新生銀行の住宅ローンについて

847さん

842です。

ミックスの場合、諸費用聞いてきました。

事務手数料５万円で変わりません。
印紙代、分け方によります。５０００万円以下の物件を
１０００万円を超えて２つに分ければ、ミックスの印紙代は単純に２倍（２万円＊２）ですね。

司法書士の報酬：ミックスの分け方による。

私の場合は、新生銀行がデペロッパーの提携銀行に入っているので、
司法書士はデペロッパー指定になっています。
ただ、理屈は新生銀行指定の司法書士も恐らく同じでしょう。

①変動、１０固定以下：根抵当
②２０年以上：抵当

ミックスが①＋① or ②＋②であれば、抵当権の種類は一本で良いので、
ミックスであっても、司法書士の報酬は変わりません。
①＋②であれば、２種類の抵当権を登記しないといけないので、
報酬が増えます。具体的にどれぐらい増えるかは不明。

８４２さん
参考になりましたありがとうございました。
８４７

念の為の確認ですが、根抵当では、住宅ローン減税受けれないってことはないですよね？
住宅ローン減税の制限は多数ありますので、念の為調べましたが、
抵当権の種類については制約はないと思っています。

ここって、三大疾病保証とかあるのでしょうか？

>>867
根抵当で住宅ローン減税受けられないってことは無いが、
住宅ローンに係る抵当権設定登記の登録免許税についての
減免（0.40%→0.10%）は一切受けられない。
恐らくこれを混同している人っているよね。

住友信託銀行も、繰り上げ手数料無料ですね。
新生と比べるとどうなんだろう。

ローン実行から初回の支払い月まで、新生側の理由で（具体的な理由は不明ですが）
２ヶ月タイムラグがあるのに、その２ヶ月分、借り上げ全額に対して利息を取られるみたいです。
契約時にそこまでの説明がなかったため、ちょっとさぎにあったような気分なのですが、
この仕組み、利息がとられることについてご存知の方いらっしゃいますか？

住信でも同様で３月初めにローン実行で、４月末に初回支払いとなり、
利息が多く取られました。
どこかでその間に繰り上げ返済すれば良いというアドバイスを見たことが
ありました。

新生は２回目のローン支払い日までは繰り上げ返済出来ません。
ココで少しでも利息を稼いでいるんではと思っているのでは？
まっ、確か説明書かwebに説明が載ってましたよ。
なので納得済みと言うかそういうものでもいいやと了解済みで
新生にお世話になってます。
因みに今月が第２回の引き落としで、ようやく繰り上げできます。。

＞869さん
当初固定期間優遇型の10年を検討している者ですが、
それでローンを組んだ場合は「根抵当」となり、
登録免許税の減免が受けられないということですか！？

>>874
抵当権設定登記に関してはそういうことだよ。もちろん保存登記はまた別の話だよ。
（ビックリマーク付けるようなことかな．．．）

＞875さん
そうなんですね〜
教えて下さりどうもありがとおうございます^^
減免無しで借入額×0.4％は厳しいなぁ〜と思ってつい！マークをつけてしまいました。
私の感情の表現ということで、特に気になさらないで下さい^^;

870さん

繰上げ返済無料でも、保証会社の返金などに手数料がかかる可能性があります。
興味を持ってる銀行がどうなのか確認をおすすめします。

しかし、銀行の保証の為に、契約者が保証料払うなんて
契約者を馬鹿にしたようなシステムですよね。

>871
>ローン実行から初回の支払い月まで、新生側の理由で（具体的な理由は不明ですが）
>２ヶ月タイムラグがあるのに、その２ヶ月分、借り上げ全額に対して利息を取られるみたいです。
>契約時にそこまでの説明がなかったため、ちょっとさぎにあったような気分なのですが、
>この仕組み、利息がとられることについてご存知の方いらっしゃいますか？
どこの銀行でも同じです。
ローン実行日から、借り入れ残高に対して日々利息が発生します。
支払日までの日数で利息が発生するのは当たり前の話です。

878さん。
いや、当たり前だとは思うんですけど、ならばこちらとしてはとっととローン実行と同時でも
いいから初回の返済を始めて欲しいと思ったんです。
８７２の方も同様のようですが、１ヶ月しかタイムラグないですよねえ。
２ヶ月も返済開始を遅らせるのは新生側の理由なのになあ。

