武蔵小杉地区の今後について・・・【44】

アメリカやヨーロッパは湿気が少ないから建物が長くもつ。木造の家でさえ、100年経っているのがいっぱいある。しかも地震がほとんどないから古くても倒壊する危険性はほとんどない。日本は気候や震災の関係で建物が長く持つようにはできていないんだよね。マンションもヨーロッパなどに比べるとかなり安く造られている。

一戸建てがいい人は、駅10分ぐらいの一戸建て探せば？

赤坂プリンスは57年で解体、横浜磯子プリンスは50年で解体だったね。その他多摩市の団地の建て替えも築40年ぐらいだね。

単純計算で6500万の物件がもし100年持ったら、年間65万、月々約54000円。
投げ捨てても十分元を取った気分になれる上に地権者としての権利は残る。
もちろん管理修繕費を入れるともっと行くが、
立地条件の賃貸考えるとかなり有利にそんなもんじゃないか?と思える。
まあ100年後、私は生きてないけど。(笑)

>560
だから目的を聞く意図はなんだよ。
あなたのレスに意味はあるのか？
答えられなくて困るなら、同じことを他人にするな。

>565 ソース下さい。最近建設された日本の高層建物はどのくらい持つと思いますか?

>566
それも手だろうね。
しかしタワマン建て替えの問題提起にはなにも答えてない。

>570　ソースはありません。実際に住んでいたことがあるのでわかるのです。向こうの不動産も結構見ましたから。私が住んでいた家も築101年でしたよ。アメリカでしたが。

>570
コンクールの寿命で言えば、60-100年くらいだと思いますが、
社会的寿命という観念があって、赤プリもそうですが、設備、配管の老朽化や、社会的ニーズとのミスマッチにより、より早く解体されることが多いと思います。

日本は新築信仰があついから、中古住宅に価値がないけど、
欧米だとビンテージとして新築より価値が認められる文化的土壌がある。
東京は焼け野原になった経験も影響してるのでしょうか。
欧米は建築や街並みに公共性や芸術性、文化や歴史、民族のアイデンティティを認める文化のちがいも大きい。

>568
管理修繕費をいれないなんて誤差大きすぎる。
解体費用で土地の価値も削られる。
問題がでるのは相続したあなたの子か孫の代でしょうけど。

>571 高層マンション建替えの問題提起に答えられる人っていると思っているの?
事例が無いのに?

ただ古くなった団地等の建て替え事例はいくらでもあるね。
大体は業者が安くなった物件を買い叩いて新築マンションにしちゃう。

>568
100年もたったら、大規模修繕何回もあるし、管理修繕費6000万以上はらってんじゃない？
税金も入れないと。

>576
そうではなくて、きみの返しは不毛だと書いたんだよ。
タワマンの問題について戸建てにすりゃいいと言う。
しかし現実にタワマンは建っているし、それを問題にしているのにだ。
アイデアがないのなら書き込まないでよいよ。
仕事でもそんなスタンスじゃ成功しないし、まわりが迷惑するから気をつけたほうがいいよ。

>575 じゃあ管理費修繕費入れて月々15万くらいなら納得するかい?
子や孫の代で問題になるとしても、それを問題とする人もいればしない人もいるだろう。
自分の親や祖父母から譲り受けた物件をどうするかは現時点では判断出来ない。
他で住むために売却するかもしれないし賃貸へ出してるかもしれない。
ただハッキリ言えることは住宅ローンは私の代で完済する。

あなたは何が言いたいの?
自分の孫の代まで心配して物件購入を慎重に考えるべきってこと?
気持ちは分からんでもないが。

このスレは６０年後評価される。

>578 そこまで言うならタワマンの建設止めてきてよ。
それも出来ずに人を中傷するってどんなだよ。
君は大部分の人が分かりきっていることを問題として提起してる。
実際にタワマンは今も建設され、既に購入して生活している人もいる。
同条件で購入出来る戸建ても無い。
その事実は変わらない。迷惑なのは果たしてどっちか。

↑すまん、>581だが返答先を間違えた>571へのレス。

マンションが供給過剰が原因で
近い将来、日本全体の半分近くが空室になるらしい。

そりゃバス便エリアでしょ。
駅近が半分空室になるわけがない。

もうわけがわからん。
とにかく先のことはよく分からんから双方熱くなるなよ。
この問題解決出来たら住宅界のヒーローになれるよ。

僕はそれでも利便性を求めてマンション購入する人がいても良いと思うけどね。
考え方は人それぞれだし、幸せならそれで良いじゃん。
人の幸せに水をさすようなことしちゃいけないなあ～って単純に思う。

コンクリートが60年以上もっても配管は長くて40年ぐらいと言われている。だから築40年ぐらいで建て替えするマンションと配管を全取替えするマンションが出てくるんだと思う。どっちが得なのかはわからない。

50年経てば、解体技術の進歩と法整備の進展が必ずある。
小杉に限らずそこらじゅうに死ぬほど立っているタワマンが、国策として何の対策も取られずにそのままスラム化するような事があるわけがないだろう。

