東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？　２スレ目

私も2000万預金で20年200万借り入れを検討していますが、ローン控除のメリットは、団信加入で100万ちょっと、団信未加入で60万くらいのようです。
手続きの面倒くささを思うとどうしようかなと・・・

466さん
すいません、理解できていないので教えていただきたいのですが、
> 団信加入で100万ちょっと、団信未加入で60万くらいのようです。
加入した方がマイナス値が小さい、という意味ですよね？

467です。
すいません、逆でした。
> 団信加入で100万ちょっと、団信未加入で60万くらいのようです。
加入”しない”方がマイナス値が小さい、という意味ですよね？

スターワンは、団信の保険料は別払いなので、団信の保険料が別途４０数万円かかると言うことです。
ローン控除のメリットは、ローン控除の還付金総額から、ローン関係諸経費と団信保険料を差し引いた額で計算しました。
ただし、途中で死亡した場合は、ローン残が団信で返済されるので、団信に加入したほうが有利です。
一応、死なないことを前提に計算しました。
団信保険料は、ローン金利に含まれているものと、別払のものが有るようです。

469さん
そうすると団信”未”加入で100万ちょっと、団信加入で60万くらい、ですね？
＃まだ誤解してる？しつこくてすみません。

＞そうすると団信”未”加入で100万ちょっと、団信加入で60万くらい、ですね？

そのとおりです。
466は逆さまに記載してしまいました。
金額も2000万預金で20年2000万借り入れです。
申し訳ありませんでした。

借り入れ年数、金額により、還付金額、諸経費、団信保険料が違ってきますので、あくまでも参考に。
還付金は、１０年間受け取れますが、年末の借り入れ残高によります。
借り入れ金額が多い場合は問題ないのですが、借入金額が２５００万円以下の場合は、借り入れ期間が長いと還付金が多く、短いと少なくなります。
また、団信の保険料等は、借入額が多ければ当然多くなっています。

471さん、
ですよね。私も同じような借入れ状況、団信非加入でいこうと思っていたので、理解を間違って
いたらどうしようと思って確認させていだきました。

借り換えはしたことが無いので・・・

万一のためとか、返済満了時の総資産額?
など考慮しているのかな?

普通に考えると借入れ元金を減らしたほうが、
賢明と思われますが、それぞれの考え方と
総資産の運用方法に色々な考え方がありますから。

繰上げ返済は都度21000円かかりますからね、
普通預金にその分を入れたほうがいいかどうか
シミュレーションしてみるといいのでは。

すみません。２月実行ですが、スターの金利確定は契約した日の属する月となってます。
もし、１月中に契約した場合、２月に金利が下がれば、２月の金利でもいけるのですか。
私は借入れの３分の１程度の預金ではじめます。
具体的に２１００万借入れで当初預金７００万でスタートです。毎年、最低１００万以上預金していくことで１０年くらいで借入れ＝預金で金利０を目指します。実際は８年くらいでいけると思います。
この１年で短期金利３年が徐々に上昇し、昨年１月２．３％が今月３パーセントまでになってます。
ちなみに１０年固定はあまり覚えてないですが、１年通してみると３．７５パーセント最高に今は
３．４パーセントになっており、短期３年、長期１０年の金利差がありません。
私は１０年固定で考えてますが、みなさんはどのようにお考えでしょうか。

8年で金利ゼロが達成できそうなら
もちろん短期。
日銀総裁の延期宣言も出たことだし、
まだまだ不透明感ありでしょう。
その前に預金額をいかに増やすかの計画を
したほうが賢明かと。

伺います。ローン＝預金で始めたいと検討中の者です。
2000万のローンを夫名義で組み、夫婦が50％ずつの連帯債務にする予定です。
こういった場合でも、妻の預金を夫名義の口座に移したら贈与扱いになるのでしょうか？できることなら実行と同時にそれぞれから1000万ずつ出し、口座に塩漬けにしておいたら楽だな…と思っております。
連帯債務で実行された方はいらっしゃいますか？？

厳密に言うと贈与になるらしいですが、
実際には口座残高を調べるよりも、
どうやって資金を調達したかを調べる
(お尋ね書なるもの・・・)ようです。

借入れをしていること自体が、
資金の調達方法なので、
預金と金利についての事は
わざわざ申告する必要も無く、
銀行の営業品目の一部として
捉えては?

