リビオ阿倍野王子町ってどうですか？

駐車場や駐輪場がかなり空いているようですね？
駐輪場はまだしも駐車場が埋まらないと２年目から管理費の値上げがあるそうです。
機械式の維持費も高いし、将来はどうするんでしょう。

日鉄からの管理費等は6月から引かれるんですよね？４月５月分も一緒に引かれるのでしょうか？

私も駐車場の空きについては管理費の増額が気になっており、
以前から販売担当に確認をしていました。
内覧会の説明時に、当初ロッカーをリース契約予定だったが
月額管理費コストが下がるようにする為に、リースを止めて
買取にし、駐車場の空きを補填する形にしたようですね。
しかし駐車場空台数分を全て補うのは無理だし、
分譲マンションの駐車場は住人以外に貸すのも難しいし、
いくらか想定した管理費より上がるとは思いますね。
ちゃんと月額が、このままならどの位上がってしまうのかを
教えてもらいたいですね。
車離れが進んでいるために、分譲マンションの
空駐車場は社会問題になっていてますね。
販売側も気にしてロッカー買取にしたとは思いますが。
全く補填しない業者も多いみたいで、まだましなんでしょうが。
引き渡し時に、それぞれの空台数は確認しておきます。

将来的に車を買うかどうか、もしくは車を手放す予定があるかどうか、
管理組合が発足したら駐車場の利用台数について皆さんの予定を確認する必要がありますね。

特に維持費（メンテナンス代）がかかる機械式部分は、全台埋まらないなら思い切って平置きに改修しないと・・・
その際の工事費用は高額ですが、場合によっては管理組合で借金をしてでもやるべきなのでは？と思います。
長期にわたってかかり続ける維持費を管理費に分配してしまうと、半永久的に管理費は高くなります。

車に乗らない世帯は関係ないと、保有世帯のみに負担を負わせて駐車場代を高くするようなことをすれば
ますます車を手放したり、敷地外の駐車場を契約する人も現れたりして問題は深刻化します。
マンション内の駐車場料金より近隣の月極の方が安いとなると、必ず外で借りる人が出るものです。

新築時は駐車場が足りなくて抽選だったマンションでも、住民の高齢化とともに空き台数が増えるのはよくあるようですが、
新築の段階で余ってしまう状態では、将来的にも埋まらない可能性がかなり高いと思います。

追加です。

単純計算ですが、仮に20,000円の駐車場が10台空いていればひと月あたりの管理費収入は200,000円不足。
それを40件で分配負担と言うことになると、１戸あたり5,000円の増加になってしまいます。
かなり大きな問題だと思います。

初期の設定で管理費、修繕積立金を低めにする販売会社が多くて、実際築10年とか20年位の中古マンションのチラシ見てると管理費、修繕積立金の高さにビックリしますね。
まず駐車場金額設定が高過ぎると思います。
個人的な意見ですが、せめて専用駐車場なので15000〜20000円以内じゃないと借りないかな。
シミュレーションを管理会社に再提出してもらって管理組合で協議する必要があると思います。

そうですね。
駐車場代が高くて車を手放した入居予定の方も居るかも知れません。

新築の場合、大概はデベの関連会社が管理会社になり、
管理修繕の計画も管理会社の言う通りに進んでいくものですが、
管理組合の意思疎通が取れて来ると色々問題点が出て来るものだと思います。

この駐車場の空き問題は、住民にとっては喫緊に方向を決めるべきだと思うので
入居後は皆さんで相談して良い解決策を探して行きたいですね。

横から失礼します。
駐車場の話しですが、やはり駐車場代が高くて入居前に所有の車を手放そうとして見積もりを取っています。
駐車場代が13000～15000円ぐらいなら、借りようとしてました。
もう埋まりましたが、近くで15000円で募集はありましたよ。