そもそも40～50年前の団地ブームやニュータウンブームは、駅から遠いところに安い住宅を大量供給したから今の過疎化につながっている。
駅近で開発が続けられる武蔵小杉にこの話はあたらない。
50年後も武蔵小杉駅近の居住ニーズはそれなりに必ずある。

資産価値がほとんど残らないのは普通のマンションも一緒。
タワマンが問題なのは解体に巨費がかかるから、土地所有権を考えてもマイナス資産となる可能性があるということ。
特に駅から遠い立地や地方のタワーはその可能性がある。
その点、たぶん今ある武蔵小杉のタワマンは大丈夫じゃないかな。

>588 解体費でマイナス資産って何だよ?
マイナスになるなら権利放棄するだけでは?
それでも放棄しない方が得であれば放棄しないだろうし。

住宅なんて買って住んだ瞬間にマイナス資産なのは当たり前。

昭和の建物と最近建設のタワマン一緒にされてもね~。
そもそも建築基準法違うし。

50年後どうなっているかシミュレーションしてみると、
建て替えしようと思っても、高齢などの理由で反対する世帯がある程度いると思われるので、建て替えできない。よってそのまま住み続ける。しかし修繕費は大きくなり、相続した子世代は、古いマンションに自分達で住むのは嫌だけど、高い管理費、修繕費を毎月払うのもばからしい。売りたいけど築50年の上に高い修繕費のため、買い手も見つからず、賃貸にだしても利益は出そうにも無い。

こういう状況になるのかなあ。こういう場合どうしたらいいんだろうね。いい考えがあったら教えてください。

分譲住居って４つの価値があると思う。
１．人が生きていくための住居として
２．交通利便性、地縁血縁、子育て環境、おしゃれなショッピングエリアなど快適に生きていくための住居として
３．物件そのものの魅力（最先端機能だったり流行のタワーエリアだったり、本格的な日本住居だったり）
４・希少性

１の物件なんて誰が買うんだろうと思いますがたまたま実家が近かったり近くの賃貸団地からの住み替えだったり、職場の工場へマイカーで通勤するのに便利だったりマイナーな個別事情で２の価値がある人が買うんですね。
そんなこと何も考えないで荒んだ工場地帯や山の中や川っぺりのバス便マンションを安いからと買って住む方はまあ使い捨て価格って事でしょう。

で、小杉ですけど２＆３に４が加算されるか否かが問題なんですね。東横線特急停車駅かつ横須賀線で品川まで10分の駅前タワー立地ですから500世帯×20本としても最大10000世帯しか住めないというのは希少価値だと私は思います。ＳＣ問題に関しても先行する東急スクエアを見れば賢い７＆ⅰＨＤは自分達の間違いに気づき軌道修正すると思いますよ。

587の言ってることは半分当たりで半分間違いだと感じる。
解体技術の進歩と法整備の進展が必ずあるについては同意。
ただ、解体と建築に見合う場所が必須条件だろうね。

価値がある場所は建て替えが今後進み、価値が無い場所はしばらく放置だろう。
赤プリなんかがまさにいい例、あの新館は築30年。建物的にはまだまだ使える。
解体に巨費を投じるだけの旨味があるんだろう。

ニュータウンについては元々タワマンでは無い為、建て替えが進んでる。
又、新たに若い層が住み始めてる。それでも人口は減に進んでるけどね。
人口が増えすぎたから減になるのも当たり前だが。

品川まで10分って魅力的

品川駅まで１０分歩くマンションより十分魅力的。

６０年後の解体問題で重要なのは敷地面積ですよ。都内の林立するビル群は誰がどうやっても建替えて魅力的に再生するのは容易じゃないでしょう。小杉の再開発エリアは東口などそのまんま再開発されるんじゃないですか？ニューヨークのブルックリン地区も綺麗になりましたしクイーンズもきれいになってきていますね。
建替えで金儲けしようとさえ思わなければこれだけ利便性に優れた立地ですから永久に忘れ去られるとは思えませんね。

住宅の建替えはどんなに便利でも金を住民全員が出せるわけじゃないから最終的には安値で叩き売り以外の選択肢ないよ。

金儲けの手段である商業ビルや賃貸ビルとは違う。

ブルックリン地区って高層群じゃないよね。
低層は再開発されるよ、上に建てられるから。

>>596
素人意見で恐縮だが、将来は管理組合（総会）の決議によって簡単に建て替えが出来るようになると思う。
ある条件を満たせば、建て替えに同意しない部屋を組合が強制的に安く買い上げる権利が与えられるとか。