連帯債務者なら大丈夫かとも思われますが、
心配ならば、夫婦間で契約書を交わし・・・
年間100万程度の金銭のやり取りを行うことに
すれば・・・
スター銀行でも相談に乗ってくれますよ。

うちは8:2で毎月5万(年間60)夫婦間で
返済するという約束にしました。

＞厳密に言うと贈与になるらしいですが、

私もそのことが気になって銀行の方に聞いたのですが、
銀行側としてはお答えのしようがないとのこと、
それはそうですよね。
税務署が個人の普通預金の口座までいちいち立ち入るかどうか疑問ですが、

調べた限りでは不動産を取得した場合は
479さんの言うとおり
資金の出所を調査する
「お尋ね」の手紙が来るらしい、ただし全員ではないよう。

478です。ご意見ありがとうございます。
私も銀行に聞いたところ、一般的には贈与になるとのことでした。
しかし＜実際に収入も同程度で、連帯債務でそれぞれに残高証明をとり、登記も５：５にして、それぞれ同額を住宅ローン引き落とし口座に入金する＞ということでも贈与になるのかとしつこく聞いたところ、税務署に聞いてくれと言われてしまいました。。。
税務署に聞いてみるべきでしょうか？あまり突っ込まずに流したほうが得策ですか？？480さんがおっしゃるように普通口座まで立ち入るのかは疑問ですが、夫が個人事業主なので少々神経質になっております。

北日本銀行にすれば問題なくなるのは分かっているのですが、あちらはどうも頼りないというか、問い合わせてもあまり相手にされていないようで...（東京支店）　それに契約した住宅メーカーがスター銀行と提携したということもあり、できればスター銀行にしたいと思っています。

＞＞４７７さん
４７６です。預金をなるべく増やすよう努力はする気ですが、実際このローンの利用者の声を聞いたことがないので、このスレで聞くしかないのです。
短期３年でも預金を毎年最低１００万でも大丈夫でしょうかね。
まあ、やってみないとわかりませんが、、、。
変動もどうでしょうか。

＞預金をなるべく増やす努力
477です。
私自身、もうすぐ40なのに親を頼りにしたくは無かったのですが、
背に腹は替えられません。
現金買いも出来る資産は持っていましたが、
外国債券の利回りが大変良くて解約したくなかったのと、

後10年もすれば親も日本の平均寿命に到達することから、
家族会議をして、一歩踏込んで両家の親兄弟とそれぞれ、
相続の話し合いをしました。
総資産についても概略算出し、相続税の事も調べました。

結論として出た答えは、”生きたお金”であって欲しい。
10年後の相続よりも今の資金援助を・・・と。
贈与税が掛からないように色々と・・・

正直、親も生きているうちに感謝されたい・・・と、
言っていました。
身勝手な子供ですが、親のありがたみも分り、
親孝行は生きているうち・・・と感じました。

マンション購入をきっかけに、親と色々な話ができました。

＞税務署が個人の普通預金の口座までいちいち立ち入るかどうか疑問ですが

聞いた話ですが、税務署は必要があれば調べるそうですよ。

普通預金は当然調査の対象内。
普通預金と云えども利子課税の対象であるから
銀行から税務署に報告は行っている。
そのことを預金者（＝納税者）は意識してないだけ。
タンス預金なら普通預金よりは安全だが、
それでも必要となれば、タタミをはがしてでも調べる。
税務調査を逃れたい人の常套手段は無記名金融債の自宅保管だが
それも安心ではない。実際、金丸信はバレた。