恐らく駐車場15000円ですと、既に契約済の駐車場8台としても、その方達の値下げが発生します。
その場合は2〜3台数増えても合計金額は変わらないので、ほぼ満車に近い状態にならないと難しいんじゃないでしょうか。
まずは管理費の内訳（駐車場、駐輪場、エレベーターの保守等)が適正なのか、まさか満車で事業計画立てるはずは無いとは思います。8割程度の計画なら、あまり心配は無いとは思います。

管理費が気になっていたら、修繕積立費は大丈夫なのか気になりました。
数十年後に外装塗り替えしたり費用かかると思いますが、きちんと先々の計画、修繕積立費の推移がわかる資料があるのかも気になります。

分譲マンションの買い替え組です。
ここは駐車場稼働率84％で収支計画を立てていますね。
管理費会計初年度予算案をご覧ください。
できれば駐車場代の半分を修繕積立金に回すような資金計画が理想だと言われます。
そういう意味では駐車場代収入への依存度はかなり高い方だと思います。

ただ管理費の削減方法は色々あります。
管理人（実際は清掃と設備のメンテナンス要員）の週あたりの出勤回数を減らすとか、
共有部分の床の重点清掃を年２回から１回に変更するとか・・・
一番効果的なのは、管理組合で合議の上管理会社数社に見積もりを依頼し見直すことです。
以前のマンションで、数社の管理会社に競わせると、３割以上安くなりました。

もっと究極は住民による自主管理。
実際に築年数の古いマンション等で年金生活の人が多かったりするところでは
住民の方が当番制でゴミ置き場や廊下の清掃を行い、植栽の手入れもしている場合もあります。
自主管理となると、昼間の時間が自由になる人が多くないと無理です。

しかしマンションは一軒家と違い、自室以外は美観維持に労力を使わないで済むのも大きな魅力です。
適正な管理費で安心して任せられるのなら問題はないのですが・・・

大規模修繕に向けた資金計画表は管理会社が必ず作成しているはずです。
昔のマンションは大規模修繕の際、１戸数10万～100万単位の資金を一括で拠出するなど
とんでもない事例も多々あったようですが、そうなると払えない住民も出て来るので、
今は一時金の必要が無いように、まともな管理会社は３０年程度先までのフローは作ります。

子育て世代にとってはローンを払い続けるのも大変なのに、自分の車を自分のマンションの駐車場に入れるのに年間二十万以上は厳しいです。
でも借り手が少ないと管理費が上がるんですね？
駐車場をマンション以外の人に貸すのは無理なんでしょうか。

管理組合は社団または公益法人で、営利を目的とせず、収入は維持管理などの補填にまわすことが前提となります。駐車場の外部貸出は、収益事業なので、通常の法人扱いとなります。

社団で22～30％ 公益法人であれば22％、法人であれば30％の基本税率です。詳しくは税理士か管轄する税務署で調べてください。法人税は利益に掛かります。消費税は売上に掛かります。収益事業なので経費は認められます。

賃貸の収益で、駐車場全体を修理・維持管理する場合は、駐車場全体が収益事業とみなされるでしょう。（これも様々な見解はあると思われる）敷地・区画または設備を明らかに分離している場合は別と見なされるケースもあります。


外部貸しにして、その管理を任せれば、契約や納税などで管理会社の手数料は増加します。トラブルも増加します。手数料そのままで、または利益が出ずに手間だけが増えるのであれば、管理会社は引き受けないと思います。

もう堅い話はやめましょう！！

とうとう来週から引越しが始まりますね。鍵引渡し日の日に早々と引越しされる方も多いみたいですね。

163＞買えないけど買ったんですね？

162さんの話は難しすぎるけど、160さんの話はなかなかためになりますね。
今後の話し合いの参考になると思います！

164さん、ツッコミありごとうございます（笑）買いました!!

