変動金利は怖くない？！その５

1043さんと同じような点が疑問です
実行されて半年後の見直し（5年後切り替え）で金利上昇の時は元本と利息の関係性はどうなるのでしょうか？
このとき固定金利のほうが得なんでしょうか？
ご教授お願いいたします。

>>1043さん >>1044さん

最初から2.485%と，2.675%ですぐに下がった場合では，
毎月の返済額が変わりますので，最初に少ししか返さない方が
利息をたくさん払うことになります．
（繰上返済手数料が無料であれば，同じ返済額になるように繰上返済すれば総返済額は同一です）

半年後の見直しの時は，新しい金利で利息を計算します．
返済額は固定なので，返済額−利息＝元本返済額，です．
ですので，元本の返済額が変わる形になります．

http://loan.mikage.to/loan/

でシミュレーションできるので，よければお試しください．
（返済額見直しを，60ヶ月ごとに設定してください）

返済額が一定で金利が変動する場合、上がれば払いきれなかった利息分は未払い利息となり、見直しの時に払っていない分が上乗せされ、結果的に見直し後の支払い額が上がります。

考えにくいですが急激に上がった場合に利息の方が大きくなると、元本がまったく減らず利息が利息を生み借金がどんどん増えていきます。　なのであまりにも低金利の時に支払い額を固定してしまうと、金利が上がれば上がるほど払いたくても払えない未払い利息の状態になります。

と、いうことは、今繰り上げ返済手数料のかかる銀行で変動を選ぶのはよくないということでしょうか。
優遇が０．１％よく、デベ提携でないので手数料のかからない地銀を選ぼうと思っていたのですが、危険な気がしてきました。
ちなみに変動一本で考えてました。

元本均等と元利均等MIXにしてローン減税効果がなくなるときに繰り上げ返済するつもり。そのときの金利動向でどっちを返すかを選択する。これで多少は対応できると思うんだけど。

あとは金利上昇局面では景気も上がってるでしょうってことでどうにかならない？甘いですか？(笑）

>>1046
例えば2300万30年を
0.987％で始めてその後何％まで上がったら未払い利息の状態になるのでしょうか？
今一理解できないんです
これだけ低金利でも今後すぐに利上げされたら、変動スタートは不利なのでしょうか？

>1049
2300万を30年、0.987%で始めると、月の支払額は73840円で、そのうち18900円程度が利息です。
元本2300万に対し、利息が73840円を超える状態が利息未払いとなるので、ローン開始直後であれば、金利が3.890%になれば利息未払いとなります。
5年後の見直し直前であれば、4.5%位です。

実行してすぐにでも繰り上げ返済ありきで考えれば、今の低金利での変動は固定よりも有利ということでいいですか？

＞1051さん
普段なら半年に一度の見直しで上がっていれば、今のように急に上がるときにはそのタイミングで繰り上げ返済ということですね？
５年後にまとめてでは遅いということなんですね。
勉強になりました。

ちなみに変動といっても、銀行によっては都度返済額が変更され、未払い利息が発生しないところもあります。　この方が安全ですね。

あとなんだか質問レスを見ていると、金利や仕組みがさっぱり分かってないように思えます。　きちんと理解してあなたの可能な毎月の返済額と繰り上げ返済を行えば有利ですが。　分かっていないで単に低金利で支払いがやすいからという理由で変動を選ぶと数年後生活できなくなりますよ。

この底ともいえる低金利で繰上げを行えない人は、数年後払えなくなる可能性は高いでしょうね
固定金利より浮いた分は繰上げし、確実に残高減らして金利アップ時にも対応、それが変動
本当に返済プラン立ててるんだろうか…

勉強してから、無理な人は固定選ぶんだしいいんじゃないですか？

手厳しい意見多いですね。
1日でも早く繰り上げは当然ですが、金利が半年後、1年後、もっと先に本当に上がってるなんて…誰にも分かりませんよね！

＞金利が半年後、1年後、もっと先に本当に上がってるなんて…誰にも分かりませんよね！

そうなんだけど、文字通り、ほぼゼロ金利なので、これ以上は下がりようがない。
マイナスはありえない。

あとはあがるしかないのが事実。これだけ安い金利ですら、繰り上げできないなら、
確かに相当やばいと思う。繰り上げできないなら、固定を選ぶべし。固定は損には
違いないけど、返済額が固定というのは安心。ただし、１０年固定とかは不可。
変動とか全期間固定よりはるかに危険。

繰上げはできるけど、手数料のかかる人はタイミングがむずかしいんじゃないですかね。
だからいろいろ質問するんでしょう。
分かって無い人が繰り上げ返済できない人とは限らないし。

来年スタートで変動の人は減税効果もあるんだし当面は先安感があるから、繰上げ返済用の積み立ては別途行いつつ、上昇局面或いは減税効果が無くなった時点で繰り上げ返済すればいいんじゃない？私はその予定です。