478です。税務相談室に問い合わせました。

夫婦でほぼ同額の収入があることで、連帯債務での持ち分比率1/2ずつは認められる。
妻の預金を夫名義の口座に移しても、それが住宅ローン負担分であり、またその支払いのためであれば問題ない。
ただし、書面で記録を残す必要がある。

との解答でした。
実際に収入があり、金額や比率が不自然でなければ問題ないとの印象を受けました。（妻にも夫と同程度の収入が有ることをしっかり確認されましたので）

478（486）さんと同様の形態でローンを考えている者です。

我が家の場合、収入比率と異なる8:2という持分比率になっています。この比率の根拠は単に「夫
婦間の取り決め」です。このこと自体は各々の現資産、予定収入を考慮し「8:2という比率があり
得れば」許容されることと理解しています。

つまり（「8:2という比率があり得れば」の条件は満たすが）連帯債務の返済負担比率と収入比率
が異なる、という状況（ここが478さんと異なる条件）で、妻の負担比率分を夫の口座に移すこと
を考えています。

> 金額や比率が不自然でなければ問題ないとの印象を受けました。（妻にも夫と同程度の収入が
> 有ることをしっかり確認されましたので）

「不自然」とは広義に、「8:2という比率があり得れば」という前提を「覆す」資産、予定収入を
指すものと理解しており、これに該当しない我が家も478さん同様「セーフ」（の可能性大）とな
ると理解（予想）しています。

後日私自身も税務相談に行くつもりなのですが、ローン確定時期も近いため、このあたりの解釈
についてご意見をいただけると助かります。特に478さん、税務相談の中で受けた印象や間接的な
解釈がありましたらコメントいただければうれしいです。

487さん、478（486）です。

連帯債務になさるということは、奥様にも収入があるということですよね？
奥様の収入が、奥様の持ち分を払える以上であれば問題ないと思います。（ご主人の収入の25％以上）
対して、それ以下だと問題になるのだと感じました。収入に対して持ち分が多いと「その分は誰が出しているのだ？」ということになりますから。
（ただし、奥様が過去に働いて得た収入や相続された財産などをお持ちでしたら、また違うのでしょうが…）

我が家の場合、「連帯債務の持ち分を5：5にする」と言った段階で『警戒モード』になりましたが、「収入がほとんど同じ」と確認した時点で「問題なし。ただし住宅ローンの支払いのためである（確認できる）ことと、夫婦間での書面は必要。」と言われました。
「全くの他人とひとつの住宅を買い、それぞれの負担分で権利も決める」と仮定して考えれば良いのだと解釈しました。

以上が税務相談をしての私の印象です。

478さん、487です。

> 連帯債務になさるということは、奥様にも収入があるということですよね？

はい。どうやら自分の理解で良さそうであることがわかりました。

> 住宅ローンの支払いのためである（確認できる）ことと、夫婦間での書面は必要。

が重要なわけですね。これで安心して（？）税務署に相談にいけそうです。
ありがとうございました。

478（486）です。

いまさらですが、前レスを見返していて心配になってきました。夫婦連帯債務でも、預金を移すと贈与だと書かれていますね...

ひとつのローンを二人で払っていくことが認められているわけで、「自分の持分を支払うのが目的、つまりは移さなければ支払えない」わけですよね。だから問題なし、と解釈していたのですが...

負担額に関係なく、単なる見せ金のためだけに移したら贈与になるということなのでしょうか？？

487さん、税務相談の結果を是非お聞かせください。よろしくお願いします。

487です。

> 前レスを見返していて心配になってきました。夫婦連帯債務でも、預金を移すと贈与だと書かれていますね...

421さんのことでしょうか。それなら私も見ましたが、あまり建設的なやりとりがなされないまま話が収束してましたので、あまり気にしていませんでした...（それとも他のレス？）

> 自分の持分を支払うのが目的、つまりは移さなければ支払えない

その通りだと思います。東京スターのローンを使用して連帯債務による支払いを小細工（知る限り、夫婦間で貸借契約、年110万以内の移動。）なしに実施するには、これしかないと思っています。

> 負担額に関係なく、単なる見せ金のためだけに移したら贈与になるということなのでしょうか？？

それはその通りだと思いますが、見せ金とは？ローン控除の話？税法と商品特性は別の話ですよね？
478さんの税務相談の内容はそもそも「\1000万預金を移す」ことが前提となっており、税務署はそれを条件付きで「大丈夫」と判断を下した、と理解したのですが、私の理解間違い？
あ、べつに478さんを責めているわけではありませんよ。念のため...