>879さん
2ヶ月も返済開始が遅くなるって、不思議ですね。

私が電話で聞いたときは、
・返済日は毎月26日（好きな日に設定できない）
・実行日が月の前半なら、返済開始はその月の26日から
・実行日が月の後半なら、返済開始は翌月26日から　　　ということでした。

この原則通りなら、返済開始が翌々月になることは無いと思うのですが・・・。
どうして翌々月からなのか、理由をご確認された方がいいかと思います。

880さん
ありがとうございます。
ちょっと電話で聞いてみることにします。
今更前倒しにはならないでしょうけどね。

皆さん短期固定を選んで繰り上げ返済を狙うんですね。私は繰り上げに資金をまわすまでの精神力が持続しないので専ら固定金利選好です。公庫やら自治体の融資やら目一杯借りて来年が10年がきたので、「あっ来年から4％の金利だ。」となり、借り換えを検討。とは言いながら、転職が理由で以前に駄目だったこともありました。新生銀行には2月の下旬に申し込んで先週契約となりました。雇用が2年以上切れ目なく続いていれば大丈夫ということで、転職も問題になりませんでした。融資は来月ですが、今月の25年固定金利2.95％が適用になります。ほぼ9年間、数千万円のローンで3％半ばの金利を払い続けたということは、年間100万円以上の金利を払ってきたわけですが、私の場合は転職がつきものの人生なので、いざ借り換えたい時にうまく行くとは限らず、そういうリスクも考えると、固定金利と付き合うのもわるくないと思います。それと、新生銀行の落とし穴は、繰り上げ返済がボーナス分に先に回されるということだと思いますが、これも毎月を家賃程度の返済額にしておけば、ボーナス返済がなくなった時点で、生活設計が立てやすくなるという利点もあります。それと5年も過ぎれば、普通預金の金利が2％台というのは十分あり得るので、そうなれば2.95％は借りておいた方がお得ということにもなります。契約時には、司法書士しかいないなど、これまでの常識とは違うルールで動いている銀行であることには違いないですが、不便なところも含めて、有利な金利を得ていると思えば、それもまた善しです。個人的には、来年の支払いが1割下がって団信料も不要となり、借り換えが上手く行って喜んでいます。

>880さん

うちは３月２７日に実行して、返済開始は今月からですよ。
その電話で教えてくれた方もずいぶんいい加減なことをいわれてますね。
まぁ、あいまいな返答をされることはうちも経験してますけどね。

そういえば前回の別の銀行のローンも７月実行で９月返済開始でしたね。
珍しいことではないんじゃないですか？

うちは最初も借り換え時も12月終わりごろギリギリ実行。
翌1月12日からすでに返済が始まって半月で〜！と早くてびっくりでした。
まあ、2回とも別銀行ですが。
２ヵ月空きがあって、その間も利息は払い、繰上げ返済も１回目が終わってからなんてちょっと驚きでした。

>>883さん、
あれ、うちは、３月下旬実行で、４月から返済してますが。
もっとも、繰上げ返済は、今月から可能になります。

いろんな方のお話を聞いていると、新生銀行は、ほとんど行員と対面することなく（契約も司法書士だけっていうことは、一度も顔を合わせない？！）、契約まで行くっていうことでしょうか？
余計なことにコストをかけないっていうことなんでしょうけれど、あまりにドライ過ぎて怖い感じがします。こういう銀行って、外国だと普通なんでしょうか？

>>886
ソニー銀行なんてそれを「売り」にして宣伝しているくらい。
どうしても行員に会いたかったら相談会に行ってみたら？
（ただし説明してくれる担当者と実際の融資業務をする審査チームの人は
全然違う部署の人だけど）

>>886さん、
契約は司法書士だけと会い、登記に関する説明を受けて印鑑を押すだけです。事務手数料も新生の自分の口座にいれておくと実行時に引き落されるそうです。ローンに関する説明は事前に行員から電話が入ります。

まあ、都市銀行でもデベと融資窓口の担当の女性ぐらいしか相手にしてくれないで
数千万の取引だし…。
気に入らないのが、司法書士の「立ち会い料」15000円かな。
あんな、子供の使いで…。

