囲で現状よりもいわゆる都心エリアは広がりを見せ、
大型繁華街や居住地がそれぞれ各地で収斂していくように思える。
とは言っても東京が日本の中心であり続ける保証が完全とは言えないし、都の財政が崩れない保証もない。

>68 需要が大きい店舗で黒字であれば撤退なんて有り得ない。
需要に反した店舗であれば撤退せざるを得ない。
商業施設というよりは店舗毎の力量が問われると言うことだろう。

皆さんは将来的に定年退職したあとも小杉に住みたいですか？小杉に住んで毎日何をしたいですか？

>65もし仮に首都圏人口の減少に伴う人口の都心回帰があるとすれば都心の賃貸相場の暴落で誰でも多少古かったり狭かったりを我慢できれば都心で部屋が借りられる状況になった場合でしょうね。すでに給食費や育児・医療手当の充実でマンション購入とは無縁の通勤通学定期もままならないの非正規雇用共働き層は都心に戻っていますからその流れですね。

都心マンションの購買層は地方在住で金の使い途が見つからないような資産家と外国人ぐらいでしょうね。
実需要は相変わらず量的には空洞化したままのはず。

企業の社宅借り上げや家賃補助制度は縮小一本やりですし、家族を持ち子育て環境を求めれば親元や親戚に近いエリアでかつ交通や教育環境に恵まれた長期でライフプランをカバーできるエリアが点で生き残るのではないでしょうか。
武蔵小杉は交通網とタワーマンションが生んだ緑の多さは特筆すべきものがありますが商業施設や学区の問題が残りますから日吉本町1丁目あたりと比較すると100点満点ではないですね。

非正規雇用 共働き層は都心に戻ってる

という情報は本当？
聞いたことないけど。

非正規雇用は結婚できないが世の中の流れだと
思います。

>72当たり前すぎる質問に驚いています。
東口タワーマンションの住民ですがぜひ住み続けたいですね、公開空地が生み出した緑地の多さもすばらしいですし二が領用水、住吉公園、多摩川の水辺と徒歩圏のゆとりは本当にすばらしい。
大学卒業まで育った地元が近いうえにどこへ出るにも便利ですから友人関係も疎になりにくい。アクアラインや東名も北関東方面へ行くにも首都高荏原入路が近いので趣味のゴルフも誘われればどこでも行けます。練習場は徒歩で河川敷、車なら新川崎と気持ちよい練習場がそろってます。

退職したらうちは車持っていないので、電車で横浜とか伊豆とか行くかなあ。あとは映画見に行ったりとかそんな感じでしょうか。趣味がある人はいいですね。

>74データ出てますよ。

まず給食費が払えない、もしくは免除になるような家庭は足立区を筆頭とした23区北東部が非常に高いです。次に非正規雇用DINKSは通勤費が自腹なうえ奥様の勤務地が数年ごとに変わりますから職住接近でつぶしが利く山手線・地下鉄沿線が基本です。さらに各種子育て補助制度が充実してますから都心部の築20年以上の物件を中古で購入しリフォームをいうのが相場。

対して川崎市は給食制度が無いためこの層が減っているにもかかわらず若い世帯が増加しています。都心より新しく安い物件を買い子育てに理解がある家庭に囲まれた環境で十分な教育投資できるわけです。
品川へ10分渋谷へ15分の武蔵小杉がたとえば大崎や五反田のタワーマンション群より高価になってしまうことが無い限りこの流れが突然変わることはないですね。

あとはまったくの私見ですが今まで二度ほどバブルを見てきて神奈川県は十分に上がり切る前にはじけていて東京23区内とは実力以上の価格差があるという実感があります。

>76そんなことありませんよ、うちの父が後期高齢者の仲間入りしましたが自動車免許返納し移動はもっぱらバスの無料パスで趣味のゴルフは何年もやってませんね。結局のところ住みやすいかどうかというのは人との交わりだと思いますよ。

で、両親が歳とって住居を変えると思い出が消えてしまうためぼけ易いって説があるため日吉駅前の古い家を多少改築した状態で住まわせ続けてます。
そのために私が比較的近い武蔵小杉の駅前に住んでいるという事情もあるのですね。武蔵小杉と豊洲や湾岸との決定的な違いは東急沿線や川崎市/横浜市北部で育ったジュニア層やリタイア層が住めるタワーマンションという基本需要があるかないかだと思います。今春にはエクラスに高校時代の友人が入居しますし理屈では東急って乗っ取り王の五島一族ですが沿線の住みやすさは特筆すべきものがあるため戻れる人は戻ってくると思います。