もう住まれてる方どうですか？

仕事の都合で4月入居。

内覧会の時に「施行はけっして丁寧とは言えないな」と思いました。
床の平行、ネジ取り付け位置、接着剤の拭き取り、バルコニーの塗装、石切etc…。
けっして高級マンションではありませんが、「三千数百万の買い物がこれか…」と少々落胆しております。

実際に生活を始めてみれば、ぱっと見では気付かなかった不具合も必ず出て来ると思います。
先に出ている駐車場の運営も含め、買って終わりでは無く、
消費者としての当然の権利はきちんと主張して行きたいです。
(単なるクレーマーにはならない様に)

住民の皆さんも、アフター保証がある事を忘れずに、
気になった箇所はすぐに問い合わせを！

窓ガラスが少しヒビ入ってました

引っ越してから兄貴(某ゼネコン)が見に来て、やはりベランダの吹き付け塗装は「ずいぶん下手くそだなあ」と言ってました。

凄く静かなのは良いけど駐輪場に止めてる自転車もまばらだし、まだ入居者少ないのかな？


気になる点をあげると

結露が酷い。

フローリングがミシミシ鳴る。

ベランダの風が強すぎるし、大した雨でも無いのに水浸し。

まだ1週間なのに駐輪場の床が汚れてきてる。

あと、誰も表札付けてないけど付けないのですかね？

＞171さん

結露に関してはバスルームの操作パネルの下部を開いたところにある
24時間換気をつけっ放しにしておくのが一番効果的かと思います。

風強いですね（笑）でも風通しが良いって事で!!

本当、風通しがよいですね～
でも風が強いのは施工会社のせいじゃないですよ!

本当に夜静か、今までは道路沿いでうるさいとこに住んでたから余計に静かに感じる。

>169さん

ガラスの割れは、すぐにでも管理会社に連絡を！
保障等どうなるか分かりませんが、一度ヒビが入ったのであれば、
少しの衝撃で割れる恐れがありますからね。

>171さん

結露は換気対策が必須ですね。
換気口閉め切ってたりしませんか？
嵐でも無い限り、開けておかなければ密閉度が高いので
温度も湿度もこもってしまいますから。

床鳴りはアフター点検の際にでも施工会社にやり直してもらって下さい。
170さんも言ってる通り、かなり雑な仕事をしている様なので
きっちり尻拭いしてもらわないと。

エレベーターホールの、エレベーター乗り口上の仕上げもすごく気になります。
茶色の板目をしたカッティングシートを張っているのでしょうが、
相当ボコボコしてて格好悪いですね…。

施工会社に関しては
「有名ではないけど、中堅どころできっちり仕事している」
と販売営業には説明されてたんだけどなぁ…。

エレベーターの声もでかい（笑）

新築だから期待してたんですけど…
上階の音が結構響きます。
皆さんの家はどんな感じですか？

178さん私のところだったらスミマセン！

私も上階の音、結構気になります。歩く音と何か引きずるような音？よく聞こえますね。自分自身も音に気をつけて生活するようになりました。

それは二重天井じゃないからでは？

>１８１さん

構造はちゃんと二重天井ですよ。
それと二重天井は本来配管設備のメンテナンスの利便性を目的としたもので
防音の為ではないんです。
物を落とした時は、逆に間の空気層で反響してうるさかったりします。

個人的には音は気にならないレベルだと思いますが・・・

でも内装はオシャレやと思います、白のフローリングで!!

床が白いと部屋が明るく感じますよね。
今の住居がフローリングですが、茶色なので。
壁は白ですが。
ただ、白だと気をつけて生活しないと傷が目立ちそうですね。
椅子にも足カバーをつけたりしないと。
あらっ？もう完売ですか…

どなたか大型犬を飼ってらっしゃる？

めっちゃ犬の鳴き声が聞こえてくる…窓閉めても相当吠え声が入ってきますね

うちも聞いた（笑）

間違いなくウチのマンションからですね・・・

うちは聞こえないですが、大型犬は飼えないはずですからねー。
ダックスとか、小型でも野太い声の犬も居ますから、そんなのかな？

犬の鳴き声、最近は聞こえてこない。一時期だけだったのかな。

あの…
駐輪場出入り口に置かれているカートは何でしょう？
あれって必要なんですかね？
ハッキリ言ってああいうのん置いて欲しくないです。

物置でしょ、誰かが物置ないとドア開けられへんとかクレームいれたんやろ。

物を置いてドアを開けるためですか？
私もなんだろう…と思ってました。

駐輪場側入り口横のカートですが、
必要な人には助かる物でも、不要な人にとっては「景観を損ねる」等不満の種になりますよね…

個人的には不要派であり、かごの購入は管理費から出されているのか…が気になります。
細かい事なんですがね。管理費は小さな積み重ねが将来大きな差を生むと考えていますから。
駐車場の運営費の事もありますし、長い目で細かい部分も考えて行かないと。