>>1060
そのとおりだと思います。
「借入金利 − 1% ＜ 預金利息」 が成立しているなら、繰上げ返済しない
ほうが得なはずです。

厳密には、ローン減税は年末残高の1%が戻ってくるので、上記式は
正確ではありませんが、団体信用生命保険料分と考えれば良いでしょう。

>>1062
失礼ですが、貴方は所得税と住民税をいくら払っているのでしょうか？
長期固定房なら1061のような事は絶対書かないかと思いますがね。
長期固定ならさっさと繰り上げ返済するべき。

1061です。

1%が厳密では無いとしたのは、実際の金利は月々のローン残高に対して
利息が掛かりますが、ローン減税は12月末でのローン残高に対して1%なので、
その差分があるという意味だったのですが。
つまり金利が1%だったとしても、利息分＞減税額 になります。
その補正を行うとすれば、25年元利均等で0.03%程度になります。

例えば、変動:2.475%、優遇:-1.5%、保証料内枠：+0.2%で、25年元利均等で
借入したとすれば、

(2.475 - 1.5 + 0.2) - (1 - 0.03) = 0.205%

となり、繰上返済分を定期預金などで0.205%以上で運用できれば収支がほぼゼロで、
しかも何かの時の保険はローン残高に対して有効なままです。
変動金利が上がったとしても、その時は預金金利も上がるでしょうから、そうも
収支マイナスになることは無いと思います。

1062さんへ
もうちょっと大人の会話が出来ませんか？

なんか金利でしか比較してないけど預金残高がローン残債と同じくらいあるの？

えっと、ちょい荒れな話題は>>1060さんの問いに対してだよね。
横やりを入れるようですが、少し見ていて思ったことは、
住宅ローン減税の延長拡充法案が無事通ったとしても、
払った以上の税金は戻ってこないと言う指摘が>>1062さん。
借入金利と預金利息だけで決めるのは正確な判断が出来ないという指摘が>>1066さん。
どちらも良い指摘だと思います。

特に、>>1065さんの計算のケースで、少し誤解を招きやすい表現だと思ったのが
＞繰上返済分を定期預金などで0.205%以上で運用できれば収支がほぼゼロ
この部分ですが、
預金残高を考慮に入れず、単純に0.205%以上の定期預金で積み立てればお得！なんて
間違って解釈してしまう人もいるかも・・・。

一般的には、全額キャッシュで買えないからローンを組むわけで
積み立てるより１か月でも早く繰り上げてローン残高を減らした方がいいのでは。
>>1060さんのケースは、ローン残高、繰り上げる預貯金残高、減税による還付額が不明なので
どちらがいいかはわかりません。

住宅ローン減税額＞＞住宅ローンの残金×1%　の場合、邦銀の元本保証定期預金も1.2%以上の定期預金にして、10年後に一括繰り上げ返済ほうが得だと思いますが、正しいでしょうか？

変動金利で組みますが。しかし。

ブラックスワン理論的にどどーんと行ってしまいそうじゃないですか？
それが第一の心配事。

もう一つはデフレ。日本はデフレ脱却前にまたデフレに陥る恐れがあり、かつ資産デフレになると借金持ちは辛くなる。この場合もっと酷いのは固定金利の人たちなはずだけど、リフレ・インタゲとかやられてしまうと変動は結構怖い。

しかし変動で行っちゃいますけど。

>インタゲとかやられてしまうと変動は結構怖い

インタゲやってくれればむしろ安心ですよ。
インタゲ目標値に到達しない限り金融緩和を続けると宣言したようなもんですし。
（インタゲやっていれば福井総裁の時の利上げも無かった事になる）

実際に金融引き締めが必要なくらいのインフレになるという事は、かなり経済が過熱気味と
いう事です。去年のような資源高による物価上昇では金融引き締めが意味無い事が分かった
ので、本来の需要インフレが起きない限り、金融引き締めは無いという事になります。

もっともインタゲを明確に宣言していなくてもインフレ率は金融政策の重要なファクター
なので同じようなもんですが。

唐突な質問ですみません。
４月以降の変動金利、現在の2.675％よりどうなると
予想しますか？（当面２年ぐらいの）
もう間もなく前に借りた固定の期間が終わるので今後の返し方を
検討中です。

変動金利派は、将来最悪どのくらいまで金利が上がると想定して変動金利を選択しましたか？

私は、優遇１．５％レス後で５％までは最悪上がっても大丈夫、と判断して変動を選ぼうと

考えていますが、これは保守的でしょうか？それとも楽観的すぎるでしょうか？

>1074
金利5%を想定しているようだが、重要なのはそれがいつなのかだ。
その予測があれば、貴方にとっての固定・変動の答え(どっちが得か)は計算できるだろ

金利が上がる＝景気が良い時、と考えているので

２年後に金利が上がる話しが出て
３年近くなってから金利が上がり
１５年後くらいに５％（ある意味夢の数字）くらいになる！

よって、１５年間は「変動金利は怖くない」
・・・こんな大胆予想でよろしいでしょうか？

皆さんも自分の意見を数字で明言してみては？

最初の５年くらいは、減税などもあるので、繰り上げ返済がかなりできるはず。

この時期に頑張るべし。先のことは誰にもわからない。とにかく、繰り上げ返済だ!