夫から妻へ預金を移せば贈与になります。
ただそれが課税されるかどうかです。
心配なら止めればよいことで、どうしてわざわざ妻名義で返済するのかわかりません。
最近は不正還付が多いので、税務署も目を光らしているらしいですよ。

492さん、487です。
ご指摘ありがとうございます。

> 夫から妻へ預金を移せば贈与になります。

そうですか...　だとすると額の大小に関わらず、持分比率に基づく、夫の口座を返済口座とする連帯債務が成立しなくなりますね...

それとすみません、当方不勉強故、本題から外れるかもしれませんが、もしご存知でしたら具体的な「不正還付」の例を挙げていただけますか。その際、税法と商品特性を区別、あるいは接点があるのであればその点を考慮していただけると助かります。

478（486）です。

487さん
私の相談は487さんが理解してくださった通りで間違いないのですが。。。

見て心配になった前レスとは、ご指摘のとおり、421さんの件です。
421さんは「夫婦連来債務扱いで持分を決め、夫婦それぞれにローン控除を受けたい」と書いてあります。これは我が家にもあてはまることだと思いましたので。
我が家としては、487さんも同意してくださったとおりの考えて進めるつもりでおりますが、まだ不勉強なため、いろいろな意見が気になってしまう状態です。

見せ金とは、ローン金利を減らすためだけに連動口座に入れておく金、というつもりで書きました。


492さん、ご意見ありがとうございます。

＞どうしてわざわざ妻名義で返済するのかわかりません。
我が家のような収入比率で夫ひとりの名義にすると、逆に妻から夫への贈与になってしまうと思っています。

だからといって、現金で支払ってしまっては残り金額が少なくなり不安です。
この商品特性にピッタリなはずなのですが。。。

478（486）です。
たびたび失礼します。

↑妻から夫への贈与になってしまうと思っています。
そうとは限りませんね。勘違いしました。

しかし我が家の諸々の事情を考え、連帯債務にしたいと思っています。

478さん、487です。

まず、夫婦共有名義にして「二人で連帯債務で支払っていく」ことは普通にある話です。

・夫の口座に移した預金が妻のものでありそれをローン返済のためだけに使用する

ことが意図であり、それを第三者（税務署）に客観的に示すことができたとしても（つまり預金移動自体は贈与にあたらないと認められたとしても）、

・自由に使える預金を多くしておきたい

という意図を「預金連動という特性を”悪意をもって”利用した」と取られる可能性がある、ということですよね。何をすることが”悪”（前述の「不正還付」がその一つ）の領域なのでしょうかね？？「ローン控除申告しない」ことが”悪”にならない条件？？やはり前述の「小細工」をすることが”悪”にならない条件？？税法と商品特性が絡み合っている部分なので厄介ですね。

北日本の預金連動なら贈与の心配なく、対応出来ますよね。
ただ、住んでいる地域や勤務している地域に限定がありますが。
いずれにしても贈与の疑いが残るようなローンは避けるべきと思います。

487さん、478です。

まさにおっしゃる通りです！
税務相談で安心したはずだったのですが…（泣
でも似た形態を考えている方のお話が伺えて、とても参考になります。m(__)m

497さんのおっしゃるように北日本銀行なら心配ないのですが、夫が団信に加入できない可能性が高いため審査申請などしていなかったのですが、一応事前審査だけでも申請してみようかと思っています。

税務相談に行かれたら、是非結果を教えてください。

487です。

単独のローンで預金連動＋ローン控除のメリットを非難する人は見当たりません。そこに持分割合（登記内容）に基づく、税務署も条件つきで認めた預金移動の話が加わるだけで、とたんに悪い解釈（良くいえば老婆心）が出てくる、というのはなぜなんでしょうね。