>73
非正規雇用共働き層は近郊のアパート地帯に多く住んでます。世田谷区あたりは毎年かなりの人口増で、待機児童数も増えています。地方から出てきた人の最初の受け入れ場所で、なかなか給与が上がらないからほとんどが賃貸のまま、独身比率も高くなってます。
近郊は近郊の役割があるみたい。

世田谷区の人口は将来100万人になるでしょうね。

世田谷区地区の今後？！

72さんへ
定年退職後日吉本町一丁目からこちらに引っ越してきました。日吉本町一丁目と言っても繁華街取り越して住宅街まで7-8分かかり一軒家って大変です。
私のうちは地区センターの近辺でしたが、こちらの方が本当に便利です。
ここに住んでると外に出るのが億劫でないので外出が増えました。
それに食事も本当に楽です。
皆様も住んでみたら分かりますよ。

７８さん
全く同感です、日吉本町ｎａｔｉｖｅの日吉台小学校から普通部です。
東横線沿線は謂わばｎａｔｉｖｅ　ｆａｕｎａです。
その中での武蔵小杉にタワマンが出来て私も文句なしに決めました。
そんな人が結構多いと思います。
ここ以外にあまり惹かれるマンションって東横線沿線にあまりなかったのも事実です。

そういえば最近の日吉は戸建や土地売りが多くなって相場が下がりましたね。

今東横線でも一戸建て買う人ほとんどいないですよ。
売りに出すときは一年がかりでいい値の半分と思ってたほうが良いです。

都内の東横線はまだまだ戸建のほうが売れるよ。
恐らく都内のマンションだと土地が高いせいか
戸建もマンションでも価格帯がほぼ一緒なのと安いと地主が買い増すから。
でも神奈川は確かに高くてもマンションのほうが人気あるかんじ。

都内の東横線は駅前でも戸建街として守られてますから。神奈川の東横線の駅前はほとんどマンション街になってしまったので割高な東横線で買う意味ないですからね。

生活様式が便利で駅に近いマンション型に変わってきたみたい。

マンションがいいよね。
一戸建てはこの季節寒い。。

戸建ては維持が大変だし、核家族化で3世代同居も難しい。
昔に比べて利点が見出だせない感じはあるなあ。

戸建てとマンションの維持は同じだとだと思います。

一般論ですが
家族の構成人数が少なくなって来たので戸建ニーズはあまり無いです。

戸建ては面倒です。

維持費は100戸ぐらいのマンションが一番安いんだって。一戸建ては知りません。

確かにマンションの方がにんきあるみたい。
ここって７５ｍ２が６，800万とかが売れ筋何だから考えられない。

駅から遠い戸建から順に廃屋になりそうだね。
変な人が住みついて治安が悪くならなきゃ良いけど。

都市型の生活が主流でしょ。
武蔵小杉ってどのタワマンも駅に近く日常の生活が超便利。
こんな所滅多にない。

生活様式もそうだけど建売が増えてから戸建の人気が一気に落ちたんだよ。

戸建のよさといえば注文住宅で好きに建てられることや庭付きで広く住めることだったけど、建売業者が目ぼしい土地を買ってしまって土地を狭く切って3階建てに積み上げるミニ戸にして売るので戸建の良さが感じられない戸建ばかりになった。

割安なよい土地が出てこなくて業者が買わなかったような高い土地しか買えない。それだったらマンションのほうがいいとなるのは自然な流れ。

都心も憧れるホテルライクな甘いー生活。武蔵小杉。

意見を総合するとマンションにそのまま住んで親から相続する戸建は売却って方が多いみたいですね。

維持費が上がったマンションも一緒に売って新築に住み替えだろうね。
相続した戸建とそれまで住んでたマンションを安く売っても築浅1件分にはなるだうから。

戸建は売ろうにも売れなくなると思うけど、
お金がかかってもちゃんと壊して更地にしてくださいよ。

多摩地域　空き家条例　相次ぎ制定
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20121222/CK2012122202000087.ht...