駐輪場のドアノブの上も手書きで開け方書いてるし、このマンションはアナログか（笑）犬吠えとる吠えとる

確かにあの駐輪場のドアは開けにくく不便だけど、カートはないな。
ダサすぎる。
貼り紙に関しては、管理人が一応パソコンで打ち直したものに代えてはくれてるようだが…貼り紙だらけになってきているのが問題。
住人が把握できていればいい訳だし、貼り紙は最小限にすべき。

ゴミ置き場、駐輪場入口を含め、わざわざ書かなくても住人なら鍵の開け方位は理解してるはず。
このマンションは頭が悪い住人ばかりですよと言わんばかりなので、さっさと外して欲しいんだが。
駐輪場入口前のカゴについても貧乏臭いし、こんなのが置いてるマンションは賃貸でも見かけた事が無いので、さっさと撤去してもらいたい。
いつになったら管理組合の会合やるんだろうか。
勝手に、変な仕様にされても困るので、そろそろ皆さんの意見を聞きたいですね。

以前の住居も3月引き渡し、3月末～4月入居のマンションでしたが、最初の管理組合総会は６月でした。
竣工３か月検査の後にするんじゃないかと思います。
住民同士の意思疎通が図られて、共有部の不具合を団結して指摘されない為の、管理会社の悪知恵じゃないかと（笑）

今日、自転車置き場のカートも貼り紙もなくなってました！
管理会社の人がここを読んでるのかな？
それともどなたかクレーム入れたんでしょうか。

引っ越し養生が外れてスッキリしましたね。
あまり気づかなかったけど、エントランスとかホールとか
案外“和テイスト”なんですね。

地域のこと等、深く考えずに購入しましたが、この付近は民度が高い！
商店街の方々も品が良いし。大正解です！
ただ・・・犬嫌いの私にとって、夕方から晩の鳴き声だけがネック(泣)

>>201ネックって

廊下パッと見たら警察っぽい人がウロウロしてたけど、何？

婦人警官が道路に立って、マンションの部屋を見上げて何やら数えてたそうです。
夫がエントランスの制服警官に訪ねても「何でもないです」と言われたとか。
何でもなければ来ないと思うんですが・・・

確かに、何もないのにぢぁ、何してんねん！

私も帰宅時、マンションを見上げる婦人警察官と警察官の自転車2台見ました。
何だったんでしょうね…。

以前ポスティングされていた「上層階の奇声と物音」に関係しているのか…。
そもそも深夜の警察官訪問を管理会社は把握しているのでしょうかね。

何にしても理由が分からない以上、不安感は拭えないですよね。

・住民が個人的理由で自ら警察に連絡した場合は、管理会社は何も知らないかも知れません。

・別の住戸の件で、当事者でない住民（もしくは近隣住民）が警察を呼んだ場合
・警察が独自に必要ありと判断して巡回または訪問した場合

は、警察は管理会社に何らかの連絡を入れたんじゃないかと思います。
その場合でも個人情報保護の前提で、他の世帯に影響がないと判断されれば伏せられるでしょう。

でも救急車や消防車が来たわけではないので、怪我人が出るような事件では無さそうですし、
制服警官数名という状況だと、やはり個別の通報だったのではないでしょうか。
静観するしかないかな。