一般に、解釈にブレがないものを除きさまざまな意見が出ます。信じられるのは客観性ある言葉で、それは、固定的な判断基準をもった、本話題の場合税務署の言葉ではないでしょうか。相談の際に「預金連動」などの話はしていないと思いますが、それをしたところで「じゃぁだめ」なんて展開、考えられますか？

>499

やっかみから、文句がつくのだろ。
税金の問題は、自己責任で、おやりになればいいのでは？
税務所というのは、担当官によって解釈の幅がでるから、どうなるかは、自己責任でとしか
いいようがないね

478です。
税務相談の際「預金連動」とは言いませんでしたが、（ローン名義人の）口座残高によって金利優遇がある、とは言いました。そうでないと、何故まとまった額の預金を一度に移したいのかという説明にならないと思いましたので。
確かに、金利優遇の話をしても「ふ〜ん」という程度でした。

ローン控除の金額より、贈与税のほうが高額です。

初めまして。。
3月に引き渡し予定の物です。
色々悩みましたが最初から気になって仕方ない東京スターで契約することにしました。
どうやってかりたらいいか悩んで悩んでよく解らなくなってしまったので
どなたかアドバイスを下さい！！

物件は３３７８万。
頭金は３４０払い済み。
残りは約１８００万。
年収６７０万。
年間２５０万は貯金できていますがかなりがんばってです。

今の収入がいつまでももらえるとは思ってないのでゆとりを持ちたいんですが。。。
おまけに独り者で手持ちの現金が一気になくなるのが不安で躊躇してしまいます。


今の頭金で実行し控除を最大貰ってその間貯金に励んだ方がいいのか・・
8割以内で借りるように追加の頭金を払うのがベストか
その場合固定にするべきなのか
貯金が上回る期間が短ければ変動にしておいてもいいのか。
でも団信が余計にかかるほうが損なのか。。

取りとめも無くて済みません。
何度もシュミレーションしてみたんですが
見れば見るほどよく解らなくなってきました。
早く書類を返送しなきゃいけないんですが・・・

誰か一番いい方法を教えてください。。
お願いします。

＞物件は３３７８万。頭金は３４０払い済み。残りは約１８００万。

計算が合わないのでは。

503です。
すみません・・・残りと言うのは現金が１８００万ってことです。。

>503
物件価格3378-頭金340=借入れ3038(借入れの9割)
諸経費(5%)で168
もろもろの引越し雑費も(5%)で168

物件価格に対する借入れ割合で
金利が上乗せされますので、
その値をどう捉えるかが問題。

早期にゼロ金利が達成できるなら
短期金利。

今年から、所得税と市民税の割合比率が
変更になったため、
借入れ額を多くしてもメリットがあるのか
確認。
所得控除は自分の所得税支払額以上に
控除されることはありません。

額面収入670?
手取りは500程度となれば、250は約5割
計画に少し無理があるような・・・

>手取りは500程度となれば、250は約5割
今の生活レベルを維持するならキツイのかと思われます。
今後の環境の変化(結婚など)に対応するには5割の支払いは・・・?

火災保険はかけておいたほうがいいんですが、東スタはその保険をお客様の自由にしています、他行はその保険も担保にとって、もし火災が起きた場合その保険金はすべて銀行にいくように設定されています。つまり東スタは火災が起きた場合火災保険はお客様がかけていたら、保険金はすべてお客様に還元されます。ただかける年数はどこの火災保険会社でも一括です。ですので保険料金は年数と住宅の価値によってきますが、大体100万前後だと思います。それに借り換えの場合や、新規にしても手数料などはごくわずかなので助かりました。但し、最初の預金が少ないと金利は他行のほうが安くなってしまいます。又、毎年の預金を積み上げられなければまったくメリットはありません。この場合は他行のほうがいいです。10年以内ぐらいに、金利０になるように預金できる方には、これ以上に金利を節約するローンはないと思います。シュミレーションはあくまで予想ですが、現実には毎月15万ぐらいの預金（返済額を除いて）ができれば、500万以上金利を節約できると思います。