誰かのコメントを否定するわけでもなんでもないのだけど、
人はいま起きてることがずっと続くと思ってしまう生き物なんだよね。
それで社会も個人も過去から失敗を繰り返してきた。
でも、同じ傾向が続かないのは、何度も証明されてきてる。

>103
そうそう
戦後郊外が永遠だって勘違いしちゃったんだよね。

こんなに少子高齢化が進むとは誰も予想できなかったよね。

高いお金を出して郊外に戸建を買った人はお気の毒としか言いようがないね。

武蔵小杉って偉い高いですね、今日ＭＲいってびっくりです。
しっぽ巻いて帰ります。
来てる人が皆さんセレブみたいで気が滅入りました。

日本の少子傾向や人口減少がこの先何十年もつづくかわからないしな。

>106さんは真面目に言ってるのかな？
日本人の0歳児からの人口は既に分かっているから、
女性の出生率と平均寿命から日本の人口構成はほぼ予想できます。

長期的には超高層の区分所有のリスクをどう評価するかだな。
そのリスクをあまり過小評価すべきではないと思われる。
要するに、50年後に、
築50年の超高層マンションと
築50年の古家つき宅地とでは
どっちが評価が高いだろうねってこと。

>108 そりゃまた資産価値で考えた場合ということでしょう。
セキュリティや気密性、耐震性なども考えないと。
暮らすからには資産価値よりも快適性が何よりも重要だと思いますね。
もちろん戸建てでも万全なお宅もあるでしょうけど、
特に将来の老後を考えると戸建てのセキュリティやメンテナンス、主要施設への距離感等、
なかなか面倒な問題になってきますよね。

50年後には新耐震基準が出来ていると思う。もしかしたら10年後かも。築50年のマンションでは気密性、耐震性も今と同じではないよ。コンクリートも劣化するし。だいたい築50年のマンションに本当に住みたいかな？今で言えば1960年代のマンションだよ？築50年の戸建ての価値は土地の価値のみだね。でも普通は50年になる前に建て替えるか売るのが一般的。

>110 寿命がそんなに残って無いので気にならない。
子供へ受け継ぎたいなら考えておく必要はあるかも。
どうするか今のうちに子供に教え込んでも無意味だが、その時はその時で何とかしてくれるだろう。
いずれ意外と好条件で建て替えが出来てしまうかもしれなし。

2050年、団塊ジュニアですら75歳以上の後期高齢者。必然的に
築50年のタワーマンションの管理組合の役員はほとんどが後期高齢者。
そんなところを買いたがる若い人がいると思うかな？

建て替え？
後期高齢者管理組合役員にはそんなエネルギーはないだろうな。

土地が広ければ、建て替えして、住居を増やして住民の負担を抑えることができるけど、タワーの場合、建て替え、解体費用は全額住民負担になるから、反対する住民もいるだろうね。

築50年では売るにも売れないから、築30年ぐらいで売るのがベストな気がする。修繕費も高くなるしね。

もう少し早く動かないといけないと思うよ。
タワマンは60代超えの購入者が多いから20数年後に
相続で譲り受けた子供世帯が売却や賃貸で処分するはずだから。

50年後には存続放棄・あるいは権利を譲渡して解体費用にまわす感じでは
建て替えると思っている人は少ないと思う

そうだね、基本的にタワーの建て替えより、権利放棄でファンドが金出して解体～建て替える可能性のほうが高いね。その頃には大部分の所有者が変わって年齢層がバラバラになってるから住みたい派と処分したい派にわかれて揉めて実際には築70年くらいまでは放置されそうだけど・・・。

もっとも今の少子高齢化社会が続けば売る相手がいないからファンドも金出さないのでその可能性も消えてしまう。

でも築50年のタワーが駅前に20本近くあるのはちょっと嫌だな。

おーおー、ネガ朝早くから頑張ってるな。

>115
郊外のマンションは相続絡みで一波乱ありそうですね。

郊外は家余り時代になるからね。

安心したいのなら都心に近いマンションでしょうね。

それにしても、古くなったタワマンってどうするんだろうね。

>>107
その計算で、年金は失敗したんだよね。
この先、何十年も出生率は変化しないかな？
どうでしょうね。誰にもわかりませんね｡
仮定で行動するしかないけど、変化に対応できる柔軟な思考と行動も重要ですね。
変化に対応できなければ、その先は…。

将来、郊外の駅遠の不動産が暴落するとしたら、そのときには同じ金額でかなり広い土地が手に入るということですね。
そのときは、それはそれで魅力と感じる人がいそうですね。
需要と供給の関係で、バランスする値があるでしょうから、その値がどこか？