そだね。
今の不景気な状況でも、繰上げできる人なら問題ないだろう。
今までの実績では、住宅ローンの返済年数の平均は18年程度だから、
平均以上で返済できるなら、何の問題もなさそうに思う。

問題は平均以下の人で、繰上げをなかなかできない人、つまり借入額が大きすぎる人。

一般に、
景気がよくなる。 → 給料が上がる。金利が上がる(返済額が上がる)。
景気が悪くなる。 → 給料が下がる。金利が下がる(返済額が下がる)。

今より景気が悪くなっても、金利の下げシロはわずか0.1%なので、
給料が下がっても、返済額はほとんど変わらず。

景気がよくなっても、金利上昇による返済額アップに、給料の上昇が追いつかない。

1月実行で変動スタート
5年毎に0.75%ずつ金利があがることを想定し30年組みました
自動繰り上げと毎年の繰り上げ（100〜150万予定）で15年完済を目指しています

金利の低い変動で借りて、資金は運用する。
運用益で繰上返済も・・・などと語っていた人はどうなったのだろうか？
自分の性格的なものかもしれないけど、年収１千でもいろいろお金はかかって
貯金は出来ても、繰上返済って積極的にはなかなか出来ないのが現実。
だから、繰上返済を前提に資金のやりくりを考えるものどうなのか微妙。
他の人はどうですかね？

>金利の低い変動で借りて、資金は運用する。
という人は、今は意気消沈だよな。
今の経済状況下では自然な生理現象だよ。

参考までに、グレアムの「賢明なる投資家」によると、
1929年の世界恐慌のときでさえ、ドルコスト平均法であれば、
恐慌後5年以内に利益が出ているというデータがあるそうだよ。

ただし、恐慌に陥るわずか10年前からコツコツと愚直にドルコストで
積み立てを始めた場合という仮定での話しだ。
つまり、恐慌時点ではそれほど運用残高が大きくなかったという前提だ。
恐慌前に全力買いしていた人、あるいは、かなり前からドルコスト積み立てしていて、
残高が大きかった人は、ゼロ浮上するまで最長で20年以上かかることになる。

人間って、愚直で退屈なドルコストだけで満足する奴なんていないから、
大なり小なり、出さなくていい損を抱えている奴が多いことだろう。

私は変動組ですが、なんかちょっと心配な情勢ですね。

日本もアメリカも国債大量に発行して、不況を乗り切ろうとしている。金がじゃぶじゃぶに
なれば、次に来るのは、インフレ、その次に来るのは、高金利。国債売るために高金利に
なる可能性もある。

金利安いうちに、繰り上げ返済頑張らなくては・・・

そのまんま突き抜けてハイパーインフレまで逝ってくれれば問題なし。

↑
問題大あり。

ハイパーインフレになって、給料もハイパーアップになればいいが、
普通、給料の上昇はインフレに遅れるから、
抱えている負債が大きい人から順次破綻していくよ。

ハイパーインフレになったら問題ないでしょ

ま、これから借りる人は大変だわ・・・。

青田買いなので、実際のローンは、１〜２年後だよね。
実行時に固定金利が大上昇している可能性がある。

変動だって大変だとは思うが・・・・・・。

>>1086
>ハイパーインフレになったら
ではなく、
ハイパーインフレを乗りきれたら、
借金なんて目くそ鼻くそになる。

なっただけでは、まだ前途多難。
給料はすぐには増えないから、まず生活費に困る。
ローンの支払いなど大きな固定費を抱えている人が、まず困窮する。

俺は変動で残債が2000万強、住宅ローン減税があるので利上げが無い限り今後4年は繰り上げのメリットが無いと考えてる。
住宅ローン減税が1%ある今後4年は繰上げせずに貯めていくよ。
繰上げしないと年間150万程度返済用資金が貯まって行く。
金利上昇が見えてきたら貯めた分で一気に繰り上げ返済するつもり。

全部定期預金て言うのもナニなので3割程度を目処に外貨預金での運用もありかなと思ってる。
円高だからって金融資産が全て日本円て言うのもリスクはあるよね。

>2000万強、住宅ローン減税があるので利上げが無い限り今後4年は繰り上げのメリットが無いと考えてる。

合理的ですね。下手に残債減らすと、減税額も減ってしまう。うちは、残債が、減税の上限を
超えているので、必死になって残債減らします。

１０８９＞

自分の意見を具体的にハッキリ言ってて気持ちがイイ！
こんな頭のいい人いっぱい書き込んでください。

無知より。

＞残債減らすと、減税額も減ってしまう


一見もっともらしく聞こえますが、計算してみると繰り上げしなかった事による利息増加分が減税により相殺されているだけであり、得にはなっていません。
むしろ、繰上げによる保証料の返還を考慮すると、減税額を増やす為に繰り上げを止めるのは逆に損になると思います（例外はローン金利が１％を下回った場合ですが）。