８８５さんのように翌月返済開始もあるんですね。
提携と個人で違うとかあるのかしら、、、。
いずれにしても電話して確認します。

>>886
一度も、銀行に行かず、契約しました。司法書士も、デベ指定の事務所に依頼しましたから、銀行とは、電話などでのやり取りだけでした。外国は、？ですが、銀行に行く必要がなく、よかったですよ。

ホームページに６月１日申込からキャンペーンやるんですね。
事務手数料無料と長期固定金利▲０．０５％みたいです。

契約済み の自分としては…
まあ、これで実行金利　６月以降　０．１％以上なら
笑って見過ごすが。

先ほど、電話で確認したら契約まだでも申し込み済みの人はNGだって・・・
ソニーにしようかな。

教えて下さい。
新生銀行ホームページでの資料請求画面次に借入可能金額が表示されますが、借入予定金額が年収に
対しての借入可能額を超えております。こういった場合で審査通過された方いらっしゃいますか？
また、嫁の収入(パート)を合算しようと思ってますが、昨年末で辞めており現在違う所で働いて
います。昨年末まで働いていた所の源泉徴収表はありますが、その分を足した収入では借入予定
金額に届きそうなんですが・・・
どうでしょうか？

新生に先ほど電話したら、申し込みのみなら取り下げて再申し込みOKと言われましたよ。
がんばればどうせ６月実行だし・・・一か八か取り下げようか・・・でも７月実行で上がったらどうしよう・・・と迷ってます。

三菱東京ＵＦＪが今月はちょっと面白いです。
全体的に金利を低めに設定したり、インターネット申込には金利割引を大きくしたり、
金利1％（当初1年ですが）の特別キャンペーンまであったりします。
ずーっと大手メガバンクの金利は、横並びだったのでビックリしました。

業界内では、どれほどインパクトがあるものなのか分かりませんが、
三菱ＵＦＪの動きが、他行への刺激となり、
独自の商品で競い合うようになってくれればなぁと期待しています。

もし「当初3年1％」とか出たら、新生にするかその銀行にするか、迷うかも・・・。

ちょうど、三菱東京ＵＦＪと新生のどちらにするか迷っているところです。
決定的な違いはありますでしょうか？新生の根抵当権が引っかかります。
また、固定を借りると、繰り上げは出来ないんでしょうか？

＞固定を借りると、繰り上げは出来ないんでしょうか？

何を言っておるのだ？

＞901さん

根抵当権と抵当権の法的な違いは、ネットですぐ調べられるので省略します。

新生銀行で根抵当がつくのは、変動で借りた場合（当初固定も含む）です。
変動で借りた場合、「住宅ローン以外にも追加で借金できるサービス」が、
必要か否かに関わらず、自動的に付いてきてしまうため、根抵当が設定されます。
（固定の場合はこのサービスがつかないので、通常の抵当権が設定されます）

実際にこのサービスを使わない人にとって、根抵当権と抵当権の違いは初期費用のみです。
▼新生銀行は、根抵当権の担保額を、実際の借入額の1.1倍に設定する
▼根抵当権は、抵当権なら受けられる登録免許税１／４の軽減措置が受けられない
→このために、抵当権設定についての登録免許税が、抵当権の場合の4.4倍かかります。
（※所有権移転登記の登録免許税は変わりません）

例えば1000万円の借入の場合、
抵当権設定の登録免許税は1万円、根抵当権設定の場合は、4.4万円になります。
2000万円ならそれぞれを2倍（2万円と8.8万円）
4500万円ならそれぞれを4.5倍（4.5万円と19.8万円）すると計算できます。

初期費用の差は、低金利と繰上返済のメリットを生かせば取り戻せるレベルだと思うので、
総額で考えるのならば、気になさらなくても大丈夫ではないでしょうか。

なお、固定でももちろん、繰上返済はできます。

新生　やめとけ、UFJの方が無難です、目先の利益におぼれないように。

＞903さん

もしも、新生で長期と変動を半分ずつミックスで
借入するとなると、長期の方は普通抵当権なので、
登録免許税軽減措置を受けられて、
変動について4.4倍かかる、と考えていいのでしょうか？