487（最近は499）です。

税務署に行ってきました。結論を簡単に書くと「使途を明確にできれば預金の移動はOK」とのこと。

移動行為と返済と２つに分けると、478さんの「住宅ローンの支払いのためである（確認できる）ことと、夫婦間での書面は必要。」は前者、後者は返済口座からの引き落とし履歴、となります。残念ながら連帯債務の場合引き落とし時「各々いくら」という履歴が残らないので、持分割合から「各々いくら引き落としていることになっている」という説明をつけるしかなさそうですが。
＃ローン控除はまったく別の話ですね、という会話もしてきました。

うちも連帯債務でいくことになりそうです。

＞使途を明確にできれば預金の移動はOK

もしかしたら、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例がありますが、これを念頭に話をしたのでは。
しかし、移した預金から全額支払われた場合は良いでしょうが、全額そのまま預金にしておくことがこれに該当すると認められるかどうか問題です。
その口座からローンを支払うと言っても、３０年もの長期のことですから。
不動産の登記事項証明書の提出も必要ですし。
税務署の方が言っていたように、贈与とローン控除の話は別ですので、贈与税がかかることローン控除が受けられることとは別の話です。
ちなみに1,000万の贈与ですと、通常３００万円程度の贈与税がかかります。

487さん、478（501）です。
結果報告ありがとうございますm(__)m　私が税務相談で聞いた結果とほとんど同じですね。安心しました。

我が家は結婚12年ですので配偶者控除は該当しません。
預金に関しては、最初に借入金の1/2ずつを夫婦それぞれの口座から預金し（持分割合５：５にする予定なので）そのままにしておくつもりです。つまり住宅ローンの引落し以外の取引はせず、20年後（の予定）の完済と同時に口座残高も０になるという予定です。

487（509）です。
510さん、

> 婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の
> 贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できる
> という特例がありますが

という制度は知っています。20年はしばらく先なのですが、ご指摘は「20年経てばその先は大丈夫。それまでが心配。」でしょうか？だとして、話の前提に「最高2,000万円まで控除」はないと思います。もっと言うと「贈与」は前提にしていないと思います。話の中で「予め決めた持分割合を基に双方のローンはいくら」という話をしました。もし「贈与」を前提にしていたら持分割合変更の話も出たはずです。

ご指摘のポイントを誤認しているかもしれません。改めてご説明いただければありがたいです。

510です

以前478さんから「妻の預金を夫名義の口座に移したら贈与扱いになるのでしょうか？」と言う話があり、そこから話が広がっていったと思います。
その前提で書き込みました。
夫及び妻がそれぞれの収入に基づいてローンを組むことにはなんら問題がないと思います。
夫又は妻から夫又は妻へ預金を移す場合に贈与になりそれが課税対象になるかと言うことです。

487（512）です。

> 夫又は妻から夫又は妻へ預金を移す場合に贈与になりそれが課税対象になるかと言うことです。

細かい状況設定はともかくご指摘のポイントはわかりました。繰り返しになってしまいますが、相談の回答は「課税」以前に「贈与」（配偶者控除の件を含む）が前提とされていない、と認識しています。

> 全額そのまま預金にしておくことがこれに該当

「これ」とは「使途を明確」だとして、ご指摘の通り長年に渡って「これはローン返済目的です」を客観的に示し続ける必要はあります。が、前述の通り、夫婦間の取り交わし、引き落とし（返済）履歴を管理しておき、必要に応じて登記事項を明らかにし、説明をつければよいと思っています。

すいません初心者なもので・・借入金２０００万に対して預金１０００万（妻には隠しているお金がある・・(^_^;)）妻にバレない様にスター銀行か北日本銀行で借り換えをしたいのですが・・得策があれば教えていただければとおもいますm(_ _)mすいません