ところでそろそろ住民板に切り替えた方が良いですよね？

なんか怖いね、なんで警察が。

こちらで書き込むのもなんですから、
管理人さん、そろそろ閉鎖して住民スレお願いします。

エントランス、なんでいつも開けっ放し？

あそこのドアも自動ドアやったらオシャレやったのにな

皆気付いたら閉めるようにしませんか。
と言っても、ここのレス見てる住人にしか伝わらないか…。

やはり男性の管理人では管理できないのではと思いますが、皆さんはどう思われますか？

①拭き掃除
全く拭き掃除をしている様子が無い。
いつ見てもエントランス扉のガラス、各階エレベーター、エレベーター内の全て（鏡を含む）が汚く、
また過去に雑巾棟で拭いたと思われるが、ろくに絞りもせずに拭き取ったと思われ水滴がつき、
そのまま汚れている。

②１Ｆホール内の観葉植物
１つしかない観葉植物が枯れてきている。
土の確認はしていない為、全く水やりしていないか、水やりし過ぎているかと。
そもそも、この程度の管理が出来ない事自体が問題かと。


管理人さんは、人は良さそうで近隣住人とのコミケも取られている点は評価出来ます。
しかし、まずはマンション内外の美観を損ねないようにする事は最低限の事だと思います。
新築２カ月で、この状態では先が思いやられますね。

良い管理のためにはそれなりの管理費が必要となりますが、よろしいですか？

良い管理って？
213さんの指摘されてる内容は特別な業務内容でなく、普通の職務内容だと思います。
ただ性別は関係ないとは思いますけど…。

以前も書き込んだ買い替え組のものです。

私は今の管理人さん、とても良くやって下さってると思いますよ。
丁寧に挨拶して下さるし、まだお若いのでお仕事されてる様子も機敏な感じで好印象です。

それと確かに女性目線の方が、ガラスの拭き上げや観葉植物に対しては丁寧かも知れませんが、
管理人さんの業務には、設備関係の点検や電気器具の交換等もあり、
脚立を使った作業、それなりの力仕事も数多くありますので、
逆に女性では難しいことも案外多いのは間違いないのです。

分譲マンションの管理人さんを３人見ましたが、私は今の方は十分コストに見合う仕事振りだと感じました。

123さん

ガラスや観葉植物が気になる時は、
気軽に管理人さんにお願いしましょう。
私もマンション管理人は男の人のほうが良いと思います！

エントランスの観葉植物が枯れてるの、私も気になっていました。一つしかないのにそれが枯れているとなるとなんだかみすぼらしく見えます。特に来客がある時には気にしてしまいます。エントランスってマンションの顔ですから…。

>>218

管理人を見かけたら遠慮なく言いましょ。
私もそうします。

こないだ夜中の３時頃に帰ってきて、エレベーターを１階で待っていたら防犯モニターに子供が写っていて、えっ？こんな時間に子供？と思ってエレベーターのドアあいたら誰も居なかった。

そういえば求人とか見てもデパートやビルの掃除は女性が多いけどマンションの管理人は男性の場合が多い。
何か意味があると思う。　
確かにエレベーターの鏡が汚れてたことあったけど、管理人さんが一日中いるわけじゃないし。
ああいうの汚すのって小さい子供だろうから、一緒に乗ってる親も気をつけてほしいな。

脱線してますよ。

同じマンションなんだからこういう場所でも角を立てずにお話しませんか？
バカな親とか言わず…

222の匿名さんは多分住民ではないのですよ。

>225さん なるほどです。

虫多くないですか？

毎朝隣の工事が煩くてイライラしてます。
前のマンションだと隣に大和ハウスが戸建を新築している時に、1軒1軒に粗品持って挨拶していましたが
やはり3流業者だと単に工事するだけなんだろうなぁ。

それとも施主が横柄なのかね。

このマンションが建つ間も周囲に騒音を出していたわけだが。
お互い様の精神は持ち合わせていないのか？

隣にビルが建つと言うのはこの物件を買う時に聞いていましたし、仕方ないですよ。
確かにこのマンションの建築中も周囲には迷惑をかけていたと思います。
建築期間も長かったし、11階建てのコンクリ打ちですから本当にうるさかったでしょうね。