>123
NY郊外の地価が参考になるのでは？

東京郊外の地価は異常（狂気に近い）に高いよ。
NYは中心部と郊外で不動産価格がずいぶん違って、
中心部は東京より高いくらいですよ。

グローバル化が進むと地価も国際標準に近くなるのでは？

ネガさんの特徴

1郊外、郊外と連呼
2供給過剰で暴落すると売り煽り
3商業施設がないので不便と連呼
4緑がないと連呼

郊外マンションの行く末を冷静に分析する事は大変意義があると思います。

買って住んでいる人にとっても、これから持ち家を検討している人にとってもね。

で、
あなたは住んでるひとでも検討している人でもなくて二子玉ライズ住民さん？

一番いいのは古くなったら住民がお金を出し合って建て替えするということかな。街並みもきれいになるし、修繕費も安くなるし、耐震性もよくなるし、設備も新しくなるし、部屋もきれいでいいことずくめですね。

東急小杉駅前のマンション建設現場に設置してあるチラシ入れだが、昨日10時くらい女性が紙袋からドバッと大量に挿入していったのを目撃。
そして夜9時過ぎ帰りにそのチラシ入れを見たら空になっていた。小杉のマンションに興味ある人多いんだな、と感心した出来事だった。
安部バブルの兆候か。住宅ローン減税も拡充予定だが、控除しきれない時は現金で直接給付するらしいし。。エコポイントより凄い感じか。

最終的に建て替えられなくなった建物ばかりになったら
東京を捨てて未開発の地方や郊外をインフラ整備することになるでしょ。
デベや建築業者を維持するには最終的にはそれしかないし。

ここにいる人が生きてるうちは起こらないけど次世代くらいで。

商業施設やホテルなんかはいろんなところで建て替えやっていますね。マンションも将来的にそうなっていくと思いますよ。その方が資産価値があがりますから。

＞128
現実的にはそれができないよ。
金銭的な問題というより解体と建築に時間がかかりすぎることに問題がある。
解体＋建築で5年くらいかかっておまけに資金は現金で用意しなきゃいけない。
建物に関する話し合いも入れると10年はかかる。当然、その間の仮住まいの費用もかかる。
相当余裕があるかつ若い世帯ばかりでないと建て替えにはならないから
現実的には古くなったタワマンは業者に売ってその金でどこかへ移り住むしかないと思う。

武蔵小杉の率直な印象。短期間にタワマンが建ちすぎでは？ 首都高のように老朽化が街レベルで問題になる可能性がある。それ故、数十年たったタワマン群の街の資産価値がどうなっているかは未知数。あまり考えたくはないが、ゴースト化する可能性はゼロではない。街が新しさを保っている10年位先までは資産価値がかなり高いのは間違いなさそうだが。
武蔵小杉だけでなく豊洲なども同様ですね。

>131
商業施設はマンションと違って借入が起こせる。

マンションの建替で新たに住宅ローン借り入れる年齢ではない世帯も多いし、次世代に受け継いでた場合でも既に住宅ローンを抱えてることもあるし、かなり先々に住む家のためにローンを抱えようとするのも考えにくいよ。

>>124
ある程度は参考になるでしょうけど、根本的な文化の違いがあるので。
NYと東京の街並みはまったく違って、それが似たようになることもなく、似させる必要もないですね。

話がずれますが、
国際社会の中での価値は、ユニーク、独自であること｡個人も社会も。
そして、それをベースにした相手に対する尊重とコミュニケーション力。
だと思います。

>124

だいたいNYの郊外というのは東京の八王子なんかよりもはるかに遠いです。ですから比べるのは難しいですよ。

>133
都心部と郊外を同列で論じたらミスリードになりますよ。
方やオリンピックの8km圏内ですからｗ

郊外の再開発は点でしかない、それが都心部と大きく違うところ。郊外はゴースト化リスクがあります。

ここでは戸建てよりマンション派が多いみたいですね。



今は、中小企業の給料が悲惨なくらい少ないのでマンション派が多くなったんでしょうね。

みなさん、先のことを考えすぎですよ。安倍さんの政策か成功するかしないか、1年後日本がどうなっているかもわからないのに50年後を予想してもナンセンス。予想があたる確率は限りなくゼロに近いです。

現状でベストな選択して、定期的に見直しし、方針変更が必要なら見直しすればよいと思います。

現状でベストな選択だと武蔵小杉を外して、同じくらいの坪単価の都心部のマンションになるのかなあ？

ここで一戸建て派が少なくマンション派が多い理由。マンション検討版だから。

タワマンの将来というより、集合住宅であるマンション全てが当てはまる問題。
規模の差はあれど、それがどのような方向になっていくのかは武蔵小杉に限った話ではない。
これまでの意見だとネガが圧倒的に不安を煽る書き方が多いね。
かと言って、タワマン住民にどうしろと言うのかね？
さっさと売り払った方が良いよ、というアドバイスなのか？
仮に売ったとして、その買い手はどうすれば良いのか？
現在の住民も、これから流入する住民もいなくなれば税収は減り、
商業施設利用者も減り、街の規模が縮小する。
これほど利便性の高い場所に１棟辺り数百世帯分もの戸建てが可能な土地は無い。
何かを得るにはその代償があるのは必然。
都心や他の場所へ住民に移ってもらいたい、武蔵小杉をゴーストタウンにしたいならどうぞネガを続けなさい。
街の将来を良くしようという意志は、決してそこには感じない。
あるのは物件価格を値崩れさせたいという意志か、分かりきったことをただ浅はかに発言しているのみ。