３８００万で考えると、1.4+6.16＝7.56万ということ
でしょうか。

>>906
考え方は合っていますが、計算が間違ってます。
「3800万を半分ずつミックス」ならそれぞれは1900万ですよ。

ハイもう一度やり直し。

＞906さん

「抵当権（根抵当権）設定」の登録免許税以外に、
「所有権移転登記」の登録免許税がかかります。
これは物件の固定資産税評価額をもとに計算します。

例えば、軽減措置が受けられる、
ごく一般的な中古マンションの売買なら
（土地価格×0.01）＋（建物価格×0.003）です。

あと、司法書士報酬や、手数料がかかります。

新生銀行のＨＰでシミュレーションすると、
「抵当権設定費」「司法書士報酬」の目安が出ます。
しかし「所有権移転登記費」は入っていないので、ご注意下さい。

単純な計算ミスをして、
お恥ずかしいです・・・。

申請の場合、保証料がいらないというのは、
とても魅力ですが、その他の諸経費が
高いような気がします。

>>608
>「所有権移転登記」の登録免許税がかかります。

あのー、それはローン使わずにキャッシュで買ったって
登記する以上はかかる訳ですが．．．。

９０３さん

非常にわかりやすいです。ありがとうございました。
３，０００万円の借り入れなので、約１０万円ＵＰですね。
でも保証料が約６０万円得するのでやはり、新生ですかね。
ただ、三菱は３大疾病等の保険料も魅力です。
その他に違うことがもしあれば、お知らせ下さい。

繰上げは、変動なら自動的に何とか口座から返済できると聞いたのですが、固定では、一括になるのか、随時返済できるのかもわかれば
ご教示下さい。何度もすいません。

いや、あなたのような質問でしたらここで聞くよりも新生銀行の
ローン相談会に一度行って直接話を聞いた方が良いと思いますよ。
（要予約・Webに予約フォームあり）
「一通り教えてくれ」といえば、そういう基礎的なことは全部行員が
教えてくれます。

＞ビギナーさん

新生銀行は、固定も変動も「自動繰上返済」となります。
あらかじめ決めた「指定残高」を越えた場合、
その日の深夜0時に、越えた分が機械的に繰上返済にまわされます。

例えば、100万円貯金ができたので、繰上返済したいと思ったら、
100万円を新生銀行の口座に入れ、指定残高を0円にします。
指定残高は、電話か窓口で変更します。ネットではできません。

なお、指定残高を0円のままにしておくと大変なことになります。
例えば、こんなケースです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
新生銀行は、毎月26日がローン引落日になっています。
月払の額が10万として、前日の25日に10万を振り込んだとします。
すると指定残高が0円なので、
その10万は、25日の深夜に繰上返済にまわされてしまいます。
いったん繰上にまわされるとキャンセルできません。
26日の残額はゼロとなるため、肝心のローン支払いができません。
返済のためには、新たに10万円を調達しなくてはならなくなります。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

こうした「間違った繰上返済」が起きないよう、
指定残高の初期設定は「月払額＋ボーナス払い額」になっています。
しかし、指定残高をいじった場合は、
必ず元に戻すよう気をつける必要があります。
難しいことではありませんが、
知らなければ大変なことになります…。

なお、新生銀行を検討されているのでしたら、
912さんがおっしゃるように、
一度、支店に話を聞きに行かれるのがいいと思います。
電話でも教えてくれますが、
近くに支店があるのなら、顔を合わせて聞くのがいいと思います。

＞ビギナーさん

「疾病保障付住宅ローン」について…

疾病保障は、保険内容なら三井住友が一番だと思います。
「がん」は診断されるだけで、保険の対象となるからです。
ただし、金利上乗せなので保険料が割高ですし、
途中でやめることができないのがマイナスです。

ＭＵＦＪは、保険料が別払いで、金利上乗せに較べ安くなります。
また、必要なくなれば途中でやめることもできます。
しかし、保険の対象となる条件のハードルが高いのがマイナスです。

なお、死因の上位が三大疾病であるのは事実ですが、
実際にそうした病気にかかる年齢は、
ローン支払を終えた高齢期がほとんどだというデータもあります。
疾病保障が必要か否か、最終的には自分の判断ですね。

なお、もし病気で倒れた場合のことを考えるなら、
「返済保障保険」の方が現実的かも知れません。
銀行によって、「倒れてから3年間」「倒れてから5年間」、
「1回だけ保障」「何回でもＯＫ」などメニューが異なります。

実行までまだ時間があるのでしたら、
あわせて検討されてみてはいかがでしょうか？