近隣の家への挨拶、隣がマンションとなると判断が難しいのかも知れません。
全戸に挨拶するか、東側の〇〇４号室の住戸だけにするのか、低層階にだけするか、
検討したけど結局やらないなら全部やらないで落ち着いたのかな？なんて想像してます。

228の所だけには絶対に挨拶に行きたくないな。
横柄なのはお前自身だろ。

うちは下層階では無いので、そんな事はどうでも良いが
匿名の書き込み上から目線でウザイ部外者が意見するな
偉そうに意見するなら役員に立候補しろや

部外者に役員立候補とか矛盾してますね。

発端は228の自己中心的な書き込みだろ。
まあ232は228なんだろうが。

>232さん

“下層階”という表現は侮蔑的に映りますから“低層階”で統一しませんか？
マンションには高所恐怖症や、万一電源設備が故障した際階段で昇降できる階層が良いと、わざと低層階を選ぶ人も居ます。
住民さん同士でヒエラルキーを感じさせる言葉を使うのは宜しくないと思いますよ。

タワマンでよくあるらしいですね、マンションの階層ヒエラルキー。
ここの住民はそういうくだらない意識はないと信じたい。
下層階と書いた人も悪気のあってのことではなく、言葉のチョイスを間違えただけですよねww

いつも住人の皆さん挨拶してくれるし40戸のマンションなので大丈夫じゃないですかね

まぁまぁ。
それぞれ煽り合わないで。

228さんの言う通り、工事の音がうるさいのも粗品が配られていないのも事実ではあります。

でも229さんや230さんが言う様に、私たちのマンションを建てている時、
隣接する戸建てや商店街には今聞こえている以上の騒音が聞こえていたはずです。
そして、販売が始まった段階で空き地にマンションが建つだろうとの説明もありましたしね。

こればかりは都会に住む以上、仕方無い事ですよ。

煽ってるのは231から234までの困ったちゃんたち。
他の人はマトモじゃない？

>困ったちゃんたち

これが余計じゃない？

以上。

住人でない方は別として、住人の方は節度を守った書き込みにしませんか？

本音を言い合うのも大切ですが、住人同士でけなしあっても、良い方向には進まないと思いますので…

せっかくご縁があって一緒のマンションの住人になったわけですから、憎みあうのではなく、協力しあっていきたいです。

ほとんどの住民の方は節度を守っていると思います。
諌めるのは大切かも知れませんが、基本的に問題外の発言に反応しない方が得策ですよ（笑）
スルーがこの手の掲示板の基本ですから。

私も以前のマンションで、住んでから５年後に南側の空き地に大規模物件が建設されました。
その際、近隣住民に対しての説明会が町内会館で開かれましたが、
個別に粗品や挨拶ということはありませんでした。
逆に粗品を貰ったからと言って騒音が減る訳じゃないですから、
工期は永遠に続く訳じゃなし、犬も鳴くし工事もあるのが街に住むと言う事で・・・・

最初の人の表現がイマイチでしたね。

>>238

ごもっとも。
カリカリしても仕方ないわ～

>>242

そうそう、犬が鳴くのは本能だし、粗品貰えば煩く感じないってこともない♪

ところで今更ですが、今建てていらっしゃる西側のファッションサロン？ブティック？は、何階建てなんでしょうか？
どなたかご存知でしたら教えてください。

>>246
今日現場監督に訊いてみました。
三階建てだそうですが、階高があるので向かって右の四階建てとほぼ同じ高さになるそうです！

247さん、情報有難うございます！
とても参考になりました！

前出242です。
その南側に建った大規模マンションの建設工事中、かなり工期が遅れたらしく、
当初の説明会での約束は反故にされ、夜は9時10時までずっと大音量で工事が続くし、
職人さんが弁当のクズやゴミをコンテナに投げっぱなしにするのでカラスが大量飛来。
ミキサー車が撒き散らす泥水で周辺道路はいつもドロドロの水溜りで、新品の靴も履けませんでした。

そんなことがあったせいか、今の隣の工事現場なんて、何にも気になりません（笑）