武蔵小杉と同じくらいの坪単価の都心部のマンションってあるの？

ないですよ。

つまり言いたいことはこれ以上タワマンは同じ場所に建てない方がいいということじゃないの？小杉はタワマンがまとまりすぎているんだよ。もっと散らばっていれば古くなってもそれほど目立たないのに。

粘着ネガの皆さんもだんだんと突っ込みどころがなくなり、追い詰められている様子ですね。

しかし二子ライズって悲惨だね、たなざらしの上売れない悲惨マンションとして有名になっちゃって。

値下がりを気にするタワマン住民視点だとね

>147 そうであれば、市に直接訴えるしかないですね。
財政改善に反することへ耳を傾けるとは思えませんが、住民の声を届けることは重要です。
将来、市が何らかの対策を取れる体制を今から策定しておけると良いのですが。
どちらにせよデベは、イケると思うから建てる訳ですよね。
それだけ需要がある場所と言うことです。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130104-00000019-mailo-l14

武蔵小杉駅のある川崎市中原区は人口が急増している。
全国平均の１０年よりはずっと遅いが、それでも３５年にピークの
約２５万９０００人を迎えると、その後は減少に転じる。
「市は今のことしか考えていない。いずれ人口が減るのに、
こんなにマンションを作ってどうなるんだ」。
小杉御殿団地管理組合理事長の山本厚さん（６４）は強く憂える。
武蔵小杉駅周辺は南側の工場跡地を中心に再開発が進んだが、
古くからの住宅が多い駅北側も足音が近づく。
昨年、初めての大規模なマンション建設反対運動が始まった。
今年度から計画が動き出すのは高さ１８０メートルの５４階建てマンション２棟。
長時間の日影やビル風など近隣住民の不安はつきない。

>137
133です。そうですね。豊洲と同列は持ち上げすぎましたね。
老朽化は全てのマンションに当てはまる問題ですが、武蔵小杉は規模が大きいタワマンが狭いエリアに建ちすぎているので、一つのマンションだけではなく、街レベルの問題になるリスクがあります。将来ゴースト化するか否かは、現在のタワマン住民が購入したマンションを今後どうするかで決まるんじゃないですか？資産価値を気にする方々があまりに多いので、万一資産価値が下がり始めたらみんなが一斉に売りに出しそう。最悪のシナリオは、売りの大量発生による資産価値暴落です。何十年先までも資産価値がある素敵な街になることを願います。今住んでいる方々の将来の行動にかかっていると私は思ってます。

昭和31年、住宅都市整備公団の賃貸住宅 として、全１２棟からなる｢小杉御殿団 地｣が誕生。


そろそろ立て替えですか？

>153
資産価値が安泰なのは都心部だけかもしれませんね。

ポジの立場で武蔵小杉が良いとする立場の人のを聞きたいです。

資産価値を気にするような意見が多く出てるから売ろうと考えてる人も多いはず。
どこまで価値を維持できるかは住んでる側からすれば不安を煽ってるとか叩くなとかって
話かもしれないけどこれから検討する側にとっては大事な問題ですよ。

本当に永住するかどうかは別にしても、
永く住むつもりで買いたい人にとっては武蔵小杉は合わないということかどうか。
今まではどうにかなるだろう的な意見や年収3000万円以上あれば大丈夫とかであまり参考にならなかったので。

鉄道網、商業施設、公共施設、医療施設等、
住宅の価値・価格にプラスとなるインフラ・機能が
これだけ駅周辺にコンパクトに集まるところは、
首都圏じゅう探しても他にないと判断しています。

しかも街並みが美しく整備されていく途上にある。

仮に武蔵小杉でさえ価値を維持できないような未来があれば、
その場合は他はもっと悲惨になっているという判断です。

各施設の集積だけならお隣の川崎駅や下手すれば溝の口駅にも負けるよね。

市民不在の開発

香港のタワーマンション群
http://mangonaoko.exblog.jp/10845613/