全ての部屋の同意さえ得られれば、あとは経済性だけの問題。逆に言えば、経済性がなければスラム化か…。

７＆Ｉの姿勢はあまりにもお粗末です。
とにかく三井と共同で東急からの４階プラットホームへのアクセス出来なかったことが最大の問題点。
私は７＆Ｉの周辺住民への説明会２年前出ましたがその時誰かがこのアクセス問題どうとらえてるか質問しましたが、全く駅直結なんて考えてないとの回答でした。
４階直結は無理にしても東急ストアーの東側の駐輪場（ＧＷＴと駅ビルの間）を利用しアクセス道路作るのかとの質問に”
え～そんな空き地ってあったっけ”って感じでした。
一流ＳＣは駅直結が一番地理的条件だと思いますがこの辺の感覚の鈍さに驚いこと覚えてます。
駅直結、しかもセレブ路線東横線へのダイレクトアクセッスが一流店舗誘致の絶対条件と言う感覚がないのに驚きました。
所詮は箱ものを作る部門と店舗誘致部門皆勝手に動いてるし、隣の三井は何してるのかも分からない、自分のアリオのコピーをそのまま持ってくることしか考えてないみたい。
所詮田舎のＳＣです。
今頃慌てて柴田さん起用なんて遅すぎます。
建設段階からの基本設計から変えないと。

私なら設計段階で川崎市に誘致条件として東横線へのダイレクトアクセス、将来中原街道をまたぐ歩道橋でＳＣと横須賀線へ
のダイレクトアクセスを市のインフラ投資を条件にしますけどね。

私の予想では。。
東急コアタウンが現状のまあまあ店舗群。
三井がその上の若干高級路線。
アリオが一番大衆化路線。

599さん、アリオ撤退運動するより他に方法はないかと思いますよ。それでも他のSCも来てくれないと思いますが。

>590
そんなに変わってないんですけど。そもそも基準法の問題ではないですよ。
いまの建築技術でもコンクリートは４５～２００年の耐用年数。
超高層で使用されるコンクリートは６０年～１００年程度で設計されているよ。
更に配管設備は１５～２０年。この先技術革新などで設備更新する際に建物躯体が耐えられるかどうかわからない。
赤プリの解体が良い例。あれは昔は階高低かったから現在の天井高にリニューアルしようとしても出来なかった。

古いマンションだと、宅内が光配線できなかったりするでしょ？あれと同じ。
先を見越した良い設計がされているか、階高やPSシャフトにゆとりはあるか？など大きいけど、大抵分譲マンションはここをけちってます。というかギリギリで設計される。

>599
でもアクセス改善は東急もJRも嫌がるでしょ。
わざわざ不便にしてるのに、すんなり認めるとは思わない。

最初からきっちりと計画してから街づくりしないからこうなる

ペデデッキなんか作ることになったらまーたMSTの低層住人が日照でゴネるでしょうに

街づくりのためという観点でものを考えられなくなったところは、もうダメだね。

将来性なし。

品川駅徒歩8分のプラウド高輪三丁目が坪単価450。品川駅までの所要時間は武蔵小杉駅近マンションもあまり変わらないですが、坪単価が全然ちがいますね。

自分が賢いと勘違いしてる馬鹿が多いな。
特にタワマン建て替えとかで色々問題提起してる奴。
完全に自分のバカさ加減を露呈してる。
悔しかったら不動産業界で修行してこい。
お前らの考えている問題なんぞ問題ですらないことが分かる。
ある意味、注目される武蔵小杉を買うことの出来る顧客は賢い人が多いと感じるし、
資金力が高いことは確かだ。一般的に住宅ローンが組めずに沈んでいく顧客とは明らかに趣向が違う。
中にはいるよ、資金力も将来性もない奴が武蔵小杉駅近の物件が欲しいと抜かしてくる奴が。
源泉徴収票持ってきたら年収数十万も落ちてるのにどうやってその額ローン審査通すんだよっていう…。
遠まわしに他の物件勧めるしか方策がないわけで。
ネガキャンは人気のあるエリアでしか起きないのは常識。
どんなに信念を持った主張でさえも潮流には逆らえないことを知るべきだな。

>602 赤プリと武蔵小杉のマンションをなんで一色だに考えるのですか？
分譲マンションはケチってるそうですが、その事実は証明出来るんですか？
建築基準法が変わっているにも関わらず、”そんなに変わってない”とする考えは何
処からくるのですか？もう少し説得力ある内容でお願いします。

このスレみてタワマンに住んでいることが恐くなりました。
今まで考えたこともなかったのに将来が急に不安になってきました。
どうすれば良いのでしょうか？嫁は気にし過ぎて落ち込んでますし…。
せっかく東急スクエアの情報で喜んでいたのに何でこんなことになったのでしょう？

超一等地の同潤会青山アパートで建て替えにあれ程苦労したのを見ているもんな。
誰がどう考えても建て替えるしかない程老朽化していて、
しかも立て替えたらみんな儲かるに違いないあそこですら
長期間なかなかまとまらなかった。
そう甘く考えない方がいい。

>610　気にする必要はないと思いますけど、明らかに酷い書き込みが多いですよね。
大丈夫ですよ、私も東急スクエア楽しみにしてます。
多分、多くの小杉住民があなた方と同じ気持ちで街の発展を楽しみにしています。
一部、人の楽しみを踏みにじろうという輩がこの掲示板にいるだけなので心配なさらずに。

ほんと腐った人間がいるな。
自分の発言に責任を持たずに言いたい放題。

>611 だからなんだ？　いいかげんにしろ！